Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Банкротство застройщика: проблемы защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья

29.11.2008

О.Г. Ершов, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России

 

Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Возникающие ранее в судебной практике споры, связанные с квалификацией договора участия в долевом строительстве, со своевременным обеспечением ввода объектов долевого строительства в эксплуатацию и многие другие, сегодня могут быть успешно разрешены последовательным применением норм указанного нормативного акта.

Вместе с тем в процессе правоприменения возникают проблемы, которые требуют научного осмысления и анализа. Одной из них является проблема защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья при банкротстве застройщика.

Решение данной проблемы связывается с защитой прав потребителей, когда объект долевого строительства используется для личного или иного потребления, не связанного с предпринимательской деятельностью. Нарушение прав граждан-потребителей, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья, происходит, когда они не получают объект долевого строительства в связи с ненадлежащим исполнением обязательства со стороны застройщика.

Возникают ситуации, когда застройщик, осуществляя предпринимательскую деятельность по привлечению денежных средств граждан, после освоения денежных средств не в состоянии обеспечить завершение строительства. При просрочке исполнения обязанности передать объект долевого строительства участники заявляют требования о возврате денежных средств и уплате процентов за пользование денежными средствами.

Одновременное заявление требований со стороны нескольких участников долевого участия в строительстве может привести к появлению признаков банкротства, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)»2. Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трёх месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

Дело о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику – юридическому лицу в совокупности составляют не менее 100 тыс. руб., к должнику-предпринимателю – не менее 10 тыс. рублей. Учитывая значительную стоимость объекта долевого строительства, данные требования вполне возможны. При этом правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают сам застройщик-должник, а также конкурсные кредиторы, которыми могут являться граждане, вкладывающие денежные средства в долевое строительство жилья.

Вызывает сомнения возможность индивидуального предпринимателя-застройщика, объявленного банкротом, удовлетворить требования граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья. В соответствии со ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Стоимость имущества индивидуального предпринимателя-застройщика существенно ниже, чем заявленные требования кредиторов. Видимо, по этой причине были внесены поправки в законодательство о долевом строительстве, исключающие участие предпринимателя в качестве застройщика.

Представляется также, что значительная стоимость объекта долевого строительства не всегда позволяет провести досудебную санацию, когда учредители застройщика-организации могут предоставить финансовую помощь для погашения денежных обязательств. Минимальные требования, предъявляемые к размеру уставного капитала юридического лица – застройщика, приводят к ситуации, когда учредителями вполне могут быть физические лица, либо юридические лица, не способные провести серьёзные финансовые вложения.

Это обусловлено тем, что на территории большинства регионов застройщиком, как правило, выступают либо акционерные общества, либо общества с ограниченной ответственностью. Действующее гражданское законодательство предъявляет минимальные требования к уставному капиталу при учреждении такого рода юридических лиц и закрепляет минимальный риск возникновения убытков со стороны учредителей. Так, в соответствии с Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью»3 для того, чтобы учредить юридическое лицо в виде общества с ограниченной ответственностью, минимальный размер уставного капитала должен быть не менее стократной величины минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом4, т.е. 10 тыс. рублей. Эта же денежная сумма необходима при регистрации закрытого акционерного общества.5

С другой стороны, существует минимальный риск возникновения убытков учредителей застройщика, которые несут их в пределах доли, внесённой в уставной капитал юридического лица. Так, например, в соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» общество отвечает по обязательствам всем своим имуществом. Участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по обязательствам общества. Уставной же капитал определяет минимальный размер имущества хозяйственного общества, гарантирующего интересы кредиторов.

Минимальные требования, предъявляемые к размеру уставного капитала юридического лица – застройщика в сочетании с минимальным риском возникновения убытков со стороны учредителей, вызывают сложности конкурсного производства – производства, необходимого для удовлетворения требований кредиторов. Сложности также обусловлены пробелами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Во-первых, при введении конкурсного производства производится оценка имущества застройщика и определяется конкурсная масса. Помимо уставного капитала, многие застройщики – юридические лица вообще не имеют иного имущества на праве собственности. В связи с этим ставится под сомнение возможность удовлетворения требований дольщиков через продажу имущества должника-застройщика.

Предполагается, что размер собственных денежных средств застройщика, порядок расчёта этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика должны устанавливаться Правительством Российской Федерации. Вместе с тем с момента введения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данные критерии не разработаны. Сложность их разработки заключается в том, что требования к размеру собственных денежных средств застройщика должны зависеть от вида и стоимости объекта долевого строительства.

Во-вторых, не решают проблему обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, находящийся под залогом, и возможность участников требовать взыскания. Это обусловлено отсутствием гарантии продажи незавершённого строительством объекта с публичных торгов, поскольку данный объект изначально нельзя использовать по целевому назначению. Граждане, вложившие денежные средства в долевое строительство, дополнительными финансовыми ресурсами, как правило, не обладают. Вкладывать денежные средства, необходимые для завершения строительства, другим застройщикам убыточно. Здесь могут быть расходы на разработку новой проектной документации, оценку технического состояния строительных конструкций и т.п.

В-третьих, продажа объекта долевого строительства с публичных торгов ещё не гарантирует полного возмещения убытков и уплаты неустоек гражданам, вложившим денежные средства в долевое строительство, при ненадлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. Незавершённые строительством объекты недвижимости по стоимости существенно ниже, чем законченные объекты недвижимости и введённые в эксплуатацию. Кроме этого, при банкротстве застройщика за счёт конкурсной массы, в которую включают незавершённые строительством объекты, возникают дополнительные расходы. Так, в соответствии со ст. 134 Федерального закона
«О несостоятельности (банкротстве)» к таким расходам относятся судебные расходы должника, вознаграждения арбитражного управляющего, задолженность по заработной плате и др.

В-четвёртых, при отсутствии имущества на праве собственности у застройщика удовлетворить имущественные интересы граждан, вложивших денежные средства в долевое строительство, за счёт минимального уставного капитала застройщика не представляется возможным, поскольку размер уставного капитала застройщика явно не соответствует стоимости объекта долевого строительства. К тому же в соответствии с п. 9 ст. 143 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов, не удовлетворённые по причине недостаточности имущества должника, считаются погашёнными.

Права граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, обеспечены гарантиями защиты лишь в том случае, когда объект долевого строительства застройщиком был передан банку под залог в обеспечение иных обязательств. Такая ситуация возможна, когда застройщик заключает с банком кредитный договор о финансировании строительства многоквартирного дома, в состав которого входят объекты долевого строительства. В соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик и банк в полном объёме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Вместе с тем закон не защищает граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство при отсутствии кредитных обязательств застройщика перед банком по привлечению заёмных средств, на которые начинает финансироваться долевое строительство.

Вариантом решения проблемы защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, на случай неполучения жилого помещения в связи с банкротством застройщика, может быть, с одной стороны, исключение возможности привлекать денежные средства для жилищного строительства индивидуальным предпринимателям, с другой – пересмотр требований, предъявляемых к организационно-правовой форме юридического лица, выполняющего функции застройщика. Целесообразно нормативно предусмотреть возможность привлечения денежных средств застройщиком для строительства жилых домов, если он является юридическим лицом в форме общества с дополнительной ответственностью.

Такой подход обусловлен тем, что участники общества с дополнительной ответственностью солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам общества своим имуществом в одинаковом для всех кратном размере к стоимости их вкладов, определённых учредительными документами. Кроме того, учитывая то, что для строительства привлекаются значительные капитальные вложения, можно ввести обязательные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика по принципу образования банков и иных кредитных организаций.6

Это создаст условия функционирования на рынке крупных строительных компаний и повысит гарантии защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья.

Другой подход в решении проблемы может быть связан с введением механизма обязательного страхования объекта строительства застройщиком. Учитывая, что участие в долевом строительстве позволяет решить жилищную проблему граждан, долевое строительство как способ приобретения права собственности на жилые помещения получит дальнейшее распространение. Следовательно, возрастает возможность причинения убытков при банкротстве застройщика значительному числу граждан.

При заключении договора участия в долевом строительстве на застройщика необходимо возложить обязанность застраховать риск неисполнения обязательства по возведению и передаче гражданину, вкладывающему денежные средства, объекта долевого строительства. В качестве страховщика может выступить агентство по страхованию объектов долевого строительства. Из специально образованного страхового фонда в пределах установленных законом страховой суммы гражданам, вкладывающим денежные средства в долевое строительство, при банкротстве застройщика или иным причинам, по которым застройщик не исполнит обязательство, будет выплачиваться страховое возмещение. Если страховым возмещением не будут покрываться убытки, которые понёс гражданин в связи с ненадлежащим исполнением обязательства застройщиком, то разница в сумме может быть погашена через обращение взыскания на объект долевого строительства, находящийся под залогом.

 

 

1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 1 – Ч. 1. – Ст. 40.

2 Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. – 2002. – № 43.

3 Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» // СЗ РФ. – 1998. – № 7. – Ст. 785.

4 Федеральный закон от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» // СЗ РФ. – 2000. – № 26. – Ст. 2729.

5 Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208–ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 1.

6 Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» // СЗ РФ. – 1996. – № 6. – Ст. 492.

 


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100