Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Подготовка нотариального досье

14.03.2006

Нотариус осуществляет публично-правовые действия от имени государства. Его главной задачей является придание аутентичности составляемым им актам. Он – гарант юридической защищенности этого акта, подтверждающего одновременно и согласие сторон и правильное применение права.

Французский нотариус – это посредник между обратившемся к нему лицом и французской администрацией, своего рода «сборщик налогов», а также советник своего клиента.

Нотариус обязан давать советы, и отвечает за результат своих действий. Составляя нотариальное досье, он должен собрать все требуемые документы, найти наилучшее для своего клиента правовое решение и составить нотариальный акт, отвечающий его потребностям и обеспечивающий необходимую юридическую безопасность.

Для составления полного досье нотариус должен соблюдать определенные формальности, общие для всех совершаемых им юридических действий.

Некоторые нормы, относящиеся к различным актам, обязывают нотариуса собирать большое число дополнительных сведений, касающихся в частности юридических и физических качеств имущества – предмета договора с нотариальным удостоверением.

Более жесткие требования закона по защите потребителя и повышение требовательности судов к нотариусу заставляют его собирать большое количество специальных документов, необходимых для определенных актов.

Мы сначала рассмотрим документы, которые необходимо собрать для любого досье, а затем остановимся на особых документах, необходимых в частности для купли-продажи недвижимого имущества.

 

Сведения, необходимые для любого досье (подзаг. 2 ст)

 

Прежде всего, необходимо получить все сведения, позволяющие установить личность и дееспособность лиц, обращающихся к нотариусу.

 

Физические лица (подзаг 3 ст.)

 

Клиент имеет французское гражданство(подзаг. 4 ст.)

 

а) Клиент родился и вступил в брак во Франции:

– Если клиент родился и вступил в брак во Франции, нотариус будет запрашивать выписки из свидетельств о рождении и о браке в соответствующих мэриях по месту рождения и по месту регистрации гражданского брака.

Выписки из актов гражданского состояния имеют ограниченный срок действия и необходимо их запрашивать для каждого нотариального акта, так как в отдельных случаях они действительны 6 месяцев или даже 3 месяца, когда речь идет о коммерсантах. В интересах юридической защищенности нотариусу следует иметь выписку, которая выдана не позднее, чем два месяца тому назад для возможности противопоставления третьим лицам надписи «RC» (Repertoire Civil – Гражданский реестр).

Необходимо получить все сведения о надписях на полях актов гражданского состояния с тем, чтобы можно было убедиться, что нет никаких ограничений дееспособности указанного лица.

– Если клиент состоит в браке, следует проверить, имеет ли он по режиму имущественных отношений между супругами право самостоятельной подписи и не было ли изменений в этом режиме, нотариус запрашивает первоначальную или измененную копию брачного контракта.

– Если клиент разведен, необходимо проверить является ли развод окончательным, нотариус должен потребовать копию судебного решения о разводе.

– На полях свидетельства о рождении имеется надпись «RC». Это указывает на то, что в канцелярии суда Главной инстанции, к которой по рождению относится данное лицо, имеется соответствующая запись. Речь может идти о судебном решении, разрешающем изменение режима имущественных отношений между супругами, но чаще всего это меры по защите интересов лица, охрана прав несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой. Копию такого судебного решения нотариус запрашивает в канцелярии суда.

– Если клиент является коммерсантом, надо будет также проверить, не является ли он объектом запретительных мер, в частности, в результате судебного восстановления платежеспособности, ликвидации имущества в случае несостоятельности коммерсанта или санкции, принимаемой против несостоятельного коммерсанта. Эти случаи отражаются в виде записи в Реестре коммерсантов и товариществ или Реестре ремесленных предприятий, которые хранятся в канцелярии Коммерческого суда и коммерческих обществ – когда речь идет о коммерсантах и в Палате ремесленных предприятий – когда речь идет о ремесленниках.

б) Клиент родился и вступил в брак за границей. Запрашиваются те же самые документы, но обращаться за ними необходимо в Центральную службу гражданского состояния при Министерстве иностранных дел, находящуюся в Нанте. В этой же службе хранятся свидетельства о рождении и браке натурализованных французов.

 

Клиент имеет иностранное гражданство (подзаг 4 ст.)

 

Клиент должен представить документы о гражданском состоянии, которые приняты в его стране, но, по меньшей мере, он предъявляет нотариусу:

– свой паспорт, свое удостоверение личности;

– вид на жительство (краткосрочное удостоверение личности иностранца, удостоверение личности иностранца постоянно проживающего во Франции).

В Центральной службе гражданского состояния в Нанте хранятся также особые соглашения по имущественному режиму супругов заключенные иностранцами, приехавшими на постоянное жительство во Францию или владеющими недвижимостью на ее территории в соответствии с Гаагской Конвенцией от 14 марта 1978 г., ратифицированной во Франции 1 сентября 1992 г.

 

Юридические лица (подзаг 3 ст.)

 

Сведения о юридических лицах нотариус находит в Реестре коммерсантов и товариществ. Для товариществ он запрашивает выписку о регистрации, называемую «extrait Kbis». Нотариус запрашивает также копию устава и внесенных в него изменений. Он проверяет полномочия управляющего или представителя юридического лица (общества или ассоциации).

Убеждается также, что юридическое лицо не подпадает под действие коллективной процедуры (для коммерсантов – физических лиц).

 

Особые распорядительные акты (подзаг. 2 ст.)

 

В отношении распорядительных актов как за деньги, например купля-продажа, так и бесплатных – дарение, необходимо произвести проверку и выяснить, нет ли обстоятельств, которые могли бы нанести ущерб праву распоряжения и праву пользования.

В том, что касается особых случаев купли-продажи, нотариус обязан, кроме того, собрать все необходимые сведения, относящиеся к юридическим и физическим качествам покупаемой или продаваемой вещи.

 

Проверка полномочий по распоряжению и пользованию (подзаг 2 ст)

 

Проверка права собственности (подзаг 3 ст)

 

Проверка документа (титула) о праве собственности. Нотариус обязан проверить титул собственности клиента и документы на право собственности прежних владельцев. Кассационный суд однажды осудил нотариуса за то, что тот не проверил документы о праве собственности предыдущих владельцев, ограничившись сведениями из предшествующего акта.

Нотариус должен также проверить право собственности и пользования, запросив выписку у службы регистрации по месту нахождения недвижимости за последние тридцать лет. Это позволит не только проверить право собственности, но и узнать каково обременение недвижимого имущества.

Нотариусу надлежит также обратиться в службу кадастра, она же Центр земельных налогов, и убедиться, что недвижимость действительно записана на имя клиента. Служба кадастра передаст ему справку о собственности, называемую «кадастровой матрицей». С помощью этого документа и кадастрового плана нотариус проверит также расположение, площадь и границы участка. У этой же службы нотариус запросит так называемую «Форму 1» с указанием кадастровых сведений имущества – предмета акта, что позволит ему направить в службу кадастра резюме составленного им нотариального акта с тем, чтобы эта служба изменила фамилию владельца имущества, изменившуюся в результате купли-продажи или дарения.

Ордонанс от 25 октября 1945 г. учредил Разрешение на строительные работы и поэтому на все постройки, сооруженные после этой даты нотариус потребует от клиента:

– документ, разрешающий строительство;

– документ, подтверждающий соответствие административному разрешению, называемому «Сертификат соответствия» (разрешение на ввод в эксплуатацию).

Проверка прав третьих лиц. Нотариус должен проверить, что клиент имеет право распоряжаться имуществом, и никто не может оспаривать или ограничивать это право.

Нотариус проверяет состояние ипотеки, отсутствие кредиторов по недвижимости, которые могли бы воспользоваться правом следования (право кредитора покрыть свои требования за счет цены заложенной вещи, в чьих бы руках она ни находилась). При наличии кредитора нотариус связывается с ним для получения его согласия на приведение нотариального акта в соответствие с законом. Ему, следовательно, необходимо убедиться:

– что не существует кредитора, имеющего гарантию, а значит обладающего правом следования на имущество-предмет нотариального акта;

– если существует один или несколько кредиторов, имеющих гарантию, он сделает необходимое, чтобы распределить продажную цену среди кредиторов и получить отмену гарантий этих кредиторов. Такой нотариальный акт называется актом с освобождением от обязательств.

Он проверит также, нет ли других лиц, чье разрешение требуется для распоряжения имуществом:

– требуется ли согласие супруга на куплю-продажу, дарение или другой акт распоряжения семейным жильем;

– существует ли участник ПАКС (гражданский пакт солидарности – закон от 14 ноября 1999 г., регулирующий положение пар, не состоящих в браке), имеющий отношение к рассматриваемому имуществу. Для выяснения этого нотариус обращается в суд низшей инстанции по месту рождения и запрашивает Сертификат о неучастии в ПАКС. Для клиентов, родившихся за границей, этот сертификат запрашивается в суде высшей инстанции Парижа;

– если необходимо, нотариус попросит согласие дарителя/ей для акта распоряжения;

– он проверит, что нотариальный акт не может подлежать обжалованию со стороны прежних собственников с подачей иска о расторжении договора в связи с его существенной убыточностью для одной из сторон.

 

Проверка права пользования ( подзаг 3 ст)

 

Ограничения, связанные с обременением. Нотариус должен выяснить существуют ли у собственника ограничения по правомочиям пользования данным объектом:

– Он должен установить наличие документов, регламентирующих использование имущества, например, типовые условия для разделения на земельные участки или положение об общей собственности. Проверяет также, не вносились ли в них изменения со времени выдачи последнего документа о праве собственности клиента.

– Нотариус должен следить, не существует ли какой-либо сервитут, обременяющий имущество, делая это путем анализа состояния ипотеки, прежних документов о праве собственности, административных документов (для сервитутов общественной полезности) или изучения географического положения имущества (для права прохода, проезда для участков, не имеющих автономного выхода).

Ограничения, связанные с присутствием третьих лиц. Нотариус должен убедиться, что имущество никем не занято и не используется, проверив с этой целью:

– отсутствие съемщика, занимающего этот объект;

– отсутствие лиц, пользующихся правом пользования.

 

Особый контроль для случаев купли-продажи (подзаг. 2 ст)

 

Обязанность нотариуса давать советы сторонам-участницам (продавцу и приобретателю) нотариального акта заставляет его при составлении досье купли-продажи требовать достаточно много документов. Продавец заинтересован в получении продажной цены, а приобретатель должен быть уверен в правильности проведенной операции.

 

Информационные документы (подзаг 3 ст)

 

Еще на «доконтрактной» стадии, узнав о соглашении и его условиях между продавцом и приобретателем, нотариус должен собрать следующие сведения:

Информацию об имуществе и его площади. При некоторых видах купли-продажи сведений общего характера, полученных нотариусом от службы кадастра, может оказаться недостаточно для полного информирования приобретателя.

– для участка, предназначенного для застройки нотариус должен располагать схемой разграничения смежных земельных участков или иметь описание разграничения с указанием границ земельного участка.

– в том случае, когда речь идет о квартире, потребуется справка об измерении квартиры, так называемый сертификат «Закон Каррез», по имени парламентария – инициатора этого закона.

Информация о качестве имущества. Нотариус должен получить документы, подтверждающие проверку наличия веществ и организмов, которые могут повлиять на прочность или оказаться опасными. Эти документы составляются уполномоченными контролерами. Поскольку ответственным считается нотариус, он должен проверять работу контролеров и ее качество.

– проверяется наличие веществ и организмов, которые могут повлиять на прочность объекта, например термитов или древесных жучков и грибков, а также выработок и пустот;

– определяется отсутствие опасных веществ: асбеста, свинца, различного рода загрязнений;

– необходимо также быть уверенным, что пользование бассейном, газовым оборудованием и т.д. не отразится на безопасности эксплуатации объекта.

 

Административные документы, относящиеся к купле-продаже (подзаг 2 ст)

 

Для правильного составления акта нотариус должен собрать дополнительные административные документы:

Документы градостроительного характера. Нотариус собирает также документы, позволяющие получить сведения о различного рода регламентах, касающихся предмета купли-продажи, вплоть до документа, подтверждающего вообще возможность осуществления планируемой операции. Запрашивается градостроительный сертификат с прилагаемыми документами, позволяющими узнать:

– имеются ли институциональные органы, пользующиеся правом преимущественного приобретения (в этом случае нотариус должен предложить приобрести продаваемый объект в первую очередь им – городу, департаменту);

– существуют ли особые требования градостроительного характера к застройке данного района (обязательная архитектура, охрана исторических памятников и т.д.), где находится объект и предусмотрены ли специальные налоги;

– какова система подсоединения к различным коммуникациям (вода, электричество и т.д. и главное – является ли система канализации коллективной или индивидуальной).

Информация о положении участника совместной собственности. Если предмет купли-продажи является объектом совместной собственности, то при составлении нотариального акта нотариус должен получить от управляющего делами группы лиц (товарищества) полную информацию для приобретателя:

– имеет ли собственник задолженность перед товариществом;

– или наоборот, должен ли ему быть возвращен выплаченный аванс;

– какую сумму должен заплатить новый собственник-приобретатель;

– существует ли судебное производство в отношении совместной собственности;

– выполнены или намечаются какие-либо работы;

– полная информация относительно страхования, имущества, долгов и займов.

После получения всех необходимых данных можно составлять нотариальный акт и представлять его для подписания клиентам.

После подписания нотариусу надлежит выполнить еще некоторые формальности.

 

Формальности после подписания акта (подзаг 2 ст)

 

Нотариус должен обеспечить переход прав собственности на имя нового владельца, направив копии акта, выписки с его кратким содержанием в службу кадастра и сведения о состоянии ипотеки в регистрационную службу по месту нахождения недвижимости.

Когда речь идет о совместной собственности, он должен официально уведомить управляющего делами товарищества о состоявшемся переходе прав собственности.

И, наконец, он обязан сообщить о смене владельца нанимателю или лицу, обладающему правом пользования или проживания, если таковые имеются.

Автор: Эдит Брийян, нотариус департамента Орн, Франция

Вернуться
Нотариальный Вестник №2 2006


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100