Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Изменения в законодательстве

  

ПРАВОВОЙ СМЫСЛ ИЗМЕНЕНИЙ, ВНЕСЕННЫХ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ УПРОЩЕННЫЙ ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ ГРАЖДАН НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.

Разъяснения специалистов

В.В. АНДРОПОВ, главный советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, государственный советник РФ 3 класса, советник юстиции 1 класса

И.Б. МИРОНОВ, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, государственный советник РФ 3 класса, советник юстиции 2 класса

1. Об изменениях, внесенных в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате

С 1 сентября 2006 года нотариус, удостоверивший сделку либо удостоверивший документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующий орган, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе, свидетельства о регистрации права, "новым" правообладателям.

Изменения не затрагивают действующую процедуру государственной регистрации прав. Нотариально удостоверившие сделку лица либо предоставившие нотариусу документы для совершения иного нотариального действия граждане при отсутствии у них желания самостоятельно заниматься подачей в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариально оформленных документов, теперь могут поручить сделать это за них нотариусу. По существу, в данном случае реализована так называемая схема "одного окна".

Как известно, нотариус в силу закона обязан убедиться в том, что акт совершается в соответствии с волеизъявлением сторон, проверить правоспособность и дееспособность сторон, а также разъяснить физическим и юридическим лицам их права и обязанности как до, так и после нотариального оформления документов, разъяснить последствия недобросовестного исполнения договора. При этом нотариус выступает защитником интересов не только правообладателей, но и прав третьих лиц. В связи с этим, нельзя не отметить и сохранившееся достаточно высокое доверие населения к документам, которые были составлены при участии нотариуса и нотариально удостоверены.

Необходимо обратить внимание, что закон предоставляет право выступать заявителем в регистрирующий орган не любому нотариусу, а только тому, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами.

Дополнительный механизм подачи в регистрирующий орган документов, по существу, допускает квалифицированную часть юридического сообщества, наделенного статусом и призванного в силу закона обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, и к процедуре осуществления государственной регистрации прав.

Следует подчеркнуть, что обязательное нотариальное удостоверение сделок не вводится. Все зависит только от воли гражданина: регистрировать свою собственность самостоятельно либо поручить сделать это за себя нотариусу.

2. Об изменениях, внесенных в пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ

Внесенные изменения направлены на решение двух проблем.

Во-первых, исключаются ситуации, когда за лицом, осуществившим самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, судом признается право собственности на постройку, при условии, что данный участок будет в будущем предоставлен под возведенную постройку лицу, осуществившему самовольную постройку.

Основной негативной стороной ситуации, когда за лицом, осуществившем самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, признается право собственности на такую постройку, является возникающий при признании права собственности указанного лица "разрыв" прав на земельный участок и на объект недвижимого имущества (постройки), на нем расположенный. В частности, в настоящее время широко распространенные факты наличия разных правовых режимов для двух неразрывно связанных между собой вещей, каковыми являются здания, сооружения и земельный участок, влечет большую опасность для гражданского оборота, усложняет реализацию прав соответствующих собственников. Трудность разрешения таких коллизий заключается в том, что в действующем гражданском и земельном законодательстве хотя и провозглашены, но в полной мере не проводятся в жизнь два известных еще со времен римского права правила, действовавшие применительно к земельному участку: а) все, что на поверхности земли, следует за землей ("superficies solo cedit"); б) придаточная вещь следует за главной ("accesorium sequitur principale") [1].

Принцип "единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" как уже отмечалось провозглашен в Земельном кодексе и нашел соответствующее отражение в судебной практике в виде признания сделок по отдельному отчуждению зданий, строений, сооружений и земельного участка, принадлежащих на праве собственности одному лицу, ничтожными [2]. Однако до настоящего времени законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка не получило должного развития [3]. Как исключение можно отметить лишь "ограниченный" случай распространения действия вышеуказанного принципа на ипотеку земельного участка [4].

На недопустимость ситуации, при которой может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания, обращалось внимание в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Как непосредственно указывается в названной Концепции, "в качестве общего условия возникновения у лица права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (завершенный или незавершенный строительством) следует признать: а) наличие у этого лица права собственности или иного вещного права на земельный участок (права пожизненного (бессрочного) пользования участком, права постоянного (бессрочного) пользования и др.; см. ст. 216 ГК); б) наличие у этого лица права (разрешения) на возведение здания; наличие такого права определяется режимом земель, условиями предоставления земельного участка и административными актами (разрешениями на строительство).

Такой подход корреспондирует положениям действующего законодательства (ст. 222 ГК)" [5].

Не ставя под сомнение необходимость реализации принципа "единой судьбы", такой подход не в полной мере соответствовал положениям гражданского законодательства о самовольной постройке [6].

Поэтому согласно внесенным в п. 3 ст. 222 ГК изменениям полностью исключена возможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии последующего предоставления этому лицу данного земельного участка.

Во-вторых, если до внесения изменений право собственности гражданина на незаконную постройку, осуществленную без разрешений и согласований, на предоставленном ему земельном участке могло быть признано только судом, то внесенные в п. 3 ст. 222 ГК изменения предусматривают возможность признания права собственности на указанную постройку и во внесудебном порядке в случаях, когда это предусмотрено федеральными законами. Это позволило избежать коллизии между ГК и комментируемым законом и предотвратить ситуации, когда граждан во всех случаях направляли в суд для признания их прав собственности на возведенные без согласований и разрешений постройки на их участках.

3. Изменения, внесенные в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Право собственности на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сады, дачи, огороды, регистрируется на основании двух документов:

акта о предоставлении земельного участка (либо другого документа, удостоверяющего право на земельный участок);

кадастрового плана земельного участка.

На практике достаточно распространены случаи, когда земельные участки предоставлялись без указания предусмотренного ранее действовавшим законодательством вида права пользования земельным участком (за исключением права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения). В документах о предоставлении участка могло быть указано - предоставить в пользование либо предоставить в фактическое пользование, либо предоставить участок такой-то площади для осуществления, к примеру, строительства жилого дома. Все эти документы теперь признаются юридически действительными как документы удостоверяющие право гражданина на указанный в них земельный участок, хотя бы из этих документов и невозможно определить вид этого права.

При этом для граждан, имеющих земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения, либо имеющих на руках документы, в которых вид права не указан, никаких дополнительных решений о приватизации их участков представлять не требуется.

Также решен вопрос о личном подсобном хозяйстве (ЛПХ) - земли под ЛПХ раздавались колхозами и часто на них нет никаких документов. Теперь для регистрации права собственности соответствующего земельного участка (ЛПХ) могут быть представлены выписки из нехозяйственных книг, заверенные органами местного самоуправления.

Эти вещные права переоформляются (именно переоформляются) в право собственности (кроме случаев, когда по земельному участку установлен запрет на приватизацию).

Гражданину предоставлена возможность бесплатного оформления права собственности на любое количество участков (ранее в статьях 20 и 21 Земельного кодекса было установлено ограничение: бесплатно - только один участок; в указанные статьи внесены соответствующие изменения).

Существенно упрощен порядок совершения сделок с объектами недвижимого имущества, права на которые ранее уже были зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К примеру, при продаже собственником любого объекта недвижимости не требуется представление плана этого объекта недвижимости, содержащего его описание, в том числе, при совершении сделки с земельным участком не требуется представление "нового" кадастрового плана. Если ранее гражданин, зарегистрировавший свое право собственности на недвижимое имущество, к примеру, жилой дом и через определенный период времени, решивший его продать, вынужден был заново оформлять (уточнять) его описание, то теперь этого не требуется. Тем самым, регистратор избавлен от несвойственной ему функции по осуществлению опосредованного контроля за "счет" граждан за "состоянием" объекта недвижимого имущества.

Одновременно гражданам предоставлена возможность уточнить данные как об объекте недвижимого имущества, так и о площади земельного участка без осуществления повторной регистрации. Такие уточнения вносятся на основании заявления правообладателя и предоставляемого им плана объекта недвижимого имущества, в том числе декларации, содержащей описание объекта недвижимого имущества либо технического паспорта, если это объект индивидуального жилищного строительства. Применительно к земельным участкам с указанным заявлением предоставляется кадастровая карта. Однако уточнять границы земельного участка правообладатель вправе не до бесконечности, о чем будет сказано ниже при рассмотрении изменений, внесенных в Федеральный закон "О государственном земельном кадастре".

В целях осуществления технического учета регистрируемых по подаваемой гражданами декларации прав на объекты недвижимого имущества регистрирующему органу вменяется в обязанность осуществлять направление копий указанных деклараций в орган по учету объектов недвижимого имущества. Порядок взаимодействия органа по регистрации прав и органа по техническому учету будет установлен Правительством РФ. Как видно в данном случае, граждане также освобождаются от дополнительного хождения по инстанциям.

Новеллой является установленная комментируемым законом возможность внесения в Единый государственный реестр прав уточненных данных об объекте недвижимого имущества или о площади земельного участка и местоположении его границ вне заявительного порядка. Так, орган по учету объектов недвижимого имущества или в отношении земельного участка кадастровый орган вправе самостоятельно представлять в орган по регистрации прав уточненные сведения об указанных объектах, но только при наличии письменного согласия правообладателя соответствующего объекта недвижимого имущества.

В тех же случаях, когда земельный участок предоставлялся во временное пользование (аренду) и в документах это прямо указано, действие вышерассмотренного порядка оформления прав на земельные участки не распространяется.

Существенно упрощен порядок оформления права собственности на любые строения (это дачные домики, гаражи, бани и т.п. постройки).

На все указанные постройки права регистрируются в "худшем" случае (если не оформлены права на земельный участок) на основании трех документов: декларации на объект недвижимого имущества, правоустанавливающего документа на земельный участок, кадастрового плана. Если же право собственности на земельный участок оформлено, то достаточно подать одну декларацию. При этом, если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, необходимо будет представить заключение соответствующего правления некоммерческого объединения, о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества находится в пределах границ земельного участка члена некоммерческого объединения (если же гражданин самостоятельно ведет указанные виды деятельности на территории дачного или садоводческого объединения, указанное заключение также должно быть представлено). В случаях с личным подсобным хозяйством представляется аналогичное по своему содержанию заключение органа местного самоуправления поселения или округа. Во всех остальных случаях, если права на земельный участок зарегистрированы, в порядке установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для регистрации прав собственности на так называемую бытовую недвижимость достаточно подать одну декларацию.

Для регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) вместо декларации необходимо будет представить в орган по регистрации прав технический паспорт такого объекта. В данном случае, для того, чтобы узаконить права на жилой дом не требуется получение разрешения на строительство, а также до 1 января 2010 года разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию.

4. Изменения, внесенные в Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

Внесены достаточно существенные изменения, затрагивающие в основном вопросы предоставления земельных участков членам некоммерческих объединений и земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования в собственность соответственно членов объединения и самого некоммерческого объединения.

Важным является введение в данный закон описания состава имущества общего пользования некоммерческого объединения. В частности, в состав такого имущества включены земельные участки, предназначенные для обеспечения в пределах территории объединения потребностей его членов в проходе, проезде, водоснабжении, электро - и газоснабжении, охране и т.п. При этом состав общего имущества составляют дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения, проходящие по территории линии электроснабжения, трансформаторы и любое иное подобное имущество, созданное или приобретенное за счет взносов членов объединения. Отсутствие в законодательстве применительно к садоводческим и иным объединениям граждан конкретного перечня имущества, которое подлежит включению в состав общего имущества, зачастую порождало многочисленные споры. Теперь объединениям предоставляются не "земли общего пользования", а земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, т.е. предназначенные для удовлетворения вышеуказанных общих потребностей членов такого объединения. Несмотря на внешнюю фразеологическую схожесть терминов, они имеют разное правовое значение. Новый Земельный кодекс вообще не употребляет понятие "земли общего пользования", а земельные участки общего пользования, согласно названному Кодексу занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, не подлежат приватизации [7].

Согласно Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории [8].

Земельный кодекс в развитие конституционных положений о земле определяет ее, во-первых, как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, во-вторых, как природный ресурс, используемый в качестве средств производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории России, и, в-третьих, одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю [9]. Уже из такого "объемного" определения видно достаточно сложное переплетение публичных и частных интересов в правовом регулировании объектов земельных отношений. На это указывает и то, что объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков, а к объектам недвижимости относятся только земельные участки и их части. Безусловно, что земельные участки в любом случае выступают одновременно и природным объектом, и природным ресурсом. Именно эти составляющие и обуславливают назначение земель, отнесение их к той или иной категории, и, в конечном счете, выполняют определяющее значение в установлении правового режима, и разрешенных пределов использования. Законодательство определяет земельный участок, как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [10]. Поэтому предоставить какому либо субъекту землю и тем более общего пользования, как это было предусмотрено, уже невозможно, поскольку как объект права предоставляется именно земельный участок.

По сравнению с ранее действовавшим порядком предоставления теперь земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений бесплатно.

Для предоставления в собственность некоммерческого объединения земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени такого объединения (это либо председатель правления, либо иное лицо, уполномоченное общим собранием) в соответствии с решением общего собрания, подается в соответствующий орган местного самоуправления (исполнительный орган государственной власти) заявление о приобретении такого земельного участка в собственность данного объединения. К заявлению прилагаются:

1) подготовленное объединением описание местоположения границ земельного участка;

2) удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на данный земельный участок;

3) копия протокола (выписка из решения), в котором отражено решение общего собрания о приобретении земельного участка;

4) нотариально удостоверенные копии учредительных документов (либо подлинники) либо выписка из решения общего собрания, если заявителем выступает не наделенное в соответствии с учредительными документами лицо, правомочное без доверенности выступать от имени объединения.

Законом установлены сроки для принятие соответствующим органом указанного решения о предоставлении. В частности, решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок с даты подачи заявления и документов. Отказ допускается, если только в соответствии с федеральным законом соответствующий участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Непосредственное оформление земельных участков в собственность граждан (садоводов, огородников, дачников) зависит от порядка, в соответствии с которым им ранее были предоставлены земельные участки.

Если садовые, огородные и дачные земельные участки ранее были предоставлены гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, то такие граждане вправе зарегистрировать право собственности на эти участки в упрощенном порядке, т.е. без обращения в орган местного самоуправления за решением о предоставлении участка. В данном случае, вести речь о платности и однократности предоставления участка уже не приходится, поскольку гражданин сразу в орган по регистрации прав на недвижимое имущество предоставляет только два документа: ранее выданный соответствующим органом [11] акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок и кадастровый план земельного участка.

Если же земельный участок в целом предоставлялся садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, то порядок оформления права собственности гражданина на находящийся в его пользовании земельный участок иной. В рассматриваемом случае потребуется получение решения органа местного самоуправления (исполнительного органа государственной власти) о предоставлении гражданину такого земельного участка.

Важно, что, несмотря на необходимость получения решения указанного органа, земельный участок приобретается в собственность также бесплатно.

Для получения решения о предоставлении земельного участка гражданин подает в орган местного самоуправления (исполнительный орган государственной власти):

1) заявление о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного в пределах территории соответствующего некоммерческого объединения;

2) подготовленное гражданином описание местоположения границ используемого земельного участка;

3) заключение правления, в котором подтверждается, что за данным гражданином закреплен данный земельный участок, а также соответствие содержащегося в подготовленном гражданином описании местоположения границ участка, фактически используемому земельному участку.

В некоторых случаях понадобится предоставить в указанный орган дополнительные документы. В частности, если ранее никто из членов объединения вообще ни разу не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, потребуется также предоставить:

1) удостоверенную правлением соответствующего некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного объединения;

2) выписку из единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном объединении как юридическом лице [12].

Орган местного самоуправления так же, как и в вышерассмотренном случае, в двухнедельный срок с даты получения от гражданина заявления и указанных документов обязан принять решение о бесплатном предоставлении гражданину в собственность земельного участка.

В дальнейшем порядок регистрации права собственности на расположенный в пределах территории некоммерческого объединения земельный участок аналогичен вышерассмотренному для случаев постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения.

5. Изменения, внесенные в Федеральный закон от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"

Изменения в данный закон затрагивают два момента.

Во-первых, если согласно правоустанавливающему документу (решении о предоставлении) указана одна площадь земельного участка, а в результате проведения межевания площадь земельного участка отличается от вышеуказанной, государственный кадастровый учет проводится на основании сведений об уточненной площади, содержащейся в документах о межевании. Ранее при наличии такого несоответствия (наличия противоречивых сведений) органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра в любом случае приостанавливали проведение государственного кадастрового учета земельных участков и заявителям вменялось в обязанность устранить эти противоречия. Если же заявитель не устранял выявленные противоречия в течение месяца, то выносилось решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета. Теперь из этого правила для вышеописанного случая сделано исключение. На практике это означает, что размер фактически используемого земельного участка, межевание которого проводится, может превышать размер, указанный в правоустанавливающем документе на земельный участок. При выявлении такого расхождения размеров теперь не требуется обращаться в орган местного самоуправления. Кадастровый учет должен быть проведен в установленные сроки и в его проведении не может быть отказано. Однако указанное расхождение не может быть беспредельным. Второй момент, на который необходимо обратить внимание, затрагивает вопрос возможных пределов расхождения площади, указанной в правоустанавливающем документе и площади, указанной в документах межевания. Законом устанавливается, что уточненная площадь земельного участка не может превышать площадь, указанную в правоустанавливающем документе, более чем на один минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ.

Конечно, в каждом субъекте РФ установлены свои нормативы минимальных размеров земельных участков. Ниже приведена таблица действующих в субъектах РФ минимальных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам для осуществления индивидуального жилищного строительства, а также для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.

[Графические материалы:

Материалы доступны в бумажной версии издания]

6. Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ

Комментируемым законом снижена с 500 рублей до 100 рублей ставка государственной пошлины за регистрационные действия, совершаемые органом по регистрации прав на недвижимое имущество при регистрации права собственности физического лица на земельный участок:

а) предназначенный для ведения личного подсобного или дачного хозяйства;

б) предназначенный для ведения садоводства;

в) предназначенный для ведения индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Одновременно снижена ставка, также до 100 рублей, за указанные регистрационные действия при регистрации права собственности любого объекта недвижимого имущества, созданного на перечисленных земельных участках.

Следует иметь в виду, что указанные ставки будут применяться не с 1 сентября 2006 года, а с 1 января 2007 года.

7. Изменения, внесенные в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в Земельный кодекс Российской Федерации

Как известно, в земельном законодательстве реализован так называемый платный принцип приобретения земельных участков в собственность.

Ранее предусмотренная законодательством возможность для граждан, которые обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобрести такие земельные участки однократно и бесплатно на практике зачастую оборачивалась неразрешимыми проблемами, единственным выходом из которой был выкуп земельного участка по его рыночной стоимости. Это связано с тем, что период однократности органами местного самоуправления мог трактоваться расширительно. Зачастую, характеризуя однократность, в этот период включали не только время после введения в действие Земельного кодекса, но и весь предшествовавший ему период времени. Если же такому гражданину "не повезло" и он получил земельный участок еще и по наследству, то о реализации своего права на бесплатную приватизацию можно было забыть. Аналогичные проблемы возникали и в случае, если гражданин уже реализовал свое право на бесплатную приватизацию имевшегося у него земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения.

Приобретение гражданами земельных участков за плату, размер которой рассчитывается в кратном размере ставок земельного налога, зачастую к ним тоже не применялся.

Согласно изменениям теперь юридическим лицам, к которым относятся некоммерческие объединения граждан (садоводческие, огороднические и дачные), а также организациям, при которых до 20 апреля 1998 года [13] были созданы указанные некоммерческие объединения, земельные участки переоформляются в собственность бесплатно (см. коммент. п. 4)

Изменен подход законодательства и к гражданам, которые имеют земельные участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование либо пожизненное наследуемое владение. Теперь указанные вещные права именно бесплатно переоформляются любое количество раз (исключено положение об однократности), поскольку к ним уже не применяется положение о предоставлении земельного участка.

Важным является момент, связанный с предоставлением (вынесением когда-либо уполномоченным органом решения) гражданину земельного участка. Если у гражданина имеется акт, свидетельство или другой документ, устанавливающий или удостоверяющий его право на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и в таком документе не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или из этого документа невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности. Во всех этих случаях права на земельный участок оформляются в упрощенном порядке и в отношении них не требуется получения "нового" решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка (см. коммент. п.3).

Исключения составляют только случаи, когда в соответствии с федеральным законом соответствующий земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Изменения коснулись и "пресловутого" пункта 4 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были в надлежащем порядке оформлены и зарегистрированы. В этом случае, хотя и необходимо получить решение о предоставлении земельного участка по правилам ст. 36 Земельного кодекса, однако предоставление гражданину в указанном случае земельного участка осуществляется бесплатно.

8. Изменения, внесенные в жилищное законодательство

Рассматриваемым законом также внесены изменения в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Изменения направлены на продление до 1 марта 2010 года срока бесплатной приватизации жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма.

В данном случае необходимо обратить внимание, что установленный в вышеназванном законе срок 1 марта 2005 года, согласно которому приватизировать свои жилые помещения были вправе только граждане, получившие предоставленные им по договорам социального найма жилые помещения до указанной даты, признан не соответствующим Конституции. В частности, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 1 июня 2006 года N 6-П, признано не соответствующим Конституции, ее статье 19 (часть 2), положение части первой статьи 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

С учетом названного Постановления Конституционного Суда РФ, на практике это означает, что до 1 марта 2010 года все граждане вправе приватизировать свои жилые помещения, предоставленные им по договорам социального найма. После указанной даты приватизация прекращается.

Изменения затронули и порядок расприватизации жилых помещений. Теперь все граждане, когда-либо приватизировавшие свои жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответственно до указанной даты органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять такие жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.

Одновременно утратило силу требование законодательства о том, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации.

Дополнительно, учитывая вышеназванное Постановление Конституционного Суда РФ, а также продление комментируемым законом до 1 марта 2010 года срока бесплатной приватизации жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма, изменилось в лучшую сторону в части реализации права на приватизацию, положение граждан, проживающих в жилых домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления.

В соответствии со статьей 7 вступившего в силу 13 января 2005 года Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к отношениям по пользованию жилыми помещениями в указанных домах с даты вступления закона в силу применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма. Одновременно учитывая вышеназванное Постановление Конституционного Суда РФ, признавшее не соответствующим Конституции реализацию установленного права на приватизацию в зависимости от получения жилого помещения до либо после 1 марта 2005 года, все граждане, проживающие в жилых домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, вправе до 1 марта 2010 года приватизировать занимаемые ими жилые помещения.

Следует также обратить внимание, что в статье 7 названного Федерального закона речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" утрачивают так называемый статус общежитий в силу закона. В данном случае, необходимо иметь в виду, что в соответствии с Жилищным кодексом жилые помещения в "обычных" общежитиях являются специализированными, то есть имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц и к ним не применимы положения о договоре социального найма, в отличие от указанных "переданных общежитий".

Изменение законом оснований пользования помещениями, когда к соответствующим отношениям распространены нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, то есть в отношении них действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма). Соответственно, распространение законодателем общего правового режима на жилые помещения, расположенные в вышеуказанных домах, использовавшихся в качестве общежитий, обуславливает возможность до 1 марта 2010 года приватизации таких помещений. В данном случае часть первая статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации жилых помещений (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления.

9. Изменения, внесенные в Градостроительный кодекс Российской Федерации

Внесенные в Градостроительный кодекс изменения взаимосвязаны с установленным упрощенным порядком регистрации права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты (см. коммент. п.3). В частности, для осуществления технического учета (инвентаризации) объекта индивидуального жилищного строительства и оформления на него технического паспорта не требуется получения не только разрешения на строительство, но и разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию. Однако требование градостроительного законодательства о необходимости получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию в целом сохраняется. Только до 1 января 2010 года можно оформить вышеназванный технический паспорт без разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Кроме того, на возведенные как до 30 декабря 2004 года [14], так и после указанной даты некоторые объекты строительства не требуется получение (восстановление) разрешения на строительство в случае:

- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительства объектов не являющихся объектами капитального строительства как при их строительстве, так и при реконструкции;

- строительства строений и сооружений вспомогательного использования;

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

1 Первый из этих принципов действовал в отношении расположенных на земельном участке зданий, иных сооружений, водоемов, растений и т.п., которые рассматривались в качестве составной части земельного участка. Второй принцип действовал в отношении группы вещей, которые являлись движимыми и составляли принадлежности земельного участка (сельскохозяйственный инвентарь, скот и иные вещи). В обоих случаях земельный участок признавался вещью главной (доминирующей) над остальными, что в целом соответствовало соотношению земли и расположенных на ней предметов в природе и в обществе.

2 См.: пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N И "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (Вестник В А С РФ, 2005, N 5).

3 См.: п. 3.1.7 Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 года N 910-р (Собрание законодательства РФ, 2001, N 31, ст. 3295).

4 См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации ", которым путем внесения изменений в п. 4 ст. 340 ГК РФ в качестве общего правила закреплено, что право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.

5 Как отмечается в Концепции, "смысл правового режима "единого объекта " в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно" (См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.: Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте РФ, 2003. С. 18).

6 Следует отметить, что в п. 3 ст. 222 ГК РФ речь идет о предоставлении участка под уже возведенную постройку в будущем ("... при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен ...").

7 Как термин "земли общего пользования "перешел из старого Земельного кодекса РСФСР, в частности, данное понятие раскрывалось как в ст. 76 названного Кодекса, применительно к городам, поселкам и сельским населенным пунктам, так и в ст. 66, применительно к садоводческим и животноводческим товариществам. Примечательно, что в последнем случае в состав земель общего пользования таких товариществ могли включаться не только земельные участки, занятые дорогами, проездами, сооружениями и иными строениями общего пользования, но и земельные участки, занятые охранными зонами.

Статья 76 указанного Кодекса относила к землям общего пользования, по существу, любые земли публичного назначения, т.е. земли для удовлетворения потребностей всего населения городов, поселков и сельских населенных пунктов.

8 См.: статью 9 Конституции РФ.

9 См.: статью 1 Земельного кодекса РФ (Собрание законодательства РФ, 2001, N 44, ст. 4147)..

10 См.: статью 6 Земельного кодекса РФ (Собрание законодательства РФ, 2001, N 44, ст. 4147).

11 а) либо изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

б) либо акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

в) либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

12 Указанные выписки предоставляются Федеральной налоговой службой в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 года N 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц ". В частности, информация юридическому лицу о нем в виде выписки из государственного реестра юридических лиц предоставляется бесплатно, физическим лицам и самому юридическому лицу (при срочном предоставлении сведений) за плату. Размер платы составляет 200 рублей.

13 День вступления в сипу Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

14 Дата вступления в силу Градостроительного кодекса РФ

В.В. АНДРОПОВ, И.Б. МИРОНОВ ПРАВОВОЙ СМЫСЛ ИЗМЕНЕНИЙ, ВНЕСЕННЫХ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ УПРОЩЕННЫЙ ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ ГРАЖДАН НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО. // Библиотечка Российской газеты (Москва).- 30.09.2006.- 019.- C.95-108

 

 



© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100