Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Обязательность приложения кадастрового плана к сделкам с земельными участками

07.04.2009

Л.В. Тягло,

нотариус г. Дмитрова, вице-президент Московской областной нотариальной палаты

 

Обсуждение вопроса об обязательной необходимости приложения кадастрового плана земельного участка при нотариальном удостоверении договоров с земельными участками началось сравнительно недавно. В силу исторически сложившейся практики ранее такого вопроса не возникало.

Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 г., ст. 2 Закона РСФСР «О земельной реформе» от 23.11.1990 г. № 374-1 была отменена монополия государства на землю на территории РСФСР, введены две основные формы собственности на землю – государственная и частная. В статье 6 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г. № 443-1 впервые определено, что земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально-государственным и административно-территориальным образованиям, входящим в Российскую Федерацию в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР. Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22.11.90 г. развил этот вопрос и предусмотрел, что использование земли крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на праве собственности. Кроме того, появился такой вид вещного права, как право пожизненного наследуемого владения граждан на земельные участки.

Гражданину, имеющему земельный участок в собственности, предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк или в случае принудительного изъятия земельного участка государством получить полную стоимость земельного участка, включая упущенную выгоду.

Следует подчеркнуть, что собственник имел право пользования, владения земельным участком, но распоряжался он им ограниченно.

Законодательство 1990 г. не давало собственнику земельного участка права продавать свой, находившийся в собственности, земельный участок. Статья 9 Закона РСФСР «О земельной реформе» прямо указывала на то, что в течение первых пяти лет после передачи земли в собственность граждан её продажа разрешается только соответствующему Совету народных депутатов, т.е. государству, а по истечении данного срока сделки по купле-продаже земли должны совершаться на договорной основе под контролем местных Советов народных депутатов.

Право частной собственности на землю было закреплено и в ст. 1, 7 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 г., в которых было указано на равенство частной собственности с другими формами собственности на землю, предусмотрена возможность предоставления земельного участка в частную собственность граждан.

С принятием 12.12.1993 г. Конституции РФ Указом Президента РФ № 2287 от 24.12.1993 г. многие положения ЗК РСФСР 1991 г. с изменениями, внесёнными Законом РФ от 28.04.93 г., признаны утратившими силу. Но в п. 2 ст. 9 Конституции РФ чётко определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Кроме того, п. 2 ст. 36 Конституции РФ отменено ограничение на распоряжение земельными участками собственниками земли.

Впервые положение о том, что земля – это объект недвижимого имущества, было законодательно закреплено в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.1991 г., введённых в действие на территории Российской Федерации Постановлением Верховного Совета РСФСР № 3301-1 от 14.07.1992 года. В соответствии с п. 2 данной статьи имущество подразделялось на недвижимое и движимое. К недвижимому имуществу статья относила земельные участки и всё, что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Законодательными актами к недвижимому могло быть отнесено и иное имущество. Особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с указанными положениями устанавливались законодательными актами. Имущество, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению, относилось к движимому, если законодательными актами не устанавливалось иное.

Со вступлением в силу 23 декабря 1992 г. Закона РФ № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для указанных выше целей, было предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации, независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Причём в соответствии с настоящим законом продажа земельного участка производится его собственником самостоятельно путём договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путём проведения в установленном порядке конкурса или аукциона.

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Также в данном законе говорилось, что форма типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка утверждается Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.

В развитие этого закона был принят Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утверждённый Постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 (п. 6). Этот порядок и предусматривал, что к договору купли-продажи (купчей) земельного участка должен прилагаться план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежала регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливался за счёт средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

11 июня 1993 г. Роскомземом утверждены Технические требования к плану земельного участка. План участка составлялся, как правило, в общегосударственной системе координат. В них указывалось, что для надёжного закрепления границ участка на местности устанавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Федерации допускалось составлять план участка в местной системе координат, единой для населённого пункта, дачного посёлка, садоводческого товарищества. На плане участка должны были, в частности, быть показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.

Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. № 1-16/770 был утверждён Типовой договор купли-продажи земельного участка.

Типовой договор предусматривал, что при определении предмета договора земельного участка должны указываться:

• его местоположение, т.е. почтовый адрес;

• кадастровый номер;

• размещённые на нём объекты недвижимости (если таковые имеются);

• площадь участка (в квадратных метрах);

• основное целевое назначение категории земель, в составе которых находится участок;

•в чьём ведении находятся эти земли;

• цель использования земельного участка.

Основные сведения для включения их в договор купли-продажи (купчей) земельного участка брались из прилагаемого плана земельного участка.

Однако развитие законодательства не стояло на месте.

С принятием Закона «О государственном земельном кадастре» (№ 28-ФЗ от 2.01.2000 г.) земельный участок получил своё легальное определение: земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (данное в законе определение утратило значение с принятием Федерального закона № ФЗ-93 от 30.06.2006 г., вступившего в силу 1.09.2006 г.).

Изменился и порядок кадастрового учёта земельных участков. В соответствии со ст. 7 вышеназванного закона государственному кадастровому учёту стали подлежать все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешённого использования. Тем не менее государственный кадастровый учёт земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре», является юридически действительным.

Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учёта в определённых границах в соответствии с законом стала являться дата внесения записи в Единый государственный реестр земель.

Законом устанавливалось, что Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учёта земельных участков и содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В нём содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

• кадастровые номера;

•местоположение (адрес);

• площадь;

• категория земель и разрешённое использование земельных участков;

• описание границ земельных участков, их отдельных частей;

• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

• экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

• качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

• наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Сведения о площади, местоположении земельных участков, об их количественных, качественных, экономических и иных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании материалов геодезических и картографических работ, землеустройства, лесоустройства, иных обследований и изысканий.

Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.

Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления.

Статьёй 19 указанного закона определён порядок проведения государственного кадастрового учёта земельных участков. В соответствии с ним органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. Указанные документы должны быть надлежащим образом оформлены.

В соответствии с законом и принятым в его исполнение Порядком предоставления сведений государственного земельного кадастра, утверждённым Постановлением Правительства РФ 2.12.2000 г. № 918, сведения государственного земельного кадастра об определённом земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастровый учёт которого был проведён в установленном порядке до вступления в силу закона, предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а в предусмотренных законом случаях – в виде копий, хранящихся в кадастровом деле документов.

Выписки же, содержащие сведения об определённом земельном участке, изготавливаются в форме кадастрового плана этого земельного участка.

Конкретные полномочия по проведению землеустройства на основании законодательства Российской Федерации были делегированы федеральному органу исполнительной власти. Постановлением Правительства РФ от 18.07.2000 г. № 537 (в ред. от 1.08.2001 г.) «Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России» устанавливалось, что федеральным органом исполнительной власти по землеустройству является Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр). На Росземкадастр возлагалось осуществление функций упразднённого Государственного комитета РФ по земельной политике; ему также были переданы территориальные органы и организации упразднённого комитета, в компетенцию которых, в частности, входила обязанность выдачи планов земельного участка.

10 апреля 2001 г. Росземкадастром были утверждены Правила офрмления кадастрового плана земельного участка. В соответствии с этими правилами были установлены требования к оформлению выписки из Государственного земельного кадастра (ГЗК) в форме кадастрового плана земельного участка (КПЗУ), изготавливаемого для предоставления сведений государственного земельного кадастра в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра» от 2.12.2000 г. № 918.

КПЗУ представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определённых групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учёт земельного участка. Разделы именуются: В.1. (общие сведения), В.2 (план (чертёж, схема) границ земельного участка), В.3 (сведения о частях и обременениях земельного участка), В.4 (план (чертёж, схема) границ части земельного участка), В.5 (описание границ земельного участка), В.6 (описание поворотных точек границ земельного участка).

Количество разделов, включаемых в КПЗУ, определяется объёмом и характером запрашиваемых сведений (наличие раздела В.1 обязательно). Кадастровый план земельного участка, предназначенный для предоставления сведений, необходимых для установления границ земельных участков в натуре или для проведения работ по составлению графических описаний отдельных, вновь образуемых частей земельных участков, включает все разделы (В.1–В.6). Кадастровый план, предназначенный для предъявления в учреждение юстиции по регистрации прав, включает разделы В.1–В.2, а также разделы В.3, В.4 при наличии соответствующих сведений в ГЗК.

Исходя из вышеизложенного, констатируем, что обязательным приложением к сделкам с земельными участками, удостоверяемым нотариально, является теперь кадастровый план земельного участка (выписка из него), изготавливаемый в соответствии с вышеуказанными правилами. КПЗУ является также обязательным приложением и к документам, на основании которых регистрируется право на земельный участок в соответствии со ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

30 октября 2001 года вступил в действие Земельный кодекс РФ. Вводит его в действие Закон «О введение в действие Земельного кодекса РФ» (137-ФЗ от 25.10.2001 г.). Этот закон признал утратившим силу Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 »О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», устанавливавший обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками.

В связи с изданием Постановления Правительства РФ от 23.12.2002 г. № 919 утратило силу Постановление Совета Министров – Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков». А именно этот порядок обязывал нотариуса прилагать план земельного участка к купчей, без которого она не подлежала регистрации.

Далее. В соответствии с Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утверждёнными   Приказом Министерства юстиции № 91 15 марта 2000 г., при совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А как уже отмечалось, обязательным приложением к документам, на основании которых регистрируются права на земельный участок, является кадастровый план земельного участка. Однако Федеральный закон от 9.06.2003 г. (69-ФЗ) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» вносит существенное дополнение в ст. 17 указанного закона, в соответствии с которым представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещён в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Нотариусы оказываются в интересном положении. Ответственность нотариуса за удостоверяемую сделку, сложившаяся практика, консерватизм профессии заставляют нотариуса истребовать кадастровый план земельного участка для приобщения его к удостоверяемому договору. Кадастровый план содержит все необходимые сведения для идентификации земельного участка как предмета сделки, без него описать земельный участок невозможно.

Но возникает другой вопрос. Предположим, что земельный участок прошёл кадастровый учёт, и право по нему зарегистрировано в ЕГРП. Он существует как объект кадастрового учёта и как предмет собственности определённого лица. Нужен ли КПЗУ при отчуждении данного земельного участка? Каков срок действия выписки из ГЗК? На эти вопросы каждый нотариус отвечает самостоятельно.

А может быть, в связи со сложившейся ситуацией, когда большинство сделок проводится в простой письменной форме, в том числе и из-за того, что нотариусы продолжают истребовать КПЗ, а во многих районах Московской области получить эту выписку из ГЗК дело не простое и не дешёвое, стоит пересмотреть некоторые сложившиеся правила истребования документов, прилагаемых к сделкам с земельными участками? Может, такая необходимость назрела? Ведь никто не призывает разводить анархию – просто надо взглянуть на сложившуюся ситуацию с другой стороны в рамках действующего законодательства. (С одной небольшой оговоркой в связи с последними изменениями в Федеральный закон № 122-ФЗ, повергшими в шок многих правоведов.)

Итак. Ситуация первая.

Нотариус удостоверяет сделку с земельным участком, прошедшим кадастровый учёт, но незарегистрированным правом собственности в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставленным (либо унаследованным, либо приобретённым по иным основаниям) до введения Земельного кодекса РФ (т.е. у собственника на руках либо свидетельство о праве собственности на землю по форме, утверждённой Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», либо государственный акт о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по формам, утверждённым Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», либо свидетельство о праве собственности на землю по форме, утверждённой Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», которые в соответствии с ФЗ № 137-ФЗ имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Причём гражданин имеет на руках КПЗУ в объёме, необходимом для государственной регистрации права (разделы В.1, В.2, при наличии В.3 и В.4).

Хочу немного высказаться по вопросу о необходимости раздела В.5. По общему правилу при регистрации права собственности на земельный участок и удостоверении сделки с земельным участком наличие раздела В5 не требуется, за исключением отдельных, специально указанных случаев. Однако определение говорит о том, что земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. А именно раздел В.5 содержит описание границ земельного участка, в том числе длины отрезков, с указанием смежных земельных участков. Кроме того, о необходимости наличия раздела В.5 говорилось и в совместном письме Земкома, Росземкадастра и Московской областной нотариальной палаты от 2.10.2002 г. «Об оформлении кадастрового плана земельного участка, предоставляемого для совершения нотариальных действий».

В этом случае нотариус удостоверяет сделку с земельным участком, обратив внимание на то, чтобы к делам нотариуса и к копии договора для регистрации перехода права или договора (в зависимости от удостоверяемого договора), предъявляемого в ФРС, были приобщены подлинники КПЗУ в необходимом объёме. Кроме проверки всех обычных реквизитов, указываемых в разделе В.1 КПЗУ, необходимо удостовериться, что площадь земельного участка по свидетельству соответствует площади, указанной в строке 11 КПЗУ, а в строке 16 КПЗУ есть оговорка, что площадь соответствует материалам межевания. Если же площадь земельного участка уточнена в соответствии с действующим законодательством и не превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более, чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешённого использования, то необходимо обратить внимание на то, что в строке 11 указывается площадь земельного участка, полученная в результате межевания, а в особые отметки (строка 16) вносится уточняемая площадь по правоустанавливающему или правоудостоверяющему документу на землю. При этом в особых отметках указываются наименование и реквизиты, позволяющие идентифицировать правоустанавливающий или правоудостоверяющий документы на земельный участок, содержащие уточняемую площадь.

В связи с принятием ряда законов, а именно Федерального закона 93-ФЗ от 30.06.2008 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и Федерального закона 268-ФЗ от 23.11.2007 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки», у некоторых категорий граждан появилась возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок с приложением (на мой взгляд, дефектного) кадастрового плана такого земельного участка, который не содержит сведений о земельном участке в полном объёме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т.п.). По сути дела этот КПЗУ с объёмом раздела В.1 который не укладывается в определения земельного участка, данные в Законе «О государственном земельном кадастре» и/или Земельным кодексом РФ. Вот с приложением такого кадастрового плана к сделке, удостоверяемой нотариусом, торопиться (на мой взгляд) не надо, хотя есть и другие точки зрения, которые мы попытаемся рассмотреть.

Ситуация вторая.

К нотариусу обращаются граждане за удостоверением договора отчуждения земельного участка, отчуждение которого прежде уже удостоверял сам нотариус, т.е. выписка из КПЗУ уже помещалась в дела нотариуса и хранится у него в архиве. В таком случае возникает ряд вопросов:

• изменилась ли оценка земельного участка (для нас это существенно);

• появились ли на нём строения;

• каков вообще срок действия выписки из КПЗУ и т.д.?

Что касается оценки земельного участка, то будем говорить о кадастровой либо рыночной оценке. На это есть несколько причин. Во-первых, нормативная цена земли вводилась Законом от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» и в соответствии с ним являлась показателем, характеризующим стоимость участка определённого качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчётный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводилась для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. На сегодняшний день все эти отношения регулируются с использованием кадастровой оценки земельных участков. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 945 от 25.08.1999 г. в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель Правительство РФ поручило Государственному комитету РФ по земельной политике провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 г. за № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и осуществляется не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Кроме того, ст. 66 Земельного кодекса РФ определены только два вида оценки земельных участков – рыночная и кадастровая. Нормативная же оценка применяется только в случаях, прямо указанных в нормативном акте и там, где кадастровая оценка не определена.

При исчислении размера тарифа за удостоверение договоров, подлежащих оценке, берётся сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определённой организациями, осуществляющими оценку земельных участков, либо федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области кадастра объектов недвижимости и его территориальными подразделениями.

Поэтому в данной ситуации нотариус либо исходит из кадастровой стоимости земельного участка, указанной в выписке из ГЗК, хранящейся в архиве, либо из рыночной оценки, либо предлагает предоставить новую выписку из ГЗК. Причём для этих целей достаточно сведений, содержащихся в разд. В.1 выписки.

Закономерен вопрос о том, появились ли строения на отчуждаемом земельном участке или нет, дабы не нарушить положения ст. 35 ЗК РФ при его отчуждении. В данном случае, по моему мнению, собственнику участка можно предложить представить справку администрации сельского поселения, либо председателя садоводческого объединения об отсутствии или наличии строений на отчуждаемом земельном участке. Если строений нет, то можно удостоверить сделку с учётом вышеуказанных предложений. Также, на мой взгляд, необходимо истребовать в данном случае заявление от собственника отчуждаемого земельного участка об отсутствии строений на этом земельном участке по форме, предложенной Программой «Экспресс». Тем более, что в этом заявлении говорится и об отсутствии ограничений в использовании и обременений земельного участка, известных собственнику.

Если строения есть, то надо предложить собственнику участка зарегистрировать права на данные строения с учётом положений ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а потом удостоверить сделку отчуждения земельного участка со строениями. Причём хотелось бы отметить, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Таким образом, после проведённой государственной регистрации права собственности на строения для удостоверения сделки нотариус может предложить собственнику представить кроме указанной декларации либо извлечение из технического Паспорта БТИ, либо акт независимой оценки строений, т.к. декларация является документом, характеризующим и индивидуализирующим строение.

Документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащим описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является (до 1 января 2010 г.) технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства. А с 1 января 2010 г. требуется ещё и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершённого строительства – разрешение на строительство. Поэтому для удостоверения договора отчуждения земельного участка с жилым домом, мне кажется, не надо требовать от собственника дополнительного извлечения из технического паспорта БТИ, т.к. сам технический паспорт приобщается в дело в качестве документа – основания регистрации права собственности (не путать с правоустанавливающим документом).

Что касается ответа на вопрос о сроке действия КПЗУ, то, я думаю, он предсказуем. Выписка из ГЗК, т.е. КПЗУ, отражает сведения на момент его выдачи. Примером могут служить сведения о правах и правообладателях, содержащиеся в данных государственного земельного кадастра, которые носят справочный характер. Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в Государственный земельный кадастр (п. 2.2.6 Административного регламента предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги «Предоставление заинтересованным лицам сведений Государственного земельного кадастра», утверждённого Приказом Минэкономразвития № 186 от 13.07.2006 г.).

И ещё одна из многочисленных ситуаций, которые могут возникнуть при удостоверении договоров с земельными участками. К нотариусу обращаются граждане за удостоверением договора с земельным участком, прошедшим кадастровый учёт (т.е. имеется выписка из КПЗУ в объёме, необходимом для удостоверения договора) и право собственности на который зарегистрировано в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (№ 122-ФЗ). Однако выписка из КПЗУ имеется в одном экземпляре, либо является приложением к правоустанавливающему документу (постановлению администрации, договору и т.д.). Эта ситуация схожа с предыдущей, с той лишь разницей, что КПЗУ ещё не хранится в архиве нотариуса. Тем не менее, на мой взгляд, и здесь возникают те же вопросы, ответы на которые мы рассмотрели в описании предыдущей ситуации.

Нельзя не сказать несколько слов о ситуации, сложившейся после вступления в силу Федерального закона 268-ФЗ от 23.11.2007 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки». Как уже отмечалось, граждане получили возможность регистрировать право собственности на земельные участки без проведения межевания этих земельных участков, с приложением выписки из КПЗУ в объёме листа В.1. Можно ли удостоверить сделку с земельным участком, право на который зарегистрировано в таком порядке? Есть две различные точки зрения на данный вопрос.

Одна из них – сделки удостоверять можно, однако в тексте договора указывать, что границы данного земельного участка не определены и т.д.

На мой взгляд, сделки с земельным участком, хотя и поставленным на кадастровый учёт, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке с приложением вышеуказанного КПЗУ, удостоверять нельзя.

В связи со вступлением в силу ряда нормативных актов возникла необходимость внесения некоторых дополнений и изменений в данную статью.

Вступили в силу 1 марта 2008 г. Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» и Приказ Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, помещения, земельного участка»; 4 марта 2008 г. – Приказ Министерства юстиции РФ от 20.02.2008 г. № 35 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости», 13 апреля 2008 г. – Приказ Министерства юстиции РФ от 19.03.2008 г. № 66 «Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории»; 17 мая 2008 г. – (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки) Федеральный закон № 66-ФЗ от 13.05.2008 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ в связи с принятием ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"», 24 октября 2008 г. – (за исключением отдельных положений) Федеральный закон № 141-ФЗ от 22.07.2008 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений». Это нормативные акты, которые вносят значительные изменения в описанные выше отношения. Создаётся государственный кадастр недвижимости, являющийся систематизированным сводом сведений об учтённом недвижимом имуществе. В соответствии с вышеуказанным федеральным законом осуществляется кадастровый учёт земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства (далее также – объекты недвижимости).

Указанным законом вводится понятие государственного кадастрового учёта недвижимости, которым признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определённой вещи или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных этим законом сведений о недвижимом имуществе.

Работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учёта сведения о недвижимом имуществе, выполняются управомоченными лицами – кадастровыми инженерами.

Кадастровый инженер – это физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и вправе осуществлять кадастровую деятельность. Отметим, что квалификационный аттестат признаётся действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров, порядок ведения которого определяется органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Содержащиеся в нём сведения о кадастровом инженере являются общедоступными и предоставляются по запросам любых заинтересованных лиц в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Государственный реестр кадастровых инженеров подлежит размещению на официальном сайте органа кадастрового учёта в сети Интернет.

Кадастровый инженер может выбрать следующие формы организации своей кадастровой деятельности:

1) в качестве индивидуального предпринимателя;

2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

При этом каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата. Типовой образец печати кадастрового инженера устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ. Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путём составления твёрдой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения её заказчиком кадастровых работ.

В переходный период порядок применения положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, устанавливается Правительством РФ.

В том случае, если Правительством РФ этот порядок не определён, то положения этого федерального закона не применяются. При этом государственный учёт указанных объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу Федерального закона № 221, нормативными правовыми актами в сфере:

• либо осуществления государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства;

• либо государственного технического учёта жилищного фонда.

Необходимо уточнить, что указанные положения не распространяются на земельные участки и сведения о границах.

До 2010 года государственный учёт, а также техническая инвентаризация в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляются соответствующими органами и организациями. Именно эти учреждения имеют право выдавать кадастровые паспорта объектов недвижимости. При этом указанный документ должен иметь установленную форму. Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Форма кадастрового паспорта утверждена, как уже отмечалось, Приказом Минюста РФ № 32.

Кадастровый паспорт земельного участка, предназначенный для предоставления сведений государственного кадастра недвижимости, необходимых для государственной регистрации прав и ограничений (обременений) прав, включает в себя разделы B.1–B.4. В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости координат характерных точек границы земельного участка, указанных в п. 1 ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», раздел B.2 не оформляется. Разделы B.3 и B.4 оформляются только при наличии в государственном кадастре недвижимости соответствующих сведений.

Изготовление и заполнение КПЗУ осуществляются машинописным (в том числе с использованием компьютерной техники) способом. Рукописным способом допускается вписывать отдельные слова, условные знаки и тому подобное чернилами, пастой или тушью. Разделы, предназначенные для отражения в текстовой форме сведений о земельном участке, оформляются на стандартных листах бумаги формата A4. Для оформления разделов, предназначенных для отражения в графической форме сведений о земельном участке, допускается использование стандартных листов бумаги большего формата. Разделы изготовленного кадастрового паспорта земельного участка не брошюруются.

Если вносимые в раздел КПЗУ сведения не умещаются на одном листе, допускается размещать их на нескольких листах этого же раздела. На каждом листе указывается его порядковый номер. Нумерация листов осуществляется по порядку в пределах всего документа арабскими цифрами. На каждом листе также указывается общее (всего) количество листов, содержащихся в КПЗУ.

Количество экземпляров КПЗУ определяется заявителем в заявлении о кадастровом учёте или в запросе о предоставлении сведений в количестве не менее двух и не более пяти экземпляров. Сведения в КПЗУ заносятся в полном соответствии со сведениями, внесёнными в ГКН, кроме случаев внесения записей в строку «Особые отметки». В незаполненных строках и графах проставляется знак прочерка «–». Каждый раздел КПЗУ удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учёта и заверяется оттиском печати данного органа. Подпись производится чернилами (пастой) синего цвета.

Даты в КПЗУ указываются в последовательности: день месяца, месяц, год. День месяца и месяц оформляют двумя парами арабских цифр, разделёнными точкой; год – четырьмя арабскими цифрами.

Для удостоверения сделок с земельными участками нотариусами могут приниматься КПЗУ, но могут приниматься и кадастровые выписки, форма которых также утверждена Минюстом РФ (Приказ № 66).

Кадастровая выписка о земельном участке включает в себя разделы КВ.1 – КВ.6. Разделы КВ.3 и КВ.4 оформляются при наличии в государственном кадастре недвижимости соответствующих сведений. Для предоставления сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастровую выписку о земельном участке включается только раздел КВ.1. Для предоставления сведений ГКН, необходимых для проведения кадастровых работ, в том числе сведений об адресах правообладателей смежных земельных участков, в кадастровую выписку о земельном участке включаются все разделы, предназначенные для отображения имеющихся в ГКН сведений о земельном участке.

Изготовление и заполнение кадастровой выписки о земельном участке осуществляется машинописным (в том числе с использованием компьютерной техники) способом. Рукописным способом допускается вписывать отдельные слова, условные знаки и прочее чернилами, пастой или тушью.

Разделы, предназначенные для отражения в текстовой форме сведений о земельном участке, оформляются на стандартных листах бумаги формата A4. Для оформления разделов, предназначенных для отражения в графической форме сведений о земельном участке, допускается использование стандартных листов бумаги большего формата. Если вносимые в раздел кадастровой выписки о земельном участке сведения не умещаются на одном листе, допускается размещать их на нескольких листах этого же раздела. Разделы изготовленной кадастровой выписки о земельном участке не брошюруются.

На каждом листе кадастровой выписки о земельном участке арабскими цифрами указывается его порядковый номер (по порядку в пределах всего документа), а также общее (всего) количество листов, содержащихся в кадастровой выписке о земельном участке.

Количество экземпляров кадастровой выписки о земельном участке определяется заявителем в заявлении о кадастровом учёте или в запросе о предоставлении сведений в количестве не более пяти экземпляров.

Сведения в кадастровую выписку о земельном участке заносятся в полном соответствии со сведениями, внесёнными в ГКН, кроме случаев внесения записей в строку «Особые отметки». В незаполненных строках и графах проставляется знак прочерка «–».

Каждый лист разделов кадастровой выписки о земельном участке удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учёта чернилами (пастой) синего цвета и заверяется оттиском печати данного органа.

Даты в кадастровой выписке о земельном участке указываются в последовательности: день месяца, месяц, год. День месяца и месяц оформляют двумя парами арабских цифр, разделенными точкой; год – четырьмя арабскими цифрами.

Принимая для удостоверения сделки с земельным участком кадастровую выписку, надо помнить, что если регистрация права собственности на земельный участок не производилась в порядке, предусмотренным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то для государственной регистрации перехода права собственности в органы ФРС должен быть предъявлен КПЗУ (ст. 17, ст. 25.2). Поэтому нельзя забывать разъяснять это требование закона сторонам.

Закон о государственном кадастре даёт понятие ранее учтённого объекта недвижимого имущества. Объекты недвижимости считаются ранее учтёнными объектами недвижимости (т.е. учёт признаётся юридически действительным, а такие объекты – объектами недвижимости, учтёнными в соответствии с этим федеральным законом) при условии, что до дня вступления Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в силу или в переходный период его действия:

• уже был произведён государственный кадастровый учёт или государственный технический учёт объектов недвижимости;

• государственный кадастровый учёт или государственный технический учёт указанных объектов не осуществлён, но права собственности на них зарегистрированы и не прекращены;

• объектам недвижимости были присвоены условные номера (в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с правилами ведения ГКН решение о внесении сведений в реестр о ранее учтённом земельном участке принимается на основании заявления правообладателя и следующих документов:

• свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю, оформленного в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землёй сельскохозяйственного назначения»;

• государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землёй граждан, предприятий, учреждений, организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, оформленного в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землёй»;

• свидетельства на право собственности на землю, оформленного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

• документа, содержащего решение о предоставлении земельного участка на определённом праве конкретному лицу, изданного уполномоченным органом (организацией) в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания;

• выписки из похозяйственной книги, оформленной в соответствии с Приказом Федеральной регистрационной службы от 29.08.2006 г. № 146 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок»;

• договора аренды земельного участка, срок которого не истёк на момент обращения в орган кадастрового учёта.

В случае принятия положительного решения внесение сведений о ранее учтённом земельном участке осуществляется в срок не более чем 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учёта соответствующего заявления.

Внесение сведений о ранее учтённом земельном участке завершается подготовкой:

• кадастрового паспорта земельного участка (при условии наличия кадастровых сведений о ранее учтённом земельном участке в объёме, необходимом для подготовки кадастрового паспорта, а также в случаях, предусмотренных ч. 11 ст. 45 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» – это ранее учтённые земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства);

• кадастровой выписки о земельном участке (в случаях, предусмотренных ч. 12 ст. 45 и пп.2 п. 2 ст. 23 Федерального закона № 221-ФЗ).

В случае, если в заявлении указана форма предоставления сведений в виде кадастрового паспорта, но в соответствии с ч. 12 ст. 45 Федерального закона № 221-ФЗ такой документ не может быть предоставлен, орган кадастрового учёта принимает решение об отказе в выдаче (направлении) кадастрового паспорта и выдаёт (направляет) его вместе с кадастровой выпиской о земельном участке (ч. 13 ст. 45 Федерального закона № 221-ФЗ).

В связи с внесёнными изменениями и дополнениями в законодательство, регулирующими вопросы регистрации прав на земельные участки и объёма сведений, содержащихся в документах, предоставляемых для такой регистрации, нельзя не отметить положение ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это положение устанавливает, что отсутствие в кадастровом паспорте земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо в кадастровом паспорте здания, сооружения, помещения или объекта незавершённого строительства сведений о таком объекте недвижимого имущества в объёме, необходимом в соответствии с ч. 4 ст. 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.

Проще говоря, на основании листа В.1  КПЗУ можно регистрировать права и сделки с земельными участками при отсутствии полных сведений о таком земельном участке (в том числе и сведений о категории земельного участка).


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100