Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Ипотечное кредитование и конституционное право российских граждан на жилище

16.03.2009

В.Н. Богатырёв,

нотариус г. Саратова, кандидат юридических наук, доцент кафедры конституционного и международного права Саратовской государственной академии права

 

В соответствии с положениями ст. 40 действующей Конституции Российской Федерации каждый гражданин имеет право на жилище. Современный этап развития российского государства позволяет значительному количеству лиц законным способом реализовать это важнейшее социальное право. Интересны в этом плане исследования социологов Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), которые в марте 2007 г. опросили 1 600 человек в 153 населённых пунктах 46 областей, краёв, республик России. Почти половина опрошенных (48 %) не видят никакой возможности улучшить свои жилищные условия; 33 % опрошенных заявили, что в таком улучшении не нуждаются, а за счёт собственных накоплений это сделать планирует 5 % и такое же количество намеревается взять ипотечный кредит. 2 % опрошенных надеются на получение жилья от государства на условиях социального найма, а 1 % – на ведомственное жильё[1].

Решение этой проблемы в рамках Программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» следует рассматривать как наиболее приоритетное направление среди задач национальных проектов. Качество жизни и демографическая ситуация в стране находятся в прямой зависимости, влияют друг на друга, дополняют друг друга и определяют состояние государственности, политики в данном направлении, где носителем и «единственным источником власти в Российской Федерации является её многонациональный народ» (ст. 2 Конституции РФ).

В тоже время необходимо признать, что её осуществление происходит в условиях острого дефицита «качественного жилья», где значительная часть граждан по-прежнему проживают в аварийном, морально и фактически устаревшем жилище. Поэтому качественные показатели демографичесго роста, стабильность рождаемости находятся в прямой зависимости от состояния и рациональных способов её решения.

Принято выделять несколько основных направлений, среди которых особо отмечаются следующие: повышение доступности жилья, увеличение объёмов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры, увеличение объёмов ипотечного кредитования, а также выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём определённых категорий граждан. К такой категории следует отнести военнослужащих, вставших на учёт по улучшению жилищных условий до 1 января 2005 г. и проходящих военную службу по контракту либо уволенных с военной службы после 1 января 2005 года.

Военнослужащие обладают особым статусом – это категория российских граждан, которые в условиях рыночных отношений, реализуют настоящее социальное право самостоятельно, применяя самые разнообразные способы. Конституция Российской Федерации обязывает органы государственной власти различного уровня и органы местного самоуправления создавать для этого соответствующие условия. В частности, ч. 3 ст. 40 закрепила, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Следовательно, здесь содержится прямое указание законодателю определить соответствующие категории граждан, нуждающихся в жилище, а также конкретные формы, источники и порядок обеспечения их жильем с учётом реальных финансово-экономических и иных возможностей, которыми располагает государство.

Особый статус военнослужащих обусловлен прохождением государственной службы, непосредственно связанной с обеспечением обороны страны и безопасностью государства. Выполнение ими конституционно значимых функций сопряжено с опасностью для жизни и здоровья, а также другими известными специфическими условиями прохождения службы. Тем не менее, сложилось положение, согласно которому граждане, вставшие на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления до 1 января 2005 г. и уволенные с военной службы до этой даты, утратили право на получение жилого помещения в пользование от органов местного самоуправления по договорам социального найма из фонда муниципального жилья. В этом случае они сохранили лишь право на получение государственных жилищных сертификатов как единственно возможную форму обеспечения их жильём.

Правомочия в обозначенной сфере регулируются специальным Федеральным законом «О статусе военнослужащих» и должны служить гарантией военнослужащим по предоставлению жилых помещений. Именно на государство было возложено исполнение обязанностей публично-правового характера, которые ему необходимо выполнять в силу п. 2 и 14 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», ст. 59 Конституции РФ.

Замена права на получение жилого помещения в пользование по договору социального найма правом на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилья на основе государственного жилищного сертификата не является и не может быть признана равноценной. Военнослужащие, которые были уволены или подлежали увольнению с военной службы 1 января 2005 г. могут обеспечиваться жильём либо посредством выдачи им государственных жилищных сертификатов, либо в иных формах, в частности посредством приобретения для них жилых помещений федеральными органами исполнительной власти за счёт средств федерального бюджета. Конституционный Суд Российской Федерации устранил это противоречие и признал п. 2 и 14 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» (в редакции п. 8 ст. 100 Федерального закона от 22..08.2004 г. № 122-ФЗ) не соответствующим Конституции РФ[2].

В рамках рассматриваемой проблемы обращает на себя внимание не только длительность самой очереди как явления, но и сроки пребывания в ней такой категории российских граждан, какой являются многодетные семьи. Например, весной 2007 г. в г. Саратове в очереди остро нуждающихся были: 776 инвалидов и семей, имеющих детей; 590 участников и инвалидов войны; 316 ветеранов боевых действий; 264 жителя аварийных домов; 260 граждан, страдающих тяжёлой формой хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ними невозможно; 245 сотрудников милиции и прокуратуры; 13 судей; 165 чернобыльцев; 145 детей-сирот и 185 многодетных семей.[3] Порой складывается парадоксальная ситуация, когда семье, при рождении близнецов (состав семьи из пяти человек при норме 9 кв. м на человека) предоставляется трёхкомнатная квартира общей полезной площадью 43,5 кв. м и он по-прежнему является нуждающейся в улучшении жилищных условий. При этих условиях, в момент достижения страшим из детей совершеннолетия, многодетная семья как бы таковой уже и не является.

Поскольку многодетная семья утратила «естественным» способом свой статус, перед старшим из детей встаёт вопрос: будут ли ему засчитаны годы стояния в льготной очереди, если он организует свою и желает приобрести собственное жилище? Думается, что при постановке на очередь нуждающихся, государство в лице соответствующих органов, ведающих вопросами учёта и распределения жилья, брало на себя определённые обязательства по их выполнению. Следовательно, все участники правового отношения должны быть уверены, что политика государства будет ясна, предсказуема и понятна, право на жилище будет уважаться всеми заинтересованными лицами. Особенно остро ставится вопрос, когда на обозначенных площадях появляется ещё одна семья, привнося свои проблемы и взаимоотношения с родственниками. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности соответствующими структурами должно учитываться при получении социального жилья или включении в программу ипотечного кредитования.

До недавнего времени получить кредит на жильё или заключить договор долевого строительства в новостройке было весьма проблематично. На помощь пришла социальная ипотека. Содержание и основной смысл её заключается в том, что граждане со средним достатком в 5–6 тыс. руб. на каждого члена семьи смогут реально получить кредит, где половина процентов за пользование заёмными средствами, будет выплачена из средств бюджета. Например, в Саратовской области между министерством строительства, ЖКХ и семью коммерческими банками заключено и подписано соглашение «О сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования в рамках социальной ипотеки». По этому долгосрочному проекту предполагается оказание помощи тем гражданам, которые будут признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, а именно той группе лиц, на каждого из которых приходится менее 14 кв. м общей площади.

Интересен механизм реализации названных договорённостей, согласно которым гражданин обращается с заявлением в министерство и после проверки представленных документов может быть признан нуждающимся в компенсации. Обязанностью министерства является направление списков граждан с указанием максимально возможных средств на ипотеку в банк. После получения справки установленного образца гражданин предъявляет её в банк. Дальнейшая процедура позволяет банку проверить надёжность потенциального заёмщика, путём передачи ему в залог объекта недвижимого


имущества на весь период ипотечных отношений. Заёмщик предоставляет необходимый пакет документов в министерство, получает право проживать в квартире и равномерными частями, в течение 15 лет, исправно платит по кредиту. При этом банк уведомляет о платежах министерство, которое перечисляет компенсационные выплаты на соответствующий счёт заёмщика.

Ипотечное кредитование – это одно из конструктивных направлений решения жилищной проблемы. За последние пять лет в России наблюдается рост цен на квадратные метры почти в три раза. С одной стороны, это показатель возможности заинтересованных лиц, который порой путают с платежеспособностью населения, а с другой стороны, наглядная демонстрация факта, что строительная индустрия не поспевает удовлетворить платёжеспособный спрос. В этой ситуации цена заёмных денег достаточно высока и участники ипотечного рынка стремятся снизить издержки.[4]

Дело в том, что снижение процентных ставок напрямую зависит от унификации документов и процедур при оформлении ипотечных кредитов. Банковские и ипотечные ассоциации предложили банкирам унифицированный формат закладной, который предлагает не только ускоренный вариант прохождения регистрации жилища в соответствующих управлениях Федеральной регистрационной службы. Особенностью этого вида закладной является право банка, оформившего и выдавшего кредит по ипотеке, не только гарантировать возврат, но и реализацию заложенного имущества в случае дефолта заёмщика.[5]

На практике довольно часто возникают ситуации, согласно которым семья с целью качественного улучшения жилищных условий, продаёт имеющееся жильё, получает ипотечный кредит на новостройку и приобретает его в уже построенном жилом доме. Радость таких собственников омрачают сроки регистрации прав собственности, включая права на земельный участок, на котором он расположен. К сожалению это процесс даже не одного месяца, поэтому такие собственники жилья находятся в буквальном смысле слова в «подвешенном состоянии», не только не получая различного рода услуги поликлиник, яслей, детских садов, школ, но и лишаясь возможности активно участвовать в избирательном процессе.

Приобретая жилище, гражданин становится его собственником – реализует своё конституционное право, которое является основным и неотчуждаемым правом человека, принадлежащим каждому от рождения. Согласно требованиям ст. 35 Конституции РФ это право охраняется законом, согласно которому каждый в праве не только иметь имущество в собственности, но владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Другими лицами здесь могут выступать не только супруги (согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ это имущество будет совестно нажитым во время брака), но и другие члены семьи, например несовершеннолетние дети и нетрудоспособные родители.

Являясь участником ипотечного кредитования и заключая долгосрочный договор долевого строительства в многоквартирном доме, не следует забывать, что гражданин является стороной в сделке, предъявляющей свои требования застройщику не только по качеству, но и по срокам возведения жилища. Своё право требования, согласно договору, можно уступить, но предварительно известив об этом застройщика и реально произведя расчёт с кредитором. На протяжении срока строительства это право несколько раз может быть реализовано. В этой цепочке, как показывает практика, порой бывает довольно сложно найти лицо, которое не в должной мере исполнило взятые на себя обязательства. Необходимо обратить внимание, что конституционно-правовой смысл имущества охватывает также и право требования, в том числе принадлежащие кредиторам, следовательно, правовой защите подлежат как права требования, так и законные интересы кредиторов.

Следует иметь в виду, что в тех случаях, когда гражданин не способен рассчитаться с кредитором, его жилище может быть продано, а сама процедура закреплена в Законе об ипотеке. В рамках рассматриваемой проблемы заслуживает внимания практика, когда у банка, работающего по программе ипотечного кредитования, кредит сразу выкупает государственный оператор. Поэтому, если заёмщик оказывается неплатёжеспособным, то в процесс разбора неисполнения обязательств включается уже не банк, а само государство. Известны случаи, когда кредитный договор был расторгнут, а сама квартира выставлена на аукцион.[6] Остаётся только удивляться законодателю, который до настоящего времени не включил в эту систему правовой защиты прав и законных интересов граждан, гарантированный и проверенный временем – институт нотариата.



[1] Г. Брынцева. Что нам стоит дом построить? Почти половина россиян не надеются на новое жилье // Российская газета. – 2007. – 3 апреля.

[2] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности положений п. 2 и 14 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» и п. 8 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004–2010 гг., входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг., в связи с жалобами ряда граждан» // Российская газета. – 2007. – 11 апреля.

[3] Рыбин А. Квартирный вопрос. В Саратове его можно сегодня решить лишь с помощью принципиально новых методов и программ // Российская газета – 2007. – 5 апреля.

[4] Игнатьева М.Социальная ипотека стартовала // Саратовская областная . –2005. – 19 октября.

[5] Егоршева Н. Ударим закладной по ипотеке Упрощение оформления кредита поможет снизить стоимость жилья // Российская газета. – 2007. – 11 апреля.

[6] Рагутин Г. Изгнание из ипотеки. В Петербурге впервые публично продали за долги ипотечную квартиру // Российская газета. – 2007. – 11 января.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100