Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Оформление жилого помещения в общую собственность в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

05.04.2010

Н.В. Артемьева,

нотариус г. Читы, член Комиссии ФНП по законодательной и методической работе

 

 

 В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные законом (ст. 8 ГК РФ). Регулируя основания возникновения обязательств, ГК РФ ограничивается указанием на их возникновение из договора вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (ст. 307 ГК РФ). Иные сделки не перечислены в качестве основания возникновения обязательства. Однако это не означает, что обязательства не могут возникнуть из прочих сделок, в том числе односторонних. В соответствии со ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам  соответственно применяются общие положения об обязательствах (соответственно и ст. 307) и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Более того, согласно ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Высший Арбитражный Суд РФ подтвердил, что  добровольное одностороннее волеизъявление в силу п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к основаниям возникновения обязательства (односторонняя сделка как действие, направленное на установление гражданских прав и обязанностей, ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации)[1].

          «Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»[2], утвержденными Правительством Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862 во исполнение ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки …» предусмотрено:

· письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению;

· оформление помещения в собственность должно быть осуществлено в течение шести месяцев:

после снятия обременения с жилого помещения – в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);

после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) – в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;

после внесения последнего платежа, завершающего оплату жилого помещения в полном размере – в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, если в указанном договоре предусмотрено, что право собственности на приобретаемое жилое помещение переходит к покупателю после полной выплаты цены договора;

после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, – в случае участия в кооперативе;

после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) – в остальных случаях.

Таким образом, лицо[3], давшее вышеуказанное обязательство, создало для себя обязанности по оформлению помещения в общую собственность с другими лицами. Возникновение этой обязанности хотя и основано на нормативном акте, но является добровольным.

Однако законом и нормативными актами не предусмотрен механизм оформления помещения в собственность других лиц. В связи с этим необходимо обратиться к общим нормам гражданского законодательства и применить их с учетом требований ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки…».

         Основные требования указанного закона:

 – жилое помещение оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи;

 – с определением размера долей по соглашению.

      При этом Закон не определяет, каким документом должно производиться оформление помещения в общую собственность и по соглашению каких лиц.

      Рассмотрим следующий предлагаемый вариант[4]: лица, в собственность которых перейдет жилое помещение, и размеры их долей указываются в обязательстве; в случае смерти лица право на приобретение квартиры переходит по наследству. Тем не менее данный вариант не учитывает, что круг лиц, в собственность которых будет оформляться помещение, может измениться не только в связи со смертью, но и по другим причинам. В частности, могут родиться другие дети, члены семьи могут выбыть из помещения в связи с изменением места жительства, прекратить семейные отношения.

      Закон не определяет момент, на который должен определяться круг лиц (состав семьи), в чью собственность будет оформляться помещение. Из фразы «…и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членом семьи» следует, что состав семьи должен определяться на момент оформления помещения в собственность. В противном случае закон был бы сформулирован иначе, в частности, были бы указаны только те дети, которые родились на момент распоряжения материнским капиталом.

      Поэтому предлагается другой вариант:

      оформление помещения в общую собственность должно осуществляться в указанный выше срок после наступления соответствующих обстоятельств (снятия обременения и т.д.);

      круг лиц, в собственность которых перейдет жилое помещение, определяется именно на этот момент;

      размер долей определяется по соглашению между ними.

 

      Каким образом и на основании какого документа помещение может быть оформлено в общую собственность?

      Итак, собственник дал обязательство оформить квартиру в общую собственность с другими лицами. Для исполнения этой обязанности   должны быть совершены соответствующие действия. Действия это и есть  сделка. Однако собственник не может в одностороннем порядке совершить такую сделку. Эти действия могут быть совершены путем заключения  собственником(ами) договора[5] с членами семьи, в котором будут также определены доли собственников по их соглашению. Специфика сделки по передаче помещения в общую собственность состоит в том, что она одновременно направлена на прекращение обязанности (собственника – по передаче квартиры), на изменение права (уменьшение объема имущества собственника), на установление прав (возникновение права собственности других лиц).

       В соответствии с установленным ГК РФ принципом свободы договора стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Есть все основания говорить о том, что ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки...» и «Правила направления средств…» предусмотрели новый вид договора – договор об оформлении[6] жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лиц, указанных в этих нормативных актах.

        Предлагаю некоторые соображения по договору.

        Условия договора определяются по соглашению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами (ст. 421 ГК). Исходя из этого:

 – стороны договора абсолютно свободны при определении размера долей, поскольку ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки…» и «Правила направления средств…» не содержат каких-либо положений о порядке определения долей, в том числе в зависимости от размера полученного капитала, количества собственников помещения, детей и других членов семьи. Более того, устанавливается, что размер долей определяется по соглашению;

        – согласие органов опеки и попечительства  в части определения размера доли несовершеннолетних детей не требуется[7], так как в данном случае не происходит уменьшение их имущества.

         Положения п. 3 ст. 37 ГК РФ (в совокупности со ст. 60 СК РФ) о том, что родители не могут совершать сделки с детьми, кроме передачи имущества в дар или в безвозмездное пользование (в аспекте того, что не перечислен рассматриваемый договор об оформлении квартиры в общую собственность), не могут являться препятствием для заключения этой сделки по следующим основаниям: в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ гражданское  законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ (в том числе основания возникновения и порядок осуществления права собственности, договорные и иные обязательства). Таким образом, ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки…», развивая ст. 37 ГК РФ, предусмотрел возможность совершения родителями с детьми  указанной сделки.

 Имеется неопределенность в определении круга лиц, относящихся к  «иным совместно проживающим членам семьи». В различных отраслях права (семейное, жилищное) члены семьи определяются по-разному. В частности, если взять за основу семейное законодательство, то в ст. 2 СК РФ определено, что семейное законодательство регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным конодательством, между другими родственниками и иными лицами. Таким образом, правоотношения между другими родственниками и иными лицами непосредственно урегулированы Семейным кодексом, т.е. указаны случаи и лица, между которыми возникают правоотношения (например, обязанность по содержанию дедушек и бабушек, фактических воспитателей и т.д.). Исходя из содержания ст. 2 СК РФ вряд ли можно рассматривать всех  перечисляемых в кодексе родственников и других лиц как имеющих право на получение жилого помещения в связи с использованием семейного (материнского) капитала.

 В соответствии со ст. 31 ЖК РФ «к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи». Исходя из жилищных правоотношений, членом семьи может являться и лицо, не имеющее родственных и иных семейных связей с собственником (например, лицо, находящееся в фактических брачных отношениях и не являющееся родителем ребенка). 

 Представляется, что ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки...» должен более четко определить круг лиц, имеющих право на получение квартиры в собственность в связи с использованием материнского (семейного) капитала.

 

В помощь нотариусам:

         В конце 2009 г. Управлением Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю была оформлена первая сделка по передаче в общую собственность членов семьи квартиры, на приобретение которой был использован материнский (семейный) капитал. Предварительно на «круглом столе» регистраторов и нотариусов был предложен описанный вариант оформления сделки, против которого регистраторы не возражали. Его можно взять за основу для дальнейшей работы.

 

Образец

 

ДОГОВОР

 об оформлении квартиры в общую долевую собственность

в соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

              Город Чита, ___________________________________________ две тысячи девятого  года

 

  

       Мы, К-ВА ВИКТОРИЯ ВЛАДИМИРОВНА, регистрация по месту жительства  –  г. Чита, ул. Грина, д. 4, кв. 80,

     К-В ЕВГЕНИЙ ВИКТОРОВИЧ, регистрация по месту жительства – г.Чита, ул. Кочекова, д. 2, кв. 7, далее оба также именуются «родители»,

действующие за себя и как законные представителя за своих несовершеннолетних детей

         К-ВОЙ АНАСТАСИИ ЕВГЕНЬЕВНЫ, 02.10.2000 г.р., К-ВА ВЛАДИСЛАВА ЕВГЕНЬЕВИЧА,  31.05.2008 г.р., проживающих: г. Чита, ул. Грина д. 4, кв. 80,

 

             заключили настоящий договор о нижеследующем:

 

1.     ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

         1.1. В соответствии cо ст. 10 Федерального закона РФ от 29.12.2006 г. № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и на основании «Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Правительством Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, К-ва Виктория Владимировна использовала материнский (семейный) капитал в сумме 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей на погашение ипотечного кредита, полученного в Акционерном коммерческом Сберегательном банке на приобретение квартиры, расположенной по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Грина, д.4, кв. 8,

        в связи с чем К-ва Виктория Владимировна и К-в Евгений Викторович дали нотариально удостоверенное обязательство оформить указанную квартиру в общую собственность детей и иных совместно проживающих членов семьи.

        1.2. На основании указанных нормативных актов и данного обязательства К-ва Виктория Владимировна и К-в Евгений Викторович оформляют в общую долевую собственность родителей и детей квартиру, расположенную по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Грина, д. 4, кв. 8, в следующих долях:

     К-ВОЙ ВИКТОРИИ ВЛАДИМИРОВНЕ – 4/10 (четыре десятых) доли;

     К-ВУ ЕВГЕНИЮ ВИКТОРОВИЧУ – 4/10 (четыре десятых) доли;

     К-ВОЙ АНАСТАСИИ ЕВГЕНЬЕВНЕ – 1/10 (одна десятая) доля;

     К-ВУ ВЛАДИСЛАВУ ЕВГЕНЬЕВИЧУ – 1/10 (одна десятая) доля.

          

2. ХАРАКТЕРИСТИКА и ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ КВАРТИРЫ

                             ОБРЕМЕНЕНИЕ КВАРТИРЫ

 

2.1.                     Характеристика квартиры:

      квартира находится на 3-м этаже указанного дома;

      состоит из трех комнат;

      общая площадь – 57,3 (пятьдесят семь целых и три десятых) кв. м.

2.2.                     Принадлежность квартиры

Собственники квартиры: К-ва  Виктория Владимировна, К-в Евгений Викторович.

Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона) от 30.03.2006 г., зарегистрированный Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Читинской области  и АБАО 06.04.2006 г., № 75-75-01/103/2006-080.

Вид собственности: совместная.

Регистрация права (дата, номер записи в ЕГРП): 06.04.2006 г., № 75-75-01/103/2006-081.

 Свидетельство о государственной регистрации:  75 АБ 154088, выдано 06.04.2006 г.

       2.3. Стороны подтверждают, что на момент удостоверения настоящего договора:

         – квартира находится в их совместной собственности,

         – регистрационная запись об ипотеке квартиры погашена;

         – сделок по ее отчуждению и обременению ими не совершалось,

         –  правопритязаний, в том числе в судебном порядке, не имеется;

        – в составе семьи, кроме детей, иных совместно проживающих лиц не имеется.

 

3. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

          3.1. Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю и возникает с момента такой регистрации.

 

4. ПРАВА СОБСТВЕННИКОВ

 

          4.1. После возникновения права общей долевой собственности на квартиру собственники вправе по своему усмотрению совершать в отношении указанного недвижимого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственниками, права владения, пользования и распоряжения, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом в соответствии с действующим законодательством, при этом:

       распоряжение квартирой осуществляется по cоглашению всех ее участников;

       каждый из собственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ (преимущественное право покупки);

       до достижения детьми возраста 18 лет (или наступления  дееспособности в полном объеме до указанного срока) – с соблюдением требований ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

        4.2. В соответствии со ст. 61 Семейного кодекса РФ дети не имеют права собственности на доли родителей в указанной квартире, родители не имеют права собственности на доли детей.

 

5.      ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

         5.1. Договор прочитан сторонам вслух, последствия сделки и механизм регистрации прав на недвижимое имущество сторонам разъяснены.

        5.2. Договор составлен в пяти экземплярах, один находится в делах нотариуса, четыре выданы сторонам – по экземпляру для каждого собственника.

 

  __________________________________________________________________

   _____________________________________________________________

расписались за себя и как законные представители своих несовершеннолетних детей

К-ВОЙ АНАСТАСИИ ЕВГЕНЬЕВНЫ, 02.10.2000 г.р., К-ВА ВЛАДИСЛАВА ЕВГЕНЬЕВИЧА,  31.05.2008 г.р.



[1] Определение  ВАС от 18 сентября 2007 г. № 8993/07  и Постановление   Президиума ВАС РФ   от 18 декабря 2007 г. № 8993/07,  СПС  «КонсультантПлюс».

[2]  Далее – «Правила направления средств…».

[3]   Для удобства прочтения слова «или лица»  опускаются, но предполагаются также под лицом, давшим обязательство, понимается собственник(и). 

[4]  Крайнова Т.К. Оформление обязательства. – Нотариальный вестник, 2009, № 5, с. 51–57.

[5]   Можно поименовать этот документ и  договором, и соглашением.

[6]  Термин «оформление» применяется с учетом его использования в законе и нормативных актах по обсуждаемому вопросу, хотя применение его не совсем корректно.

[7] Исходим из того, что дети не являются собственниками.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100