Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

О некоторых вопросах, связанных с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости». Проблемы и перспективы

05.10.2006

О некоторых вопросах, связанных с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости». Проблемы и перспективы

 

Н.В. Бегунова,заместитель директора Фонда развития правовой культуры

 

В последнее время наблюдается, можно сказать, бум законов, регулирующих в той или иной степени вопросы недвижимого имущества.

На осенней сессии Государственной Думы запланировано рассмотреть целый блок первостепенных изменений и поправок в уже работающие законы.

Актуальными будут и вопросы принятия новых сводов правил и норм в сфере недвижимости.

В октябре парламентарии будут вести обсуждение проекта закона «О государственном кадастре недвижимости», внесенного на рассмотрение Правительством РФ.

Существующая в настоящее время система реестров и кадастров недвижимости, несмотря на многоуровневость, не позволяет устранить многие недостатки, существующие в системе учета объектов недвижимости: отсутствие объективной информации для идентификации объекта, его стоимостной оценки; наличие большого числа неучтенных объектов.

Пожалуй, нет такого человека в стране, который так или иначе не сталкивался с проблемами в системе регистрации прав на недвижимость и ее учета. К сожалению, пока — именно с проблемами. По мере же продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этой системы и для отдельных граждан, и для экономики страны в целом будет возрастать.

При всей сложности и неоднозначности внутренней организации и функционирования этой системы потребители ее услуг — простые граждане и представители юридических лиц склонны рассматривать ее как единое целое, не слишком задумываясь о том, что эта система складывается из отдельных компонентов — технического учета зданий, строений и сооружений, кадастрового учета земельных участков и собственно регистрации сделок и прав на недвижимость. Потребителей не очень интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия причастных к этим действиям организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации, гораздо важнее получить ответы на весьма, казалось бы, простые вопросы. Например, сколько нужно потратить времени и денег, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, право собственности только на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом.

Однако оказывается, что при нынешнем положении дел получить ответы на эти простые вопросы сложно. Система продолжает находиться в затянувшейся стадии формирования, многие проблемы не решены. По-прежнему дискуссионными остаются вопросы относительно того, как добиться приемлемого взаимодействия указанных функциональных компонентов во имя целостности системы, которая должна быть ориентирована на удобства потребителей ее услуг.

Развитие комплексной системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости отстает от потребностей рынка недвижимости. Такое отставание обусловлено не в последнюю очередь тем, что на протяжении всего предшествующего периода не была выработана ясная концептуальная база развития этой системы.

Представляется, что на предшествующем этапе технико-организационные аспекты и ведомственные интересы заслонили главное, а именно то, что система должна создаваться не во имя регистрации и учета как таковых, а во имя обеспечения гарантий зарегистрированных прав со стороны государства.

Очевидно, что нет иного логически оправданного пути, как только объединение в рамках одной государственной структуры ныне разрозненных подсистем кадастрового и технического учета, формирование единого кадастра недвижимости. Одна из целей создания государственного кадастра недвижимости — пополнение государственной казны. Согласитесь, имея в распоряжении систематизированную базу данных надлежащим образом учтенных объектов, налоговые органы всегда будут в курсе всех изменений в судьбе имущества. По словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) М.В. Мишустина, создание Единого кадастра недвижимости предоставит возможность собрать 1,3 трлн руб. имущественных налогов в 2006–2011 годах. Кроме того, по экспертным прогнозам агентства, ежегодные поступления от уплаты госпошлины и сбора за предоставление сведений составят более 10 млрд руб. при затратах на содержание системы в 5 млрд рублей. Количество объектов недвижимости, вовлеченных в сделки гражданско-правового характера, к 2011 г. увеличится на 15 %. Специалисты также прогнозируют, что объемы ипотеки по количеству сделок вырастут на 10 %. Совокупные поступления в консолидированный бюджет от налогов на недвижимое имущество вырастут к концу 2011 г. на 30 %, а количество обращений органов госвласти и местного самоуправления за сведениями из госкадастра недвижимости возрастет в 10 раз.

Проект закона «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает единую систему и технологию его создания и ведения, а также принцип открытости сведений, содержащихся в кадастре, в соответствии с которым данные сведения свободно предоставляются по запросам граждан и организаций.

Во главу угла разработчики закона положили правило, согласно которому должен быть установлен заранее определенный перечень сведений, позволяющих однозначно идентифицировать и индивидуализировать недвижимое имущество.

Законодатель в настоящее время пытается выстроить данный закон таким образом, чтобы он позволил максимально достичь три основные цели — предоставить возможность идентифицировать объект на местности, описать его физические характеристики и определить его стоимость.

Примечательно, что законопроект вводит понятие кадастровой стоимости, понимая под ней специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости. Рыночные цены на недвижимость будут учитываться в зависимости от региона.

Определение кадастровой стоимости будут осуществлять оценщики, привлекаемые органами государственной власти субъектов РФ, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд. Это предполагает государственный контракт. Согласно общему правилу, определенному в п. 2 ст. 72 Бюджетного кодекса РФ, государственный контракт размещается на конкурсной основе. Конкурс подразумевает наличие конкуренции. Хочется, чтобы эта конкуренция стала здоровой. В противном случае данное положение породит еще одну лазейку для предприимчивых дельцов на рынке недвижимости и, как ни больно это признавать, — еще один «законный» шанс чиновникам не пройти мимо раздела большого пирога при определении результатов конкурса.

Деятельность по формированию объектов учета в соответствии с законопроектом является коммерческой. Помимо оценщиков проект предусматривает должность кадастрового инженера для проведения работ по формированию объекта кадастрового учета и составления акта по его результатам, который необходим для проведения государственного кадастрового учета. Предоставлять свои услуги кадастровые инженеры будут на основании возмездного публичного договора. Предполагается, что кадастровые инженеры будут объединены в саморегулируемые организации. Впрочем, как и оценщики. Но если на сегодняшний день будущая профессиональная судьба оценщиков уже определена Федеральным законом от 12 августа 2006 г. № 157–ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», то каким образом и на каких принципах будет строиться работа кадастровых инженеров — пока не понятно.

Упомянутый Закон № 157–ФЗ исключил из субъектов оценочной деятельности юридических лиц и оставил в качестве участников рынка только оценщиков — физических лиц. Согласно закону оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора, заключенного с юридическим лицом, в штате которого должно состоять не менее двух оценщиков, соответствующих требованиям закона. Закон же устанавливает новую систему регулирования оценочной деятельности посредством института саморегулирования. Именно членство в саморегулируемой организации оценщиков является необходимым условием для осуществления оценочной деятельности, лицензирование которой, согласно закону, отменяется.

Все оценщики должны стать членами одной из саморегулируемых организаций, которая будет разрабатывать и утверждать стандарты и правила в области оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики, условия приема в свои члены, представлять интересы своих членов в отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления, а также осуществлять контроль за проведением оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки будет разрабатывать Национальный совет по оценочной деятельности, создаваемый саморегулируемыми организациями оценщиков.

Закон вводит полную материальную ответственность оценщиков перед потребителями услуг.

Каждый оценщик будет обязан застраховать свою ответственность, при этом размер страховой суммы должен быть не менее 300 тыс. рублей.

Введение новых правовых регуляторов в сфере оборота недвижимости, его учета и оценки, по мнению законодателей, позволит решить задачи демонополизации рынка технической инвентаризации, повысить качество предоставляемых услуг и будет способствовать развитию экономики за счет расширения рынка и конкуренции.

Намерения, как всегда, благие. Хотелось бы, чтобы они не остались только на бумаге.

Отзывы тех, кому придется реализовывать на практике то, что записано в законе, можно назвать оптимистичными. В частности, по мнению министра экономического развития и торговли Г.О. Грефа, после принятия обозначенного закона будут упрощены процедуры развития ипотеки и кредитования. Кроме того, Греф ожидает всплеск на рынке инвестиций, поскольку сейчас нормальные инвестиционные предложения отсутствуют, в частности, в результате нерешенных вопросов с кадастром.

По словам зампредседателя Комитета по собственности Е.И. Богомольного (фракция «Единая Россия»), законопроект создаст правовую базу для государственного учета всей недвижимости и раскроет понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка. Однако это вызывает много нареканий, в связи с чем кадастровая оценка может уйти в отдельный законопроект, поскольку относится к налоговому законодательству. Но уже сейчас в проекте закона можно встретить моменты, при анализе которых возникает много вопросов. Так, недостаточно четко прописаны нормы об ответственности органа кадастрового учета за своевременность и точность записей об объектах, в том числе за необоснованный отказ в государственном кадастровом учете или непредоставление органом кадастрового учета сведений государственного кадастра потенциальному собственнику в отношении его недвижимости.

Кроме того, нечетко прописана специальная законная процедура для переучета, то есть в законе должен содержаться исчерпывающий порядок предоставления и внесения сведений из прежней системы учета в новую. Отсутствие таких норм закона создает серьезную опасность правам и законным интересам граждан при регистрации прав на недвижимость.

Это пробел в законодательстве. А читать закон между строк никто не будет и не должен. Хороший закон должен давать четкие ответы на конкретные вопросы. Видимо, разработчикам еще придется потрудиться над столь важным законом для сферы недвижимости и управления, ведь единый кадастр необходим еще и для сбора местного налога на собственность муниципальными образованиями. До тех пор, пока не появится этот документ, органы местного самоуправления фактически не смогут собирать один из немногих своих налогов.

Каким же будет этот закон для простых граждан — покажет время. Главное, чтобы, реализуя положения проекта закона, не создать систему, в которой опять крайним окажется собственник, и не вышло по набившему оскомину принципу: «хотели как лучше, получилось как всегда».

Автор: Бегунова Н.В.

Вернуться
Нотариальный Вестник №10 2006


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100