Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Проблемы нотариальной и судебной практики по определению недвижимого имущества, входящего в состав наследства

09.09.2009

Н.В. Артемьева, нотариус г. Читы

 

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

К вещам относится и недвижимое имущество, имеющее наибольшую ценность. Получение наследниками свидетельств о праве на наследство на недвижимое имущество является необходимым условием для осуществления ими публично своих полномочий собственников имущества, в том числе для регистрации прав. В настоящее время в связи с повышением цен на землю оформление прав наследников как на земельные участки, так и на строения становится все более актуальным.

В соответствии со ст. 72, 73 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (далее – Основы) нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию проверяет состав и место нахождения наследственного имущества. Возлагая на нотариуса обязанность по проверке принадлежности наследодателю наследственного имущества, Основы не содержат никаких более подробных правил. Достаточно часто оформляются права на недвижимое имущество, титульные собственники которых умерли очень давно (начиная с 40-х годов прошлого века), при этом могло смениться несколько поколений наследников. Нотариусу при ведении наследственного дела необходимо знание законодательства, регулирующего права на недвижимость практически всех этапов развития гражданского законодательства начиная с Декрета о земле и ГК РСФСР 1922 г. Однако даже знание ранее действовавшего законодательства не всегда может помочь нотариусу при выполнении возложенной на него обязанности по проверке принадлежности недвижимого имущества, так как в силу различных обстоятельств невозможно с бесспорностью установить принадлежность недвижимого имущества наследодателю и наследникам приходится обращаться в судебные органы.

Целью настоящего доклада являются выявление проблем, возникших у нотариусов Забайкальского края при проверке принадлежности недвижимого имущества наследодателю, поиск путей решения возникших проблем, а также выборочное обобщение судебных решений по поднятой тематике.

 

Выявлению проблем, связанных с определением состава наследственного имущества в нотариальной практике, поможет анализ случаев вынесенных постановлений об отказе в совершении нотариального действия или в его отложении (табл. 1).

 

Таблица 1

 

Ситуация

Количество случаев

Отсутствуют сведения о регистрации права

Регистрационной палатой в срок до 31 мая 2001 г. зарегистрирован только договор приватизации как сделка, регистрация права собственности не осуществлялась

13

Наследодатель получил по наследству имущество, после получения свидетельства о праве на наследство заключил договор раздела наследственного имущества с другими наследниками, но право собственности на имущество, перешедшее по разделу, не зарегистрировал

2

Наследодатель построил дом, но:

а) регистрация построенного дома произведена после его смерти;

б) регистрация не была произведена

 

1

 

1

Регистрация права наследодателя произведена после его смерти:

а) на квартиру по договору приватизации;

б) по соглашению о разделе жилого дома, по которому в собственность перешла квартира

 

 

1

 

1

Наследодатель построил строения на земельном участке в НСТ, но право не зарегистрировал

1

Наследодатель в мае 1992 г. по обменному ордеру произвел обмен муниципальной квартиры на квартиру в ЖСК с членом кооператива, выплатившим пай

1

Наследодателю, умершему 10 сентября 2005 г., принадлежит незавершённый строительством жилой дом, право собственности не было зарегистрировано

1

Дефекты и противоречия правоустанавливающих и иных документов,

не позволяющие определить состав наследственного имущества и вид права

Согласно договору наследодатель купил долю в размере 1/3 части. Согласно выписке, выданной ГУП «Облтехинвентаризация» (далее – ГУПОТИ), за наследодателем числится 1/3 доля, а доля другого собственника дома выделена в натуре

1

Согласно договору наследодатель приняла в дар «одну вторую часть имущества, половину дома, выходящую в улицу», причём площадь не указана. Согласно выписке ГУПОТИ значится 1/2 доля

1

В правоустанавливающих документах наследодателя указано долей в праве на имущество меньше, чем должно быть фактически (как правило, допущены ошибки при оформлении документов)

2

На земельный участок предъявлено свидетельство о праве собственности от февраля 1993 г. (в нём не указан адрес) и гос. акт на право пожизненного наследуемого владения от января 1993 г.

1

От наследника поступило заявление о выдаче свидетельства на часть жилого дома. В правоустанавливающем документе – свидетельстве о праве на наследство – указано, что наследодатель получила по наследству жилой дом, документа на часть жилого дома нет

1

Иные дефекты правоустанавливающих документов

а) Не указан адрес приватизированной квартиры;

б) в свидетельстве о праве на наследство адрес дома указан сокращённо;

в) расхождения в написании Ф.И.О. наследодателя со свидетельством о смерти

1

 

1

 

1

Договор о праве застройки удостоверен в 1945 г., в числе застройщиков значится гр. З., умерший в 1943 г., его подпись отсутствует

1

Отсутствие документов на имущество

Не представлено документов на имущество:

а) согласно выписке ГУПОТИ дом является самовольной постройкой;

б) титульным собственником дома является гр. П., умерший в 1971 г. В 2008 г. умер его сын, наследство оформляют наследники последнего, сведений о принадлежности дома сыну нет;

в) утрачены наследодателем

 

1

 

1

 

 

5

 

Анализ приведенных ситуаций позволяет систематизировать их в следующие основные группы:

первая группа: наследодатель приобрёл по разным основаниям (приватизация, строительство, сделка) имущество, но не зарегистрировал его или соответствующий договор в органах БТИ или право собственности в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, либо регистрация произведена после смерти наследодателя. Это наиболее распространённая ситуация;

вторая группа: имеются противоречия в правоустанавливающих и иных документах, не позволяющие определить состав наследственного имущества либо вид права;

третья группа: дефекты правоустанавливающих документов связаны с тем, что в них не указано местонахождение имущества либо неправильно указаны Ф.И.О. правообладателя и т.д.;

четвертая группа: отсутствуют документы, подтверждающие право наследодателя на имущество;

пятая группа: утрачены документы, подтверждающие право наследодателя.

 

Наиболее серьёзной проблемой является определение состава недвижимого имущества, когда нотариусу на основании представленных документов приходится делать вывод о наличии или отсутствии права наследодателя на недвижимое имущество в тех ситуациях, когда представленные документы с бесспорностью не подтверждают возникшее право наследодателя. В первую очередь это касается случаев, когда отсутствуют сведения о регистрации права наследодателя. При этом вопрос рассматривается в двух временных промежутках: право на недвижимость возникло (понятие «возникло» здесь условное) до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации прав»), на практике – до начала регистрации прав на основании указанного закона (19 ноября 1998 г. в г. Чите), либо после этой даты.

 

1. Возникновение права на недвижимость до ФЗ «О государственной регистрации прав»

 

Именно по данной проблеме требуется знание законодательства, действовавшего во все периоды существования СССР и РФ.

В связи с этим хотелось бы привести некоторые нормы ранее действующего законодательства, регулирующие момент возникновения права собственности на имущество.

В соответствии со ст. 66 ГК РСФСР 1922 г. «право на вещь переходит на основании договора, заключаемого между отчуждателем и приобретателем. Право собственности приобретателя возникает в отношении индивидуально-определённой вещи с момента совершения договора, а в отношении вещей, определённых родовыми признаками (числом, весом, мерой), – с момента их передачи». При этом кодекс (ст. 185) предусматривал, что «купля-продажа строений должна, под страхом недействительности, быть совершена в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе». Это правило применялось также и к договору мены (ст. 207).

Итак, в период с 1922 г. до 1 октября 1964 г. предусматривалась регистрация договоров купли-продажи и мены строений, соответственно можно говорить о том, что именно с момента регистрации договоров возникало право приобретателя, так как без регистрации договоры считались недействительными. В отношении других оснований приобретения недвижимого имущества момент возникновения права собственности не регулировался.

ГК РСФСР 1964 г. определял момент возникновения права собственности следующим образом: «право собственности…у приобретателя имущества по договору (выделено авт.) возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации». Регистрация предусматривалась для следующих договоров: купли-продажи жилого дома (части жилого дома) и дач; мены указанных строений, при этом функции исполнительных комитетов Советов народных депутатов (депутатов трудящихся) по регистрации договоров были возложены на органы технической инвентаризации.

И вновь можно наблюдать, что кодексом не урегулирован вопрос о моменте возникновения права собственности в других случаях. В некоторых случаях пробелы законодательства восполнялись другим способом. Так, Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» разъяснил: «право собственности на жилой дом, построенный лицом на отведённом ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникает с момента его регистрации в исполкоме местного Совета».

Итак, законодательные акты советского периода не связывали момент возникновения права собственности именно с регистрацией этого права. В отдельных случаях речь шла о регистрации договора, по которому приобретено имущество. Поэтому до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав» регистрация права собственности в буквальном значении этого термина отсутствовала.

Таким образом, на нотариуса возложена очень важная миссия определить, возникло ли право собственности на недвижимое имущество у наследодателя или не возникло. Например, вправе ли нотариус принять в качестве документа, подтверждающего право собственности наследодателя, свидетельство о праве на наследство, которое не было зарегистрировано в органах технической инвентаризации? С учётом всех норм, приведённых выше, ответ будет утвердительным.

Другой случай: представлен договор дарения жилого дома. Если он заключался во время действия ГК 1922 г., регистрация его не предусматривалась, соответственно можно говорить о том, что право собственности одаряемого возникало с момента заключения договора. Если же договор дарения жилого дома был заключён во время действия ГК 1964 г.,  то вопрос о моменте возникновения права одаряемого является достаточно спорным: в соответствии со ст. 256 кодекса договор дарения считался заключённым в момент передачи имущества, договор дарения жилого дома должен быть заключён в форме, установленной ст. 239 кодекса. Статья 239 «Форма договора купли-продажи жилого дома» регулировала как непосредственно форму договора – нотариальную или письменную (т.е. без нотариального удостоверения), так и регистрацию договора.

Возникает вопрос: распространяются ли требования ст. 239 кодекса о регистрации к договорам дарения жилого дома, либо речь идёт о распространении на эти договоры только требований о форме договора нотариальной или простой письменной? Никаких разъяснений по данному поводу, в частности в постановлениях пленумов верховных судов того времени, нет.

Нотариус работает в сфере бесспорной юрисдикции, поэтому в случае сомнений в наличии права собственности на наследственное имущество у наследодателя вопрос должен решаться в судебном порядке. При этом нотариус в зависимости от конкретных обстоятельств может отложить выдачу свидетельства о праве на наследство и предложить наследникам представить решение суда об установлении факта владения и пользования наследодателем имуществом на праве собственности либо о включении имущества в наследственную массу.

 

2. Возникновение прав на недвижимость после введения ФЗ «О государственной регистрации прав»

 

Действующее законодательство содержит следующие нормы, регулирующие момент возникновение права собственности:

«права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом» – п. 2 ст. 8 ГК РФ;

«право собственности и другие вещные права… их возникновение… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре …» – ст. 131 ГК РФ;

«право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» – ст. 219 ГК РФ;

«право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» – п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ.

Следует отметить некоторую некорректность формулировки «когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации…», так как кодексом не предусмотрена регистрация отчуждения имущества. Применительно к недвижимости предусмотрены регистрация прав на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение, а также регистрация некоторых договоров.

Рассмотрим ситуации, возникшие в нотариальной практике, связанные с применением норм ст. 219 и 223 ГК.

Первая ситуация – наличие у наследодателя незавершённого строительством объекта, наиболее часто – жилого дома. Федеральным законом № 213-ФЗ от 30 декабря 2004 г. в ст. 130 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми объекты незавершённого строительства были отнесены к недвижимым вещам. Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2005 г. Соответственно, право собственности на этот объект с указанной даты подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Если право собственности на незавершённый строительством объект не зарегистрировано, то нотариус не вправе выдать свидетельство о праве на наследство и вопрос должен решаться в судебном порядке.

В том случае, если наследодатель умер до 1 января 2005 г., когда незавершенный строительством объект не рассматривался как недвижимое имущество и регистрация права собственности не требовалась, нотариус вправе выдать свидетельство о праве на наследство по закону на такой объект, однако при наличии прочих документов, в частности, землеотводных документов, разрешений на строительство, заключения о соответствии выполненных работ проекту.

Вторая ситуация объект полностью завершён строительством, но не сдан в эксплуатацию, либо сдан в эксплуатацию, но право собственности не зарегистрировано. Решение вопроса аналогично вышеизложенной ситуации.

Третья ситуация наследодателем подписан договор о приобретении имущества (купли-продажи, дарения, мены и любой другой[1]), договор как подан, так и не подан в регистрирующий орган, мог быть зарегистрирован (если он подлежит регистрации) или не зарегистрирован на день смерти. Кроме того, право собственности наследодателя по договору может быть и зарегистрировано, но уже после его смерти.

·        Однозначно, что в этих ситуациях на указанное имущество не может быть выдано свидетельство о праве на наследство. В таких случаях вопрос должен решаться в судебном порядке. Иного варианта законодательство не предусматривает, что можно посчитать пробелом в регулировании имущественных правоотношений. Полагаю возможным законодательное регулирование возникших ситуаций, например, следующим образом:

·        законом может быть предусмотрено наследование прав приобретателя (наследодателя) по договору в том случае, если договор соответствующим образом исполнен – имущество передано, расчёт произведен, договор подан в регистрирующий орган, в том числе произведена его государственная регистрация;

·        наследнику может быть предоставлено право требования перевода на себя прав и обязанностей по договору, если договор не исполнен полностью. Такой вариант требует более детального регулирования, в том числе возможности внесудебного решения при согласии отчуждателя имущества.

Примером третьей ситуации являются следующие случаи, которые необходимо рассмотреть более подробно: в период с 19 ноября 1998 г. по 31 мая 2001 г. регистрационной палатой по некоторым договорам приватизации производилась регистрация самого договора как сделки, но при этом регистрация права гражданина, получившего жилье в порядке приватизации, не производилась. Большинство нотариусов принимают указанные договоры и выдают на их основании свидетельства о праве на наследство. Обоснованно ли это?

Полагаю, что принимать указанные договоры нельзя по следующим основаниям: согласно ст. 131 ГК РФ «право собственности и другие вещные права… их возникновение… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре…», согласно ст. 164 ГК РФ «сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Первоначальная редакция Закона РФ № 1541-1 от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривала, что «право собственности на приобретённое жильё возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов». Указанная редакция действовала до 31 мая 2001 г. С введением в действие ФЗ «О государственной регистрации прав» указанная норма не претерпела никаких изменений, другими законодательными актами, в том числе ФЗ «О государственной регистрации прав», государственная регистрация договора приватизации не предусматривалась. Анализ указанных норм свидетельствует о том, что государственная регистрация договора приватизации не была предусмотрена и производилась регистрационной палатой излишне, тогда как право собственности граждан, получивших в порядке приватизации жильё, не регистрировалось. В такой ситуации утверждение о том, что наследодатель приобрёл право собственности на приватизированное жилое помещение, не является бесспорным.

Некоторые нотариусы не оформляют наследственные права на основании указанных договоров, а направляют наследников в суд. В каком производстве (исковом или особом) суд должен рассмотреть указанное дело, какое решение может или должен вынести суд вот одна из серьёзных проблем, поставленная судебной практикой. Приходится констатировать, что судебная практика в данном вопросе далеко не единообразна и даже в одном суде решается абсолютно противоречиво. В доказательство приведу несколько судебных постановлений одного из судов г. Читы (табл. 2).

 

Таблица 2

 

Производство собое или исковое)

Требования истца, заявителя

Принятое решение

Особое

(наследодатель Ш.)

Установить факт владения и пользования наследодателем квартирой на праве собственности

Установлен указанный факт владения и пользования на праве собственности

Особое

(наследодатель П.)

Установление факта принадлежности жилого помещения на праве собственности

Установлен факт принадлежности умершему жилого помещения со ссылкой на договор, при этом вид права не указан

Исковое

(наследодатель Ш.)

Признать право собственности на квартиру, при этом в 1/2 доле за истицей в порядке приватизации, в 1/2 доле в порядке наследования после умершего мужа (договор приватизации был подписан ею и мужем)

В удовлетворении иска о признании права собственности отказано

Исковое

(наследодатель М.)

Признать право собственности на квартиру (договор также подписан истицей и её умершим мужем)

Иск удовлетворен, за истицей признано право собственности на квартиру

 

Итак, два дела рассмотрено в особом производстве, два – в исковом. Но совершенно парадоксальными являются решения суда по абсолютно аналогичным искам: один иск удовлетворён, в удовлетворении другого отказано.

Представляется, что данная категория дел должна рассматриваться в порядке искового производства, довод данного утверждения основан на следующем:

в порядке особого производства устанавливаются факты, имеющие юридическое значение. По смыслу закона факт владения и пользования имуществом на праве собственности устанавливается в том случае, когда гражданин, в том числе наследодатель, при жизни обладал этим правом, однако документы, подтверждающие наличие права, отсутствуют, например, в связи с их утратой. В данной ситуации речь идёт о том, что право у наследодателя не возникло; рассматриваемая ситуация касается случаев, когда наследодатель выразил свою волю на приватизацию жилого помещения, но ввиду смерти не получил его в собственность. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» жилое помещение включается в наследственную массу.

В подтверждение доводов автора о том, что по договорам приватизации, зарегистрированным регистрационной палатой до 31 мая 2001 г. (без регистрации права наследодателя), право собственности не возникло и данный вопрос должен решаться в исковом порядке, можно привести следующее определение кассационной инстанции – Судебной коллегии по гражданским делам Читинского областного суда.

Определением Железнодорожного районного суда г. Читы от 27 марта 2007 г. оставлено без рассмотрения заявление, поданное в порядке особого производства Территориальным управлением Федерального агентства имущества по Читинской области о включении имущества в наследственную массу, и предложено обратиться с исковым заявлением. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Читинского областного суда от 29 мая 2007 г. частная жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, кассационная инстанция подтвердила, что право наследодателя не возникло и вопрос должен решаться в исковом порядке.

 

3. Возникновение прав на отдельные виды имущества и в некоторых конкретных случаях

 

3.1. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда

 

ГК РФ не регулирует момент возникновения права собственности, признанного решением суда, за указанным ниже исключением. Статья 28 ФЗ «О государственной регистрации прав» в первоначальной редакции устанавливала: «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда». К сожалению, данное требование закона на практике не исполнялось, и суды в решении практически никогда не указывали момент возникновения права собственности. 6 октября 2007 г. вступили в силу изменения и ст. 28 изложена в следующей редакции: «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации…». Единственным случаем определения момента возникновения права собственности является ст. 234 ГК РФ, которой предусмотрено, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Законодательство не содержит иных общих положений, отличных от ст. 8 ГК РФ, регулирующих момент возникновения права собственности на основании решений суда. Таким образом, буквальное и систематическое толкование норм права не позволяет говорить о том, что право собственности, признанное решением суда, возникает независимо от государственной регистрации. Практике же известны случаи, когда суд подтвердил возникновение права собственности по решению суда независимо от государственной регистрации: решением Центрального районного суда г. Сочи от 26 сентября 2002 г.[2] удовлетворены исковые требования истицы С. и за ней признано право собственности на спорную квартиру. Удовлетворяя требования о признании недействительным завещания от 6 октября 2000 года, составленного умершей Г. на имя своего племянника К., суд исходил из того, что на момент составления данного завещания спорная квартира наследодателю не принадлежала, не принадлежала она ей и на момент смерти – 7 сентября 2001 года, поскольку право собственности Г. на квартиру после вступления в законную силу решения суда от 24 июля 2000 года о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением не было зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав. Судебная коллегия Верховного Суда РФ не согласилась с вынесенным решением и отменила его, отказав в иске, основываясь на следующем.

Г. 6 октября 2000 года составила завещание на все имущество в пользу К. 10 июня 1995 года Г. и С. заключили договор пожизненного содержания с иждивением, по которому Г. передала в собственность С. квартиру № 46 дома № 10 по ул. Конституции СССР в г. Сочи, сохранив право пожизненно пользоваться квартирой. В мае 2000 года Г. обратилась в суд с иском о расторжении указанного договора. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 24 июля 2000 года договор пожизненного содержания с иждивением, заключённый между Г. и С. Был расторгнут, квартира возвращена в собственность Г. Данное решение вступило в законную силу с 23 августа 2001 года, то есть с даты вынесения постановления суда надзорной инстанции.

В силу подп. 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Согласно статье 28 ФЗ «О государственной регистрации прав» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав.

Из содержания приведённых норм применительно к настоящему делу судебная коллегия сделала вывод, что на момент открытия наследства (а это день смерти Г. – 7 сентября 2001 года) спорная квартира принадлежала на праве собственности Г. на основании вступившего в законную силу решения суда от 24 июля 2000 года о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в резолютивной части которого прямо указано, что квартира № 46 дома № 10 по ул. Конституции СССР в г. Сочи возвращается в собственность Г., о чём Краснодарскому краевому учреждению по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним надлежит сделать соответствующие изменения в регистрации этой собственности.

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленное решением суда, в учреждении юстиции по регистрации прав не лишает собственника права собственности на это имущество. Такое последствие законом не предусмотрено, не определён законом и срок регистрации права на недвижимое имущество, установленное решением суда. Поэтому спорная квартира на день смерти Г. принадлежала ей на праве собственности, а значит, входила в состав наследственного имущества.

Однако данный вывод судебной коллегии сделан применительно к обстоятельствам указанного дела и его невозможно безусловно и автоматически распространить на другие случаи. Представляется, что вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество по решению суда подлежит законодательному урегулированию. С учетом подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, а также значимости и обязательности судебного решения следует установить, что право собственности на основании решения суда возникает независимо от государственной регистрации.

Следует отметить, что в отношении решений судов, которыми право собственности признано до 31 января 1998 г., вопрос о моменте возникновения права собственности также не возникает, так как государственной регистрации прав на недвижимое имущество до указанной даты не было предусмотрено.

 

3.2. Выплата пая в кооперативах

 

До 1 июля 1990 г. члены кооперативов имели право только на паенакопление. Закон СССР «О собственности в СССР» (вступил в силу с 1 июля 1990 г.), Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (вступил в силу с 1 января 1991 г.) установили, что «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.

Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрёл в собственность эти строения или помещения, принимается в члены соответствующего кооператива по заявлению этого гражданина».

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативами, приобретают право собственности на указанное имущество. Анализ указанных норм свидетельствует о том, что ГК РФ расширил круг лиц, которые приобретают право собственности на имущество в кооперативе: если в законах «О собственности в СССР» и «О собственности в РСФСР» речь шла о членах кооператива, выплативших пай, то ГК РФ говорит уже и о других лицах, имеющих право на паенакопление.

С учётом редакции статьи 218 ГК РФ появилось мнение, что право собственности на эти объекты (далее – имущество в кооперативах) возникает с момента выплаты пая.

В нотариальной практике отсутствует единство при оформлении наследственных прав на имущество в кооперативах, если право наследодателя не было зарегистрировано: некоторые нотариусы считают возникшим право наследодателя независимо от даты уплаты срока, другие –  если право не было зарегистрировано до 19 ноября 1998 г., направляют наследников в суд для решения вопроса и, наконец, во всех случаях направляют наследников в суд. Для установления единства нотариальной практики необходимо дать чёткий ответ: требуется ли (и если да, то с какого времени) регистрация права на имущество в кооперативах?

Получить ответ на указанный вопрос можно путём анализа судебной практики, приведём некоторые примеры из судебной практики[3].

Пример 1. Верховный суд РФ в определении от 30 августа 1996 года по делу № 46-В96пр-34 признал ошибочным вывод суда о том, что занимаемая членом кооператива Х., умершим в январе 1990 г., квартира вошла в состав наследственного имущества после его смерти. Данный вывод мотивирован следующим: временем открытия наследства признаётся день смерти наследодателя, и именно на этот день определяется состав наследственного имущества. На день смерти Х., т.е. на 6 января 1990 г., в состав наследственного имущества по действовавшему на тот период законодательству входило только паенакопление, но не предоставленная ему как члену ЖСК квартира, поскольку последняя являлась собственностью жилищно-строительного кооператива, который вправе был распорядиться этим жилым помещением. Поэтому общее собрание членов ЖСК-9 в пределах своей компетенции приняло решение о выделении квартиры № 5 П.О., нуждающейся в улучшении жилищных условий и состоящей в связи с этим на соответствующем учёте в ЖСК. На момент рассмотрения дела П.О. проживала в этой квартире и как вселённая в установленном порядке не может быть из нее выселена.

Верховный Суд посчитал ссылку судебных инстанций, рассматривающих иск, на Закон СССР «О собственности в СССР» и Постановление Верховного Совета РСФСР «О порядке применения ч. 2 ст. 7 Закона СССР "О собственности в СССР" на территории РСФСР» неосновательной на оcновании следующего: cогласно Закону СССР «О собственности в СССР» члены ЖСК, полностью уплатившие паевые взносы, приобретают право собственности на предоставленные им в пользование квартиры. Данное право у них возникло с 1 июля 1990 г., т.е. со дня введения в действие Закона. Таким образом, право собственности на кооперативную квартиру могли приобрести лишь те члены кооператива, которые были живы на 1 июля 1990 г., поскольку в силу ст. 9 ГК РСФСР правоспособность гражданина прекращается его смертью. Поэтому член кооператива, умерший до 1 июля 1990 г., независимо от того, что он полностью выплатил пай, не мог стать собственником квартиры и, следовательно, передать эту квартиру кому-либо в порядке наследования. Нельзя согласиться со ссылкой суда на п. 1 указанного Постановления Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г., в соответствии с которым действие ч. 2 ст. 7 Закона СССР на территории РСФСР распространяется на наследства, открывшиеся до 1 июля 1990 г., при условии, если на момент введения в действие закона не истекло шесть месяцев со дня открытия наследства. Применение названного постановления возможно только тогда, когда до введения его в действие квартира в доме ЖСК, освободившаяся в связи с наступившей до 1 июля 1990 г. смертью члена ЖСК, ещё никому в установленном порядке не была предоставлена, т.е. оставалась юридически свободной. В противном случае права граждан, получивших квартиру по решению общего собрания членов ЖСК, принятому в соответствии с действовавшими до принятия Постановления Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. законодательными актами, будут нарушены.

Пример 2. Верховный Суд РФ определением от 26 февраля 1999 года по делу № 5-В98-376 оставил в силе решение суда, которым признано право собственности на кооперативную квартиру за гр. М., проживавшим в указанной квартире, родная тетя которого М.А. выплатила полностью в 1982 г. паевые взносы за спорную квартиру, предоставленную ей как члену ЖСК «Рассвет-1», в соответствии с Законом СССР «О собственности в СССР» к моменту смерти, наступившей 29 января 1992 г., являлась собственником квартиры и всё своё имущество завещала ему. Разрешая спор, суд правильно пришёл к выводу о том, что М.А. из членов ЖСК «Рассвет-1» исключена не была, являлась собственником спорной квартиры в соответствии с Законом СССР «О собственности в СССР», поскольку выплатила пай полностью. На момент её смерти, наступившей 29 января 1992 года, спорная квартира вошла в наследственную массу, завещанную М., и он фактически вступил во владение наследственным имуществом.

Пример 3. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 января 2000 г. отменено решение Железнодорожного суда г. Воронежа от 16 декабря 1999 г., которым на нотариуса Ч. возложена обязанность выдать заявителю свидетельство о праве на наследство на кооперативную квартиру на основании справки ЖСК «Юпитер». Из материалов дела установлено, что права наследодателя Д. на квартиру возникли после введения в силу ФЗ «О государственной регистрации прав», которым определён порядок регистрации прав на недвижимость, и с учётом п. 2 ст. 8 ГК права на это имущество подлежали государственной регистрации[4].

 

С мнением о том, что право на указанные объекты возникает с момента выплаты пая, трудно согласиться по следующим основаниям: ст. 218 ГК РФ именуется «основания приобретения права собственности», содержит общий перечень этих оснований, но никоим образом не регулирует момент возникновения права собственности. Поскольку ст. 8 ГК РФ регулирует общее правило момента возникновения права собственности и иного не установлено законом, следует признать, что право собственности на указанные виды имущества в потребительских кооперативах должно возникать с момента его регистрации. Данное правило следует применять только к случаям выплаты пая после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав». Если же пай выплачен до 31 января 1998 г., регистрация права не требовалась, и момент возникновения права на имущество определялся моментом выплаты пая.

Кроме того, в нотариальной практике возникают проблемы с оформлением прав на имущество в кооперативах в тех случаях, когда член кооператива не сам выплачивал пай, а приобрёл право пользования жилым помещением или право на паенакопление на ином основании. Можно привести следующие случаи.

В 1989 г. государственным нотариусом после смерти наследодателя гр. Ситникова было выдано супруге свидетельство о праве собственности на 1/2 долю паенакоплений в общем имуществе и на 1/2 долю – свидетельство о праве на наследство по закону (сумма пая в свидетельстве не указана). В 2008 г. гр. Ситникова умерла, право собственности на квартиру не зарегистрировано. Возникло ли её право на квартиру, и может ли быть выдано свидетельство о праве на наследство на квартиру наследнику гр. Ситниковой?

В 2008 г. умерла гр. Шорохова, наследником представлена справка кооператива о том, что она является членом кооператива и пай выплачен полностью. После истребования более точных сведений оказалось, что пай был выплачен в мае 1992 г. гр. Лисицкой, сразу после выплаты пая (т.е. в мае) Лисицкая обменяла кооперативную квартиру на квартиру, нанимателем которой была гр. Шорохова. Обмен был произведён по обменным ордерам. Нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на кооперативную квартиру, наследник был направлен в суд для решения вопроса.

 

Непосредственно вопросы наследования пая в потребительском кооперативе регулируются ст. 1177 ГК РФ. Статья регламентирует: «В состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приёме в члены кооператива». Таким образом, кодекс не разграничивает случаи наследования пая, выплаченного полностью или частично – т.е. закон чётко определяет, что в состав наследства входит пай. Представляется, что данная редакция позволит нотариусу оформить наследственные права наследников в случае смерти члена потребительского кооператива практически во всех случаях: путём выдачи свидетельства о праве на наследство на имущество, если право на него зарегистрировано, либо путём выдачи свидетельства о праве на наследство на пай.

Нотариус при решении вопроса о возможности выдачи свидетельства о праве на наследство на имущество в кооперативе, если право наследодателя на имущество не зарегистрировано, должен исследовать следующие обстоятельства: является ли наследододатель членом кооператива; дата смерти наследодателя; если смерть наступила с 31 декабря 1989 г. по 1 июля 1990 г. – не предоставлено ли имущество кооператива другому лицу; cведения о выплате пая (полностью или частично), кем и когда выплачен пай; дата приобретения права на паенакопление (в том числе в случае, когда у наследодателя возникло право на паенакопление на не полностью выплаченный пай, и впоследствии он сам выплатил пай полностью, требуется проверить и указанные обстоятельства).

Исходя из анализа приведённых выше норм, судебной практики, можно предложить следующее решение вопроса о возможности оформления наследственных прав на имущество кооперативов (табл. 3).

 

Таблица 3

 

Дата смерти и другие обстоятельства

В состав наследственного имущества включается

Наследодатель умер до 31 декабря 1989 г. (т.е. случаи, когда по состоянию на 1 июля 1990 г. – срок для принятия наследства истёк)

Паенакопление

Наследодатель умер в период с 31 декабря 1989 г. до 1 июля 1990 г.

Имущество в кооперативе (при условии выплаты пая полностью), если оно не предоставлено другим лицам, при этом регистрация права собственности не требуется;

паенакопление если имущество кооперативом предоставлено другим лицам, либо пай выплачен не полностью

Наследодатель умер после 1 июля 1990 г., пай выплачен полностью до 31 января 1998 г.

Имущество в кооперативе на основании справки кооператива, регистрации права собственности не требуется

Пай выплачен полностью после 31 января 1998 г.

Имущество в кооперативе, при наличии государственной регистрации;

паенакопление, если право на имущество не было зарегистрировано. В этом случае наследник на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ как имеющий право на паенакопление может зарегистрировать право собственности на имущество

 

С учётом изложенного возвратимся к приведённым выше примерам и попытаемся прокомментировать их.

По наследству гр. Ситниковой: нотариусу следует истребовать информацию о том, выплачен ли был её мужем пай в полной сумме, если нет, то выплатила ли она пай впоследствии и когда конкретно. Если пай выплачен полностью мужем или ею до 31 января 1998 г., то следует признать, что право собственности гр. Ситниковой на квартиру возникло, так как на тот период не требовалось регистрации права.

По наследству гр. Шороховой: отказ наследнику в выдаче свидетельства нотариус мотивировал тем, что обмен был произведён с нарушением порядка – в мае 1992 г. отсутствовал закон, позволяющий производить обмен квартиры нанимателями по договору найма на квартиру, находящуюся в собственности. У гр. Шороховой не возникло право на паенакопление, а соответственно, и право собственности на квартиру.

 

3.4. Переход права собственности по наследству

 

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (ст. 218 ГК РФ), принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1152 ГК). Формы свидетельств о праве на наследство содержат фразу о том, что свидетельство подтверждает возникновение права собственности на наследственное имущество. Таким образом, можно говорить о том, что законодательство не связывает момент возникновения права собственности на наследственное имущество с моментом регистрации. В нотариальной практике, основываясь на этих нормах кодекса, достаточно часто оформляется наследство на имущество, которое наследодатель как наследник принял (в том числе фактически) после другого наследодателя, но не оформил на него своих наследственных прав. Если бы закон связал возникновение права собственности на наследственное имущество с моментом регистрации, ситуация могла бы складываться следующим образом: наследник принял наследство, свидетельство о праве на наследство он не получает длительное время, а если и получил его, то не зарегистрировал (в получении свидетельства и регистрации права он никаким срокам не ограничен); cсоответственно, его нельзя было бы признать лицом, обязанным содержать имущество, уплачивать налоги, а в случае его смерти нельзя было бы посчитать это имущество принадлежащим ему и включить его в состав наследства.

Таким образом, отсутствие свидетельства о праве на наследство, а также государственной регистрации права наследника на наследственное имущество не является основанием для отказа во включение такого имущества в наследственное имущество.

 

4. Оформление наследственных прав на недвижимое имущество в отдельных случаях

 

4.1. На имущество, являющееся самовольными постройками

 

Указанная проблема имеет несколько аспектов: а) объект (в основном, это жилой дом) является полностью самовольным; б) в составе дома имеются самовольные надворные постройки, например, гараж, летняя кухня, баня; в) имеются самовольные пристройки к объекту – например, к жилому дому пристроена кухня или комната, либо веранда, сени, терраса.

Рассмотрим указанные ситуации.

а) Объект жилой дом является самовольным, б) в составе дома имеются самовольные надворные постройки. В соответствии со ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Соответственно, самовольная постройка не может перейти и по наследству, так как не принадлежала наследодателю на праве собственности. Поэтому нотариус не вправе выдать свидетельство о праве на наследство на самовольную постройку. В случае, если самовольной постройкой является жилой дом, то в выдаче свидетельства должно быть отказано. Если жилой дом является плановым, но имеются самовольные надворные постройки (гараж, баня и др.), свидетельство о праве на наследство выдаётся на жилой дом и плановые постройки, а самовольные постройки в свидетельство не включаются. Возникает следующий вопрос – возможно ли решить указанную проблему в судебном порядке, в частности, путём включения самовольного дома в состав наследственного имущества или признания права собственности за наследником? Представляется, что такой вариант невозможен по следующим доводам: право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку, наследодатель же при жизни не ставил вопроса о признании за ним права собственности на самовольную постройку. Включение самовольной постройки в состав наследственного имущества по решению суда, а также признание права собственности на самовольную постройку за наследником являются обходом требований ст. 222 ГК РФ.

В практике судов имеются решения о включении самовольных построек в состав наследства и признании права собственности за наследниками. Так, решением суда г. Читы от 30 августа 2007 г. за наследником признано право собственности на самовольно построенный его отцом жилой дом, а также на земельный участок. Суд мотивировал своё решение тем, что наследодателю участок был выделен для строительства жилого дома, он уплачивал налоги, а после смерти отца налоги уплачивал сам наследник. Другим решением «признано право собственности Ж-ва В.Ю. и Ж-ва А.Ю. на жилой дом и надворные постройки, в том числе самовольные, согласно техническому паспорту». Суд указал, что поскольку владелец дома и его жена, принявшая после него наследство, умерли, признать за ними право собственности невозможно. Факты принятия наследниками наследства, проживания в доме, содержания дома были положены судом в основу принятого им решения о признании права собственности на самовольные постройки, включении их, наряду с другим имуществом, в наследственную массу. Третьим решением удовлетворен иск наследника, признано право собственности умерших родителей на самовольно выстроенный ими дом, дом включён в состав наследственного имущества.

б) Наличие самовольных пристроек к объекту, в первую очередь к жилому дому. На сегодняшний день эта одна из наиболее острых проблем в нотариальной практике и практике регистрирующего органа. Не исключено, что скоро этот вопрос встанет и перед судебными органами, и суды будут загружены соответствующими делами. Проблема состоит в следующем: в течение десяти лет регистрирующий орган осуществлял регистрацию прав на недвижимое имущество (как жилые дома, так и нежилые здания, помещения), не учитывая самовольные пристройки, в ЕГРП и свидетельствах о государственной регистрации права указывалась плановая площадь. С 2008 г. в регистрации прав на такие объекты регистрирующий орган отказывает, мотивируя расхождением площадей в правоустанавливающем документе и документе, содержащем техническое описание объекта (несмотря на то, что в техническом паспорте отдельно указана как плановая, так и самовольная площадь), а также тем, что отсутствует объект недвижимости с характеристиками согласно правоустанавливающему документу. Соответственно возникает вопрос: вправе ли нотариус выдать свидетельство о праве на наследство на объект с указанием плановой площади?

По данному вопросу имеется следующее мнение: «Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек в домовладении также не влечёт прекращения прав на основное строение – жилой дом. Поэтому отметки ОТИ (БТИ) в техническом паспорте домовладения о самовольных сараях, гаражах, верандах и пр. не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на жилой дом. Несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану) ОТИ (БТИ) вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается и само по себе не препятствует государственной регистрации прав на объект. При существенном расхождении площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены сомнения в индивидуализации объекта в том, что в правоустанавливающем документе и плане ОТИ (БТИ) описан один и тот же объект и что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта.

В целом следует отметить, что регистрационная служба ведёт Единый государственный реестр прав, а не реестр объектов недвижимости. При государственной регистрации юридическое значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики. Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине несоответствия площади»[5].

Представляется, что приведённое мнение является достаточно мотивированным, основанным на нормах действующего законодательства. Поэтому полагаю возможным выдачу свидетельств о праве на наследство с указанием плановой площади и регистрацию по ним права собственности наследников.

Однако, учитывая сложившуюся практику регистрирующего органа, в скором будущем судебной практике предстоит дать ответ о законности и обоснованности действий регистраторов.

 

4.2. На имущество, приобретённое в силу приобретательной давности

 

Статьёй 234 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности в силу приобретательной давности.

В судебной практике возникает вопрос: вправе ли наследник поставить вопрос о включении имущества, которым владел умерший, в состав его наследства? Анализ статьи 234 ГК РФ исключает возможность такого варианта: согласно указанной статьи соответствующее требование может быть заявлено лицом, которое непосредственно владело недвижимым имуществом, установлен судебный порядок решения данного вопроса и определён момент возникновения права собственности – с момента государственной регистрации. В случае предъявления подобных требований наследниками в удовлетворении исков (заявлений) должно быть отказано.

В судебной практике имеются решения об удовлетворении подобных требований. Так, решением суда г. Читы в особом производстве рассмотрено заявление гр. Л., установлен факт принадлежности 1/4 доли жилого дома на праве собственности отцу заявителя. Принятое решение мотивировано тем, что отец открыто, непрерывно и добросовестно в течение 20 лет в силу приобретательной давности владел домом, и поэтому в силу приобретательной давности у него возникло право собственности.

Такие решения ставят нотариуса в положение, когда нотариус обязан исполнить решение, которое вынесено необоснованно.

Решение же данной проблемы достаточно простое – наследник может вступить во владение недвижимым имущество, к сроку своего владения присоединить срок владения наследодателя и поставить вопрос о приобретении им самим права собственности в силу приобретательной давности.

 

5. Проблемы судебной практики при рассмотрении дел по определению состава наследственного имущества

 

В судах дела по вопросам, связанным с определением состава наследственного имущества, рассматриваются как в исковом, так и в особом производстве. В нижеприведённой таблице представлены ситуации, ставшие предметом судебного разбирательства, указаны вид производства и принятое решение (в таблице не указаны случаи, когда регистрационной палатой зарегистрирован договор приватизации без регистрации права собственности, т.к. в разделе 2 данный вопрос рассмотрен). Из таблицы 4 наглядно видно, что по идентичным ситуациям дела могут рассматриваться и в особом, и в исковом порядке. Имеются случаи, когда дело рассматривается в особом производстве как установление факта владения и пользования наследодателем имуществом на праве собственности. Например, случаи, указанные в строках 5, 7, 8 таблицы 4, что представляется не соответствующим законодательству по следующим основаниям: в особом производстве устанавливаются юридические факты, т.е. произошедшие ранее события, имевшиеся состояния, в частности такое правовое состояние, как наличие права собственности. Однако в указанных ситуациях право собственности наследодателя на имущество при жизни не возникло, поэтому юридический факт как таковой отсутствовал, а, следовательно, нет предмета заявления.

 

Таблица 4

 

Обстоятельства дела

Производство (исковое или особое)

Принятое решение

Примечание

1

 

 

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Родители истицы построили при жизни самовольно дом, право собственности не зарегистрировали

 

 

Отец истца построил дом на выделенном участке, дом в ГУП ОТИ значится самовольным

Исковое

 

 

 

 

 

 

 

Исковое

Признано право собственности на дом за родителями, дом включён в состав наследственного имущества

 

 

Признано право собственности за истцом

Мотивировки решения нет, учтено признание иска ответчиком – Комитетом по управлению имуществом

 

Решение суд мотивировал тем, что земельный участок был выделен умершему как участнику войны, он, а также его сын платили налоги

3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8

Наследодатель после получения свидетельства о праве на наследство заключила договор раздела наследственного имущества, по которому получила в собственность жилой дом, но право собственности на него не зарегистрировала

 

Наследодатель произвела раздел дома, ей в собственность перешла квартира. Регистрация права на квартиру была произведена после смерти

наследодателя

 

 

Гр. С-ва по нотариальному договору купила квартиру, но не зарегистрировала договор в БТИ

 

 

 

 

Гр. Гол-ков в 1977 г. купил по нотариальному договору дом, но не зарегистрировал договор в БТИ

 

 

 

 

 

Гр-н Ж-в в 1937 г. построил дом, но не зарегистрировал его в БТИ

 

 

 

 

 

 

Имеется постановление главы администрации от 1994 г. о передаче квартиры в собственность наследодателя, но документа о собственности нет

 

Исковое

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Исковое

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Особое

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Исковое

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Особое

 

 

 

Особое

Признано право собственности за наследниками в равных долях на жилой дом, в том числе на самовольно выстроенные постройки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Квартира включена в состав наследства, признано право собственности на квартиру

 

 

 

 

 

 

 

Установлен факт владения гр. С-вой квартирой на праве собственности

 

 

 

 

 

 

Дом включён в состав наследства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Установлен факт владения и пользования наследодателем жилым домом на праве собственности

 

 

 

 

 

Установлен факт владения и пользования квартирой на праве собственности

Решение суда мотивировано тем, что родители истцов умерли и признать право собственности за ними невозможно. Поскольку же самовольные постройки существуют, возможно признать право собственности за лицом, имеющим на то законные основания

 

 

 

 

 

 

 

При жизни С-вой право собственности не возникло, данное дело следовало рассматривать в исковом производстве

 

Иск предъявлен дочерью умершего, ответчиком указан сын умершего, оба они являются наследниками

При жизни Ж-ва право собственности не возникло, дело следовало рассматривать в исковом производстве

 

Следовало рассмотреть иск о включении в наследственную массу

9

Отсутствует подлинный договор застройки, дом построен наследодателем и сдан в эксплуатацию, зарегистрирован в БТИ. Имеются самовольные придомовые постройки

Исковое

Признано право собственности за наследником, в том числе на самовольные придомовые постройки

Признание права на самовольные постройки мотивировано тем, что самовольные постройки возведены на отведённом земельном участке, соответствуют нормам и правилам

10

Наследодатель построил дом, сдал его в эксплуатацию, договор был передан в БТИ, но БТИ по неизвестной причине договор не зарегистрировало

Исковое

Признано право собственности за наследником

 

11

Отсутствуют документы наследодателя о принадлежности наследодателю 1/2 доли

Исковое

Признано право собственности на 1/2 долю жилого дома площадью 45,6 км. м, состоящую из кухни, трех комнат, сеней

(Примечание: на самом деле площадь всего дома 90,4 кв. м, поэтому непонятно, на что признано право собственности:  на 1/2 долю или на указанную часть жилого дома)

Нотариусом не выдано свидетельство о праве на наследство как по причине отсутствия подлинных документов, так и в связи с тем, что по договору дарения наследодатель приняла в дар «одну вторую часть имущества, половину дома, выходящую в улицу». Согласно выписке ГУПОТИ значится 1/2 доля

 

12

 

В свидетельстве о праве на наследство, выданном в 1968 г. гр. Е-вой, неправильно указан размер доли (1/4 доля вместо 1/2)

Исковое

Свидетельство от 1968 г. признано недействительным, в состав наследственного имущества гр. Е-вой включена 1/2 доля, за её наследником – истицей – признано право собственности

 

13

Указанный в свидетельствах о праве собственности и о праве на наследство, выданных в 1990 г., размер доли гр. Ш-ной, не соответствует техническому паспорту и указан меньше, чем принадлежал предыдущему собственнику

Исковое

Свидетельства признаны недействительными, в состав наследственного имущества гр. Ш-ной включена 1/3 доля, за её наследником – истицей – признано право собственности на 1/6 долю

Судом произведена замена истца

14

 

 

 

 

15

 

 

 

16

Утрачены документы на земельный участок

 

 

 

Утрачены документы на 1/2 долю домовладения

 

Утрачен договор застройки

Особое

 

 

 

 

 

 

Особое

 

 

 

 

Особое

Установлен факт владения и пользования земельным участком на праве собственности

 

Установлен факт владения на праве собственности

 

 

Установлен факт владения жилым домом на праве собственности

 

17

Фамилия наследодателя в договоре не совпадает со свидетельством о смерти

Особое

Установлен факт принадлежности наследодателю 1/4 доли в праве на жилой дом

В соответствии с п. 5 ст. 264 ГК РФ в данном случае следовало установить факт принадлежности договора наследодателю

 

 

В настоящее время в практике нотариусов встал вопрос о том, что при вынесении решения о включении в наследственную массу суды не указывают вид права, на котором имущество включается в состав наследства. Указание же вида права наследодателя в свидетельствах о праве на наследство является обязательным.

По делам об установлении факта принадлежности имущества можно выявить следующие проблемы:

·        суды не всегда указывают вид права, на котором наследодатель владел и пользовался имуществом;

·        суды рассматривают дела по заявлениям лиц, которые не являются наследниками и которые, соответственно, не могли обратиться с соответствующими заявлениями. Так, судом рассмотрено заявление гр. И-ва об установлении факта принадлежности жилого дома его деду для того, чтобы оформить наследство после своей матери. Суд не истребовал от заявителя доказательств того, что он принял наследство после матери, а мать приняла наследство после своего отца, заявитель не смог представить таких доказательств и нотариусу (в частности, на момент смерти владельца дома и после смерти его дочь проживала в другом городе, с заявлением о принятии наследства не обращалась);

·        указанное в решении суда недвижимое имущество не соответствует прочим документам, например, в решении указана квартира, тогда как согласно документов ГУП «Облтехинвентаризация» это жилой дом.

Общей проблемой для всех дел является проблема определения надлежащего ответчика по иску или заинтересованного лица по заявлениям в особом производстве. Анализ судебных решений свидетельствует о том, что в практике судебных органов нет однозначного подхода к вопросу об определении надлежащего ответчика, суды не разъясняют истцу о необходимости или желательности замены ответчика, удовлетворяют иски и заявления несмотря на то, что указанный ответчик (заинтересованное лицо) таковым в действительности не является. В подтверждение приведём дело, указанное в таблице 4 – это дело под № 6.

Иск предъявлен одном наследником – дочерью наследодателя к другому наследнику – сыну. Сын является ненадлежащим ответчиком, поскольку он не является лицом, право которого оспаривается, напротив, его интересы по данному делу совпадают с интересами истца. Ответчиком по данному делу должен быть продавец, который юридически продолжает оставаться собственником имущества.

Другим примером является дело, по которому два наследника – сын и дочь, оба приняли наследство. Ответчиком был указан городской округ «Город Чита» исходя из того, что принадлежность долей не подтверждалась, т.е. собственник долей неизвестен, соответственно, имущество можно расценивать как бесхозное и в перспективе подлежащим передаче в муниципальную собственность. Однако суд в качестве соответчика, как и в предыдущем примере, привлек брата, в удовлетворении иска к первоначально указанному ответчику отказал. Необоснованным полагаю привлечение брата в качестве соответчика как по вышеуказанному доводу (его право не оспаривалось), так и с точки зрения процессуальных норм по следующим основаниям: процессуальное соучастие допускается в случаях, предусмотренных ст. 40 ГПК РФ, а соответчик привлекается судом только в случае, если невозможно рассмотреть дело без его участия. В данном случае, проанализировав случаи процессуального соучастия, можно прийти к выводу, что такого соучастия нет.

 

Итак, в результате настоящего исследования выявлены проблемы нотариальной и судебной практики по наследственным вопросам, связанные как с несовершенством законодательства, так и с его различным правоприменением. Имеются такие проблемы, которые требуют законодательного регулирования либо разъяснения на уровне высшего судебного органа. Однако следует признать, что решение многих проблем возможно путем установления единства нотариальной и судебной практики, делового взаимодействия судебных и нотариальных органов, повышения уровня юридической помощи, оказываемой адвокатами и частнопрактикующими юристами.



[1] Кроме договоров участия в долевом строительстве.

[2] ИСС «КонсультантПлюс. Судебная практика».

[3] Примеры 1 и 2 – см. СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика».

[4] Судебная практика по наследственным спорам. Книга 2 / Руководитель коллектива составителей П.В. Крашенниников. – М.: Статут, 2004. – С. 190.

[5] Киндеева Е.Л., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – 3 изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – С. 173.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100