Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Предварительный договор в нотариальной практике

01.12.2008

О.М. Сычёв, аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета, помощник нотариуса Краснодарского нотариального округа

 

Поводом к написанию статьи явилось несовершенство действующего законодательства, регулирующего отношения, связанные с заключением предварительного договора. Как выяснилось на практике, это приводит к возникновению многочисленных судебных споров. При этом среди участников судебных разбирательств встречаются и нотариусы. Но прежде чем вносить какие-либо предложения, обратимся к понятию и содержанию рассматриваемого договора.

Предварительный договор относится к организационному типу гражданско-правовых договоров. Авторы отмечают, что данный тип договора направлен не на товарообмен, а на его организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена.1 В то же время отмечается правомерность включения в текст договора указания о передаче обеспечительного взноса.2

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен включать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Иными условиями является указание на стороны договора и его форму.

Предметом рассматриваемого договора может являться, в том числе, любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Действующее законодательство не содержит ограничений на заключение договора, объектом которого является имущество, не существующее в наличии на момент заключения договора.

Сторонами указанного договора могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство.

В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Вместе с тем необходимо отметить, что требование государственной регистрации на предварительный договор не распространяется, поскольку государственная регистрация не относится к формальным признакам договора. Об этом свидетельствует и судебная практика.3

Основанием расторжения договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ являются существенное нарушение договора другой стороной, иные случаи, предусмотренные действующим законодательством. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Необходимо определить, с какой формулировкой иска можно обратиться в суд при не исполнении обязательств предварительного договора. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что, прежде всего, иск может формулироваться как понуждение уклоняющейся стороны к заключению основного договора. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ должна возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Второй возможной формулировкой может явиться иск о признании договора незаключённым либо недействительным. В первом случае в договоре должны отсутствовать существенные условия. Недействительным же договор признаётся по общим основаниям недействительности сделок согласно гражданскому законодательству РФ.

Наиболее часто встречающимися основаниями для признания сделки недействительной являются мнимость и притворность сделок, а также недействительность сделок, не соответствующих закону или иным правовым актам. Мнимая сделка рассматривается законодателем как недействительная (ничтожная) сделка, совершаемая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Ввиду того, что законодатель при описании рассматриваемой сделки ограничился вышеперечисленными характеристиками, предлагаю обратиться к судебной практике и науке гражданского права.

В юридической литературе высказано мнение, что недействительность мнимых сделок вызвана расхождением воли и волеизъявления.4 Воля, по мнению авторов, представляет собой совокупность мотива, субъективного представления о правовой цели сделки и соответствии совершаемого субъектом действия требованиям норм и принципов права. Волеизъявлением воля становится путём её выражения вовне.5 Вполне логично, что правом оценивается уже изъявленная воля.

Объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать. В качестве примера можно сделать ссылку на заключение между гражданами мнимого договора дарения денежных средств для объяснения источника их появления налоговым либо другим компетентным органам. Создание видимости перед третьими лицами возникновения реально не существующих прав и обязанностей и является целью мнимой сделки.

Объективной стороной мнимой сделки, по обоснованным утверждениям специалистов, является «инсценировка» гражданско-правовой сделки.6 Вместе с тем только неисполнение условий договора не является основанием для вывода о ничтожности сделки. Об этом свидетельствует и судебная практика.7

Субъективной стороной мнимых сделок является вина в форме умысла. При этом умысел характеризует действия обеих сторон сделки. Так, Н.В. Рабинович утверждает, что в мнимых сделках обе стороны «выразили не то, что они на самом деле имели в виду, для того, чтобы замаскировать свои подлинные замыслы».8 Аналогичное мнение высказывает и Д.И. Мындря, указывая: «Если не установлены основания для признания сделки мнимой или притворной – то есть не выявлено, что фактическая цель сделки заведомо для обеих сторон не совпадает с правовой, – то нет оснований признавать сделку недействительной».9

По недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, рассмотрим наиболее часто встречающуюся категорию исков, содержащих утверждения о несоответствии договора ФЗ РФ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «О долевом строительстве»), несмотря на то, что сторонами по договору выступают физические лица.

Для правильного применения указанного закона необходимо установить круг регулируемых им отношений, а также лиц, являющихся застройщиками. В соответствии с изменениями10, внесёнными в п. 1 ст. 2 ФЗ «О долевом строительстве» застройщик – «юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства…».

Статьёй 4 ФЗ «О долевом строительстве» предусмотрены предмет и иные существенные условия договора участия в долевом строительстве. Так, «…одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости». Иными существенными условиями являются определение объекта имущества, срок передачи имущества, цена договора и гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии приведённых выше условий договора он считается незаключённым.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ФЗ «О долевом строительстве» действие данного федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Вместе с тем законодательство об инвестиционной деятельности, в том числе ФЗ РФ № 39 от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»11, предусматривает отношения, связанные с такими категориями, как срок окупаемости инвестиционного проекта и экономическая целесообразность капитальных вложений. В связи с изложенным предварительный договор, сторонами которого являются физические лица, регулируется нормами ГК РФ.

Обобщая приведённый выше анализ, можно сделать вывод о том, что при удостоверении предварительного договора (договора о намерениях сторон совершить какие-либо действия в будущем) нотариус, фиксируя волю сторон, выступает в качестве свидетеля от государства с тем, чтобы в случае необходимости подтвердить их намерения.

Нотариус в соответствии со ст. 1 и 5 Основ законодательства РФ о нотариате совершает нотариальные действия от имени Российской Федерации на основе независимости и беспристрастности. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что нотариус не может быть стороной рассматриваемого договора и будет являться ненадлежащим ответчиком.

При совершении указанного нотариального действия стороны могут предоставить те документы, которые, по их мнению, подтверждают серьёзность их намерений. При этом нотариус не уполномочен истребовать документы, подтверждающие право собственности на квартиру, в отношении которой только в будущем будет заключён договор купли-продажи, так как в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Отказывая в совершении предварительного договора по основанию отсутствия у лиц, обращающихся за его совершением, правоустанавливающих документов, нотариус нарушит действующее законодательство РФ, поскольку ни один нормативно-правовой акт при удостоверении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не содержит требований об их предоставлении. Это подтверждает и судебная практика (о чём было указано и выше), в соответствии с которой требование государственной регистрации на предварительный договор не распространяется в связи с тем, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Вместе с тем, подводя итог рассмотрению предварительного договора в нотариальной практике, отмечу, что большинство судебных споров как раз и связано с отсутствием указания в законе о необходимости заключения предварительного договора при наличии правоустанавливающих документов, что и следует внести в ст. 429 ГК РФ.

 

 

1 Гражданское право в 2 т.: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 2002. – Том 2, полутом 1. – С. 158; Гражданское право в 3 т.: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1999. – Т. 1. – С. 492.

2 Коробкова К. Сила и назначение предварительного договора / Корпоративный юрист. – 2006. – № 11.

3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Бюллетень Министерства юстиции РФ. – 2001. – № 4.

4 Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. – М., 2000. – С. 84; Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнёва. – М., 1998. – Ч. 1. – С. 239; Кузнецова О.А. Мнимые и притворные сделки в гражданском праве // Законодательство. – 2006. – № 6.

5 Егоров Ю.П. Воля и её изъявление в сделках // Законодательство. – 2004. – № 10.

6 Матвеев И.В. Правовая природа недействительности сделок. – М., 2002. – С. 76.

7 Постановление Президиума ВАС РФ № 1825/02 от 08.10.2002 г. // Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 1.

8 Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. – Л., 1960. – С. 86.

9 Мындря Д.И. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам: Дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 г. – Екатеринбург, 2003. – С. 94.

10 Федеральный закон «О внесении изменений в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 18.07.2006 г. № 111- ФЗ // СЗ РФ. – 2006. – № 30. – Ст. 3287.

11 СЗ РФ. – 1999. – № 9. – Ст. 1096.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100