Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Некоторые актуальные проблемы оборота земельных участков и земельных долей

07.04.2009

О.А. Жаркова,

кандидат юридических наук, доцент кафедры правовой охраны окружающей среды юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета

 

Земельный участок как объект сделок

 

В своё время законодатель провозгласил земельный участок недвижимым имуществом, а недвижимость всегда является индивидуально-определённой вещью. Индивидуально определить земельный участок может только его кадастровый номер, т.е. объектом оборота, объектом сделки может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учёт.

Об этом и пытался сказать Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ), давая определение земельного участка, которое утратило силу 24 октября 2008 года. Земельный участок определялся как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Как видно из этого определения, у земельного участка отсутствовал основной критерий идентификации: в определении ни слова не говорилось о том, что земельный участок должен быть сформирован на местности и должны быть проведены межевые работы.

То есть ЗК РФ определённым образом легализовал положения приказа Росземкадастра от 10.04.2001 г., которым были утверждены Правила оформления кадастрового плана земельного участка, а именно п. 3 Правил заполнения разделов кадастрового плана земельного участка. Этот приказ предусматривал возможность постановки на учёт земельных участков, в отношении которых вообще не проводились процедуры межевания, выноса границ земельного участка на местность. При этом в кадастровой карте (плане) указывалось, что площадь участка является «ориентировочная, подлежит уточнению при межевании». Таким образом, был введён упрощённый порядок государственного кадастрового учёта, который получил название «временный кадастровый учёт».

Данный упрощённый порядок прямо противоречил Федеральному закону «О государственном земельном кадастре», ст. 19 которого предусматривала обязательность предоставления документов о межевании.

Возникал вопрос: могут ли права на такие земельные участки, не прошедшие процедуру межевания, быть зарегистрированы в ЕГРП, можно ли совершать сделки с такими земельными участками, и будут ли они зарегистрированы в ЕГРП?

Судебная практика сделки с подобными земельными участками признавала незаключёнными. Судами делался вывод о том, что описание и индивидуализация земельного участка осуществляются посредством кадастрового и технического учёта. Объектом сделки является земельный участок, прошедший процедуру формирования, иначе земельный участок не может считаться объектом имущественных отношений.[1] Такой вывод суды делали, опираясь, прежде всего, на действующий в то время ФЗ «О государственном земельном кадастре».

В настоящее время данный закон утратил силу со вступлением в силу 17 мая 2008 г. Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"» № 66-Ф3 от 13.05.2008 г.[2] (далее – ФЗ № 66-ФЗ).

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ «ОГКН») вступил в силу 1 марта 2008 года. В связи с его принятием изменилось также и понятие земельного участка, содержащееся в ЗК РФ.

24 октября 2008 г. вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» № 141-ФЗ от 22.06.2008 г. [3](далее – ФЗ №141-ФЗ), которым п. 2 ст. 6 ЗК РФ, содержащий понятие земельного участка, был признан утратившим силу, а вместо этого в ЗК РФ появилась новая глава – глава 11 «Земельные участки». И теперь ст. 111 ЗК РФ содержит следующее определение: земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Очевидно, в настоящее время это ФЗ «ОГКН».

Данный закон проводит принцип действительности ранее выданных документов. Это означает, что формально кадастровые планы земельных участков, оформленные до 1 марта 2008 г., имеют такую же силу, как и документы, выданные после вступления в силу ФЗ «ОГКН». Но проблема заключается в том, что оформлять права на земельные участки по новым правилам, возможно, придётся значительному числу лиц, которые уже прошли эту процедуру до 1 марта 2008 года. Причина – довольно низкое качество имеющейся документации.

Дело в там, что отсутствие технического контроля на рынке межевания привело к тому, что как минимум 50 % земельных участков, которые уже измерены и права на которые зарегистрированы, не соответствуют фактическому землепользованию. Такая ситуация сложилась от того, что землеустроители грубо нарушали правила обмера земельных участков, оформляли документы вообще без проведения полевых измерений – на основании старого бумажного картографического материала и ранее выполненных чужих обмеров соседних участков. Вследствие этого в судах скопилось большое количество дел, растёт количество заказов на проверку соответствия документов фактическому землепользованию, и почти во всех случаях выявляются ошибки.

20 февраля 2008 г. Приказом Минюста РФ № 35 был утверждён Порядок ведения государственного кадастра недвижимости[4] (далее – Приказ № 35), п. 18 которого назван «Кадастровые процедуры». Среди кадастровых процедур фигурирует процедура исправления технических и кадастровых ошибок. А в ст. 26 ФЗ «ОГКН», перечисляющей причины приостановления кадастрового учёта, названы техническая и кадастровая ошибки, причём кадастровых ошибок может быть два вида: кадастровая ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, об учёте которого подано заявление, и кадастровая ошибка, допущенная кадастровым инженером в отношении земельного участка, кадастровый учёт которого был осуществлён ранее.

В первом случае у землепользователя серьёзных проблем не возникает – принимается решение о приостановлении кадастрового учёта, и исправление таких кадастровых ошибок осуществляется путём предоставления дополнительных документов, не содержащих подобных ошибок.

Во втором же случае приостанавливается кадастровый учёт земельного участка, о кадастровом учёте которого подано заявление, а в отношении земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учёт с ошибкой, принимается решение о необходимости устранения кадастровой ошибки, которое не позднее одного рабочего дня направляется в порядке, установленном для учёта изменений соответствующего объекта недвижимости. Орган кадастрового учёта вправе обратиться в суд для принятия в судебном порядке решения об исправлении кадастровой ошибки.

Исходя из вышесказанного, можно предполагать, что как минимум половина уже поставленных на кадастровый учёт земельных участков до 1 марта 2008 г. придётся формировать заново в порядке, установленном ФЗ «ОГКН» и принятыми в его развитие подзаконными актами.

По новым правилам в отношении земельного участка может быть выдано два кадастровых документа: кадастровая выписка и кадастровый паспорт.

Кадастровая выписка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Она носит информативный характер и может быть выдана любому заинтересованному лицу.

Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Кадастровый паспорт может быть выдан только правообладателю земельного участка, и именно он должен быть представлен в ФРС для регистрации, в связи с чем в нормативные акты, в том числе и в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О госрегистрации») были внесены изменения – термин «кадастровый план земельного участка» был заменён на термин «кадастровый паспорт земельного участка».

Федеральный закон «ОГКН» точно так же, как и ФЗ «О государственном земельном кадастре», исходит из того, что индивидуализация земельного участка осуществляется только посредством его кадастрового учёта. Однако ФЗ «ОГКН» вводит понятие, неизвестное ранее действовавшему законодательству – «ранее учтённые объекты недвижимости». В соответствии со ст. 45 данного закона объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт которых не осуществлён, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в соответствии с ФЗ «О госрегистрации», считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

Таким образом, теперь существуют два вида ранее учтённых объектов недвижимости: те, которые были учтены до 1 марта 2008 г. в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, и вышеназванные.

Развивая положения ст. 45 ФЗ «ОГКН», п. 21 Приказа Минюста № 35 содержит следующее положение: решение о внесении сведений в Реестр о ранее учтённом земельном участке принимается на основании и следующих документов:

• заявления правообладателя;

• свидетельства о праве, оформленного в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 г. № 177;

• государственного акта, удостоверяющего право, оформленного в соответствии с Постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 г. № 493;

• свидетельства о праве собственности на землю, оформленного в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767;

• документа, содержащего решение о предоставлении земельного участка, к которому предъявляется одно требование – он должен соответствовать законодательству, действовавшему в данное время и в данном месте, и может даже не содержать указание на вид права, на котором был предоставлен земельный участок, достаточно указания на лицо, которому он был предоставлен;

• выписки из похозяйственной книги;

• договора аренды земельного участка, срок которого не истёк на момент обращения в орган кадастрового учёта.

Внесение сведений о ранее учтённых объектах недвижимости в Реестр сопровождается присвоением следующего по порядку в кадастровом квартале, в котором расположен такой объект недвижимости, кадастрового номера.

Следует отметить, что законодателем был предпринят ряд мер по упрощению оформления прав граждан на земельные участки, которые предоставлялись им не для предпринимательской деятельности. 23 ноября 2007 г. в ст. 25.2 ФЗ «О госрегистрации» были внесены изменения, допускающие возможность оформления гражданами права собственности на такие земельные участки при отсутствии полного объёма сведений в кадастровом плане (ориентировочная площадь, сведения подлежат уточнению при межевании и т.п.). В отношении же юридических лиц и индивидуальных предпринимателей аналогичных норм в законодательстве нет.

Приказ же Минюста № 35 вводит упрощённый порядок постановки на кадастровый учёт земельных участков и для всех лиц, имеющих правоустанавливающие документы на земельный участок. Кадастровый учёт ранее учтённых земельных участков может производиться теперь автоматически, заявительным порядком по представлении правообладателями земельных участков правоустанавливающих документов без выполнения работ по межеванию и установлению границ такого земельного участка, не проводившихся до обращения в орган кадастрового учёта.

То есть Приказ Минюста № 35 возвращается к ситуации, установленной Приказом Росземкадастра от 10.04.2001 г. – возможности постановки на кадастровый учёт земельного участка без процедуры межевания.

Разница в том, что приказ Росземкадастра относился к любым земельным участкам, в том числе и предоставляемым впервые, приказ же Минюста распространяется только на те земельные участки, которые уже были предоставлены и на которые имеются правоустанавливающие документы.

Возникает вопрос: могут ли права на такой земельный участок быть зарегистрированы, и может ли он выступать объектом сделки?

Позиция Роснедвижимости выражается в том, что в графе 16 Кадастрового паспорта «Особые отметки» делается запись: «границы земельного участка не определены». Таким образом, исходя из положений ст. 111 ЗК РФ, содержащий определение земельного участка, можно предположить, что такой земельный участок как объект недвижимости не существует. Но в то же время положения ФЗ «ОГКН» и Приказа Минюста № 35 о ранее учтённых объектах недвижимости свидетельствуют об обратном. Основная идея ФЗ «ОГКН» заключается в том, чтобы в России не осталось земельных участков, права на которые не зарегистрированы. В противном случае они не являются объектами налогообложения. И в настоящее время есть все основания полагать, что земельные участки, в кадастровых паспортах которых указано «границы не определены», могут выступать объектами сделок. Если же органы ФРС отказываются в регистрации прав на такие участки или в регистрации сделок с ними, то следует обращаться в суд с заявлением об обжаловании их незаконных действий или бездействий.

По всей видимости, и земельные участки, поставленные на кадастровый учёт в упрощённом порядке в соответствии с приказом Росземкадастра, в кадастровом плане которых указано, что они не являются недвижимым имуществом или что их площадь будет уточнена во время проведения межевых работ, могут в свете последних законодательных изменений выступать объектами сделок.

Отсюда следует, что, если земельный участок, на который имеется какой-либо из правоустанавливающих документов, перечисленных в п. 21 Приказа Минюста № 35, не поставлен на кадастровый учёт, необходимо обратиться в кадастровую палату с заявлением, к которому прилагается правоустанавливающий документ, и получить кадастровый паспорт. Затем с этим кадастровым паспортом и правоустанавливающим документом обратиться в орган ФРС, зарегистрировать права на земельный участок, и в дальнейшем он может выступать объектом сделки.

В связи с принятием ФЗ № 66-ФЗ изменился порядок предоставления земельных участков. Раньше в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица утверждал проект границ земельного участка. Далее на основании проекта границ земельного участка орган исполнительной власти в двухнедельный срок принимал решение о предоставлении земельного участка, и после этого на основании проекта границ земельного

участка за счёт заинтересованных лиц земельный участок ставился на кадастровый учёт и можно было заключать договор аренды или договор купли-продажи земельного участка.

После вступления в силу ФЗ № 66-ФЗ органы градостроительства и архитектуры перестали изготавливать проекты границ земельных участков. В настоящее время процесс начинается с обращения в кадастровую палату с заявлением об изготовлении и выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровой карте или кадастровом плане территории. В течение одного месяца орган Роснедвижимости готовит и выдаёт схему расположения. После этого заинтересованное лицо обращается с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учёт. И только при наличии кадастрового паспорта земельного участка орган исполнительной власти может принять решение о предоставлении данного земельного участка, после чего заключается договор аренды или купли-продажи земельного участка.

Подобные изменения законодательства крайне не выгодны для землепользователей: потратив деньги на постановку земельного участка на кадастровый учёт, они не получают никаких дополнительных гарантий того, что будет принято решение о предоставлении земельного участка.

Изменения же, внесённые ФЗ № 141-ФЗ, впервые за последние годы упростили порядок получения прав на земельный участок.

Глава 11 ЗК РФ посвящена порядку образования земельных участков. Земельные участки могут быть образованы двумя способами: во-первых, так называемое первичное образование земельных участков, когда они образуются из земель, находящихся в публичной собственности (вновь созданные земельное участки); во-вторых, преобразование уже существующих земельных участков, когда земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельного участка в счёт доли в праве собственности на земельный участок.

Земельный кодекс РФ содержит три порядка образования земельных участков.

Один из них традиционный и заключается в следующем: земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации прав на образованные земельные участки.

Второй порядок образования не известен ранее действовавшему законодательству и заключается в следующем: при выделе земельного участка в счёт доли в праве собственности на земельный участок земельный участок, из которого осуществлён выдел, сохраняется в изменённых границах и числится как изменённый земельный участок. Разница заключается в том, что раньше при выделе доли возникали два новых земельных участка: тот, который выделен в счёт доли, и тот, который остался после выдела, при этом последнему присваивался новый кадастровый номер. Теперь же образуется только один новый земельный участок – тот, который выделен в счёт доли, тот же, который остался, числится как изменённый, т.е. под прежним кадастровым номером, только в кадастровые данные вносятся уточнения по поводу его площади и границ.

И третий способ образования земельных участков будет существовать только до 1 января 2015 года. Он заключается в следующем: при разделе земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлён, сохраняется в изменённых границах и числится как изменённый. То есть в данном случае ситуация аналогична ситуации с выделом доли, только законодатель не может применить термин «выдел» к ситуации, когда отсутствует общая собственность.

В чём разница между первым и третьим способами образования?

Предположим, нужно разделить земельный участок на три участка. В первом случае, когда преобразуемый земельный участок находится в частной собственности, при его разделе образуются три новых земельных участка с тремя новыми кадастровыми номерами. Во втором же случае, когда земельный участок находится в публичной собственности (например, предоставлен кому-либо на праве аренды или праве постоянного (бессрочного) пользования), при его разделе образуются два новых земельных участка с новыми кадастровыми номерами, а один остаётся изменённым под прежним кадастровым номером.

Соответствующие изменения были внесены в ФЗ «ОГКН». Согласно ст. 24 в случае образования объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре из объекта недвижимости представляется только заявление о постановке на учёт такого образуемого объекта недвижимости. Это правило распространяется на случаи образования земельных участков в результате раздела, при котором преобразуемый земельный участок сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок).

Учёт изменений преобразуемого объекта недвижимости осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учёта в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости. То есть, как только права на новые земельные участки будут зарегистрированы, органы ФРС направляют соответствующие сведения в органы Роснедвижимости, и последние самостоятельно, без участия правообладателя изменённого участка, вносят уточнения в отношении площади и границ изменённого земельного участка.

Федеральный закон № 141-ФЗ ввёл совершенно новые нормы в ЗК РФ, касающиеся порядка возникновения прав на образованные земельные участки. Если преобразуемые земельные участки находились на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного (срочного) пользования, то при их разделе, объединении, перераспределении на образованные земельные участки сохраняются те же вещные права.

При этом решение о предоставление образованных земельных участков не принимается.

Это очень интересная норма. Дело в том, что раньше, до этих изменений, например, при разделе земельного участка, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, его пользователь был вынужден расстаться с титулом постоянного (бессрочного) пользования и заключить договор аренды новых земельных участков или вынудить их, т.к. образованным земельным участка присваивались новые кадастровые номера и для того, чтобы у землепользователя возникли права на них, необходимо было, чтобы орган исполнительной власти принял решение об их предоставлении. А после вступления в силу ЗК РФ земельные участки могли представляться только на праве аренды или праве собственности (за исключением юридических лиц, перечисляемых в п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Теперь же решение о предоставлении не принимается, права на образованные земельные участки просто регистрируются в органах ФРС. В связи с этим в ФЗ «О госрегистрации» появилась новая ст. 222 – «Государственная регистрация образуемые земельных участков».

Для регистрации необходимо к заявлению приложить правоустанавливающие документы на преобразуемые земельные участки, кадастровые паспорта образуемых земельных участков и согласие заинтересованных лиц, если это предусмотрено земельным законодательством.

При образовании земельных участков из участка, используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного (срочного) пользования, лицо, с которым был заключён договор, имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора на прежних условиях без проведения торгов либо на внесение изменений в ранее заключённый договор.

При образовании земельных участков их целевое назначение и разрешённое использование сохраняются, также сохраняются сервитуты и иные недоговорные обременения (ограничения).

Образование земельных участков возможно при наличии письменного согласия всех правообладателей, включая залогодержателя, за исключением государственных унитарных предприятий (ГУП), муниципальных унитарных предприятий (МУП), государственных управлений (ГУ), муниципальных управлений (МУ).

Не допускается объединение земельных участков, принадлежащих на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного (срочного) пользования, если они принадлежат различным лицам. В этом случае они должны сначала переоформить ограниченные вещные права на право собственности, если это возможно, заключить соглашение и только после этого объединять участки.

Допускается объединение земельного участка, обременённого залогом, с земельным участком, не обременённым залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением.

Начиная с 24 октября 2008 г. изменился также и порядок отказа от права собственности на земельный участок.

Раньше для отказа от права собственности на земельный участок необходимо было обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об отказе. После этого земельному участку присваивался режим безхозяйного имущества, который длился в течение одного года, при этом бремя содержания данного земельного участка возлагалось на лицо, отказывающееся от участка. Через год орган исполнительной власти мог в судебном порядке перевести право собственности на этот участок на себя.

Теперь процедура отказа значительно упростилась. Заявление об отказе подаётся не в орган местного самоуправления, а в орган ФРС, и право собственности на земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. С этой даты в Москве и Санкт-Петербурге такой земельный участок переходит в собственность этих субъектов РФ, в остальных случаях – в муниципальную собственность.

Можно сказать, что изменения, внесённые в законодательство ФЗ № 141-ФЗ – это единственные изменения, которые направлены на облегчение положения землепользователей за последние годы. До этого законодатель стремился весь земельный строй в РФ свести к двум титулам – аренде и собственности, желая полностью избавиться от ограниченных вещных прав на землю. Теперь же впервые сделана уступка в пользу права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Федеральный закон «ОГКН» ввёл новое понятие, не известное ранее действовавшему законодательству – «кадастровые сведения, носящие временный характер». В соответствии с ч. 4 ст. 24 внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учёт образованных объектов недвижимости носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на учёт не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Понятие «кадастровые сведения, носящие временный характер» даётся в ст. 4 ФЗ «ОГКН» – это такие сведения, которые до утраты ими временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что это означает? Например, имеется земельный участок, прошедший кадастровый учёт, права на который зарегистрированы в ЕГРП, т.е. земельный участок является объектом недвижимости. Его владелец делит земельный участок на три, получаются три новых кадастровых паспорта, но не идёт регистрировать права на образованные участки. Если в течение двух лет из ФРС не поступили сведения в Роснедвижимость о том, что права на образованные участки зарегистрированы, то они снимаются с кадастрового учёта, как объекты недвижимости они так и не появились. Если же права на них будут зарегистрированы, то, как только ФРС проинформирует об этом Роснедвижимость, преобразуемый земельный участок снимается с кадастрового учёта, и возникают три новых объекта недвижимости – три образованных земельных участка.

Определённая специфика имеется в отношении впервые образуемого земельного участка. В соответствии с ч. 2 ст. 25 ФЗ «ОГКН» орган кадастрового учёта снимает с учёта земельный участок, только если такой участок является преобразуемым объектом недвижимости. Это означает, что если земельный участок сформирован впервые, но права на него не зарегистрированы в течение двух лет, он не снимается с кадастрового учёта.

Из положений о кадастровых сведениях, носящих временный характер, исключение сделано для земельного участка под многоквартирным домом. Порядок приобретения прав на него регулируется ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». То есть собственники помещений в многоквартирном доме приобретают права на долю в праве на земельный участок в момент постановки его на кадастровый учёт, а не в момент регистрации прав. Таким образом, к земельному участку под многоквартирным домом понятие «кадастровые сведения, носящие временный характер» не применяется, и плательщиками земельного налога собственники помещений в многоквартирном доме становятся с момента постановки земельного участка на кадастровый учёт.

Несколько иначе стала выглядеть процедура согласования местоположения границ земельного участка. Опираясь на положения ст. 39, 40 ФЗ «ОГКН», можно сделать вывод, что при первичном формировании земельного участка процедура согласования местоположения границ не применяется. Она применяется теперь только при учёте изменений земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ, т.е. если имеется два смежных земельных участка и между которыми надо уточнить границу.

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, аренды (если договор аренды заключён более чем на пять лет).

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Если заинтересованные лица не выразили своё согласие, либо не представили свои возражения в письменной форме, местоположение границ считается согласованным. Если местоположение границ не согласовано заинтересованными лицами, они должны представить свои возражения в письменной форме.

Орган кадастрового учёта отказывает в постановке на учёт земельного участка, если при уточнении границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение границ не считается согласованным.

Несколько расширился перечень способов оповещения заинтересованных лиц после вступления в силу ФЗ «ОГКН». Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения общего собрания заинтересованных лиц или в индивидуальном порядке с заинтересованными лицами. В первом случае извещение о проведении собрания вручается данным лицам, направляется по их почтовым адресам, либо публикуется в печатном издании, являющемся источником опубликования нормативных актов органов исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. Есть основания полагать, что в последнем случае заинтересованные лица могут не узнать о предстоящем общем собрании.

Изменился и круг лиц, которые могут обращаться с заявлением о кадастровом учёте земельных участков. Когда происходит первичное формирование земельного участка, с заявлением может обратиться любое лицо. И даже если речь идёт о формировании земельного участка под объектом недвижимости, прилагать правоустанавливающие документы на объект недвижимости к заявлению не обязательно.

Если же речь идёт об учёте изменений земельных участков, то с заявлением может обратиться только правообладатель этих участков.

С заявлением вправе обратиться также представители заинтересованных лиц, однако они должны представить нотариально удостоверенную доверенность. При этом полномочия представителя юридического лица, который вправе представлять интересы юридического лица без доверенности, подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, а полномочия представителей органов государственной власти или органов местного самоуправления – актом соответствующего органа (п. 25 приказа Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 г. № 412 «Об утверждении форм межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»[5]).

Земельный участок, будучи недвижимой вещью, должен выступать единым объектом гражданских прав. Следовательно, объектом вещных и обязательственных прав может выступать только целый земельный участок, а не его часть. Если необходимо совершить сделку с частью земельного участка, то надо сначала разделить его, образовав два новых земельных участка, и распоряжаться уже целым земельным участком.

В связи с этим ч. 2 ст. 6 ЗК РФ содержала понятие делимого земельного участка. В настоящее время эта норма утратила силу. Вместо неё появились два новых положения.

Во-первых, орган кадастрового учёта принимает решение об отказе в постановке на учёт земельного участка, если размер такого земельного участка не соответствует установленным земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков (ст. 27ФЗ «ОГКН»).

Во-вторых, ст. 11.9 ЗК РФ, которая указывает, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых действуют градостроительные регламенты, устанавливаются градостроительными регламентами, а в отношении остальных земельных участков предельные размеры устанавливаются в соответствии с земельным законодательством, т.е. в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

Раздел земельного участка может осуществляться по-разному. Довольно часто возникает необходимость выделения земельного участка внутри уже сформированного участка. В этом случае необходимо учитывать правило ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подходов, подъездов к каждому образованному земельному участку. При этом подход может быть обеспечен путём наложения сервитута на смежный земельный участок, о чем заранее должно быть получено согласие владельца данного земельного участка. Это нашло отражения в ст. 27 ФЗ «ОГКН», где указано, что орган кадастрового учёта принимает решения об отказе в постановке на учёт земельного участка, если доступ к такому земельному участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путём устанавливания сервитута, не обеспечен.

Однако 24 октября 2008 г. вступила в силу новая норма, которая, возможно, будет препятствовать подобному формированию земельных участков. В соответствии с ч. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Следует отметить, что соответствующего основания отказа для постановки земельного участка на кадастровый учёт в ФЗ «ОГКН» нет.

Но зато в ЗК РФ и ФЗ «ОГКН» появились новые нормы, которые весьма осложняют ситуацию с постановкой земельных участков на кадастровый учёт.

Речь идёт о том, что граница земельного участка не может пересекать границу населённого пункта и границу муниципального образования. В противном случае орган кадастрового учёта отказывает в постановке на учёт земельного участка.

Первое положение (о границе населённого пункта) вполне оправдано, что же касается второго положения (о границе муниципального образования), то оно вызывает недоумение. Причиной появления этой нормы, по всей видимости, стало положение Налогового кодекса РФ об объекте налогообложения земельным налогом, которым является земельный участок в границах одного муниципального образования, т.к. земельный налог является местным налогом. Однако имеется несколько писем Минфина РФ, где было объяснено, как вычитать земельный налог, если граница муниципального образования пересекает земельный участок. Теперь же, когда ФЗ «ОГКН» отказался от понятия «единые землепользования», не ясно, каким образом, например, формировать земельный участок, который простирается на десятки тысяч километров. Придётся в каждом муниципальном образовании формировать свой земельный участок и принимать решение о его предоставлении.

Также не ясна судьба огромных земельных участков, переданных работникам колхозов и совхозов в процессе аграрной реформы. Если начать делить их в соответствии с границами муниципальных образований, то это весьма сократит возможность совершения сделок с земельными долями без выделения их в натуре.

Когда речь идёт о разделе земельного участка, на котором находится объект недвижимости, то здесь нужно учитывать следующее: раздел объекта недвижимости возможен без раздела земельного участка, последний при этом будет находиться в общей собственности. А вот обратная ситуация – раздел земельного участка без раздела объекта недвижимости не возможен. Делить их можно только вместе. При этом реально делимым должен быть сам объект недвижимости. Если это, предположим, здание с одним выходом и единой кровлей, то такое здание разделить нельзя, и, следовательно, земельный участок под ним также будет неделимым.

При разделе здания и земельного участка необходимо учитывать требование пропорциональности раздела, т.е. земельный участок должен быть разделён пропорционально разделу здания. Нельзя объект недвижимости разделить на две равные части, а земельный участок – на две неравные. Процедура раздела отличается от процедуры определения порядка пользования земельным участком, при которой суд может определить порядок пользования земельным участком как пропорционально долям в праве общей собственности на здание, так и в соответствии со сложившимся порядком пользования земельным участком. И если при пропорциональном разделе один из образованных земельных участков, например, будет являться меньше минимального размера, то земельный участок будет неделимым, и тогда при разделе здания участок останется в общей собственности. Стороны не могут заключить между собой соглашение о разделе земельного участка не пропорционально разделу здания, чтобы выйти из режима общей собственности. Это будет противоречить принципу единства судьбы земли и недвижимости, закреплённому в ст. 1 ЗК РФ, который весьма негативно сказался на обороте земельных участков.

Возвращаясь к возможности оборота части земельного участка, следует остановиться на одном исключении. Речь идёт об аренде части земельного участка. Судебная практика в данном случае пошла по компромиссному пути и стала признавать такие сделки заключёнными[6]. К такому выводу позволяет прийти норма ст. 26 ФЗ «О госрегистрации», где указаны особенности регистрации договора аренды части земельного участка. Особенность заключается в том, что к договору должен быть приложен план земельного участка с выделенной сдаваемой в аренду частью земельного участка. Однако до этого следует пригласить кадастрового инженера и выделить в натуре на местности сдаваемую в аренду часть земельного участка. При этом в соответствии с п. 65 Приказа Минюста РФ № 35 в реестр вносятся следующие сведения о частях земельного участка:

• учётный номер части земельного участка;

• её площадь;

• описание местоположения границ части земельного участка;

• сведения о прекращении существования части земельного участка.

Очевидно, что при такой трудоёмкой работе по индивидуализации части земельного участка актуальность её аренды ставится под вопрос. Зато субаренда части земельного участка становиться весьма привлекательной.

 

Особенности наследования ограниченных вещных прав на землю

 

Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования завещать нельзя, и он не наследуется. По наследству может переходить только строение, расположенное на таком участке. В литературе высказывалось мнение, что в подобной ситуации следует применить правила ст. 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на строение переходит и право пользование земельным участком. Переход прав на земельный участок после смерти наследодателя – собственника строения нельзя рассматривать как акт наследования. Это один из частных случаев перехода прав на земельный участок при смене собственника строения.[7] Тем не менее эта позиция требует определённого уточнения. Такой вывод был сделан не только на основании ст. 35 ЗК РФ, но и на основании ст. 271 ГК РФ. Однако 26 июня 2007 г. ФЗ № 126-ФЗ внёс весьма существенные изменения в нормы ГК РФ, касающиеся приведения его в соответствие с ЗК РФ, в том числе изменения были внесены и в ст. 271 ГК РФ.

До внесения этих изменений ст. 271 ГК РФ допускала возможность фактического землепользователя, когда у приобретателя строения возникало право постоянного пользования земельным участком без правоустанавливающих документов. Эта норма противоречила позиции ЗК РФ и ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса РФ», которые допускают пользование земельными участками только на шести титулах: собственность, аренда, сервитут, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного (срочного) пользования.

Фактическое же землепользование, т.е. пользование земельным участком под здание без надлежащим образом оформленных документов, признаётся теперь самовольным занятием земельного участка. Поэтому, если наследник здания после вступления в наследство не оформит права на земельный участок, который у наследодателя находился на праве постоянного (бессрочного) пользования, то он окажется лицом, самовольно занявшим земельный участок со всеми вытекающими из ст. 7.1 КоАП РФ последствиями. Следовательно, говорить о переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к наследнику строения в настоящее время не приходится.

Здесь следует обратиться к ФЗ № 268-ФЗ от 23 ноября 2007 г., который внёс изменения в ст. 25.2 ФЗ «О госрегистрации».

Теперь граждане, к которым перешли в порядке наследования права собственности на строения, вправе зарегистрировать права собственности на земельные участки, на которых находятся эти строения. Регистрация права собственности будет осуществляться в этом случае на основании свидетельства о праве на наследство строения и одного из правоустанавливающих документов на земельный участок наследодателя, перечисленных в ст. 25.2 ФЗ «О госрегистрации». То есть к наследнику здания вместе со зданием теперь переходит не право постоянного пользования земельным участком, а право зарегистрировать право собственности на земельный участок, и реализовать это право он должен как можно быстрее, чтобы не оказаться лицом, самостоятельно занявшим земельный участок.

Аналогичным образом решается вопрос и с разрушенным строением, находящимся на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования. Главное, чтобы не была произведена государственная регистрация прекращения права собственности на разрушенное строение. Даже если от строения остались два кирпича фундамента, они переходят по наследству, а вместе с ними – право на госрегистрацию права собственности на земельный участок.

До сих пор ещё встречаются правоустанавливающие документы на земельный участок наследодателя, в которых указано, что земельный участок был предоставлен частично на праве пожизненного наследуемого владения, частично – на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае нотариус не вправе оформить переход по наследству такого земельного участка, поскольку «выделение земельного участка в пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование произведено с нарушением действующего законодательства[8] , и гражданину следует обратиться в суд.

Но может быть иная ситуация. Начиная с 1991 г. граждане, которым земельные участки принадлежали на праве постоянного (бессрочного) пользования, могли обратиться в местную администрацию с заявлением о закреплении за ними этого земельного участка на праве собственности, но только в пределах нормы предоставления. Оставшуюся часть можно было выкупить, взять в аренду или оформить на праве пожизненного наследуемого владения. Последний вариант был экономически самым выгодным. Таким образом, на совершенно законных основаниях появились земельные участки, принадлежащие гражданам частично на праве собственности, частично – на праве пожизненного наследуемого владения. В этом случае они к наследникам в таком виде и переходят на разных правах, именно потому, что такая ситуация была порождена действовавшим в то время законодательством, в отличие от первого случая, когда земельный участок был предоставлен частично на праве пожизненного наследуемого владения, частично на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Здесь следует опираться на ст. 1181 ГК РФ, в которой закреплёно, что земельные участки на праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения переходят по наследству на обоих основаниях. Для принятия наследства, в состав которого входят земельные участки, никаких специальных разрешений не требуется. Существует только одна проблема: субъектами наследования земельного участка на праве собственности могут быть как граждане, так и юридические лица, а субъектами наследования земельных участков на права пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане. Также участки не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию.

В литературе довольно часто встречается мнение, что в отличие от права общей собственности право общего владения законодательством не предусмотрено. Поэтому земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения не переходит по наследству к нескольким лицам, если земельный участок является неделимым, т.е. не может быть разделён между наследниками.[9]

С подобной точкой зрения трудно согласиться. Действительно, ГК РФ не содержит норм, посвящённых нахождению земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения во владении нескольких лиц. Но это не исключает такой возможности, исходя из положений ст. 8 ГК РФ. И хотя органы ФРС иногда действительно отказывают в регистрации доли в праве пожизненного наследуемого владения, судебная практика в таких случаях обязывает их зарегистрировать эти права. Иной подход прямо противоречил бы ст. 1181 ГК РФ.[10]

Что касается делимости земельного участка, то для его наследования это не имеет никакого значения. Наследники вступают в наследство, образуют общее пожизненное наследуемое владение, а дальше исключительно на добровольной основе будут решать, оформлять ли их общую собственность и делить земельный участок пропорционально долям, или же оставить в прежнем режиме.

Одной из актуальных проблем является вопрос о наличии «супружеской доли» в праве пожизненного наследуемого владения. При решении этого вопроса следует опираться на ст. 267 ГК РФ, в соответствии с которой распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Следует различать две ситуации: земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения – наследственная масса и земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения – имущество супругов. Земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения включается в состав наследственных массы и наследуется на общих основаниях. Но земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения не могут включаться в состав имущества супругов. Когда умирает, предположим, дедушка, такой земельный участок входит в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях. Когда же наследодателем выступает супруг, то наследники не могут оформить наследственные права до определения доли умершего (ст. 1122 ГК РФ).

И если супругу-наследодателю земельный участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения, то в нём «супружеская доля» не определяется, определяется доля умершего супруга в строении, находящегося на таком земельном участке, а земельный участок выполняет в данном случае служебную роль при строении. Если же строение отсутствует, то следует выяснить, кому из супругов был предоставлен этот участок. Если умершему супругу, то он не входит в наследственную массу и наследуется на общих основаниях, если пережившему супругу, то наследство на него не открывается.

Если земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения был приватизирован одним из супругов, то он либо входит в состав имущества супругов, либо остаётся личным имуществом приватизировавшего его супруга в зависимости от обстоятельств. В этом случае можно выделить три ситуации.

1) Земельный участок был выделен одному из супругов на ограниченном вещном праве в период брака и приватизирован в период брака. Здесь следует опираться на Постановление Совета Министра РСФСР от 22 февраля 1991 г. № 110, которым было утверждено Положение о порядке предоставления гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, а также для ведения садоводства, огородничества и животноводства. Это положение предписывало в заявлении о предоставлении земельного участка указывать состав семьи, т.е. земельные участки предоставлялись для улучшения жилищных условий не только застройщика, но и членов его семьи, для производства сельхозпродукции силами всех членов семьи.

Впоследствии, когда земельный участок был приватизирован одним из супругов в период нахождения в браке, основанием возникновения права собственности на него являлся акт органа местного самоуправления, а не безвозмездная сделка, совершённая одним из супругов. То есть право собственности на земельный участок одного из супругов возникло в административно-правовом порядке. Следовательно, такой земельный участок является не личным имуществом приватизировавшего его супруга (ст. 36 СК РФ), а входит в состав совместного нажитого имущества супругов (ст. 34 СК РФ).

2) Эта ситуация является определённым образом разновидностью первой: земельный участок был выделен одному из супругов в собственность бесплатно, как имеющему льготу в силу закона в период нахождения в браке. Земельный участок, как правило, выделялся в таких случаях для строительства дома с целью улучшения условий проживания, причём выделялся не только лицу, имеющему льготы, но и членам его семьи. В любом случае дом, возведённый на таком земельном участке, поступал в совместную собственность супругов, а земельный участок в этом случае выполнял служебную роль при доме.

Ситуация может быть решена иначе судом, если строение было возведено исключительно за счёт средств одного из супругов, для личного проживания, когда они уже фактически не поддерживали супружеских отношений. В этом случае суд может признать дом и земельный участок собственностью одного из супругов, несмотря на то, что земельный участок был приобретён в период брака (ч. 4 ст. 38 СК РФ).[11]

3) Земельный участок был предоставлен одному из супругов до вступления в брак, а приватизирован в период брака, решается в зависимости от того, когда было возведено строение на этом земельном участке, и кому оно принадлежит. Если дом был возведён одним из супругов до вступления в брак, то и земельный участок будет в этом случае являться личной собственностью этого супруга. Если же дом был построен в период нахождения в браке, то и дом, и земельный участок будут являться общей собственностью супругов в соответствии со ст. 35 СК РФ.

Весьма неоднозначно решается вопрос о возможности применения принципа единства судьбы земли и недвижимости, закреплённого в п. 5 ст. 1 ЗК РФ, к наследованию строения и земельного участка. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В развитие этого принципа ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нём строений, если они принадлежат одному лицу.

В связи с этим могут возникнуть две ситуации, решение которых требует особого подхода: во-первых, когда земельный участок выделен одному лицу, а строение другому, и, во-вторых, ситуация, которая встречается гораздо чаще – когда завещано одно строение, в результате чего строение по завещанию переходит одному лицу, а земельный участок по закону – другому лицу. В этих случаях нотариус вынужден выдавать свидетельство о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение.

Как это сочетается с примером единства судьбы земли и недвижимости?

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Если исходить из приоритета норм земельного законодательства в вопросах наследования, тогда подобного рода завещания следует признать недействительными. Прежде всего это касается завещаний, где прямо указано, что земельный участок и строение завещаются разным лицам. В литературе даже высказывалось мнение, что такое завещание является фикцией, выразившейся в том, что завещание наследодателя после его смерти есть, а исполнить его нельзя в силу противоречия действующему законодательству.[12]  Однако не следует забывать о том, что п. 5 ст. 1 ЗК РФ содержит весьма существенную оговорку: «если иное не установлено федеральными законами». Таким законом можно признать раздел «Наследственное право» ГК РФ, нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению наследодателем земельным участком и строением.

Выход из второй ситуации, когда строение по завещанию переходит одному лицу, а земельный участок по закону – другому, может быть несколько иным. В этом случае, как правило, наследник строения пытается в суде при помощи адвоката доказать, что воля наследодателя была направлена на то, что вместе со строением к наследнику по завещанию должен перейти и земельный участок, поскольку иное решение вопроса сделает невозможным использование как земельного участка, так и строения по своему назначению и приведёт к различного рода спорам и конфликтам.

Определённая логика в таком подходе есть. Действительно, довольно редко наследодатель распоряжается своим имуществом таким образом, что завещает строение и земельный участок различным лицам. Чаще встречаются завещания, где воля наследодателя определена только в отношении строения, т.к. составлялись такие завещания до вступления в силу ЗК РФ, и, по всей видимости, наследодатели действительно полагали, что строение не сможет перейти к наследнику по завещанию в отрыве от земельного участка. Но воля наследодателя не была выражена в отношении земельного участка, и возникал вопрос, а вправе ли суд толковать волю наследодателя в таком случае?

Судебная практика отвечает на этот вопрос отрицательно, опираясь, прежде всего, на ст. 130 ГК РФ, в которой земельный участок и строение названы самостоятельными объектами права собственности, в результате чего их нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, или как сложную вещь. Положения же ЗК РФ не могут затрагивать общие правила наследования, предусмотренные ГК РФ, поэтому судебная практика признаёт действительными как завещания, где завещатель сделал отдельное распоряжение по поводу земельного участка и строения, так и завещания, в которых упоминается только строение. Статья же 35 ЗК РФ в этом случае определяется судами как норма, не регулирующая возникновение правоотношения.[13] Выход из подобной ситуации суды, как правило, видят в определении порядка пользования земельным участком.

Надо полагать, что постепенно количество таких завещаний будет сокращаться. Но в любом случае в задачу нотариуса входит разъяснение того, что составление подобного рода завещаний повлечёт за собой возникновение конфликтной ситуации, если, конечно, завещание не является закрытым.

 

Оборот земельных долей

 

В результате аграрной реформы, которая началась в 1991 г., у бывших колхозов и совхозов были изъяты все сельскохозяйственные угодья. При этом 10 % земель были перечислены в фонд перераспределения земель, а оставшиеся 90 % сельскохозяйственных угодий передали в коллективно-долевую собственность бывших работников колхозов и совхозов. Впоследствии каждый из них получил условную земельную долю без определения её границ на местности. То есть у колхозов и совхозов остались только несельскохозяйственные угодья, закреплённые за ними на праве постоянного (бессрочного) пользования. Имущество колхозов и совхозов было поделено на имущественные паи и также передано бывшим работникам.

В ходе аграрной реформы колхозы и совхозы были реорганизованы в сельскохозяйственные общества, и для того, чтобы заниматься производством сельхозпродукции, им было необходимо вступить в договорные отношения с гражданами – собственниками земельных долей и имущественных паев.

С имущественными паями в этом плане никаких проблем не возникло. Все они имели денежное выражение и были внесены в уставной капитал вновь созданных сельскохозяйственных организаций.

Что же касается земельных долей, то с ними дело обстояло гораздо сложнее. Выделить земельную долю в натуре было невозможно, т.к. ст. 246 и 252 ГК РФ требовали согласия всех сособственников, а их насчитывалось от 500 до 3 тыс. человек. Упрощённый же порядок оповещения всех заинтересованных лиц путём опубликования был введён только Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ «Об обороте»).

Продажу земельной доли по той же причине тормозила ст. 250 ГК РФ, которая предусматривала преимущественное право покупки доли оставшимися сособственниками. Но самые большие проблемы возникли с внесением земельных долей в уставной капитал вновь созданных сельскохозяйственных организаций. Дело в том, что реорганизация началась в 1992 г., а Федеральный закон «Об акционерных обществах» был принят в 1995 г., и органы исполнительной власти неоднозначно толковали нормативные акты, регулирующие этот процесс – зачастую они не соблюдались ни хозяйствующими субъектами, ни местными властями.

Основных нарушений было два. Во-первых, земельная доля не имела денежного выражения, она была выражена в условных баллогектарах или гектарах. Поэтому для того, чтобы внести её в уставной капитал, необходимо было провести её оценку. В некоторых случаях денежная оценка проводилась, она утверждалась решением общего собрания или по соглашению между учредителями. Однако в большинстве случаев уставные капиталы отражали только стоимость имущественных паев, а стоимость земельных долей отражена не была. В результате впоследствии граждане подавали в суд исковые заявления о признании по этой причине сделок по внесении земельных долей в уставной капитал недействительными, и такие иски удовлетворялись.

Во-вторых (и это основная ошибка), большинство сделок по внесению земельных долей в уставной капитал не были надлежащим образом оформлены. Договоры в большинстве случаев не заключались, сделки не регистрировались. Выданные гражданами свидетельства о праве собственности на земельную долю оставались у них на руках непогашенные, а юридические лица никакого государственного акта о праве собственности на земельный участок не получали. Земля не находилась у них на балансе, не была учтена как их имущество, эмиссия акций на сумму стоимости земельных долей не осуществлялась. В итоге в большинстве случаев сельхозорганизации пользовались землёй без законных на то оснований.

Для того чтобы сделка по внесению земельных долей в уставной капитал была признана законной, необходимо выполнение следующих условий:

1) наличие протокола общего собрания с решением о принятии земельных долей в уставной капитал и об утверждении денежной оценки;

2) заявление собственника земельной доли о принятии его в члены сельскохозяйственной организации и передаче в качестве паевого взноса земельной доли с утверждённой денежной оценкой;

3) одним из самых важных условий передачи прав на земельную долю от гражданина к юридическому лицу является заключение договора о внесении земельных долей в уставной капитал сельхозорганизации.

Эта позиция отражена в Постановлении ФАС СЗО от 2.04.04 г. № А26–3738/03-15 по иску гражданина Анекова и АОЗТ «Кончезерское» об исключении его земельной доли из конкурсной массы: «В материалах дела не имеется ни договора общества с гражданином Анековым о передаче доли в уставной капитал общества, ни акта приёма-передачи. Реестра акционеров АОЗТ "Кончезерское" в материалах дела также не имеется».

В договоре должен быть зарегистрирован порядок выдачи имущества в случаях выхода из акционеров, в частности, в утверждённом договоре должно быть указано, что земельная доля вносится в качестве паевого взноса с условием или без условия её возврата в натуре в случаях выхода члена кооператива. В последнем случае право собственности на земельную долю переходит к сельскохозяйственной организации, которой выдаётся свидетельство о праве собственности на земельный участок, площади которого соответствуют внесённым земельным долям, а свидетельство о праве собственности на земельную долю гражданина теряет юридическую силу, на нём ставится погашающий штамп регистрационной службы.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. предусматривал возможность внесения в уставной капитал не земельной доли, а только права пользования ею при условии, что это допускается уставом сельхозорганизаций. Весьма спорное положение, т.к. земельная доля сама является имущественным правом, и не понятно, какие могут быть установлены права на права. Но действующее в этот период законодательство допускало такие сделки, следовательно, они являются заключёнными.

В этом случае к учредительному договору прилагается план земельного участка, площадь которого соответствует площади земельных долей, на которые переданы право и список лиц, внесших это право. В свидетельство о праве собственности на земельную долю этих лиц райкомземом вносилась соответствующая запись о совершённой сделке.

Такая позиция полностью соответствовала позиции, занятой Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом ВАС РФ, в совместном Постановлении которых № 6/8 было указано, что передача земельной доли в уставной капитал должна оформляться учредительным договором.

Однако ФАС МО занял иную позицию. В Постановлении № КГ-А41/7018-03, где он впервые обозначил свою позицию, было указано, что поскольку гражданин подал заявление на вступление в АО, право собственности на земельную долю перешло к юридическому лицу. При этом из судебного решения не ясно, был ли подписан данным гражданином учредительный договор, была ли направлена воля собственника земельной доли на её отчуждение. В дальнейшем, рассматривая споры о выделении земельной доли, внесённой в уставной капитал, ФАС МО в качестве основного довода для отказа в удовлетворении исков сослался на п. 10 Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», согласно которому владелец земельной доли был обязан подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нём одну из форм использования земельной доли: получение на сумму земельной доли средств производства с целью создания крестьянского или иного хозяйства; передача пая в качестве учредительного взноса в АО; продажа пая другим работникам.

И если выяснялось, что истцы, реализуя своё право выбора, подписывали коллективное заявление о принятии их в члены АО, то таким образом они добровольно распорядились своей земельной долей, внеся её в качестве взноса во вновь созданное АО (№ КГ-А41/1724-04 от 29.03.2004 г., № А41/2711-04 от 19.04.2004 г., № КГ-А41/2433-04 от 12.04.2004 г.).

Юридически эта позиция весьма спорная. В соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ № 86 внутрихозяйственная комиссия создавалась с целью приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. В момент подачи заявления в эту комиссию гражданин не являлся собственником земельной доли. Он был лицом, претендующим на её получение, а в обязанность внутрихозяйственной комиссии входило определить, входит ли гражданин в перечень лиц, имеющих право на получение земельной доли, и следует ли включать его в соответствующий список. Внутрихозяйственная комиссия только осуществляла подготовку всех документов и передавала их в органы муниципального образования.

В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ от 1.02.1995 г., которым утверждены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность.

Впоследствии позиция ФАС МО не изменялись, хотя некоторые постановления выглядят несколько абсурдно. Например, в Постановлении ФАС МО от 20.03.2006 г. № КГ-А41/1886-06 фигурирует следующее высказывание: «…если при проведении реорганизации колхозов или совхозов их члены внесли свои земельные доли в качестве взноса в уставной капитал вновь созданного общества, то они не приобретают права собственности на эти земельные доли».

Непонятно, как можно внести в уставной капитал имущество, собственником которого гражданин не является.

Высший Арбитражный Суд РФ занял такую же позицию, как и ФАС МО. В Постановлении ВАС РФ от 12.09.2006 г. № 16481/05 указывалось, что нормативные акты предписывали владельцу земельной доли использовать её одним из следующих способов: получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив либо продать или сдать в аренду другими владельцам долей. Реализуя своё право выбора формы собственности на землю, трудовой коллектив совхоза «Рахмановский» на общем собрании принял решение о создании товарищества с ограниченной ответственностью «Рахмановское» и принятии работников хозяйства в члены товарищества. Таким образом члены совхоза добровольно распорядились своим правом собственности на имущественные и земельные паи, внеся их в качестве взноса во вновь создаваемое товарищество.

Подобная позиция ВАС РФ обусловлена борьбой с рейдерством, с переделом собственности на земли сельхозназначения, прежде всего в Московской области. В судебных решениях неоднократно указывалось на то, что реорганизация совхозов не предполагала возникновения собственности на землю физических лиц. Было установлено только три способа распоряжения земельной долей. Создав ЗАО в порядке реорганизации и став его участниками, обладатели законных долей выразили своё волеизъявление именно способом внесения их в уставной капитал. То, что это надлежащим образом документально не оформлено (кроме решения о реорганизации и учредительных документах), не должно являться препятствием к осуществлению реорганизованным хозяйством своих прав на землю, тем более что с момента реорганизации спорные земли из пользования общества никто не изымал.[14]

Подобного рода подход не мог не отразиться и на наследовании земельных долей. Суды довольно часто отказывали в исках о праве собственности в порядке наследования на земельную долю, указывая, что само по себе представленное свидетельство, выданное земельным комитетом, ещё не свидетельствует с бесспорностью о наличии права на земельную долю у наследодателя.

Что касается судебной практики Северо-Западного округа, то суды сначала заняли позицию, аналогичную позицию ФАС МО[15], однако впоследствии ФАС СЗО высказался прямо противоположным образом. В постановлении от 11.04.2007 г. № А56-2295/2006 указывалось, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих заключение договоров или иных гражданско-правовых сделок между ответчиками и акционерным обществом о переходе права долевой собственности на землю от ответчика к акционерному обществу.

Заявления, на которые ссылается истец и которые привёл суд первой инстанции в качестве доказательств, подтверждающих внесение ответчиками принадлежащих им земельных долей в уставной капитал общества, такими доказательствами признаны быть не могут. Из текста заявлений не следует, что в качестве вступительного взноса передается земельная доля. Кроме того, указанные заявления датированы раньше, чем осуществлялась регистрация АОЗТ «Заволжское» в качестве юридического лица.

При такой неоднозначной судебной практике нотариусы довольно часто ошибочно выдают свидетельства о наследстве на земельную долю.[16]

В этих условиях судебная и нотариальная практика исходит из того, что для оформления наследственных прав должны быть предоставлены следующие документы:

1. Решение общего собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности.

2. Решение органа местного самоуправления о передаче сельскохозяйственных земель в общую собственность. Причём практика исходила из того, что к решению должен быть приложен кадастровый план всего земельного участка, а не первая страница. В настоящее время со вступлением в силу ФЗ «ОГКН» к решению следует приложить кадастровую выписку земельного участка.

3. Свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. или в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 года. При этом следует учитывать, что Постановление 1992 г. предусматривало выдачу временных свидетельств о праве собственности на земельный участок, их регистрация не предусматривалась.

Так было до принятия Указа Президента РФ от 27.10.1993 г., поэтому нотариус вправе включить в наследственную массу земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы, если они не были выданы в период с 19 марта 1992 г. по 27 октября 1993 г., и это не будет нарушать ст. 48 Основ законодательства о нотариате.

Довольно часто случается ситуация, когда свидетельство о праве на земельную долю утрачено. В связи с этим возникает вопрос: что можно представить вместо этого свидетельства – копию или дубликат? В этом случае вместо свидетельства предоставляется его копия. Орган власти, выдавший свидетельство, составлял его в двух экземплярах: один выдавался гражданину, а второй оставался в архиве. С архивного экземпляра и будет сниматься копия. Отказать в её выдаче орган власти не может, т.к. свидетельство о праве собственности – это не правоустанавливающий, а правоподтверждающий документ.

4. Справка из сельскохозяйственного предприятия о том, что земельная доля не вносилась в уставной капитал. Дело в том, что на момент выдачи свидетельств о праве собственности на земельные доли реорганизация колхозов и совхозов в основном уже была завершена. Тем не менее на практике без достаточной проверки свидетельства выдавались всем бывшим работникам, в том числе и тем, кто распорядился своей долей путём внесения её в уставной капитал.

На практике довольно часто возникает следующего рода проблема. Только в первые годы третьего тысячелетия появилось правило, в соответствии с которым при выделении земельного участка в счёт земельной доли кадастровый номер земельного участка, оставшегося в общей собственности, не менялся. Раньше при выделе земельной доли оставшемуся земельному участку присваивался новый кадастровый номер, что полностью соответствовало действовавшему в то время порядку ведения кадастрового учета. В связи с этим могла возникнуть ситуация, когда свидетельство о праве собственности на земельную долю было выдано на земельный участок с одним кадастровым номером, а впоследствии этот земельный участок исчезал, когда из него выделялась какая-либо земельная доля, и непонятно, как поступать со свидетельством о праве собственности на долю земельного участка, которого не существует. Иногда нотариусы в подобных случаях стараются восполнить пробелы в документальном подтверждении состава наследства справками органов местного самоуправления либо органов кадастрового учёта о том, что выдаваемый наследникам кадастровый паспорт (план) содержит описание именно того земельного участка, доля в праве на который принадлежала наследодателю.

Это порочная практика. Данные органы власти не компетентны «отслеживать» судьбу того или иного права. В этом случае наследникам следует рекомендовать обращаться в суд.

Довольно большое количество граждан распорядились своей земельной долей, заключив договоры аренды земельных долей с сельскохозяйственными организациями. Как правило, такие договоры заключались с множественностью лиц на стороне арендодателя. Эта практика не противоречила действующему в то время законодательству. Особенности регулирования вопросов аренды земельными долями были установлены Постановлением Правительства РФ от 1.02.1995 г. № 96 «О полномочиях собственников по распоряжению земельными долями и имущественными паями». Сама процедура заключения договора аренды земельных долей была урегулирована Приказом Роскомзема от 16.05.1996 г., которым были утверждены Указания о порядке оформления договоров передачи земельных долей в аренду. Этим же актом были утверждены примерные формы договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя. При этом фактического выделения арендуемого земельного участка на местности не производилось.

Судебная практика признавала такие договоры заключёнными, поскольку они отвечали требованиям действовавшего на момент их заключения законодательства.[17] Однако ст. 16 ФЗ «Об обороте» установила, что такие договоры аренды должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ, в противном случае к ним будут применены правила договоров доверительного управления. Срок приведения этих договоров в соответствие с правилами ГК РФ (т.е. выделение земельных долей, сданных в аренду, в натуре и сдача в аренду земельного участка, а не доли в праве) постоянно отодвигали. В декабре 2008 г. этот срок был продлён ещё на два года, и окончательная дата приведения их в соответствие с ГК РФ перенесена с 27 января 2009 г. на 27 января 2011 года. Одной из основных причин продления срока является корректировка списка арендодателей. Значительная часть арендодателей – собственников земельных долей скончалась, а их наследники не вступили в права наследства, арендные же отношения не пересматривались в большинстве хозяйств с момента их возникновения.

Когда речь идёт о договорах аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя, следует учитывать, что существуют два вида таких договоров: когда на стороне арендодателя выступают все участники общей собственности, и когда на стороне арендодателя находится несколько собственников земельных долей.

В первом случае договор аренды не противоречит нормам ГК РФ. Подобная ситуация предусмотрена п. 1 ст. 246 ГК РФ, где указано, что участники общей долевой собственности вправе распоряжаться имуществом по взаимному согласию, и п. 1 ст. 9 ФЗ «Об обороте», устанавливающим, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учёт земельные участки из земель сельхозназначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Такие договоры приводить в соответствие с ГК РФ проще всего: надо лишь изменить их название с договоров аренды земельных долей с множеством лиц на стороне арендодателя на договоры аренды земельных участков, находящихся в общей собственности.

На практике довольно часто возникает вопрос: если земельная доля была выделена одному из супругов, является ли она личной собственность супруга или входит в состав имущества супругов, кто и в каком объёме будет её наследовать?

При решении этого вопроса следует исходить из того, что земельная доля выступала в качестве своеобразного вознаграждения, платы либо компенсации работнику за выполнение трудовых функций в реорганизуемом хозяйстве, поэтому земельная доля включается в состав общего имущества супругов, нажитого во время брака (п. 1 ст. 34 СК РФ). Доводы же, сводящиеся к тому, что при реорганизации совхоза все работники наделялись земельными долями бесплатно и поэтому в силу ст. 36 СК РФ земельная доля является личной собственностью супруга и подлежит разделу в целом между супругами, судами отклоняются.

В первоначальной редакции ст. 12 ФЗ «Об обороте» содержала весьма обширный перечень сделок, которые могут быть совершены с земельной долей без выдела её в натуре. Единственным серьёзным ограничением было право первоочередной покупки земельной доли государством. Однако 18 июля 2005 г. в ст. 12 были внесены изменения, которые существенно сократили перечень сделок, которые могут быть совершены с земельной долей. В настоящее время её собственник может внести её в уставной капитал, но не любого юридического лица, а только сельхозорганизации, фактически использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать свою земельную долю в доверительное управление; продать или подарить, но только другому сособственнику сельхозорганизации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности. Государство теперь лишено права первоочередной покупки земельной доли. Также собственник земельной доли может её завещать любому лицу, в том числе и иностранцу. Однако через год после вступления в наследство иностранец или лицо без гражданства обязан будет реализовать оказавшуюся таким образом у него земельную долю.

Ограничивая круг сделок с земельными долями, законодатель стремится подобным способом стимулировать их собственников к выделению земельных долей в натуре.



[1] Решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.07.2005 г. № А17-247/14-2005.

[2] «Российская газета» – 17.05.2008 г. – № 105 (4662).

[3] «Российская газета» – 25.06.2008 г. – № 158 (4715).

[4] «Российская газета» – 22.02.2008 г. – № 39 (4596).

[5] «Российская газета». – 19.12.2008 г. – № 260 (4817).

[6] Например, Постановление ФАС СЗО от 10.03.2006 г. № А-52/4070/2005/1.

[7] Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам. – М.: 2008. – С. 119.

[8] Постановление ФАС СЗО от 23.08.2007 г. № Ф04-4364/2007 (35810-А02-09).

[9] Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу РФ. – М.: 2002. – С. 77.

[10] Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам. – М.: 2008. – С. 117.

[11] Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Указ. соч. – С. 128.

[12] Волкова Н.А. К вопросу о правовом регулировании наследственно-земельных отношений // Законодательство и экономика. – 2006. – № 2.

[13] Постановление президиума Московского областного суда от 25.05.2005 г. № 298.

[14] Арбитражная практика. – 2008. – № 7. – С. 23–24.

[15] Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2004 г. № А56-28895/2004.

[16] См. например, Постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 17.07.2007 г. № 41-К1-24737/06.

[17] См. Постановление ФАС УО от 2011.2006 г. № Ф09-10163/06-С6.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100