Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Правовые особенности удостоверения согласия супруга при совершении сделок в нотариальной деятельности

12.09.2011

О.И. Федулова,

аспирантка  МЭСИ

 

АННОТАЦИЯ. В статье анализируются предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями. Особое внимание обращается на теоретические и практические проблемы, которые могут при этом возникнуть, а основной акцент ставится на соблюдении прав супругов.

Ключевые слова: сделки, нотариальная форма, жилое помещение, обязательственные права, договор.

 

O.I. Fedulova

Legal features of the certificate of the consent of the spouse at fulfillment of transactions in notarial activity

ANNOTATION. The paper analyzes a proposal to introduce mandatory notarization of transactions with living quarters. The author draws attention to the theoretical and practical problems that may arise in this case, making the main emphasis on respecting the rights of persons living in premises spouses.

Keywords: transactions, notarial form; premises; rights of obligation, contract.

В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до 90-х годов на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом являются самым распространенным и традиционным видом нотариальных действий.

Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института – института недвижимости. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему [i].

Удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества без правоустанавливающего документа недопустимо. Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Таким образом, закон устанавливает презумпцию согласия другого супруга при распоряжении общим супружеским имуществом. Это означает, что супруг, заключающий сделку, не нуждается в доверенности и не обязан доказывать, что другой супруг выразил согласие на ее заключение. В повседневной жизни каждый из супругов довольно часто совершает разнообразные сделки (делает покупки, оплачивает услуги и тому подобное), а поэтому необходимость предоставления доказательств согласия другого супруга привела бы к чрезвычайному затруднению гражданского оборота. Закрепляя презумпцию согласия другого супруга, законодатель исходит из нормальных, доверительных отношений в семье.

В случае, если один из супругов совершает сделку без согласия другого, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску супруга, чье право было нарушено, только тогда, когда другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на совершение данной сделки. Данное правило обусловило необходимость обеспечить стабильность гражданского оборота.

Имеет место своеобразная конкуренция интересов добросовестных контрагентов (третьих лиц), вступающих в сделки с одним из супругов, и интересов второго супруга, непосредственно не участвующего в сделке. Поэтому предпочтение отдается интересам супруга, то есть суд признает сделку недействительной лишь в том случае, если третье лицо действовало недобросовестно, поскольку заведомо знало, что другой супруг не выразит согласия на заключение сделки.

Особые правила закон устанавливает для совершения сделок относительно наиболее ценных видов имущества, имеющих существенное значение для семьи. При заключении таких сделок интересы супруга, не участвующего в совершении сделки, нуждаются в дополнительной защите. Пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) [ii] предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Итак, согласие супруга должно быть нотариально удостоверено в следующих трех случаях: при совершении сделки по распоряжению недвижимостью, при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация.

Для одних сделок закон устанавливает необходимость обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации (договор ипотеки, договор ренты), для других – необходимость лишь государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилого дома). Относительно таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение недвижимости, законодатель отменил обязательность соблюдения нотариальной формы. Однако сделки по распоряжению недвижимостью подлежат государственной регистрации, поэтому для них в обязательном порядке следует получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Анализ п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. 253, 256 ГК РФ, ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод о том, что согласие – это ясно выраженное волеизъявление лица на совершение определенных действий другим лицом [iii]. Статья 153 ГК РФ квалифицирует сделками действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для выражения согласия одним супругом на совершение сделки другим достаточно лишь волеизъявления супруга; это волеизъявление можно рассматривать как одностороннюю сделку, которая может создавать обязанности для других лиц.

Волеизъявление супруга на заключение сделки должно быть выражено в письменном виде и нотариально удостоверено [iv]. Это означает, что оно должно быть официально закреплено в специальном документе, в котором отражается содержание сделки, документ должен быть подписан лицом, совершающим эту сделку, а также должны быть соблюдены правила по его оформлению.

На практике нередко возникает вопрос, может ли доверенность на представительство интересов в регистрационной палате и согласие на распоряжение имуществом выполнять одинаковые функции при регистрации сделок по отчуждению недвижимого имущества? Нам представляется, что, несмотря на то, что указанные документы называются по-разному, доверенность также можно расценивать как согласие супруга на совершение сделки по отчуждению недвижимости. В этом случае доверенность непременно должна быть нотариально удостоверена, и в ней, помимо полномочий по регистрации сделки, однозначно должно быть выражено волеизъявление супруга на совершение другим супругом сделки по отчуждению недвижимости.

Анализ п. 3 ст. 35 СК РФ показывает, что к сделкам «по распоряжению недвижимостью» и к сделкам, «требующим нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке», необходимо отнести также сделки, направленные на приобретение недвижимости в собственность. Это требование закона объясняется тем, что как те (сделки по приобретению недвижимости), так и другие сделки (по ее отчуждению) с точки зрения последствий имеют существенное значение для семьи в целом, поэтому для их совершения необходимо четко выраженное и нотариально оформленное согласие обоих супругов. Такая позиция законодателя вполне логична и объяснима. Приобретая недвижимость, супруги распоряжаются доходами, которые также являются общей совместной собственностью [v].

Учитывая, что недвижимость – это наиболее ценные виды имущества, а для многих граждан – это основное богатство, что большинство сделок по ее отчуждению и приобретению совершаются в последнее время в простой письменной форме, установление обязательности нотариального удостоверения согласия супруга, скорее всего, будет не осложнять гражданский оборот, а создавать предпосылки устранения неопределенности и способствовать профилактике нарушений имущественных прав супругов и возникновения споров между ними.

Действительно, нотариальная практика сложилась таким образом, что при заключении договоров по отчуждению и приобретению недвижимости одним супругом неукоснительно требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Зато никто из нотариусов не требует нотариального удостоверения согласия супруга при удостоверении доверенности. Подобного рода требование действительно осложнило бы гражданский оборот по той причине, что это согласие выражается при заключении сделки с недвижимостью.

Нередко между выдачей доверенности и заключением сделки проходит достаточно много времени (до трех лет), поэтому целесообразно согласие супруга на заключение сделки нотариально удостоверить непосредственно при заключении сделки, а не при удостоверении доверенности.

На практике нередко возникают трудности с получением согласия супруга при заключении сделок с недвижимостью в тех случаях, когда супруг уклоняется от дачи согласия, когда неизвестно место его жительства либо когда супруги расторгли брак. В том случае, если гражданин, отчуждающий недвижимое имущество, в браке не состоит или вдов, то это обстоятельство подтверждается заявлением этого лица об отсутствии супруга по указанным причинам. Нотариус свидетельствует подлинность его подписи и знакомит с содержанием этого документа второго участника сделки, который своей подписью подтверждает, что данное обстоятельство доведено до его сведения. В нотариальной практике зачастую встречаются ситуации, когда невозможно получить согласие другого супруга на заключение сделки с недвижимостью из-за длительного отсутствия, неизвестности его места жительства. В таком случае сделка может быть заключена только при условии, если другой супруг был признан безвестно отсутствующим (ст. 42, 43 ГК РФ), что подтверждается соответствующей копией решения суда, вступившего в законную силу.

Однако и в этом случае нотариусы и регистрационные палаты должны иметь в виду, что помимо всего прочего может потребоваться согласие доверительного управляющего. В частности, письменное согласие доверительного управляющего (целесообразнее было бы установить в законе нотариальную форму этого согласия) требуется тогда, когда имущество гражданина, признанного судом безвестно отсутствующим, на основании решения суда передано в доверительное управление. Доверительным управляющим может быть назначен и не супруг лица, признанного безвестно отсутствующим. Доверительный управляющий в соответствии со ст. 43 ГК РФ назначается органом опеки и попечительства и действует на основании договора, заключенного с этим органом. При отчуждении недвижимости по такой сделке важно обратить внимание на соблюдение условий договора доверительного управления. Не исключено, что на заключение сделки потребуется предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства.

Нотариальная практика свидетельствует, что нередко нотариусы свидетельствуют подлинность подписи супруга, отчуждающего недвижимость, на заявлении об отсутствии супруга, могущего претендовать на это имущество. Нельзя считать правильными, соответствующими требованиям закона действия нотариусов, выдающих подобного рода документы и обосновывающих правомерность своих действий тем, что в ст. 35 СК РФ говорится о необходимости получения на совершение сделки согласия супруга (а не бывшего супруга). В данном случае брак супругов расторгнут, и это обстоятельство имеет существенное значение и подтверждается свидетельством о расторжении брака. В тех же случаях, когда с момента расторжения брака прошло более трех лет, приводятся дополнительные аргументы в подтверждение позиции: истек срок исковой давности, и, следовательно, бывший супруг утратил свои права в отношении совместно нажитого имущества. Нам представляется, что указанная позиция нотариусов является ошибочной, а совершаемые нотариальные действия – неправомерными. Расторжение брака прекращает на будущее правоотношения между супругами, вытекающие из брака.

В соответствии с п. 2 ст. 24 СК РФ при вынесении решения о расторжении брака суд обязан по требованию супругов (или одного из них) произвести раздел имущества, находящегося в их совместной собственности. Сам по себе развод не превращает совместную собственность бывших супругов в долевую. Для этого нужен раздел общего имущества с определением долей каждого, которые могут оказаться и неравными. Вывод о том, что после развода общее имущество продолжает оставаться совместной собственностью, подтверждается наименованием и текстом ст. 37, 38 СК РФ. Нотариус вправе засвидетельствовать подлинность подписи супруга, отчуждающего недвижимое имущество на его заявлении об отсутствии супруга, который мог бы претендовать на указанное имущество по причине расторжения их брака. В этом случае нотариус должен истребовать документ, подтверждающий факт расторжения брака. Кроме того, нотариус должен проверить факт приобретения имущества в период после прекращения брака. Для этого он должен истребовать документ, подтверждающий право собственности супруга, собирающегося совершить сделку, и сопоставить дату прекращения брака при его расторжении с датой приобретения имущества. В том случае, если нотариус установит, что отчуждаемое имущество не является общей совместной собственностью граждан, брак которых прекращен в установленном порядке, так как недвижимое имущество приобретено бывшим супругом уже после прекращения их брака, то удостоверение указанных юридических действий не вызовет каких-либо сомнений в их правомерности [vi].

Представляется, что полноценное возвращение нотариата в жилищную сферу создаст положительный эффект только в случае продуманного законодательного регулирования соответствующих вопросов. В настоящее время остается надеяться, что профессионализм нотариального сообщества будет способен компенсировать те недостатки законодательства, на которые было обращено внимание в работе и которые не будут устранены после окончательного принятия предлагаемых изменений гражданского законодательства.



[i] Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: БЕК, 2011. С. 308.

[ii] Семейный кодекс РФ. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. С. 29.

[iii] Маковская А.Н. Анализ некоторых статей Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2009. № 3. С. 14.

[iv] Семеусов В.А. Нотариальное удостоверение сделки // Российская юстиция. 2010. № 10. С. 11–13.

[v] Зайцева Т.И., Галеева Р.Ф. Настольная книга нотариуса в двух томах. Т. 1. М.: Городец, 2010. С. 296.

[vi] Власов Ю.Н. О нотариате и порядке совершения нотариальных действий. М.: Юрайт-М, 2009. С. 168.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100