Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Об особенностях оборота земель сельхозназначения

14.03.2006

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с землями сельхозназачения законодательно не закреплено, однако по желанию сторон сделка может быть нотариально удостоверена, и в этом случае нотариусу необходимо учитывать целый ряд специфичных положений, установленных законом.(врез)

 

Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельхозназначения (подзаг. 2 ст)

 

18 июля 2005 г. в Федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения» (Далее – Закон об обороте земель) были внесены изменения, касающиеся принципов оборота земель сельхозназначения. В частности, в качестве одного из основных принципов был заявлен принцип о праве преимущественной покупки совладельцев долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянско фермерского хозяйства (КФХ), использующих этот земельный участок. Именно в силу этого принципа и были внесены существенные изменения в Закон об обороте земель, которые в свою очередь внесли определенные коррективы в работу нотариусов, как непосредственно связанную с оформлением договоров по отчуждению, так и в действия нотариусов по сопровождению сделок. Например, при передаче нотариусом извещений о праве преимущественной покупки, передаче извещений участника долевой собственности о намерении выделить в счет земельной доли местоположение выделяемого земельного участка, при оформлении доверенностей на сделки.

При продаже земельных участков возникают некоторые особенности с предложением права преимущественной покупки совладельцам. Если число совладельцев не превышает пяти человек, то действовать следует в строгом соответствии со ст. 250 ГК РФ. Ранее действовало правило, что если число совладельцев превышает пять человек, то необходимо уведомить совладельцев о праве преимущественной покупки, как в общем порядке, так и через публикации в СМИ, определенные субъектом РФ (ст. 12 Закона об обороте земель). Теперь с учетом двух существенных изменений, которые были внесены в ст. ст. 12 и 13 Закона об обороте земель от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ извещать совладельцев о праве преимущественной покупки не требуется. Так п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель устанавливает правило, в силу которого не требуется извещать о праве преимущественной покупки совладельцев, если земельная доля продается:

– участнику долевой собственности;

– сельскохозяйственной организации либо гражданину – члену КФХ.

В случае отчуждения земельной доли иным лицам, возникает необходимость выдела земельного участка (п. 1 ст. 13), после чего говорить о праве преимущественной покупки уже не приходится, т.к. выделенный земельный участок перестает являться объектом долевой собственности.

При продаже земель сельхозназначения возникает еще одна особенность, которая была и раньше, связанная с предложением права преимущественной покупки. Перед продажей необходимо предложить право преимущественной покупки субъекту РФ (ст. 8 Закона об обороте земель). Только теперь в способе передачи извещения и в правовых последствиях несоблюдения данного положения произошли существенные изменения. Необходимо учитывать, что извещение субъекта РФ о праве преимущественной покупки возможно только путем направления соответствующего письма адресату и получения определенного ответа от него. По старому законодательству, если в течение месяца субъект по месту нахождения земельного участка, не заявит о своем намерении приобрести землю, то считается, что субъект РФ так же отказался от права преимущественной покупки и земельный участок может быть продан третьим лицам в течение года, но при строгом соблюдении тех условий, которые были заявлены в извещении о праве преимущественной покупки. В соответствии с изменениями, которые были приняты 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, нельзя ограничиться умолчанием со стороны субъекта. В силу п. 3 новой редакции ст. 8 Закона об обороте земель субъект РФ должен либо отказаться в письменной форме либо в течение 30 дней приобрести участок. В случае если со дня извещения прошло уже больше года, либо  была произведена продажа с нарушением тех условий, которые были заявлены в извещении, то субъект РФ по месту нахождения земельного участка, ранее был вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя (п .4 ст. 8 Закона об обороте земель), теперь же в соответствии с п. 4 ст. 8 такая сделка просто ничтожна. Таким образом, законодатель усугубил жесткость последствий несоблюдения правила о праве преимущественной покупки субъекта РФ.

Эти моменты нотариусу необходимо учитывать, если к нему обратились с просьбой об удостоверении договора купли-продажи земельного участка из земель сельхозназначения. Однако, в силу необязательности нотариального удостоверения договоров подобного типа, хотелось бы обратить более пристальное внимание нотариусов на порядок предложения права преимущественной покупки. К нотариусам Московской области уже неоднократно обращались с просьбой передать заявление с предложением права преимущественной покупки земель сельхозназначения субъекту РФ. Такое действие нотариусам хорошо известно и выполняется в соответствии с требованиями ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате. При оформлении такого извещения нотариусам следует обращать главное внимание на то, чтобы в извещении были указаны цена и «другие существенные условия договора купли-продажи» (п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель), как было записано ранее. В соответствии с изменениями от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, пункт о наличии «существенных условий» в извещении о праве преимущественной покупки исключен, а вместо этого указано, что в извещении субъекту о праве преимущественной покупки должны быть указаны цена, размер участка и срок, до которого должен быть произведен взаимный расчет. Срок расчета по таким сделкам не может превышать 90 дней. К сожалению, уже имели место случаи, когда нотариусы извещали субъект РФ по месту нахождения земельного участка о праве преимущественной покупки, но при этом не отслеживали наличие всех необходимых реквизитов в извещении. В итоге чиновники, являющиеся представителями субъекта РФ, считали, что извещение не послано, т.к. в нем отсутствовали необходимые в соответствии с требованиями законодательства реквизиты, а стороны будущей сделки считали, что фактически произошел отказ от прав преимущественной покупки земли, т.к. такого умолчания по прежней редакции Закона было достаточно. Подобное непонимание, безусловно, могло привести к тому, что субъект РФ по месту нахождения земельного участка в какой-то момент мог заявить о нарушении своего права преимущественной покупки и потребовать перевода прав покупателя на себя. В новой редакции Закона об обороте земель от 18 июля 2005 г. ограничиться умолчанием уже нельзя. Как следует из смысла п. 3 ст. 8 от субъекта РФ должен быть либо письменный отказ от права преимущественной покупки, либо субъект РФ в письменной форме должен уведомить продавца о своем намерении приобрести земельный участок. Таким образом, нотариусу перед сделкой необходимо проверять наличие письменного отказа от права преимущественной покупки субъекта РФ.

Следующий вопрос, которого хотелось бы коснуться, если мы говорим о продаже земель сельхозназначения – это вопрос о необходимости регистрации права собственности продавца на земельный участок перед сделкой. Поскольку Закон об обороте земель ничего не говорит о необходимости такой регистрации, то руководствоваться следует нормой, определенной в ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями, внесенными в эту статью ФЗ от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ, где напрямую сказано, что если первичное право не зарегистрировано, то его первичная регистрация производится одновременно с состоявшейся сделкой и при этом бесплатно.

Последний вопрос – это вопрос о необходимости выдела земельного участка в натуре перед куплей-продажей. Является ли такой выдел необходимым? Прямого ответа на этот вопрос в Законе об обороте земель раньше мы не находили. Однако, как следовало из совокупности ряда статей, такой выдел не являлся необходимым условием перед договором купли-продажи. На сегодняшний день с учетом изменений от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ положение изменилось. В ст. 12 Закона об обороте земель перечисляются случаи возможного отчуждения земельных участков без выдела земельных участков в натуре. Без выделения земельного участка участник долевой собственности вправе:

1) завещать свою долю;

2) внести в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящейся в долевой собственности;

3) продать, подарить или передать в доверительное управление другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену КФХ.

При этом отказ от права преимущественной покупки не требуется.

Распорядится земельной долей иным образом участник долевой собственности может «только после выделения земельного участка в счет земельной доли» (ч. 2 п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель).

Еще один момент, на который хотелось бы обратить внимание – это то, что все сделки, предусмотренные ст. 12 Закона об обороте земель могут осуществляться на основании доверенности, причем удостоверенной не только нотариально, но и должностным лицом органа местного самоуправления.

 

Особенности аренды земель сельхозназначения (подзаг.2 ст)

 

В связи с тем, что по вопросам удостоверения договоров аренды земель сельхозназначения к нотариусу обращаются крайне редко, то остановимся кратко на тех особенностях, которые могут иметь место при аренде.

1. В договоре аренды должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Таким образом, объектом аренды должна быть только индивидуально-определенная вещь. Доля в праве не может быть передана в аренду.

2. Для передачи в аренду участок должен пройти кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель).

3. Не могут сдаваться в аренду отдельные земельные доли. В силу п. 2 ст .9 договор аренды может заключаться либо со всеми участниками долевой собственности, либо с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. В изменениях от 18 июля 2005 г. уточнено, что доверенность может быть удостоверена нотариально, либо должностным лицом органа местного самоуправления.

 

Особенности наследования земельных участков из земель сельхозназначения (подзаг. 2 ст)

 

Особенности наследования земельных участков из земель сельхозназначения изложены в ст. 11 Закона об обороте земель, где говорится о том, что если будут нарушены требования ст. ст. 3 и 4 указанного Закона, говорящие о предельных размерах и о правах иностранных граждан и иностранных юридических лиц, то собственник должен в течение одного года продать земельную долю, в противном случае у муниципального образования возникает право обратиться в суд с понуждением к продаже.

В соответствии с изменениями от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ при оформлении наследства помимо вышеперечисленного необходимо учитывать, что теперь установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков (минимальные устанавливаются субъектом РФ, максимальные размеры устанавливаются равными не менее 10 % от общей площади сельхозугодий). Если в результате наследования образуются участки не соответствующие требованиям ст. 4 «О размерах земельных участков», тогда необходимо руководствоваться ст. 5 Закона об обороте земель, которая устанавливает обязанность на отчуждение излишков площади, но при этом у продавца имеется преимущественное право на аренду земельных участков, которые он был вынужден продать в силу требования законодательства. Об этом необходимо предупреждать наследников при оформлении наследства.

 

Выдел земельных участков из земель сельхозназначения (подзаг. 2 ст)

 

Ранее ст. 13 Закона об обороте земель определяла порядок выдела земельного участка в натуре, но не определяла, в каких случаях выдел бывает необходим. Из совокупности других статей следовало, что выдел может быть востребован для создания и расширения личного подсобного хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду. Изменениями от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ в ст. 13 Закона об обороте земель, определены случаи выдела:

– для создания или расширения личного подсобного или крестьянского фермерского хозяйства;

– для передачи участка в аренду или распоряжения иным образом.

Таким образом, для продажи и дарения на сторону, не членам долевой собственности, теперь однозначно необходим выдел.

В соответствии с изменениями от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ изменился порядок выдела земельных участков. Появился новый этап, который должен быть пройден до момента извещения участников о выделе земельного участка. Решение о выделе должно быть принято общим собранием в соответствии со ст. 14 Закона об обороте земель (п. 1 ст. 14). Статья 14 Закона об обороте земель определяет процентный состав участников и процентный состав голосующих. Собрание проводится по предложению сельхозорганизации либо по предложению участника долевой собственности (п. 1.1 ст. 14 Закона об обороте земель). Если общим собранием, в силу каких-либо причин, не было вынесено решение о выделе земельного участка, то начинается следующий этап выдела, который совпадает с порядком, определенным до принятия изменений от 18 июля 2005 г. Собственник, выделяющий земельный участок в счет земельной доли, обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о предполагаемом выделе или опубликовать такое сообщение в газетах.

Нотариус может принимать самое непосредственное участие в процедуре выдела. Извещение может быть передано через нотариуса согласно ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате. Ранее при передаче извещения через нотариуса, задачей нотариуса являлась необходимость отследить, чтобы в извещении обязательно было указано:

– предполагаемое местонахождение выделяемого участка;

– размер компенсации.

В соответствии с изменениями от 18 июля 2005 г., в сведения, которые должны быть указаны в извещении, также внесены изменения. Теперь не требуется указание денежной компенсации другим участникам долевой собственности. Однако является необходимым указание на обязательность направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности. Если по истечении месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности не поступит возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение по местоположению такого земельного участка считается согласованным.

По истечении месяца нотариус вправе выдать свидетельство с отметкой о непоступлении нотариусу возражений, и в таком случае место нахождения участка считается согласованным.

 

Выдел земельных долей в земельные участки худшего качества (подзаг 2 ст)

 

В соответствии с изменениями от 18 июля 2005 г. земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех или более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества (п. 5 ст. 13 Закона об обороте земель). Такое положение наверняка будет способствовать тому, что нынешние собственники земельных долей начнут принимать меры к многочисленным выделам и дальнейшим отчуждениям земельных участков, если не используют их по целевому назначению. Подобное оживление на рынке земель сельхозназначения наверняка приведет к увеличению случаев обращения к нотариусу, как при выделе земельных участков, так и при отчуждении. Поэтому еще раз хочется подчеркнуть важность правильного оформления нотариусом извещений о выделе земельных участков и о предложении права преимущественной покупки, о котором говорилось выше.

 

Принудительное изъятие земельных участков из земель сельхозназначения (подзаг. 2 ст)

 

В силу п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения (изменения от 18 июля 2005 г.), земельный участок принудительно может быть изъят у его собственников в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Отличие этой статьи от прежней редакции заключается в том, что ранее не было конкретики, а теперь установлен срок – три года, по истечении которого участок может быть изъят. В этом прослеживается стремление законодателя к тому, чтобы заставить работать земли сельхозназначения для предназначенных им целей и избежать возможных спекуляций земельными долями. Насколько эффективным будет работать это положение, покажет время. Однако уже сегодня нотариусам при удостоверении договоров купли-продажи земель сельхозназначений необходимо предупреждать покупателя об обязательном соблюдении целевого назначения земли, а также о невозможности неиспользования указанных земель в течение трех лет, поскольку в противном случае эти земли могут быть изъяты.

 

Автор: О.С. Мурыгина, нотариус Ленинского нотариального округа Московской области, член Комиссии ФНП по законодательной и методической работе

Вернуться
Нотариальный Вестник №2 2006


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100