Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Простые и сложные вопросы, связанные с удостоверением договора ренты

15.10.2011

 

Н.Ю. Рассказова,

заведующая кафедрой гражданского права СПбГУ

 

Аннотация. В настоящей статье рассматриваются проблемы, связанные с применением в нотариальной практике института рентных правоотношений.

Ключевые слова: договор ренты, нотариальное удостоверение, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением, гражданское законодательство.

 

Simple and complicated matters connected with the certification of the contract of annuity

N.Yu. Rasskazova

Annotation. In the present article there are considered the problems connected with the application of the institution of annuity legal relations in notarial practice.

Keywords: contract of annuity, notarial certification, lifelong annuity, lifelong support with dependence, civil legislation.

При удостоверении договоров ренты нотариусы сталкиваются со значительным числом вопросов. Участники первой научно-практической конференции преподавателей вузов, читающих лекции нотариусам России [1], подробно проанализировали проблемы, возникающие в нотариальной практике. В результате обсуждения специалисты согласились с тем, что большая часть проблем может быть устранена в результате их тщательного правового анализа. И лишь некоторые приходится отнести к числу вопросов, для однозначного ответа на которые требуется либо акт официального толкования (в данном случае это должно быть постановление Пленума Верховного Суда РФ), либо внесение изменений в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ). Ниже мы рассмотрим вызывающие сомнения вопросы с учетом их обсуждения на упомянутой конференции [2].

Начнем с проблем, решение которых не вызвало у аудитории разногласий.

 

1. Отношения сторон по договору ренты регулируются только федеральным законодательством (ст. 3 ГК РФ). Многие субъекты федерации и муниципальные образования приобретают жилье под выплату ренты. Нормативные акты, принимаемые ими по этому поводу, могут касаться только вопросов административного, бюджетного и иных отраслей публичного права. Так, определением Верховного Суда РФ № 24-Г00-14 нормативный акт исполнительного органа субъекта РФ, регулирующий порядок передачи имущества престарелых граждан и инвалидов территориальным органам социальной защиты населения по завещаниям и договорам пожизненного содержания с иждивением, признан недействительным, так как гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ. С доводами представителя субъекта РФ о том, что оспариваемым актом регулируются лишь такие отношения, которые возникли после того, как были выполнены все условия, связанные с заключением договора пожизненного содержания с иждивением, суд не согласился, указав, что поскольку и после этого могут возникнуть отношения, которые регулируются гражданским законодательством, например, возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ), отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ) [3].

 

2. Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением являются самостоятельными видами ренты. В договоре пожизненной ренты плательщик обязан периодически выплачивать получателю фиксированную сумму (ст. 597 ГК РФ). В договоре же пожизненного содержания с иждивением он обязан содержать получателя ренты (ст. 601 ГК РФ), а потому объем его обязанности может меняться в зависимости от нуждаемости получателя ренты. Указанное различие между двумя договорами не зависит от формы рентных выплат, поскольку касается существа рентного обязательства. Поэтому, если стороны договора пожизненного содержания с иждивением решат в соответствии со ст. 603 ГК РФ изменить форму рентных выплат (заменить условие о пожизненном содержании на условие о пожизненных периодических платежах), договор пожизненного содержания с иждивением отнюдь не превратится в договор пожизненной ренты. В данном случае можно говорить лишь об изменении одного из условий договора пожизненного содержания с иждивением [4]. Сохранится обязанность плательщика ренты содержать получателя, а прекращение такого договора будет регулироваться ст. 605, а не ст. 599 ГК РФ.

 

3. При толковании норм о ренте необходимо учитывать социальную направленность договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Верховный Суд РФ в определении от 17.08.2010 г. № 5-В10-50 указал: «Согласно пункту 4 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 г. № 11-П, помимо собственно гражданско-правовой составляющей в нормах, регулирующих договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, в том числе в части, касающейся определения минимального размера платежей и их увеличения с учетом уровня инфляции и повышения минимального размера оплаты труда, имеется определенное социально значимое содержание: зачастую граждане распоряжаются своим имуществом подобным образом не столько ради получения дохода как такового, сколько с целью сохранения уровня жизнеобеспечения. Соответственно, Российская Федерация, как правовое и социальное государство, обязана гарантировать адекватную защиту прав и законных интересов тех граждан, для которых получение регулярных платежей по таким договорам может стать одним из основных источников существования». В связи с социальной значимостью договоров ренты в закон «О рекламе» [5] включена ст. 30: «1. Реклама услуг по заключению договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, не должна содержать: 1) выражение благодарности физическими лицами, заключившими такие договоры; 2) утверждение о том, что заключение таких договоров имеет преимущества перед завещанием жилого помещения или иного имущества; 3) осуждение членов семьи и близких родственников потенциального потребителя таких услуг, якобы не заботящихся о нем; 4) упоминание о подарках для физических лиц, принявших решение о заключении договоров ренты с рекламодателем или другим лицом.

2. В случае, когда рекламодатель является посредником при заключении договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, реклама услуг по заключению таких договоров должна содержать указание на то, что плательщиком ренты по таким договорам будет другое лицо».

Учитывая социальную направленность договора, нотариус должен обращать особое внимание на ясное формулирование условий договора, тщательно разъяснять их смысл сторонам. На дефект договора пожизненной ренты указал Верховный Суд РФ в определении от 17.08.2010 г. № 5-В10-50: «Согласно пункту 12 Договора он может быть расторгнут по инициативе Смирновой З.С. при отсутствии нарушений по выполнению обязательств по договору со стороны ЗАО МНТЦ “Красные ворота”. В этом случае Смирнова З.С. обязана возместить все расходы, произведенные ЗАО МНТЦ “Красные ворота” по заключению договора, исполнению обязательств по договору и расторжению договора с учетом накладных расходов и упущенной коммерческой выгоды <…>.

Отказывая в расторжении договора, суд первой инстанции исходил из того, что истица отказалась возместить ответчику упущенную коммерческую выгоду.

При этом суд руководствовался положениями статьи 15 ГК РФ <…>. Между тем вышеуказанная статья регламентирует возмещение убытков, в то время как в пункте 12 Договора идет речь об упущенной коммерческой выгоде.

Из содержания Договора не следует, что именно в данном случае понимается под упущенной коммерческой выгодой.

В этой связи суду первой инстанции надлежало установить, что имели в виду стороны при заключении Договора, включив в него пункт 12, предусматривающий возмещение упущенной коммерческой выгоды».

 

4. Ко всем видам ренты субсидиарно применяются нормы о купле-продаже или дарении. Признано, что к ним относятся нормы, касающиеся вопросов качества переданного под выплату ренты имущества (ст. 469 и др. ГК РФ).

Интересный прецедент в отношении применения к ренте ст. 575 ГК РФ создан решением Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2008 г. № 44г-262: «Удовлетворяя исковые требования О.Б.А. (наследника), суд исходил из того, что, несмотря на то, что договор был подписан вне лечебного учреждения, вопрос о заключении договора обсуждался во время нахождения С.А.И. (получателя ренты) в больнице, договор был заключен на кафедре в помещении больницы, именно в этот период Б.А.В. (лечащий врач) занимался сбором документов, передал их нотариусу, 16 июля 2007 года вызвал нотариуса на дом к С.А.И. Данные обстоятельства подтвердил Б.А.В. в судебном заседании (л.д. 53).

Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что сделка противоречит ст. 575 ГК РФ».

Норма ст. 578 ГК РФ «Отмена дарения» не применима к договору ренты. Она носит исключительный характер, поскольку применяется в отношении уже прекращенного обязательства, что никак не относится к ренте. Кроме того, правило ст. 578 основано на идее о неблагодарности одаряемого. Договор же ренты, в отличие от дарения, всегда возмездный (см. ниже, п. 7). Не применяются в отношении ренты и положения о консенсуальности договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) и обещания дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Определение договора ренты, как и любого поименованного в законе договора, указывает на его существо, а потому не может корректироваться по воле сторон. Характеристика любого договора в качестве реального или консенсуального усматривается из его определения и императивно определяет момент возникновения правового эффекта соглашения сторон (ст. 433 ГК РФ). В прямо предусмотренных случаях сторонам предоставляется возможность выбора (это касается, в частности, договора дарения – ст. 572 ГК РФ – и договора финансирования под уступку денежного требования – ст. 824 ГК РФ). Договор ренты определен в ст. 583 ГК РФ как реальный.

Вопрос о том, за плату или бесплатно передается имущество, имеет значение не только при заключении договора, но и в случае его прекращения по инициативе получателя ренты (ст. 594 и 599 ГК РФ). Например, большинство специализирующихся в области рентных отношений компаний, рекламируя свои услуги, обещают клиентам единовременную выплату при заключении договора ренты. Это и означает передачу предмета ренты за плату. Если заключается договор пожизненной ренты, правовые последствия включения в договор такого условия существенно затрагивают интересы получателя ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Нотариус должен разъяснить стороне это обстоятельство.

 

5. Договор ренты – реальный договор. Это означает, что до момента передачи предмета ренты в собственность плательщика ренты между сторонами нет договорных обязательств. Факт нотариального удостоверения соглашения сторон не колеблет этот вывод. Поэтому у получателя ренты не может быть обязанности из договора ренты по передаче предмета ренты плательщику.

Правильная формулировка предмета договора соответствует определению договора, включенному в ст. 583 ГК РФ: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме». Поэтому ошибочными являются следующие рекомендации: «В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты – систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора» [6].

Как было подчеркнуто выше, применение к отношениям сторон договора ренты норм о купле-продаже и дарении не может изменить природу ренты как реального договора. Особые правила установлены для договоров ренты, предусматривающих передачу недвижимости. Такие договоры подлежат государственной регистрации. Поэтому их правовой эффект не может наступить до регистрации соответствующего договора (ст. 433 ГК РФ).

 

6. Договор ренты – односторонний договор. Это означает, что каждая из его сторон имеет либо только права (получатель ренты), либо только обязанности (плательщик ренты). Если получатель ренты обязывается в чем-либо перед плательщиком ренты (например, нести расходы по содержанию жилого помещения, в котором будет проживать получатель ренты), речь идет о заключении сторонами смешанного договора (ст. 421 ГК РФ), и обязанности получателя ренты являются элементом договора о пользовании помещением, а не договора ренты. Последствия нарушения указанных договоров регулируются разными нормами.

 

7. Договор ренты всегда является возмездным. Независимо от правила п. 1 ст. 585 ГК РФ в обмен на имущество получателю ренты предоставляются периодические выплаты. Поэтому имущество, отчужденное под выплату ренты, поступает в общую совместную собственность плательщика ренты и его супруга [7].

 

8. Договор ренты – алеаторный договор (alea – игральная кость, случайность) или ри,сковый, т.к. объем обязанности, ложащейся на плательщика ренты, является неопределенным. Это означает, что невыгодность договора не может рассматриваться в качестве основания для его изменения или расторжения (ст. 451 ГК РФ). В частности, риск случайной гибели или повреждения предмета ренты (ст. 595, 600 ГК РФ) всегда лежит на плательщике ренты [8]. Иначе говоря, гибель (а тем более повреждение) имущества не влечет прекращения рентного обязательства. Например, дом, переданный под выплату пожизненной ренты, сгорел вскоре после заключения договора. Плательщик обязан продолжать выплату рентных платежей. В этом ярко проявляется ри,сковый характер договора ренты. Указанное обстоятельство должно быть специально разъяснено сторонам.

 

9. На вопрос о том, может ли плательщиком ренты быть публично-правовое образование, если предметом ренты является жилое помещение, следует ответить положительно. Вопрос вызван коллизией между нормами ст. 587 ГК РФ («при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество») и ст. 74 Закона об ипотеке [9] («ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается»). В отношении ренты норму ст. 74 Закона об ипотеке следует толковать ограничительно. Это объясняется телеологическим толкованием указанной статьи. Ее цель – не допустить уменьшение социального жилого фонда. Но уменьшение фонда в результате развития рентных отношений невозможно. В крайнем случае (при обращении взыскания на предмет ренты) жилой фонд останется неизменным.

 

10. Возможно заключение договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением с множественностью лиц на стороне получателя ренты (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, доли участников договора в праве на получение ренты считаются равными. При этом смерть кого-либо из получателей ренты не изменяет объем обязанностей плательщика (доля в праве на получение ренты переходит к пережившим умершего получателям ренты), а само обязательство прекращается смертью последнего получателя ренты.

 

11. Поскольку в законе отсутствует прямой запрет, договор пожизненного содержания с иждивением может быть заключен между сторонами, одна из которых обязана содержать другую в силу семейно-правовых оснований. В силу принципа свободы договора получатель ренты может заключить договор ренты и получать содержание в обмен на свое имущество, а не в силу родственных связей. При этом возможность применения в отношении сторон норм семейного права об уплате алиментов сохраняется.

На возможность заключения договора пожизненного содержания с иждивением не влияет ни наличие у получателя ренты самостоятельного источника дохода, ни размер такого дохода.

 

12. Поскольку закон не содержит прямого запрета, возможно заключение договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением через договорного представителя. Учитывая значение для договора личности получателя ренты и во избежание последующих споров, практика ориентируется на максимально подробное описание в доверенности полномочий представителя получателя ренты.

 

13. Правопреемство в праве на получение рентных платежей в договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением невозможно. Ни уступка права по договору, ни переход права в порядке универсального правопреемства не допускаются. Это объясняется тем, что договор имеет целью предоставление средств конкретному лицу, срок жизни которого и ограничивает обязанность плательщика во времени. Вывод, основанный на анализе существа отношений, дополняется логическим и систематическим толкованием закона. По общему правилу переход прав кредитора по договору к третьим лицам допускается (ст. 382 ГК РФ). В частном случае с договором ренты возможность такого перехода предусмотрена в отношении договора постоянной ренты (п. 2. ст. 589 ГК РФ), но не предусмотрена применительно к договору пожизненной ренты. С точки зрения правил толкования, это означает молчаливый запрет на переход прав по договору пожизненной ренты.

Сказанное не касается права на истребование предмета ренты при расторжении договора. В апреле 1997 г. М.Н. Рихтер обратилась в суд с заявлением о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. 11 июля 1997 г. М.Н. Рихтер умерла. Встал вопрос о том, допускают ли спорные правоотношения правопреемство, и может ли наследница истицы участвовать в деле в качестве правопреемницы? Президиум Верховного Суда РФ в постановлении от 10.12.2001 г. указал: «В силу личного характера право требования по предоставлению содержания не может перейти к наследнику получателя ренты. Однако предметом спора являлась не защита этого права, а требование получателя ренты о возврате квартиры ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено получателем ренты и поддержано после ее смерти наследницей по завещанию. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым» [10].

 

14. Существенными условиями договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением являются:

1) условие о предмете договора. Предмет договора указывает на его природу и позволяет отнести договор к конкретному договорному типу. При установлении воли сторон нотариус, удостоверяющий договор ренты, должен обратить особое внимание на отграничение договора ренты от договоров купли-продажи с рассрочкой платежа и купли-продажи с правом пожизненного проживания в отчуждаемом жилом помещении.

В тексте договора целесообразно использовать не примерное описание предмета договора (вот примеры из практики: «Н. передает в собственность М. квартиру в обмен на пожизненное содержание…», «М. обязуется пожизненно содержать Н., а Н. передает ему в собственность квартиру…»), а формулировку, включенную в ГК РФ (ст. 583);

2) условие об объекте, передаваемом под выплату ренты;

3) условие о размере ренты. Формулирование этого условия вызывает сложности только при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Эти сложности спровоцированы неудачной редакцией ст. 602 ГК РФ, в которой использованы близкие по смыслу выражения «стоимость всего объема содержания» и «стоимость общего объема содержания». Объем содержания – это качественное и количественное выражение предоставляемого содержания за определенный в договоре период. В договорах пожизненного содержания с иждивением целесообразно указывать виды содержания и сроки его предоставления. Например: «Доставка продуктов – через день, уборка помещения – 2 раза в неделю» и. т.д. В зависимости от особенностей договора стороны должны согласовать период времени, за который будет произведена стоимостная оценка объема предоставляемого получателю ренты содержания. Например: «стоимость всего объема содержания равна 30 000 рублей в квартал». С этой суммой сравнивается стоимость «общего объема содержания» по конкретному договору. В расчете на месяц она не должна быть меньше допустимого минимума, т.е. двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК РФ). В приведенном примере общий объем содержания равен 10 000 руб. (30 000 / 3 = 10 000). Если установленный минимальный размер оплаты труда превысит эту сумму, стороны должны согласовать больший размер содержания.

Содержание – это предоставление средств к существованию. Содержание с иждивением – это обеспечение достойных жизненных условий лица. Очевидно, что находящееся на иждивении лицо должно иметь возможность проживать в жилом помещении, отвечающем установленным законом требованиям. Во избежание последующих споров в договор пожизненного содержания с иждивением рекомендуется в любом случае включать условие о жилом помещении, в котором будет проживать получатель ренты;

4) условие об обеспечении рентных платежей. Это условие является существенным только при передаче под выплату ренты движимости, поскольку передаваемая недвижимость обременяется ипотекой в силу закона (ст. 587 ГК РФ). Ипотека не может быть исключена соглашением сторон, поскольку норма п. 1 ст. 587 является императивной (ст. 422 ГК РФ).

 

15. Сторонам договора пожизненного содержания с иждивением, в первую очередь – плательщику ренты, необходимо разъяснять, что, несмотря на согласование объема содержания, его размер может в дальнейшем измениться. Существо обязательства плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением состоит не в уплате обусловленных договором сумм, а в содержании получателя ренты (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Поскольку плательщик ренты обязан именно содержать получателя ренты, изменение потребностей гражданина (например, в связи с изменением состояния его здоровья) повлечет изменение объема содержания, которое должно быть предоставлено по договору. Возможный спор по этому поводу (п. 3 ст. 602 ГК РФ) будет разрешаться судом на основе принципов добросовестности и разумности.

 

16. Законодатель специально указал на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ). Кому принадлежит право требовать исполнения этой обязанности? Управомоченными лицами должны являться наследники получателя ренты, поскольку при неисполнении плательщиком этой обязанности расходы на достойные похороны будут возмещаться за счет наследства (ст. 1174 ГК РФ).

 

17. Плательщик ренты как собственник может распорядиться полученным под выплату ренты предметом (ст. 586 ГК РФ), в том числе подарить его. В договоре пожизненного содержания с иждивением это право обусловлено получением на то согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

 

18. Изменение и расторжение договора ренты подлежат нотариальному удостоверению (ст. 452 ГК РФ).

 

19. Договор ренты прекращается событием – смертью кредитора. Помимо этого договор ренты может быть прекращен как на основании специальных правил (ст. 599 и ст. 605 ГК РФ), так и на общих основаниях.

Специальные правила касаются только одного случая: прекращения обязательства в одностороннем порядке. Такое требование может быть заявлено получателем ренты и только при существенном нарушении договора плательщиком. Существенность нарушения является оценочной категорией, т.е. должна оцениваться по обстоятельствам дела в каждом конкретном случае (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Неприязненные отношения между получателем и плательщиком ренты (его наследниками) не дают той или иной стороне права в одностороннем порядке требовать прекращения обязательства. При возникновении неприязни стороны могут договориться о расторжении договора.

Порядок и последствия прекращения рентного обязательства по договору пожизненной ренты, с одной стороны, и договору пожизненного содержания с иждивением, с другой, различаются (подробнее см. ниже).

К рентному обязательству применяются общие положения о прекращении обязательств (гл. 26 ГК РФ), кроме правил ст. 408 и 410 ГК РФ, и общие положения о расторжении договоров (гл. 29 ГК РФ), с учетом рассмотренных выше особенностей применения ст. 451 ГК РФ. Рентное обязательство может быть прекращено прощением долга, соглашением сторон договора и т.д.

 

Далее обратимся к вопросам, не имеющим однозначного ответа.

 

1. В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки». Применяется ли правило п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если плательщик по договору ренты умирает до момента регистрации договора?

Нормы ст. 165 ГК РФ носят исключительный характер, поскольку устанавливают исключение из правила о том, что «граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе» (п. 2 ст. 1 ГК РФ). С точки зрения правил толкования, нормы, являющиеся исключением из общего правила, не толкуются расширительно, не применяются по аналогии и не могут предполагаться, т.е. должны быть сформулированы в законе expresis verbis. Буквальный смысл включенного в п. 3 ст. 165 ГК РФ выражения «одна из сторон уклоняется» указывает, что законодатель исходит из упречности поведения этой стороны. Поэтому норма не может применяться в случае смерти лица. Этот вывод подтвержден решением Верховного Суда РФ от 23.09.2008 г. № 24-В08-2. Договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, предмет ренты был передан плательщику, но до регистрации договора получатель ренты умер. Суд применил к отношениям сторон общее правило и признал, что договор «является незаключенным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, поэтому права собственности на квартиру, о которой возник спор, у истицы на основании указанного договора не возникло» [11].

Однако в отношении иных договоров практика колеблется. Например, если покупатель умирает после передачи денег, но до регистрации договора купли-продажи жилого помещения, в состав наследства предлагают включать право требовать регистрации договора купли-продажи. Этот подход обоснован: если суть сделки усматривать в изъявлении воли, то она должна считаться совершенной в момент надлежащего волеизъявления. Б.Л. Хаскельберг пишет: «Совершение сделки в надлежащей форме предшествует регистрации» [12]. В пункте 2.5.3 Концепции изменений Общих положений ГК РФ [13] указано следующее: «Правило п. 3 ст. 165 ГК РФ о принудительной регистрации (так же как и правило п. 2 ст. 165 о судебной санации сделки, не прошедшей нотариального удостоверения), когда одна из сторон уклоняется от этого, следует скорректировать в том направлении, чтобы эти правила применялись также к случаям, когда невозможность провести нотариальное удостоверение (или регистрацию) сделки возникает не в результате недобросовестных действий («уклонения») другой стороны сделки, а независимо от воли участников сделки (в случае смерти, признания недееспособным, ограничения дееспособности, иных объективных и заслуживающих внимание обстоятельств, возникших после подписания (заключения) сделки, но до момента нотариального удостоверения (государственной регистрации)». Видимо, в силу размытости предложения («объективных и заслуживающих внимание обстоятельств») оно не нашло отражения в проекте изменений ГК РФ. Представляется, что при сохранении государственной регистрации договоров пробел необходимо ликвидировать путем дополнения ст. 165 ГК РФ новым положением: «Правила настоящей статьи применяются и в случае, если государственная регистрация сделки не осуществляется в силу смерти или прекращения стороны сделки».

 

2. Какое имущество может быть передано под выплату ренты?

С экономической точки зрения, под выплату ренты может быть передан любой имущественный объект, если приобретатель объекта готов выплачивать за него рентные платежи. Однако в силу ст. 583 ГК РФ предметом договора является имущество, которое может быть передано в собственность плательщика ренты. Поскольку по смыслу ГК РФ право собственности существует только в отношении вещей, предметом договора ренты в соответствии с буквальным смыслом действующего законодательства могут быть только вещи. Иной подход может рассматриваться только de lege ferenda.

Нотариальная и судебная практика колеблется относительно того, может ли в качестве предмета ренты выступать доля в праве собственности на вещь. Эти сомнения касаются даже договора пожизненного содержания с иждивением, несмотря на прямое указание закона о том, что его предметом может быть только объект недвижимости (ст. 601 ГК РФ), каковым доля в праве не является.

Вопрос о различии между понятиями части, доли и доли в праве собственности на объект до сих пор вызывает смущение даже у специалистов. Немалую роль в этом сыграло плохое качество нормативных актов по вопросам приватизации (а если говорить без обиняков – безграмотность их составителей). При изучении вопроса полезно обратиться к разъяснению, данному Конституционным Судом РФ в Постановлении от 13.03.2008 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой». На примере жилых помещений Суд подчеркнул различие между объектом, долей объекта и долей в праве на объект: «<…> Из приведенных законоположений (Н.Ю.: ст. ст. 244, 246, 248, 249, 252 ГК РФ) следует, что в Гражданском кодексе Российской Федерации под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности <…>. По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности <…>. Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость <…>. Поскольку доля в праве на объект недвижимости (в данном случае – объект жилой недвижимости) по своим фактическим характеристикам, по своей ценности значительно отличается от не разделенного на доли права на такой же объект, который можно индивидуализировать и определить как самостоятельный объект права собственности, суммы имущественного налогового вычета могут различаться в зависимости от того, что именно продает налогоплательщик – целое жилое помещение, выделенную в нем долю в натуре или его долю в праве общей долевой собственности и, соответственно, за продажу чего он рассчитывает на имущественный налоговый вычет <…>».

В пользу возможности передачи под выплату ренты доли в праве собственности можно привести следующий довод. Тот, кто приобретает долю в праве на вещь, в результате становится собственником всей вещи, поскольку его право собственности распространяется на весь материальный субстрат вещи [14]. В этом смысле отчуждение по договору ренты доли в праве собственности на вещь на первый взгляд не противоречит закону. Этот подход поддержан Верховным Судом РФ, указавшим (правда, без какого-либо обоснования), что «преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом» [15].

Однако такой подход вызывает немало сомнений. При передаче под выплату ренты доли в праве собственности на вещь плательщик ренты получает не индивидуальное право собственности, а право, ограниченное равноценным правом сособственника, не являющегося получателем ренты. Передача под выплату ренты доли в праве собственности на вещь затрагивает интересы такого сособственника, но при этом он по понятным причинам не может воспользоваться правом преимущественной покупки и будет вынужден терпеть последствия передачи под выплату ренты доли в праве на принадлежащую ему вещь. Допустив передачу под выплату ренты доли в праве собственности на недвижимость, придется согласиться с лишением получателя ренты установленных законом гарантий. Отчуждение получателем ренты доли в праве собственности на недвижимость, в конечном счете, означает, что он перестает быть собственником недвижимости точно так же, как если бы он передал под выплату ренты объект, принадлежавший ему на единоличном праве. Тем не менее правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 856 ГК РФ) в данном случае не могут применяться, т.к. по договору была передана не недвижимость, а доля в праве на нее. В целом признание невозможности передачи под выплату ренты доли в праве собственности на вещь будет способствовать стабилизации рентных отношений. Типичные для общей собственности споры между сособственниками, будучи осложнены рентными отношениями, могут стать практически неразрешимыми.

 

3. Наибольшие сложности вызывают вопросы, связанные с прекращением договора ренты на основании ст. 599 и 605 ГК РФ. Указанные статьи содержат несколько вариантов прекращения договора по инициативе получателя ренты при условии существенного нарушения плательщиком ренты договорных обязанностей.

1. Получатель ренты может потребовать расторжения договора с возмещением убытков. Расторжение договора осуществляется по инициативе получателя ренты в общем порядке (ст. 450 и 452 ГК РФ). Договор считается расторгнутым с момента нотариального удостоверения соглашения сторон о его расторжении. Вопрос о возмещении убытков может быть решен сторонами самостоятельно, а договоренность по этому поводу не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. Тем не менее вопрос об убытках целесообразно решить в соглашении о расторжении договора, а именно указать в нем либо на отсутствие у получателя ренты соответствующего требования, либо на его наличие. В последнем случае в интересах получателя ренты предусмотреть в соглашении условие о размере и порядке возмещения убытков.

2. Получатель ренты может потребовать прекращения договора путем выкупа ренты. Независимо от особенностей выкупа по договорам ренты разных видов его смысл состоит в том, что рентное обязательство прекращается путем уплаты плательщиком ренты получателю выкупной цены. Логическое толкование ст. 599 ГК РФ приводит к выводу, что выкуп не рассматривается законодателем в качестве способа расторжения договора (об этом свидетельствует разделительный союз либо в тексте статьи: «…получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков»). Выкуп ренты по инициативе ее получателя вряд ли можно рассматривать как отступное. Он не только осуществляется по требованию одной стороны, но и в отличие от отступного направлен на защиту интересов исключительно получателя ренты – кредитора в обязательстве. Выкуп как способ прекращения обязательства похож на отказ от договора. Но если отказ прекращает обязательство с момента уведомления контрагента об отказе, то выкуп не может считаться совершенным, а рентное обязательство – прекращенным до момента уплаты выкупной цены. Выкуп ренты следует рассматривать как самостоятельный способ прекращения рентного обязательства.

При выкупе ренты договор ренты прекращается на основании сложного юридического состава, включающего как минимум два юридических факта:

·        одностороннее волеизъявление получателя ренты или соглашение о выкупе;

·        уплату выкупной цены плательщиком ренты.

Понятно, что именно соглашение сторон наилучшим образом позволит урегулировать вопросы прекращения рентного обязательства путем выкупа. Это вопрос о порядке уплаты выкупной цены, а при необходимости также о ее размере. Закон не содержит однозначного ответа на вопрос, требуется ли обязательное нотариальное удостоверение такого соглашения? Строго говоря, применение п. 1 ст. 452 ГК РФ при выкупе ренты невозможно, поскольку, как было показано выше, выкуп не является разновидностью расторжения договора. Практика же не допускает расширительное толкование нормы ст. 452 ГК РФ, поскольку она вводит дополнительные обязанности для сторон договора. Так, ВАС РФ признал, что соглашение о прекращении отступным обязательства из договора, заключенного в нотариальной форме, не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку ст. 452 ГК РФ предусмотрен порядок только изменения и расторжения договора [16]. С другой стороны, возможно следующее толкование норм ГК РФ в их системной связи. Статья 599 ГК РФ отсылает к ст. 594 ГК РФ, а та, в свою очередь, к ст. 592 ГК РФ, формулировка которой («плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа») указывает на то, что выкуп ренты – разновидность отказа от договора. В силу же ст. 450 ГК РФ при отказе от договора он считается расторгнутым, что и позволяет обратиться к правилам ст. 452 ГК РФ. Кроме того, очевидно существенное сходство между выкупом ренты и расторжением договора (и то, и другое предполагает, что договор прекращается на основании волеизъявления сторон, не связанного с исполнением договора). Сказанное позволяет предположить, что выкуп ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Официальное толкование по этому вопросу отсутствует. В такой ситуации целесообразно рекомендовать сторонам уже при заключении договора согласовать порядок возможного выкупа ренты, в том числе придание соглашению о нем нотариальной формы (ст. 163 ГК РФ). Поскольку выкуп всегда связан с конфликтом сторон, такое условие соответствует их интересам.

Из текста ГК РФ не следует, что выкуп ренты должен основываться на соглашении сторон по этому поводу. Наоборот, формулировки закона («получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком» – ст. 593 ГК РФ, «получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты» – ст. 599 ГК РФ, «получатель ренты вправе потребовать… выплаты ему выкупной цены» – ст. 605 ГК РФ) указывают на то, что требование получателя ренты о выкупе является односторонней сделкой. В силу ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Поэтому вопрос о форме одностороннего требования получателя ренты решается так же, как и вопрос о форме соглашения о выкупе ренты.

Если сделка, направленная на прекращение ренты путем ее выкупа, будет нотариально удостоверяться, нотариус должен разъяснить сторонам, что до момента передачи выкупной цены обязательство плательщика по уплате рентных платежей продолжает существовать.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о передаче денег по нотариально удостоверенной сделке. Сама сделка может быть удостоверена потому, что она является фактом, а удостоверительная деятельность и состоит в подтверждении факта. Отсюда следует, что в процессе удостоверительной деятельности нотариус как квалифицированный свидетель подтверждает лишь то, что наблюдает лично: волеизъявление сторон, имеющее конкретное содержание. Отступления от этого правила не только не соответствуют правилам нотариального производства, но и создают опасность нарушения прав лиц, обратившихся за совершением нотариального действия. Судя по буквальному смыслу текстов нотариально удостоверенных договоров, нотариусы нередко удостоверяют факты, свидетелями которых они не являются. Наиболее распространенным примером является включение в договоры фразы: «деньги переданы до подписания договора» и т.п. Однако нотариус имеет право удостоверить лишь ссылку сторон на то, что такой факт имел место. Нельзя рекомендовать и встречающуюся в договорах формулировку «факт передачи денег подтверждается настоящим договором». Нотариус не может подтвердить то, чему он не был свидетелем. Для устранения двусмысленности при составлении текста сделки необходимо выбирать формулировки, максимально точно описывающие факты, удостоверяемые нотариусом. Применительно к соглашению о выкупе ренты можно рекомендовать следующие: «Стороны подтверждают, что сумма выкупной цены была передана до подписания настоящего соглашения» либо «Стороны договорились, что сумма выкупной цены будет уплачена в следующем порядке…».

Вопрос о том, какое нотариальное действие следует совершать для подтверждения факта передачи денег во исполнение договора, заслуживает отдельного рассмотрения. В рамках действующего законодательства нотариус не может подтверждать факт платежа [17]. Приемлемым представляется свидетельствование подписей под актом передачи денег или распиской в их получении.

3. Получатель ренты вправе потребовать возврата имущества, переданного под выплату ренты. Правила о возврате имущества сформулированы различно для договора пожизненной ренты, с одной стороны, и договора пожизненного содержания с иждивением, с другой. В первом случае право требовать возврата имущества принадлежит получателю пожизненной ренты только в случае, если имущество было отчуждено под выплату ренты бесплатно. При этом стоимость имущества зачитывается в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Смысл этого положения недостаточно ясен. Буквальное толкование текста закона приводит к выводу о том, что возврат имущества заменяет уплату выкупной цены. Создается впечатление, что в данном случае право потребовать выкупа ренты предоставляет получателю ренты альтернативную возможность: требовать либо уплаты выкупной цены, либо возврата имущества. Такой подход оправдан с точки зрения удобства регулирования. Требование о возврате имущества будет реализовываться в том же порядке, что и требование об обычном выкупе ренты. Различия будут касаться только двух моментов. Во-первых, предмета предоставления: соответственно, деньги или имущество. Во-вторых, но лишь в случае, если возврату подлежит недвижимое имущество, момента прекращения рентного обязательства. Обязательство будет прекращаться не при уплате выкупной цены, а в момент регистрации перехода права собственности на недвижимость к получателю ренты.

Обращаясь к п. 2 ст. 605 ГК РФ, мы видим несколько иную формулировку: получатель ренты «вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены <…>. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты». Содержание ст. 605 ГК РФ вызывает немало вопросов. В ее тексте нет указания на зачет выкупной цены, как в ст. 599 ГК РФ, но в соответствии с буквальным смыслом статьи получатель ренты также имеет альтернативное требование: требовать или имущество, или выкупную цену. В статью. 605 ГК РФ включено отсутствующее в ст. 599 ГК РФ указание на то, что «плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты». Однако очевидно, что эти расходы не могут быть истребованы и при прекращении договора пожизненной ренты. Бесспорным отличием нормы п. 2 ст. 605 ГК РФ от правил ст. 599 ГК РФ является лишь то, что право на возврат имущества по договору пожизненного содержания с иждивением принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора. В остальном регулирование при ближайшем рассмотрении оказывается весьма схожим. Очевидно, что противоречивость правил, регулирующих прекращение договора ренты, должна быть устранена путем внесения соответствующих изменений в ГК РФ.

 

4. Ряд проблем касается договора ренты, заключенного в пользу третьего лица. Чтобы исключить сомнения по поводу того, можно ли заключить такой договор, законодатель специально указывает на эту возможность (п. 1 ст. 596 и п. 1 ст. 601 ГК РФ). Наиболее вероятно заключение таких договоров в пользу нетрудоспособных членов семьи. Особенностью договора в пользу третьего лица является возможность для стороны договора воспользоваться правами из него, если третье лицо откажется от этих прав (п. 4 ст. 430 ГК РФ). В силу тесной связи личности получателя ренты и договорного обязательства это правило вряд ли можно применять в отношении договора пожизненной ренты. Вопрос же о том, каковы последствия отказа получателя ренты – третьего лица от выговоренного ему по договору пожизненной ренты права, законом не урегулирован.

Сложности вызывает толкование норм о прекращении такого договора. В силу закона правом требовать выкупа ренты или возврата имущества наделен получатель ренты (ст. 599, 605 ГК РФ). Но получатель не является тем лицом, которое передало плательщику ренты свое имущество при заключении договора. На каком основании получатель ренты приобретет имущество, которое ранее ему не принадлежало, или получит выкупную цену? Представляется, что таким основанием является прямое указание закона. При этом следует подчеркнуть, что в решении законодателя присутствует логика. Нормы о последствиях прекращения договора в связи с его существенным нарушением плательщиком ренты направлены на защиту интересов получателя ренты, т.е. лица, в пользу которого бывший собственник имущества заключил договор. Кроме того, если бы выкупная цена должна была уплачиваться, а имущество должно было возвращаться только бывшему собственнику, ситуация оказалась бы неразрешимой в случае его смерти или ликвидации до момента прекращения договора ренты. На практике пришлось столкнуться с предложением оформлять возврат имущества как его дарение плательщиком получателю ренты. С этим предложением нельзя согласиться. Основанием приобретения получателем ренты права собственности на имущество является исполнение плательщиком обязанности из договора ренты, предусмотренной ст. 599 или ст. 605 ГК РФ соответственно.

Практика поставила и иные вопросы, связанные с заключением договора ренты в пользу третьего лица. Возможно ли заключение такого договора на условии, что при существенном нарушении обязанностей плательщиком ренты возврат имущества производится прежнему собственнику? Представляется, что ответ должен быть положительным. При этом права получателя ренты нельзя считать нарушенными, поскольку получатель согласился воспользоваться выговоренным ему правом на условиях соответствующего договора. В случае возврата жилой недвижимости необходимо разграничить вопрос перехода права собственности на жилье к прежнему собственнику, с одной стороны, и вопрос о праве пользования жилым помещением, с другой (см., например, ст. 34 Жилищного кодекса РФ). Каким образом должна оформляться передача имущества бывшему собственнику, не являющемуся получателем ренты: как исполнение договора ренты или дарение? Очевидно, что это исполнение обязанности, основанной на договоре ренты. Если сторона договора ренты заключила его в пользу третьего лица, имеет ли она право требовать расторжения договора, выкупа ренты или возврата имущества? Поскольку такое поведение будет являться вторжением в личную сферу получателя ренты, на вопрос следует ответить отрицательно.

 

5. Стороны договора ренты обратились к нотариусу с просьбой удостоверить соглашение о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением. Нотариус отказал, сославшись на то, что стороны не зарегистрировали договор, в силу чего он не вступил в силу (ст. 433 ГК РФ), а потому и не может быть расторгнут. Доводы нотариуса основаны на законе. В то же время нельзя не признать, что нотариально удостоверенный договор и до момента регистрации при определенных условиях производит правовой эффект. Это следует, в частности, из ст. 165 ГК РФ. Очевидно, что отказ нотариуса нарушает интересы сторон. Налицо противоречие. Для его устранения необходимо реализовать неоднократно звучавшее предложение об исключении из нашего законодательства правил о регистрации договоров.

 

Список литературы по теме статьи

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Договорное право. Кн. 2. М., 2002. С. 633. и др.

Бахарева Ю.С. О правовой природе договора ренты // Юридический мир. 2001. № 12.

Богатырев Ф.О. Основание и последствия расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты // Опубликовано в СПС «КонсультантПлюс».

Гражданское право. Том 2. Учебник. Изд. 7-е. / Под ред. Ю.К. Толстого. М., 2011 г.

Гражданское право. В 2-х томах. Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2010.

Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5. С. 12, 13.

Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9.

Токарева К.Г. Форма и государственная регистрация договора ренты // Нотариус. 2007. № 5.

Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // Домашний адвокат. 2003. № 23 / СПС «КонсультантПлюс».

Яргина Е.А. Договор ренты // Актуальные проблемы гражданского права. 2000. Выпуск 5.



[1] Конференция, организованная Федеральной нотариальной палатой и Институтом нотариата юридического факультета СПбГУ, состоялась в феврале 2011 г.

[2] Ориентируясь на практику, мы сосредоточим внимание на договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

[3] См. п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2001 г. (по гражданским делам), утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4.07.2001 г.

[4] Название главы 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением» подталкивает к выводу о том, что законодатель объединяет в главе 33 два самостоятельных договора: договор ренты (в двух разновидностях: постоянная и пожизненная) и договор пожизненного содержания с иждивением. Формулировка же ст. 583 ГК РФ дает основания полагать, что законодатель исходит из наличия двух видов ренты: постоянной и пожизненной, а среди договоров пожизненной ренты выделяет те, которые заключены «на условиях пожизненного содержания с иждивением». Этот, исключительно формальный, подход не может быть поддержан.

[5] Федеральный закон от 13.03.2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» / СПС «КонсультантПлюс».

[6] Информационное письмо Управления юстиции Тверской области от 9.11.1999 г. «Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением» // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999. № 11.

[7] См. п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2004 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 24.06.2004 г.

[8] Единственное исключение касается договора постоянной ренты, заключенного на условии передачи имущества за плату.

[9] Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / http://www.consultant.ru/popular/ipot/

[10] Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2001. № 7. С. 11.

[11] См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. по гражданским делам, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26.12.2001 г.

[12] Хаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации сделок о приобретении недвижимости в собственность // Цивилистические исследования. Вып. III. 2006. С. 323.

[13] Концепция подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Текст Концепции см.: Вестник ВАС РФ. 2009. № 4.

[14] См.: Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание 7-е / Под ред. Ю.К. Толстого. М., 2009. С. 518. Автор главы Ю. К. Толстой.

[15] Пункт 1-2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 г. № 6, которым внесены изменения в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

[16] Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 г. № 7134/07 по делу № А25-641/06-13.

[17] Проект Закона о нотариате и нотариальной деятельности содержит положения, направленные на использование потенциала нотариата для осуществления публичного контроля над исполнением денежных обязательств, возникших из нотариально удостоверенных сделок. Реализация этой идеи представляется важной мерой, направленной на стабилизацию оборота.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100