Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Часть земельного участка как объект земельных правоотношений

07.04.2009

И.С. Ахмадгазизов,

аспирант Российской академии правосудия

 

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделён на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Разрешённое использование нового участка должно осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. На основании этого можно сделать вывод: земельное законодательство разрешает деление земельного участка только в том случае, если в результате раздела появляются два самостоятельных земельных участка – два самостоятельных объекта вещных прав и обязательств. Если же новый земельный участок не может быть выделен со всеми присущими земельному участку характеристиками (основной из которых является кадастровый номер), то первоначальный земельный участок следует признать неделимым.

Сегодня широко дискутируется вопрос о возможности (невозможности) части земельного участка быть объектом прав.

Профессор С.А. Степанов указывает, что понятие «участок» уже означает часть целого. Условное, исключительно правовое, вычленение из этого единого целого индивидуально определённого участка исчерпывает механизм включения этого объекта в предпринимательский оборот (в противном случае понятие дискретности объектов гражданских прав как необходимого условия оборота теряет смысл). Земельный участок неделим по своей юридической природе; выделение же в натуре части земельного участка означает прекращение первоначального объекта и появление двух новых, которые только суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту.[1]

А.В. Ерш также указывает, что часть земельного участка не может быть объектом ни вещного, ни обязательного права. Позиция учёного, что часть земельного участка не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением, обосновывается тем, что часть земельного участка нельзя индивидуализировать в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, согласно законодательству получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав. Этот тезис, по мнению автора, подтверждается и п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[2], в соответствии с которым обязательным приложением к заявлению о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части является кадастровый план.[3]

Е.Г. Полынкова в монографии обосновывает, что объектом права частной собственности может быть только земельный участок, а не его часть в силу следующего: часть земельного участка не индивидуализируется в установленном порядке, её оборот существенно ограничивается законодателем, а купля-продажа запрещена, и без процедуры её выделения она не является самостоятельным объектом права собственности, а входит в состав земельного участка как неделимого объекта прав.[4]

Профессор А.К. Голиченков в своих работах отмечает, что части земельных участков могут быть объектами гражданских прав только в случаях, предусмотренных законом.[5] Такие случаи предусмотрены как в самом ЗК РФ – ст. 35, так и в других законах, например, в Федеральном законе от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», ст. 63, 64, 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

В литературе высказывается и «промежуточная» позиция. М.Г. Пискунова доказывает, что часть земельного участка не может быть объектом только вещных прав, а на обязательственные права это ограничение не распространяется.[6] Автор указывает, что часть земельного участка может находиться в собственности только собственника всего участка, а не иного лица. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права. В то же время надлежащим образом сформированная и отражённая на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учётного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определённой вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ).

Необходимо отметить, что проблема делимости земельного участка имеет не только теоретический, но и практический аспект. В судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки.

Так, администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка площадью 312 кв. метров. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, отказывая в удовлетворении кассационной жалобы и оставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, указал следующее: «Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды обоснованно оценили договор как незаключённый, поскольку указанный в нём земельный участок, являющийся частью неделимого земельного участка, занятого недвижимостью, не прошёл соответствующего кадастрового учёта и не может быть определён в качестве самостоятельного объекта гражданского правоотношения».[7]

Аналогичный вывод можно встретить и в постановлениях федеральных арбитражных судов иных округов.[8]

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 марта 2004 г. № 15671/03[9], отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка.

Однако существует иной подход, допускающий самостоятельность части земельного участка в качестве предмета договора. Так, оставляя в силе решение арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа подтвердил правомерность взыскания с арендатора земельного участка суммы задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендной платы, а также компенсацию расходов по земельному налогу. При этом следует учесть, что предметом договора аренды выступала необособленная часть земельного участка, предоставленного истцу (арендодателю) в 1995 г. на праве постоянного (бессрочного) пользования.[10]

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 23 мая 2006 г. по делу № А10-7555/04-Ф02-2387/06-С2, обосновывая возможность предъявления иска о виндикации части земельного участка, указал, что в силу ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственному кадастровому учёту подлежат исключительно такие объекты земельных отношений, как земельные участки. Действующее законодательство требований о государственном кадастровом учёте части земельного участка для реализации собственником такого участка в целом, права на защиту, предусмотренного ст. 301 ГК РФ, не содержит. Кроме того, спорный земельный участок прошёл государственный кадастровый учёт и имеет кадастровый номер. Часть указанного земельного участка, в отношении которой Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ обратился с виндикационным иском, индивидуализирована истцом и судами надлежащим образом путём указания адреса земельного участка, близлежащих объектов недвижимости – ориентиров на местности с направлением расположения части участка от них.[11]

Необходимо отметить правильность утверждения учёных-цивилистов С.А. Степанова, А.В. Ерш и М.Г. Пискуновой о том, что часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, а также Е.Г. Полынковой о невозможности части земельного участка быть объектом права частной собственности на землю. В противном случае получится, что право собственности на весь земельный участок будет принадлежать одному истцу, а на часть этого же земельного участка – другому. Оба собственника вправе будут распоряжаться указанной частью независимо друг от друга, что вызовет невозможность оборота как самого земельного участка, так и его части. Вследствие этого часть земельного участка также не может быть и предметом сделок (обязательств), которые влекут переход вещных прав на данный объект. Для заключения сделки часть земельного участка должна быть выделена в самостоятельный участок в соответствии с требованиями норм гл. 1.1 ЗК РФ. Существование «большого» земельного участка, из которого была выделена часть, должно быть прекращено в Едином государственном реестре земель как объекта земельных правоотношений.

В качестве примера можно привести аналогичную ситуацию с регистрацией права на отдельное помещение и здание, в котором это помещение находится. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2002 г. по делу № А56-8577/02 отмечено: «...права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты – нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на всё это здание». В этом же постановлении судом был сделан ещё один важный вывод: в связи с выделением из здания нежилого помещения и его отчуждением и оставшаяся часть здания должна пройти особый технический и кадастровый учёт, без которого эту часть недвижимого имущества нельзя признать сформированной в качестве объекта недвижимости.[12]

Таким образом, судебная практика также разделяет позицию о невозможности нахождения объекта недвижимости и его части в собственности разных лиц. Отсюда следует вывод о невозможности части земельного участка быть предметом сделок, которые влекут или могут повлечь переход права собственности на данную часть.

В отношении земельных участков также необходимо учитывать требования ст. 33 ЗК РФ об их предельных (максимальных и минимальных) размерах. Части земельных участков, упоминаемые в ст. 35 ЗК РФ и ст. 63, 64, 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», должны соответствовать требованиям ст. 33 ЗК РФ и в случае перехода прав подлежат выделению в самостоятельные земельные участки. На основании изложенного позиция профессора А.Г. Голиченкова о возможности частей земельных участков быть объектом гражданских прав, если это предусмотрено законом, совпадает с позицией профессора С.А. Степанова и М.Г. Пискуновой, поскольку в указанных случаях объектом прав будут не части земельных участков, а самостоятельные земельные участки.

В то же время закон не запрещает собственнику передавать часть земельного участка во временное владение и пользование на основании гражданско-правовых сделок. Статья 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что если в аренду сдаётся земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части, сдаваемой в аренду. Согласно п. 7 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 660 от 6.09.2000 г.[13], отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учёта присваиваются учётные кадастровые номера. Учётный кадастровый номер части земельного участка – это порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Следует согласиться с мнением М.Г. Пискуновой о возможности идентификации объекта аренды путём указания в кадастровом паспорте земельного участка его части, которая передаётся в аренду.

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута, но не объектом сервитутного права. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сервитут относится к части участка, к документам, указывающим содержание и сферу действия сервитута, прилагается кадастровый план с отметкой о сфере действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием.

Исходя из анализа действующего законодательства и судебной практики, можно сделать следующий вывод. Часть земельного участка как объект земельных отношений не может быть объектом вещных прав и сделок, направленных на отчуждение имущества; единственным случаем, когда часть земельного участка может быть предметом обязательственных правоотношений, является заключение договоров, направленных на передачу имущества во временное владение и пользование: аренда (субаренда), срочное пользование.



[1] Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости/ Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4 // М.: Статут, 2005. – С. 185.

[2] СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

[3] Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 8.

[4] Полынкова Е.Г. Признание права частной собственности на земельные участки: проблемы теории и практики: Дис. канд. юрид. наук. – М., 2008. – С. 11.

[5] Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. проф. А.К. Голиченкова. – М: БЕК, 2002.

[6] Пискунова М.Г. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. – 2003. – № 10.

[7] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.008.2005 г. по делу № А11-8655/2004-К1-5/313 // СПС «КонсультантПлюс».

[8] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2002 г. по делу № А56-4139/02 // СПС «КонсультантПлюс».

[9] Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.04 г. № 15671/03 // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 8. – С. 59–61.

[10] Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2003 г. по делу № А55-6158/02-13 // СПС «КонсультантПлюс».

[11] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.05.2006 г. по делу № А10-7555/04-Ф02-2387/06-С2 // СПС «КонсультантПлюс».

[12] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 5.08.2002 г. по делу № А56-8577/02 // СПС «КонсультантПлюс».

[13] СЗ РФ. – 2000. – № 37. – Ст. 3726.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100