Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Дачная амнистия. Проблемы правоприменительной практики среди нотариусов

15.10.2009

О.С. Мурыгина,

нотариус Ленинского нотариального округа Московской области

 

В 2006 году увидел свет Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ  «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты  недвижимого имущества» (далее – ФЗ № 93-ФЗ), который положил начало целому ряду мер, в том числе законодательных, призванных упростить для граждан оформление земельных участков. В результате в нотариальной практике также произошли определенные изменения в процедуре оформления прав граждан как на земельные участки, так и на объекты недвижимого имущества. Наряду с очевидным, казалось бы, упрощением, стали возникать вопросы, с которыми так или иначе сталкиваются нотариусы и которые могут в дальнейшем привести к конфликтным ситуациям. Остановимся на некоторых из них и обсудим пути возможных решений.

 

1. Возможно ли оформление договора отчуждения земельного участка, если вместо полноценной кадастровой выписки на земельный участок предоставляется только лист КВ.1?

 

Если рассматривать вопрос о возможности отчуждения земельного участка с точки зрения определения предмета договора, то, безусловно, следует, прежде всего, обратиться к ст. 554 ГК РФ, где говорится о том, что в договоре продажи недвижимости «должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору».

Первый вывод, который напрашивается в этой связи – естественно, вывод о том, что единственным бесспорным документом, позволяющим определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, должна быть кадастровая выписка о земельном участке в полном объеме, изготовленая в соответствии с Приказом Минюста РФ от 19 марта 2008 года № 66 «Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории» (зарег. в Минюсте РФ 25 марта 2008 года № 11405) с планом земельного участка. При наличии такого документа у нотариусов не возникает сомнений в возможности удостоверения договора.

Однако в связи со вступлением в силу Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» со всеми последующими изменениями, а так же с учётом норм, которые были приняты по так называемой дачной амнистии, возникла ситуация, которая позволяет гражданам и посредникам оформлять договоры по отчуждению земельных участков без полного объёма работ по межеванию при наличии только листа КВ.1.

Попытаемся понять, на каких нормах закона базируется такая позиция.

В пункте 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ провозглашено, что «объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт», что по сути является единственным обязательным условием для того, чтобы земельный участок стал объектом купли-продажи.

Признаком прохождения кадастрового учёта сторонники этой позиции считают наличие кадастрового номера, который всегда присутствует на листе КВ.1.

В связи с этим логично обратиться к понятию государственного кадастрового учёта, которое даётся в Федеральном законе № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года. В пункте  3 ст. 1 названного закона говорится о том, что «государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (далее – кадастровый учёт) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с уникальными характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определённой вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости)...».

Обратимся к понятию уникальных характеристик. Их описание дано в ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года (далее – Закон о государственном кадастре), где в пп. 3 п. 1 ст. 7 говорится: «в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости... 3) Описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок».

Таким образом, получается, что постановка земельного участка на государственный кадастровый учёт невозможна без описания местоположения границ.

Соответственно встает вопрос, каким образом происходит регистрация в органах УФРС права собственности на земельные участки, не прошедшие полноценный государственный кадастровый учёт и не имеющие такой «уникальной характеристики», как описание местоположения границ земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона о государственном кадастре. На этот вопрос мы получаем ответ, исходя из анализа ч. 3 п. 4 ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится о возможности регистрации права собственности на земельный участок и в том случае, если «кадастровый план такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объёме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе, если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и тому подобное».

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что объём кадастровых сведений, необходимых для последующей государственной регистрации объекта в виде земельного участка, не совпадает с объёмом сведений, которые необходимы для того, чтобы такой земельный участок стал объектом купли-продажи в силу ст. 37 Земельного кодекса РФ. В связи с этим и стала возможна регистрация прав на земельные участки как в случае первичной регистрации, так и в случае регистрации договоров отчуждения земельных участков без определения границ земельных участков.

Полагаю, что нотариусам, которые призваны, прежде всего, служить тому, чтобы в дальнейшем предотвращать конфликты между гражданами, при удостоверении договоров отчуждения следует требовать полноценные кадастровые выписки или кадастровые паспорта на земельные участки. Однако, безусловно, это приведёт к существенному оттоку граждан из нотариальных контор в связи с удостоверением договоров отчуждения земельных участков. Вот почему хотелось бы порекомендовать нотариусам, которые все-таки имеют намерение удостоверять договоры отчуждения земельных участков по листу КВ.1, внимательнее отнестись к обоснованию своей позиции в случае судебных споров с учётом всех вышеизложенных статей, а, кроме того, предупреждать покупателей таких земельных участков о возможных в дальнейшем конфликтах по поводу границ земельных участок и делать об этом предупреждении отметку в договорах.

Помимо этого, хочется обратить внимание, что ст. 37 Земельного кодекса РФ упоминает земельный участок только в качестве объекта купли-продажи, из чего следует, что при договорах дарения земельных участков законодательное требование о постановке на кадастровый учёт такого земельного участка отсутствует. В связи с чем, если земельный участок является объектом договора дарения, то он может отчуждаться без постановки на государственный кадастровый учёт.

Уже в момент написания настоящего материала выявилась ещё одна проблема, которая также может привести к многочисленным конфликтам в будущем. Так, в графе № 16 кадастровой выписки о земельном участке, утверждённой приказом Минюста, стала появляться запись «Нарушены границы землепользователей», хотя при такой записи в кадастровой выписке присутствует план земельного участка. Соответственно у нотариуса возникает вопрос, возможно ли удостоверение договора отчуждения земельного участка при наличии записи о нарушении границ землепользователей? В результате консультаций с органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выяснилось, что, по их мнению, удостоверение таких договоров возможно. Однако нотариусы должны чётко понимать всю меру ответственности, которая ляжет на них в случае дальнейших конфликтов между соседями. В связи с чем хотелось бы порекомендовать нотариусам в случае удостоверения  подобных договоров предлагать сторонам вносить в договор отдельный пункт о том, что сторонам известно о нарушении границ соседних землепользователей и всю ответственность за дальнейшие последствия конфликтов по границам земельных участков приобретатель готов принять на себя.

 

2. Возможно ли удостоверение нотариусом договоров отчуждения земельных участков с находящимися на них объектами недвижимости, если на кадастровой выписке о земельном участке не обозначены объекты недвижимого имущества?

 

В соответствии с ч. 7 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» утверждена форма вышеуказанной выписки о земельном участке, в приложении № 1 к которой, в строке 19 (где описывается нанесение плана земельного участка), нет указания на то, что на план земельного участка должны быть нанесены объекты недвижимого имущества, в связи с чем органы кадастрового учета перестали наносить на план сведения об объектах недвижимого имущества, находящихся на отчуждаемых земельных участках. Подобная ситуация создаёт определённые проблемы как для нотариусов, так и для граждан, которые будут являться сторонами сделки по отчуждению земельного участка, поскольку в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. При отсутствии на плане сведений об объекте недвижимости у нотариуса практически нет никакой возможности документально подтвердить то,  что земельный участок отчуждается в чистом виде, то есть без объектов недвижимости. Подобная ситуация может привести к нарушению требований ст. 35 Земельного кодекса, а следовательно, к дальнейшим конфликтам и судебным разбирательствам. В связи со сложившейся ситуацией хотелось бы порекомендовать нотариусам перенять опыт Московской области: в момент удостоверения договора от продавца истребуется заявление о том, что на отчуждаемом земельном участке здания, строения, сооружения отсутствуют.

 

3. Возможны ли удостоверение отчуждения земельного участка, а также выдача свидетельства о праве на наследство на земельный участок, если в качестве документа-основания в свидетельстве о государственной регистрации права указано свидетельство о праве на наследство на недвижимое имущество?

 

Ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа на  земельный участок  рассматривается свидетельство о праве на наследство на недвижимое имущество, стала возможной в связи с принятием Федерального закона от 23 ноября 2007 года № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки». Были внесены изменения в статью 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав). Так, в п. 7 данной статьи было указано, что государственная регистрация права собственности на земельный участок возникает в случае, если к такому гражданину недвижимое имущество, находящееся на таком земельном участке, перешло в порядке наследования или по иным основаниям. Регистрация права собственности  на такой земельный участок осуществляется  по правилам ст. 25.2 Закона о регистрации прав, при этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, при осуществлении государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы: свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение. Таким образом, законом устанавливается, что граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом они не могут предоставляться в частную собственность.

Следует обратить внимание нотариусов на то, что ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок указывается свидетельство о праве на наследство на здания, строения, сооружения, является в свете сегодняшнего законодательства вполне закономерной и не должна вызывать сомнения у нотариусов при удостоверении сделок с землей и при оформлении наследства.

 

4. В результате раздела или объединения земельных участков появляются новые земельные участки, площади которых не совпадают с площадями, указанными  в правоустанавливающих документах. Каким образом отследить связь новых площадей с прежними?

 

В случаях, когда собственник  имеет намерения разделить земельный участок на несколько самостоятельных земельных участков, такой раздел вполне допустим как по нормам гражданского законодательства, так и по нормам  «дачной амнистии».  В обычном порядке собственник получает кадастровую выписку о земельном участке на два вновь образуемых участка, которые уже поставлены на кадастровый учёт, затем идёт в регистрирующие органы, где и осуществляется государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе на основании заявления такого лица (ст.22.2 Закона о регистрации прав). Однако практически каждый раз перед нотариусом возникает проблема, когда он получает праворегистрирующие и правоустанавливающие документы на вновь образуемые в результате раздела участки. В качестве правоустанавливающего документа на каждый из двух вновь образуемых земельных участков сохраняется тот документ, который был на прежний, еще нераздёленный земельный участок, соответственно в таком правоустанавливающем документе обозначена площадь целого земельного участка ещё до раздела. Кроме того, собственником представляется свидетельство о государственной регистрации права на вновь образованный земельный участок, где площадь указана уже по результатам раздела. Соответственно имеет место ситуация, при которой площадь в правоустанавливающем и в праворегистрирующем земельном участке не совпадает.

У нотариусов, как, впрочем, и у любых третьих лиц и у потенциальных покупателей таких земельных участков, будут постоянно возникать вопросы о причине несовпадения площадей в праворегиструющем и в правоустанавливающем документе. В связи с этим поделюсь опытом, который был наработан в Московской области ещё до внесения измемений в ст. 22.2  Закона о регистрации прав: при разделе одного земельного участка на два и более самостоятельных земельных участка собственником выносилось «Решение собственника о разделе», в котором подробно описывались участок, который был вначале, и те участки, которые образовались в результате раздела. Получив кадастровые планы и такое решение, регистрирующие органы вписывали в свидетельство о государственной регистрации права в качестве документов-оснований на новые участки прежний правоустанавливающий документ и «Решение собственника о разделе». При такой ситуации очень чётко можно было проследить причины изменений в  площади земельного участка.

После названных изменений думается, что «Решение собственника о разделе» должно быть просто заменено заявлением собственника о разделе (как того требует ст.22.2 Закона о регистрации прав). Но этот документ, как и прежнее решение, должен присутствовать как в разделе о правоустанавливающих документах в свидетельство о государственной регистрации, так и на руках у собственника. Опыт показывает, что такая практика себя вполне оправдала. В связи с этим  хотелось бы порекомендовать ее к применению в других регионах, особенно с учётом того, что и нотариат, и регистрирующие органы призваны помогать гражданам реализовывать их права и не осложнять эту процедуру лишними вопросами.

 

5. Возможны ли удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества и выдача свидетельств о праве на наследство, если в декларации об объекте недвижимого имущества, в свидетельстве о государственной регистрации права и в документах технической инвентаризации не совпадают общая и жилая площади?

 

В соответствии с изменениями, внесёнными Федеральным законом № ФЗ-93 в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», у граждан появилась возможность производить регистрацию своих прав собственности на основании декларации об объекте недвижимого имущества на дачные, садовые дома, гаражи, если в соответствии с законодательством РФ для возведения, реконструкции таких объектов не требуется выдачи разрешения на строительство.

Форма декларации утверждена и может заполняться гражданами самостоятельно, без учёта данных технической инвентаризации. В соответствии с тем упрощением, которое предполагалось законодателем, граждане должны идти в регистрирующие органы и получать свидетельство о государственной регистрации права. В дальнейшем, если граждане имеют намерение отчуждать зарегистрированное таким образом имущество, им необходимо будет провести техническую инвентаризацию, и тогда может возникнуть ситуация, при которой данные по размерам площадей в правоустанавливающих, праворегистрирующих документах могут не совпадать с данными органов технической инвентаризации. В Московской области, однако, сложилась практика, при которой органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перед регистрацией права собственности настаивают на проведении технической инвентаризации. Таким образом, практически сводится на нет смысл упрощённой регистрации по декларации по объекту недвижимого имущества. Зато удается избежать возможных расхождений площадей в правоустанавливающих и праворегистрирующих документах. В случае же, если такое расхождение имеет место, то думается, что нотариусу при удостоверении последующих договоров и при выдаче свидетельств о праве на наследство следует указывать площади в соответствии с данными технической инвентаризации.

 

6. Указание адреса дома по результатам «дачной амнистии»

 

Существует ещё одна проблема по результатам «дачной амнистии», которая, возможно, на сегодняшний день характерна только для Московской области. В соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации прав в ряде случаев документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт (кадастровый паспорт) и разрешение органов местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию.

При оформлении этого технического паспорта органы технической инвентаризации в разделе об адресе жилого дома указывают не номер дома, а номер участка. В результате чего граждане получают на руки документ о государственной регистрации права на жилой дом, в адресе которого стоит не номер дома, а номер участка. В дальнейшем, когда они идут в органы ФМС для регистрации по месту жительства в указанном доме, им отказывают в регистрации на том основании, что по адресу участка регистрация по месту жительства не может быть произведена. После таких отказов граждане вынуждены получать полный пакет документов, который требовался и раньше при вводе дома в эксплуатацию, что, собственного говоря, также сводит на нет все так называемые упрощения, предусмотренные «дачной амнистией».


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100