Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Правовая природа согласия супруга при совершении сделок с недвижимостью

05.10.2006

Правовая природа согласия супруга при совершении сделок с недвижимостью

 

Михайлов С.Г., декан юридического факультета Пермского государственного университета, профессор, заслуженный юрист РФ;

Реутов С.И., нотариус г. Перми, профессор Пермского государственного университета

 

Владение, пользование и распоряжение супругами совместным имуществом регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) и ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ). Супруги имеют равные права в отношении принадлежащего им имущества, сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором. Ни один из супругов не вправе распорядиться общим имуществом вопреки воле другого.

В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Таким образом, согласие супруга должно быть нотариально удостоверено в следующих случаях:

1) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью;

2) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения;

3) при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация.

Согласие супруга необходимо не только тогда, когда супруги отчуждают недвижимое имущество, но и когда они его приобретают1.

Устанавливая такое правило, законодатель исходил из интересов обеспечения стабильности гражданского оборота, защиты интересов добросовестных приобретателей, а также дополнительной защиты прав супруга, не участвующего в сделке, от злоупотреблений со стороны другого супруга2. Тем более речь идет о согласии на совершение сделок, предметом которых является жизненно важное для семьи имущество (жилище и иная недвижимость).

Что представляет собой с правовой точки зрения согласие супруга: юридический поступок, сделку или юридическое событие?

Статья 8 ГК РФ регулирует вопрос об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей. К таким основаниям указанная норма относит: договоры и иные сделки; акты государственных органов, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; решения суда; события и другие юридические факты.

Сделке как основанию возникновения обязательств, особенно двусторонней сделке-договору, уделяется большое внимание в гражданском праве.3 Нередко основанием для возникновения обязательств являются одновременно административные акты и вместе с тем сделки-договоры.

Статья 153 ГК РФ гласит, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Можно сказать, что сделка — это проявление правомерного, разрешаемого, чаще всего одобренного законом поведения.4

Статья 154 ГК РФ предусматривает, что сделки могут быть односторонние, двух- или многосторонние. При этом односторонней сделкой, в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, признается такая сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.5 Следовательно, односторонняя сделка — это правомерное юридическое действие, выражающее волю участника и создающее определенные правовые последствия. Они охватывают не только сделки гражданского права, но и процессуальные действия и некоторые другие распоряжения правами6. Односторонние сделки влекут за собой правовые последствия независимо от волеизъявления других его участников.

Согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью либо сделки, требующей нотариального удостоверения, — это его одностороннее волеизъявление по распоряжению имуществом, которое принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности. У ученых-цивилистов не возникает сомнений относительно того, что согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом либо сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ), относится к сделкам, для которых с принятием ГК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма.7 При этом факт оформления и регистрации имущества на имя одного из супругов никоим образом не означает, что право собственности на это имущество возникает только у этого супруга, он лишь указывает на момент перехода права собственности на имущество к данному лицу8. Следовательно, супруг, на имя которого зарегистрировано право собственности на имущество, не может распоряжаться им по своему усмотрению без согласия другого супруга.

Чаще всего юридические отношения возникают, изменяются или прекращаются не в результате единичного факта, а в результате определенной совокупности фактов. Под фактическим составом в юридической литературе понимается совокупность фактов, наступление которых необходимо для возникновения предусмотренных законом юридических последствий. Иными словами, правовые последствия наступают лишь при наличии всех элементов состава в совокупности9.

Для того чтобы по договору купли-продажи недвижимости (двусторонняя гражданско-правовая сделка), где супруг выступает в качестве продавца, наступили правовые последствия (у супругов прекратилось право собственности), а у покупателя такое право возникло, необходима совокупность следующих юридических фактов: волеизъявление обоих супругов, волеизъявление покупателя, нотариальный акт удостоверения договора, передача недвижимого имущества, государственная регистрация сделки в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью. При этом волеизъявление супруга, заключающего сделку, должно быть выражено в письменном виде и отражено непосредственно в самом тексте договора. Что касается волеизъявления второго супруга, то оно, как и волеизъявление другого супруга, направлено на отчуждение недвижимости, т.е. на прекращение на нее права собственности. При этом законодатель счел нужным указать, что оно (согласие) тоже должно быть выражено в письменном виде и нотариально удостоверено. Волеизъявления одного и другого супругов следует рассматривать как правомерные действия по распоряжению имуществом, являющимся их общей совместной собственностью. Акт нотариального удостоверения указанной сделки рассматривается в качестве обязательного элемента сложного юридического состава, с которым связывается переход права на недвижимое имущество.10

Передача недвижимого имущества, оформляемая актом передачи, свидетельствует о вручении, а следовательно, и переходе имущества в обладание покупателю. Именно с момента передачи имущества покупатель становится титульным владельцем недвижимости, даже еще не являясь собственником.11

Обязательным и завершающим элементом сложного юридического состава является акт государственной регистрации сделки (акт государственного органа). В соответствии с действующим законодательством при совершении сделки купли-продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ) необходимо два акта государственной регистрации: самой сделки и перехода права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). При совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация перехода права собственности является завершающим моментом накопления юридических фактов в сложном юридическом составе, так как собственником недвижимого имущества покупатель становится именно с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, анализ п. 3. ст. 35 СК РФ, ст. 253, 256 ГК РФ, ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод о том, что согласие — это ясно выраженное одностороннее волеизъявление лица на совершение определенных действий другим лицом. Супруг, заключающий сделку по отчуждению недвижимости, обязан соблюсти те условия ее продажи, которые исходят от другого супруга и закреплены в документе.

Действующее законодательство устанавливает требования, предъявляемые к форме и времени совершения волеизъявления супруга на заключение сделки. Этим подчеркивается специальная значимость этих фактов и юридических последствий, порождаемых ими.

Это означает, что согласие супруга на заключение сделки должно быть выражено в письменном виде и нотариально удостоверено. Волеизъявление супруга на заключение сделки по времени должно быть должным образом выражено до заключения договора купли-продажи и официально закреплено в специальном документе, в котором отражается содержание сделки. Документ должен быть подписан лицом, совершающим эту сделку (как согласие), а также должны быть соблюдены правила по оформлению документа (подпись, печать нотариуса и пр.)12.

О том, что согласие супруга — односторонняя сделка, подтверждает и то обстоятельство, что в этом документе супруг оговаривает, что дает согласие на отчуждение недвижимого имущества, которое приобретено во время брака и является их общей совместной собственностью, с указанием, кому персонально (фамилия, имя, отчество гражданина, название организации) он согласен продать или подарить это совместно нажитое имущество, с указанием цены и других условий продажи. Если договор купли-продажи нотариально удостоверяется, то нотариус при его удостоверении обязан проверить соблюдение сторонами условий, которые указаны в согласии супруга.

Возможен и другой вариант: супруг дает согласие в общем виде на отчуждение (продажу, мену, дарение) недвижимости, приобретенной во время брака и являющейся общей совместной собственностью супругов, без указания, с кем, за какую цену и при каких условиях может быть заключен договор. Если договор заключается в простой письменной форме, то соблюдение требования о предварительном нотариально удостоверенном согласии супругов на заключение сделок обеспечивается органами государственной регистрации сделок с недвижимостью.

При удостоверении согласия супруга нотариус обязан руководствоваться и соблюдать требования ст. 42–44, 46–54 Основ законодательства РФ о нотариате и, в частности, разъяснить супругу смысл и значение сделки, установить, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям супруга. Нотариус должен проверить: дееспособность супруга; выяснить, когда приобреталось имущество (в период совместной жизни или до брака); каким образом оно было получено (возмездно или безвозмездно). Нотариус также обязан выяснить наличие брачных отношений, а также заключали или нет супруги брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Из содержания ст. 155 ГК РФ явствует, что односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего эту сделку. Поскольку супруги могут распоряжаться совместным имуществом только сообща, постольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии со ст. 549 ГК РФ, у них обоих как у собственников возникает обязанность передать недвижимость в собственность покупателя (если супруги выступают в качестве продавцов). А если они являются покупателями, то у них возникает обязанность принять проданное недвижимое имущество и оплатить обусловленную цену.

О том, что согласие супруга — сделка, говорит и тот факт, что несоблюдение нотариальной формы согласия влечет за собой признание договора купли-продажи (мены, дарения) недействительным, как не соответствующего требованиям закона (ст. 35 СК РФ). Для признания сделки (договора) недействительной имеет значение только отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга. Осведомленность другой стороны сделки о несогласии супруга в данном случае не имеет юридического значения.

Смеем заверить, что нотариальное удостоверение согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью — очень серьезная сделка, хотя и односторонняя, и к этой сделке всегда следует относиться предельно внимательно и со всей ответственностью. Практика свидетельствует, что те нотариусы, которые весьма легкомысленно отнеслись к такой сделке, поплатились за это: кому-то пришлось купить квартиру потерпевшей стороне, а одному нотариусу пришлось даже расстаться с работой. За удостоверение согласия супруга, в соответствии с действующим законодательством, нотариус взимает тариф в размере 500 рублей. Совсем недавно на практике возник вопрос: следует ли получить согласие супруга в связи с нотариальным удостоверением доверенности? В некоторых регионах работники прокуратуры настойчиво дают предписания нотариальным палатам относительно того, что нотариально удостоверенное согласие супруга следует получать и при удостоверении нотариусом доверенности на продажу недвижимого имущества. В соответствии со ст. 185 ГК РФ, доверенности для совершения сделок, требующих нотариальной формы, должны быть нотариально удостоверены.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ, доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на распоряжение имуществом — это односторонняя сделка, по которой одно лицо передает другому лицу свои полномочия по совершению другой сделки (купли-продажи, мены, дарения и т.п.). Статья 35 СК РФ посвящена вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов. Нет сомнения в том, что законодатель применительно к правилам ст. 35 СК РФ говорит о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия одного супруга при заключении другим супругом не доверенности на совершение сделки, а самой сделки, требующей нотариального удостоверения, по распоряжению недвижимостью и (или) регистрации в установленном законом порядке. Если бы законодатель думал иначе, то, скорее всего, соответствующее требование о необходимости нотариального удостоверения согласия супруга было бы закреплено непосредственно в ст. 185 ГК РФ либо в § 2 гл. 9 ГК РФ «Недействительность сделки». В крайнем случае, в п. 3 ст. 35 СК РФ законодатель должен был императивно закрепить, что «супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение доверенности... не было получено, вправе требовать признания этой доверенности недействительной в судебном порядке».

Следовательно, подобного рода требование о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга при удостоверении доверенности действительно осложнило бы гражданский оборот по той причине, что такое удостоверение согласия супруга производится при заключении сделки с недвижимостью. Нередко между выдачей доверенности и заключением сделки проходит достаточно много времени (до трех лет), поэтому целесообразно, на наш взгляд, согласие супруга на заключение сделки нотариально удостоверять непосредственно при заключении сделки, а не при удостоверении доверенности.

 

 

1 Симонян С.Л. Имущественные отношения между супругами. — М., 1998. — С. 88.

2 Чефранова Е.А. Имущественные отношения в российской семье. — М., 1997. — С. 26.

3 Гражданское право // Учебник под ред. Е.А. Суханова. — 3-е изд. — М., 2004 — Т. 1; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте // Учебно-практическое пособие. — М., Волтерс Клувер, 2006; Егоров Ю.Л. Сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. — Вып. 4. Институт частного права. Екатеринбург. — М., Статут, 2005. — С. 246–266; Денисевич Е.М. Односторонние волевые акты: модели классификаций. — Там же. — С. 390–405.

4 Басин Ю.Г. Избранные труды по гражданскому праву. — СПб.: Юридический центр, 2003. — С. 147.

5 Гражданское право // Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. — 3-е изд. — М., 2004. — Т. 1. — С. 448.

6 Данилин В.И., Реутов С.И. Юридические факты в советском семейном праве. — Свердловск: Изд-во Уральского ун-та. — 1989. — С. 59.

7 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте // Учебно-практическое пособие. — М., Волтерс Клувер. — 2006. — С. 162.

8 Симонян С.Л. Указ. соч. — С. 84.

9 Исаков В.Б. Юридические факты в советском праве. — М.: Юридическая литература. — 1981. — С. 24; Реутов С.И. Фактические составы в системе юридических фактов семейного права // Вопросы совершенствования законодательства и правовой практики / Труды ВЮЗИ. — М., 1975. — С 193–216; Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. — М.: Госюриздат. — 1958. — С. 67.

10 Скворцов О.Ю. Указ. соч. — С. 166.

11 Там же. — С. 190.

12 Реутов С.И. Правовые особенности удостоверения согласия супруга при совершении сделок // Бюллетень нотариальной практики. — 2002. — № 1. — С. 19.

Автор: Михайлов С.Г.;Реутов С.И.

Вернуться
Нотариальный Вестник №10 2006


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100