Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Нотариальное производство в жилищной сфере

04.03.2011

С.И. Суслова,

доцент кафедры гражданского права и процесса Байкальского государственного университета экономики и права

 

Аннотация. В статье анализируются предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями. Автор обращает внимание на теоретические и практические проблемы, которые могут при этом возникнуть, делая основной акцент на соблюдении прав лиц, проживающих в жилых помещениях.

Ключевые слова: сделки, нотариальная форма, жилое помещение, обязательственные права, право личного пользовладения (узуфрукт).

 

Notary production in the housing sector

S.I. Suslova

Annotation. The paper analyzes a proposal to introduce mandatory notarization of transactions with living quarters. The author draws attention to the theoretical and practical problems that may arise in this case, making the main emphasis on respecting the rights of persons living in premises.

Keywords: transactions, notarial form; premises; rights of obligation; usufruct. 

Еще непродолжительное время назад обращение к данным вопросам не могло вызвать большого ни теоретического, ни практического интереса в силу известных всем положений гражданского законодательства. Практически все без исключения отношения, возникающие в жилищной сфере, не требовали участия системы нотариата, а положения нормативно-правовых актов последовательно исключали обязанность субъектов данных отношений обращаться к нотариусу. Кардинальное изменение ситуации происходит сегодня, что требует детального ее анализа и характеристики тех направлений, по которым в ближайшее время произойдет возвращение фигуры нотариуса в жилищные отношения.

Согласно положениям Проекта изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Законопроект) [1] происходят отказ от системы государственной регистрации сделок и соответственно передача (или более правильно – возвращение) удостоверения сделок с жилыми помещениями нотариусам. В первую очередь ситуация касается классических отчуждательных сделок: купли-продажи, мены, дарения жилого помещения. Дискуссии об обоснованности подобного решения, очевидно, уже неуместны, поскольку на протяжении последних лет базируются на сходных аргументах [2]. Стоит расценивать данное обстоятельство как свершившийся факт, требующий анализа не столько с точки зрения целесообразности такого решения, но и с позиции содержательного анализа положений законодательства, регулирующих данный вопрос [3].

Статья 163 Законопроекта впервые закрепляет положение о том, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение. Кроме того, в ней предусматривается, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

При нотариальном удостоверении отчуждательных сделок с жилыми помещениями наибольшую сложность вызовет вопрос о существенном условии договора купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ) – перечне лиц, сохраняющих право пользования в случае смены собственника. К таким лицам должны быть отнесены следующие категории.

Во-первых, субъекты обязательственных прав на жилые помещения, а именно наниматель и постоянно проживающие лица по договору коммерческого найма, а также ссудополучатель жилого помещения. В Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах [4] (далее – Концепция) содержалось достаточно категоричное предложение об исключении признака права следования за вещью из обязательственных отношений, поскольку это приводит к смешению вещных и обязательственных прав, следствием чего должна была стать отмена положений, содержащихся, в частности, в ст. 675 ГК РФ (о сохранении договора найма при смене собственника). Законопроект отказался от подобного, достаточно спорного подхода, лишь указав, что право следования является признаком (свойством) вещного права и вещные права пользуются преимуществом при их осуществлении и защите (ст. 222). Возможно, в целом отказ от права следования в обязательственных отношениях не повлек бы серьезных негативных последствий, однако именно в жилищных отношениях к подобному решению вопроса следовало бы подходить с наибольшей осторожностью. Вероятно, что четкое закрепление закрытого перечня вещных прав должно само по себе снять дискуссию об отнесении к ним прав арендатора, нанимателя, ссудополучателя и др.

Во-вторых, лица, обладающие вещными правами на жилое помещение. В соответствии с положениями Законопроекта к ним должны быть отнесены лица, обладающие правом личного пользовладения (узуфруктом). Установление в законодательстве одной группы вещных прав на жилые помещения можно только приветствовать. Вместе с тем следует обратить внимание на некоторые особенности, которые должны учитываться при характеристике данной категории.

В первую очередь нотариусам следует исходить из того обстоятельства, что данное вещное право подлежит государственной регистрации и считается возникшим только с этого момента. В этом контексте сложностей возникать не должно в силу открытости и доступности информации, содержащейся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Однако именно в такой простоте вопроса кроются самые серьезные проблемы :

– отсутствие необходимости государственной регистрации социального узуфрукта в том случае, если он установлен на часть вещи, не являющейся недвижимым имуществом (ст. 3021 Законопроекта);

– отсутствие правового регулирования вопроса о лицах, обладающих данным вещным правом в настоящий момент (члены семьи собственника, подпадающие под действие ст. 19 Вводного закона [5], отказополучатели, получатели ренты и некоторые другие) и не произведших регистрацию своего права (проблема ранее возникших прав);

– отсутствие правового регулирования вопроса о правовом положении тех членов семьи, которые не смогут претендовать на установление социального пользовладения (т.е. по терминологии Законопроекта не будут относиться к членам семьи собственника), но проживающих с ним в данном жилом помещении.

Если в отношении двух последних проблем остается надежда на их регулирование в рамках жилищного законодательства, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и переходных положений, то первая требует детального осмысления.

Так, если в жилом помещении проживают несколько членов семьи собственника (например, супруг и несовершеннолетние дети), то каждый из них вправе требовать установления социального узуфрукта. Напомним, что основанием для его установления являются совместное проживание с собственником, отсутствие другого изолированного жилого помещения на праве собственности или по договору социального найма, наличие у лица права на получение алиментов. В этом случае суд будет вынужден устанавливать несколько узуфруктов на части жилого помещения, не являющиеся недвижимым имуществом, а потому данное возникшее право не будет подлежать государственной регистрации. Это первый момент, который может быть скрыт при удостоверении сделки с жилым помещением.

Кроме того, отсутствует определенность в том, имеют ли право подобные лица требовать установления социального узуфрукта уже после состоявшейся без их ведома сделки. В случае положительного ответа на данный вопрос оборот жилых помещений становится как никогда опасным и такая ситуация, без сомнения, приведет к его нестабильности. Как известно, регистрация граждан по месту жительства в настоящий момент эту проблему не решает и рассматривается лишь как одно из доказательств наличия или отсутствия права. Также возможны злоупотребления и со стороны собственника (продавца), который вправе односторонним волеизъявлением установить социальное пользовладение в отношении несовершеннолетнего (ст. 30210 Законопроекта).

Соответственно, при удостоверении сделки купли-продажи жилого помещения нотариус должен проверить не только факт непроживания в жилом помещении всех возможных субъектов алиментных отношений, но и убедиться в их намерении не претендовать на установление социального узуфрукта (если они проживают) и разъяснить данным лицам их право на обращение в суд с указанным требованием. Практическое осуществление подобных действий теоретически возможно, однако, насколько может быть затянут процесс удостоверения отчуждательных сделок с жилыми помещениями, даже трудно представить.

В завершении рассмотрения данного вопроса следует обратить внимание на ст. 81 Законопроекта, где в абзаце 2 пункта 2 указано, что «если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». В отсутствии четких указаний Законопроекта о перечне сделок, влекущих возникновение узуфрукта, также возможны серьезные проблемы. В частности, интерпретация данных норм говорит о необходимости нотариального удостоверения не только самостоятельного соглашения о возникновении узуфрукта, завещания или брачного договора, но и договора приватизации жилого помещения в случае отказа лица от доли в праве собственности. Целесообразность данного решения сомнительна.

Представляется, что полноценное возвращение нотариата в жилищную сферу создаст положительный эффект только в случае продуманного законодательного регулирования соответствующих вопросов. В настоящее время остается надеяться, что профессионализм нотариального сообщества будет способен компенсировать те недостатки законодательства, на которые было обращено внимание в работе и которые не будут устранены после окончательного принятия предлагаемых изменений гражданского законодательства.



[2] Представители системы государственной регистрации и нотариального сообщества приводили убедительные и заслуживающие внимания обстоятельства в поддержку как одной, так и другой точки зрения (см., например, Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: автореф. дис. д-ра юрид. наук. – М., 2008.; Азнаев А.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью, возникшие противоречия нормам конституционного и гражданского права // Нотариус. – 2007. – № 4; Репин Н.В. Роль нотариата в сфере оборота недвижимости // Юридический мир. – 2006. – №4; Мананников О.В. О действиях и ответственности нотариусов и регистраторов // Нотариус. – 2009. – №2; Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 2-е изд., исп. и доп. / Под ред. Крашенинникова П.В. – М.: Спарк, 2001) .

[3] Следует заметить, что анализа требуют и те положения законодательства, которые предусматривают необходимость нотариального удостоверения решений общих собраний юридических лиц, действующих в жилищной сфере, в частности, ЖК, ЖСК и ТСЖ. Однако в силу самостоятельного характера указанного вопроса в рамках данной работы он рассматриваться не будет.

[4] Концепция развития законодательства о вещном праве. Проект рекомендован Президиумом Совета к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3 от 18.03.2009 г.) // http://www.privlaw.ru (17.10.2010)

[5] О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный Закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 15.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100