Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Право юридических и физических лиц на землю

29.11.2008

Франсуа Мазюиэ, вице-президент Союза геодезистов-землеустроителей

 

Амаду Ампате Баа, новеллист Пель де Мандиагара говорит, что речь – это плод, кожица которого зовется «болтовней», косточка – «здравым смыслом», а мякоть – «красноречием». В своём кратком докладе я постараюсь оставить «кожицу» в стороне и приблизиться к «косточке», не слишком разрушая мякоть.

Меня попросили рассказать о праве юридических и физических лиц на землю и сделать акцент на отношениях между владельцами в области публичных или частных сервитутов. Предлагаю вам рассмотреть проблему следующим образом.

Частные сервитуты представляют собой вещное право совместно с правом собственности. Публичные сервитуты как государственная собственность основываются на принципе преобладающей общественной пользы. Таким образом, нельзя рассматривать данную тему вне контекста права собственности и, в частности, вне её французской концепции.

Нами будут последовательно рассмотрены:

• значимость права собственности во французском обществе, его истоки, эволюция его концепции на протяжении веков, влияние французской концепции на право Европейского союза;

• основные характеристики права собственности во Франции и, в особенности, относящиеся к вещному праву и разделению права собственности;

• основополагающие принципы права, дифференцирующие обязательства, которые могут оказывать воздействие на собственность при условии, что данная собственность принадлежит частному лицу или юридическому лицу публичного права, и вопросы, которые возникают в этой связи в рамках Кодекса собственности юридических лиц публичного права;

• различные уровни противопоставляемости сервитутов, когда некоторые из них рассматриваются как соглашения между различными владельцами, в то время как другие обязаны объединению или общности владельцев, административно-территориальным образованиям, государству с высшим предполагаемым интересом.

 

Значимость права собственности во французском обществе

 

Значимость

Франция считается родиной прав человека. Своими корнями они связаны с романо-германским правом, которое, по сути существенно отличается от общего права. Из подобной двойственной культуры проистекает вся значимость французского права собственности. Оно признано основным правом.

Право собственности было упомянуто в Декларации прав человека и гражданина только при написании ст. 17, принятой 26 августа 1789 г., в то время как на рассмотрении Учредительного собрания уже находились проекты, предложенные Лафайеттом относительно будущей конституции.

Именно в этот день Адриан Дюпор, который говорил, что «всё то, что несправедливо, не может существовать», встал и публично зачитал свой проект статьи о собственности, который вскоре дал рождение ст. 17 декларации: «Собственность является священным и неприкосновенным правом; никто не может быть лишён её, если это явно и законно не обусловлено общественной необходимостью при условии выплаты справедливой предварительной компенсации».

Отметим, что, несмотря на весьма жаркие споры, данный проект был принят без каких-либо изменений, единогласно.

В тот же вечер в официальный текст было добавлено множественное число, «собственности», отменённое в 1791 году. С тех пор, несмотря на бурную полемику, развернувшуюся в период Французской революции и продолжившуюся в последующем столетии, неприкосновенность собственности прочно вошла во французскую традицию. Она была подтверждена в преамбуле к Конституции, принятой 27.10.1946 г., и включена в Конституцию от 4.10.1958 года.

Даже если изначально прописанные неприкосновенность и «священный» характер и подверглись видоизменениям и смягчениям в последующих правовых актах, французские суды всегда строго придерживаются данного права до такой степени, что Кассационному суду в недавних судебных постановлениях пришлось предписать снос сооружения, занимающего 5 мм территории другого лица, заставить владельца изгороди, установленной в 50 см от разделительной границы, устроить её так, чтобы даже две её высоты не превышали высоты в два метра, определённой Гражданским кодексом, а также отказаться от рассмотрения того факта, что в отношении выступа кровли на соседней собственности, существующей более 30 лет, может применяться право приобретательной давности.

 

Истоки

Толстой говорил, что «право собственности присуще человеческой натуре». Задолго до него Моисей, который вёл избранный народ к Земле Обетованной и, следовательно, к собственности, не увидел эту землю и не возглавил её раздел. Это можно объяснить тем, что, будучи кочевником, культурно привязанным к общественной собственности, он не мог даже представить себе личную собственность.

Действительно, источник собственности носит изначально коллективный характер, но в ограниченном значении, она связана с семьёй, кланом, племенем. Данный коллективный характер постоянно ощущается в Африке, где гражданское право испытывает значительные затруднения при завоевании места под солнцем или замене обычного права.

И коммунист Платон, и защитник частной собственности Аристотель задали один и тот же, так никогда по-настоящему и не решённый вопрос о собственности: имеет ли она своей целью войны и беспорядок, или она преследует цель необходимого общественного договора между гражданином и государством?

 

Эволюция философских воззрений о собственности

Жак Аттали пишет, что «То, что скрывает собственность, это страх смерти». В том смысле, что «это – способ организации отношений со смертью, попытка овладеть имуществом или забрать его вместе со своей смертью и жить с ним в загробной жизни, или чтобы добиться прощения обид, или чтобы передать его следующим поколениям, или чтобы оставить след, памятник, мавзолей…».

Передача принадлежащего нам имущества означает оставление следа, которое позволяет нам продолжать существовать в нём, т.е. «умирать медленнее». Данная потребность в оставлении следа была главным образом насущной для властных структур, сооружавших памятники, в которых они в определённой мере продолжали существовать. Приведу только примеры относительно Франции: Центр Жоржа Помпиду, Библиотека Миттерана, Музей примитивного искусства Ширака и пр.

Для простых смертных частная собственность по-прежнему связана с простой необходимостью её передачи следующему поколению. Право собственности на недвижимое имущество является, впрочем, лишь наиболее материальной стороной собственности в широком смысле, т.е. в смысле химических свойств тела, определяющих его идентичность, которые также включают в себя язык, имя, религию, «генотип», предназначенный для передачи детям.

Не углубляясь в древнеримскую эпоху, можно сказать, что за последние пять столетий точка зрения на собственность менялась в три этапа:

• в XVII и XVIII веках частная собственность на вещи рассматривалась с точки зрения французской и европейской традиции в качестве основного условия развития свободы и прав человека – собственность и демократия являются неотделимыми понятиями;

• в XIX веке с возникновением коммунистического учения частная собственность рассматривалась как саморазрушающаяся и вредящая свободе – коллективная собственность на средства производства является условием избытка и демократии;

• в XX веке, как объясняет Жак Аттали, опыт прошлых столетий показал, что оба основных подхода к имущественным отношениям, либеральный и социалистический, приспособились и к диктатуре, и к варварству.

Множество занятий, через которые люди пытаются забыть невыносимый абсурд своей недолговременной жизни, в конце концов, подавляет любую системность. После всех прошедших лет, после всех этих теоретических, философских и практических подходов к собственности по-прежнему остаётся всё тот же парадокс – проблема сосуществования:

• коллективной и личной собственности;

• публичного и частного секторов государственного имущества;

• совместно и индивидуально используемых частей общего недвижимого имущества.

В соответствии с положениями законодательства решение данной проблемы является повседневной задачей геодезиста-землеустроителя и нотариуса.

 

Влияние на право сообщества

Мы только что упоминали о введении права собственности в Декларацию прав человека и гражданина, написанную французскими революционерами в 1789 году. Ста шестьюдесятью годами позже, в 1948 г., данное право вошло во Всеобщую декларацию прав человека, в статью под тем же 17-м номером.

Результатом противоречивых политических подходов к праву собственности стало компромиссное решение о включении записи, гарантирующей защиту собственности, не в основной текст европейского соглашения по правам человека, а в его первый дополнительный протокол от 20.02.1952 года.

Тот факт, что в течение первых 20 лет на рассмотрение страсбургского суда по правам человека подавалось мало дел о защите права собственности, объясняется тем, что суд в своей деятельности руководствовался расширенным подходом к сфере его применения и всегда стремился к поиску справедливого баланса между требованиями общественной пользы и необходимыми условиями защиты основных прав личности.

Наконец, в проекте Европейской конституции также повторяется положение о неприкосновенности права собственности, кроме случаев, когда это обусловлено общественной пользой с обязательной компенсацией.

 

Основные характеристики французского права собственности

 

Наше право собственности интегрировано во французскую правовую систему, основанную на романо-германском праве, определяющем специфику французского права. Я остановлюсь на шести характеристиках, которые позволят лучше его понять.

• конституционное право и ограниченное право;

• двойственность публичное право / частное право;

• вещно-правовой характер права собственности;

• особенность окончания срока исковой давности как способ приобретения собственности;

• приоритет, отдаваемый волеизъявлению сторон при отчуждении имущества;

• отсутствие гарантии состава проданного имущества в сделках с недвижимостью.

 

Конституционное право и ограниченное срочное право

 

Возврат к рассмотрению конституционности, изложенной в первой части, имеет своей целью показать пределы неприкосновенности.

Изначально ограничение права на частную собственность действует в трёх случаях:

• изъятие имущества в государственных интересах;

• злоупотребление правом;

• сервитуты.

В статье 544 Гражданского кодекса уточняется, что «собственность представляет собой право пользования и распоряжения имуществом в самом широком смысле, исключая случаи его использования, запрещённые нормативно-правовыми актами».

Как уже отмечалось, для того, чтобы в системе, признающей право на частную собственность в качестве основного права, данное правило не тормозило развитие общества, нельзя допускать противоречий между частным интересом и общественным интересом, который должен оставаться привилегированным понятием.

Таким образом, можно потерять свою собственность или, скорее, право свободного распоряжения ею в пользу общественного интереса, однако при этом требуется доказать такую необходимость, а также создать условия, при которых собственник, лишившись своей собственности, смог бы получить компенсацию в форме возмещения понесённых убытков.

Французское право на основании, в частности, положений ст. 545 Гражданского кодекса даже предписывает необходимость «законного обоснования» общественной пользы» и «справедливой и предварительной» компенсации, что отражено не во всех правовых системах стран – членов Европейского союза.

Обоснованность общественной пользы, позволяющая ограничить пользование правом собственности, предусматривается либо нормативно-правовыми актами (в этом случае право на компенсацию предоставляется редко), либо после публичного исследования, заявляющего, например, об общественном интересе того или иного объекта и о возможности его изъятия.

Злоупотребление правом представляет собой другой фундаментальный принцип, основанный на общеизвестном правиле, гласящем, что права одних прекращаются там, где начинаются права других, и направленный на то, чтобы помешать лицу использовать своё право собственности во вред третьей стороне или общей собственности.

Сервитуты, которые мы сейчас рассмотрим, являются другим первоначальным ограничителем права собственности. Данное ограничение, как правило, в виде запрета на действие, обусловлено общественным порядком и предусмотрено законом. Например, установленные законом сервитуты (сервитут «стока дождевых вод» и др.):

• установлены муниципальным органом власти. Например, сервитут, проистекающий из правил градостроительства;

• обусловлены частным порядком. В данном случае он является следствием соглашения.

С течением времени ограничение на использование права собственности стало всё более распространённым. Появились ограничения судебного порядка, такие как беспорядки или нарушение правил соседства. Нарушение правил соседства позволяет лицу потребовать выплаты компенсации за причинённый ущерб или ограничения права собственника пользоваться по своему усмотрению своей собственностью, даже когда он соблюдает действующие правила.

Обратимся к примеру: Гражданский кодекс позволяет высаживать деревья высотой более двух метров при условии их посадки на расстоянии не менее двух метров от разделительной границы. Однако если посаженные мною деревья мешают солнечному освещению участка моего соседа, последний может предъявить иск о нарушении правил соседства, тогда судья обяжет меня обрезать деревья, хоть они и были посажены в соответствии с законодательством.

Также появились ограничения на использование права собственности социального порядка. К ним относятся все положения об аренде, направленные на защиту арендатора от владельца вне зависимости от типа аренды (аренда торгово-производственных помещений, сельскохозяйственная аренда или аренда жилых помещений). Данные ограничения запрещают, например, владельцу изменять арендную плату, как ему заблагорассудится, или расторгать договор аренды по своему усмотрению.

Также существуют ограничения права собственности экономического порядка. Например, с целью защиты ближайшего небольшого предприятия, лицо не может без специального разрешения властей построить супермаркет на принадлежащем ему земельном участке даже в том случае, когда это разрешено правилами градостроительства.

Наконец, существуют ограничения «политического» характера, наилучший пример которых приведён во вступительной статье Градостроительного кодекса: «территория Франции является общенациональным достоянием» и «каждое государственное образование, наделённое правосубъектностью, является его управляющим и гарантом в рамках своей компетенции».

Если говорить прямо, это означает, что даже если вы – собственник земельного участка, то он в первую очередь является частью народного достояния, поэтому не может быть и речи, чтобы вы делали с ним всё, что вам заблагорассудится. В конечном счёте вы можете делать с данным участком только то, что вам будет разрешено.

Таким образом, мы подходим к понятию свободы собственника, принимающей весьма относительный характер.

 

Двойственность публичное право / частное право

 

Одной из основных особенностей французского права является различие между публичным и частным правом. Классификация различных отраслей права традиционно исходит из этого различия.

Данный дуализм, существовавший до 1789 г. (привилегии на имущество Короны), был взят как фундаментальный принцип французского права в 1790 году. Различие конкретизировано наличием двух самостоятельных отраслей правосудия: административные суды и суды по уголовным и гражданским делам.

Суды общей судебной системы не обладают компетентностью для вынесения решения по спорам, когда обвинение предъявляется к административным органам.

Естественно, что данное общее различие между публичным правом, определяющим организацию государственной власти и регламентирующим её взаимоотношения с частными лицами, и частным правом, регламентирующим взаимоотношения частных лиц между собой, встречается в праве собственности. Следует признать, что данная сложность французского права усугублена конкуренцией юрисдикций между обеими отраслями правосудия, а также тем фактом, что иногда, если не сказать часто, по подобным вопросам административные суды и суды по уголовным и гражданским делам принимают разные решения.

Примером тому может служить принятое несколько лет тому назад решение Кассационного суда о принципе выплаты компенсации инвалидам с детства, полностью противоположное решению Государственного совета по тому же вопросу. То же отмечается в решении Кассационного суда Палаты по гражданским делам от 6.12.2000 г. о формальностях публикации, предусмотренных для аннулирования правил разделения земельного участка, которым более десяти лет. Данное решение находится в абсолютном противоречии с заключением Государственного совета от 12.02.1993 года.

 

Вещно-правовой характер права собственности в области недвижимости

 

Другая характеристика французского права заключается в его внутреннем подразделении на имущественные права и личные неимущественные права. В основе личных неимущественных прав лежит, главным образом, мораль (право на защиту репутации или на физическую неприкосновенность).

К имущественным правам относятся личные права, права на нематериальные блага и вещные права, т.е. касающиеся вещей. Право на недвижимое имущество принадлежит к последней категории.

Итак, вещные права и, следовательно, права собственности состоят из трёх атрибутов:

• узус – право на пользование вещью;

• фруктус – право на получение дохода от имущества или прибыль;

• абузус – право распоряжения вещью, потребляя или разрушая её, либо, и именно это нас интересует более всего в вопросе о праве на недвижимое имущество, отчуждая вещь посредством продажи или дарения. Наконец, абузус позволяет собственнику обременять принадлежащую ему вещь придаточными вещными правами.

Во французской системе основными составляющими разделения права собственности являются следующие:

• узуфрукт, вытекающий из узуса и фруктуса и, следовательно, представляющий собой право пользования вещью и извлечения из неё доходов;

• право пользования и право на жилище, которые являются чем-то вроде узуфрукта в отношении жилья;

• сервитут – обязательство, налагаемое на земельный участок в пользу незастроенного земельного участка, принадлежащего другому собственнику;

• эмфитевзис и аренда земельного участка с обязательством застройки – виды аренды, предоставляющие настоящее вещное право арендатору.

 

Особенность окончания срока исковой давности как способ приобретения собственности

 

Как и в любом обществе, где признано право на частную собственность, одним из способов передачи права собственности во Франции является цессия, осуществляемая либо за плату (продажа, изъятие), либо безвозмездно (дарение, безвозмездная передача). К счастью, это наиболее частый способ приобретения.

Существенную роль во французском праве играет понятие «владение». Владение имеет важное значение при доказательстве права собственности, которое также является особым способом вступления во владение собственностью. Законодательно предпочтение отдаётся владельцу, пусть даже недобросовестному, который содержит в порядке имущество, изначально ему не принадлежащее, относительно официального собственника, который не занимается своим имуществом, поскольку на самом деле владелец, который извлекает прибыль от имущества, играет для общественной пользы государства роль значительно большую, чем собственник, который отказывается от имущества.

В отношении движимого имущества это представляет собой основное правило, поскольку Гражданский кодекс гласит, что «…владение равноценно праву собственности», а добросовестный владелец непосредственно рассматривается в качестве реального собственника вещи.

В области недвижимости для превращения владения в приобретательную давность требуется, тем не менее, соблюдение некоторых условий, однако принцип остаётся неизменным: неиспорченное владение, на которое предъявляется требование, доминирует над правом собственности.

 

Приоритет, отдаваемый волеизъявлению сторон при передаче права собственности

 

Франция, так же как и Бельгия, Италия, Люксембург и Португалия, применяет при передаче права собственности явочную систему. Передача собственности зависит исключительно от соглашения сторон и приобретает силу даже до подписания окончательного акта в присутствии нотариуса или правомочного административного органа. Продажа считается «совершённой» с момента достижения сторонами согласия в отношении предмета и цены. Здесь речь идёт об одном из положений Гражданского кодекса.

Гласность сделок с недвижимостью при совершении сделки имеет правоустанавливающее действие ранее возникших прав и касается самого действия. Не существует, собственно говоря, документа на право владения собственностью. Речь идёт только о правовом основании перехода права собственности. Владелец ипотеки проверяет форму акта, а не его сущность. Отсюда возможно возникновение проблемы в случае неопубликованной приобретательной давности на имущество, являющееся предметом продажи.

Правообразующая система, применяемая в других странах Европейского союза (Германия, Швейцария, Испания, Великобритания), устанавливает зависимость передачи права собственности на недвижимое имущество от записи в реестре. При этом орган, ответственный за данную запись, прилагает силы для исправления недостатков акта. Таким образом, документ на право владения собственностью и характеристики проданной вещи намного лучше гарантированы, чем во французской системе.

 

Отсутствие гарантии в сделках с недвижимостью во Франции

 

Речь идёт об особенности французской системы. Союз геодезистов-землеустроителей с момента своего создания, т.е. уже более 20 лет со времени проведения Конгресса в Бордо в 1980 г., ведёт борьбу за существенное сокращение и решительную отмену подобного отсутствия гарантии в тех случаях, когда сделка касается застроенных земельных участков или участков, предназначенных для застройки.

Однако в стране, где право собственности вписано в преамбулу к Конституции и считается «неприкосновенным и священным», на законодательном уровне ещё со времён написания ст. 1602 и 1603 Гражданского кодекса акцент сделан на том, что «продавец обязан дать чёткое объяснение тому, в чём он обязуется» и что у него есть «две основные обязанности: передать и обеспечить гарантией продаваемую им вещь».

Итак, если продавец не может отказаться от передачи вещи после выполнения других условий договора и, в частности, уплаты цены, то он может нарушить второе, хотя также относимое к основным, обязательство. Ему достаточно указать в тексте договора, в силу которого происходит переход права собственности, что покупатель не будет иметь претензий к продавцу вне зависимости от причин. Продавцы не отказывают себе, иногда даже злоупотребляя этим, в предлагаемой им возможности.

Стоит, однако, признать, что данная проблема на протяжении нескольких лет, благодаря росту сознательности потребителей, европейским директивам, настойчивости специалистов, всё чаще попадает в поле зрения органов государственной и законодательной власти. Мы ещё далеки от того дня, когда сделки с недвижимостью будут иметь те же гарантии на состав проданной вещи, что и гарантии, которые защищают покупателя автомобиля или банки консервов. Вместе с тем защита покупателя постепенно начинает учитывается в некоторых сделках. Это касается продажи незавершённых квартир, сделок, совершаемых с продавцом – профессиональным специалистом.

Можно также напомнить все законы, которые с начала 1990-х годов направлены на информирование покупателя о составе недвижимого имущества.

 

Основополагающие принципы права, дифференцирующие обязательства, которые могут оказывать воздействие на собственность при условии, что данная собственность принадлежит частному лицу или юридическому лицу публичного права, и вопросы, которые возникают в этой связи в рамках текущей переработки Кодекса о государственном имуществе

 

Когда речь идёт о «частной» собственности, сам факт употребления данного определения направлен на демонстрацию возможного противопоставления другой форме, так называемой государственной собственности.

Сама «государственная» собственность, которая фактически является собственностью «юридических лиц публичного права» (государство или административно-территориальные образования: регионы, департаменты, объединения коммун или коммуны и другие юридических лица публичного права), разделена на две отдельные категории:

• первая состоит из частной собственности юридических лиц публичного права;

• вторая рассматривается в качестве «публичного государственного имущества», имущества общего пользования и руководствующегося самыми разными нормами.

Что касается частной собственности юридических лиц публичного права, её статус в конечном счете мало отличается от собственности частных лиц. На них распространяются практически одинаковые нормы и правила.

Например, просёлочная дорога, входящая в частное владение коммуны, участок леса коммуны, здание, сдаваемое коммуной с правом аренды жилых помещений, подпадают под режим приобретательной давности, и, следовательно, на них могут предъявляться в установленные законом сроки требования со стороны нанимателя, подтверждающего неиспорченный харектер владения.

Определение границы частной собственности юридического лица публичного права осуществляется в соответствии с положениями ст. 646 Гражданского кодекса на основании процедуры разграничения смежных земельных участков. В случае оспаривания данной границы рассмотрение такого дела находится в компетенции суда общей судебной системы.

Основополагающая разница между частной собственностью частных лиц и частной собственностью юридических лиц публичного права заключается в том, что государственный управляющий является всего лишь простым распорядителем общественного имущества; он должен отчитываться перед государственным органом и не может проявлять щедрость как частное лицо. Его решения контролируются государством и административным судьей.

Частное лицо, во владении которого находится пусть даже весьма ценное имущество, может принимать решение о его безвозмездной передаче по своему усмотрению.

Коммуна не может действовать, таким образом, без должного контроля, поскольку имущество, которым она «обладает», на самом деле принадлежит тому населению, которое она представляет. В конечном счёте коммуна выполняет роль простого управляющего.

Однако именно в качестве имущества, принадлежащего государственному имуществу общего пользования, государственная собственность не вписывается в рамки правил и характеристик частной собственности. Любопытно, но чтобы имущество было отнесено к государственному имуществу общего пользования, нет необходимости обращаться к процедуре отнесения данного имущества к категории публичного.

Представим, например, что коммуне принадлежит участок земли, переданный ей по завещанию и являющийся частью сада жилого дома. На момент передачи собственности данный участок входит в частное владение коммуны и регламентируется частноправовыми нормами, рассмотренными выше. По истечении определённого времени коммуна решает создать на этом месте автомобильную стоянку и обустроить её. Нет никакой особой процедуры, которая относила бы его к коммунальной общественной собственности, но уже сам факт принадлежности участка государственному образованию, наделённому правосубъектностью, его благоустройства и предназначенности для публичного пользования относит его к коммунальной общественной собственности, распространяя на него исключительные нормы общего права.

Можно отметить пять основных различий между частной собственностью и общественной собственностью:

1. Способ приобретения. Приобретение или передача частной собственности возможна только на основании акта продажи, обмена, дарения, наследования или в силу приобретательной давности при неповреждённом владении. Государственная собственность может приобретаться на тех же условиях, а также путём изъятия при условии общественной полезности.

2. Право преимущественной покупки (это отличие дополняет первое). Государству дана возможность самостоятельно определять имущество, в отношении которого оно может воспользоваться правом преимущественной покупки. Право преимущественной покупки, позволяющее лицу, даже не стоящему у истоков сделки, объявлять о своей готовности купить его по той же цене, что и высказывающий желание приобретатель, и заменять его, возможно, для некоторых категорий частных лиц. В качестве примера можно привести право преимущественной покупки земельного участка его действующим арендатором или преимущественной покупки здания проживающим в нём нанимателем.

Эти частные лица пользуются данным правом только в отношении имущества, нанимателями которого они выступают. Для того чтобы частное лицо обладало преимущественным правом покупки квартиры, необходимо, чтобы оно выступало в роли нанимателя, но оно не может иметь преимущественное право покупки соседней с занимаемой им квартиры.

В то же время юридические лица публичного права определяют области, в которых они могут воспользоваться их преимущественным правом покупки без какого-либо факта предварительного проживания. Данный механизм действует только с точки зрения общественной пользы, когда общество решает, что для него будет предпочтительнее, чтобы то или иное имущество стало в результате отчуждения собственностью государственного образования, а не собственностью частного лица.

В таком случае речь идёт о настоящей прерогативе государства.

3. Определение границ собственности. В вопросе о частной собственности границы могут определяться только с участием сторон.

Принцип состязательности может быть высказан в рамках мирового соглашения. В этом случае граница устанавливается только при наличии согласия обоих соседствующих собственников. Данный принцип может также определяться в рамках судебного разбирательства. В этом случае даже если граница закреплена судьёй и навязана соседу, который выражает своё несогласие, принцип состязательности соблюдается посредством вызова сторон в суд и соблюдения права защиты на изложение своих аргументов в рамках справедливого процесса.

В вопросе о государственной собственности или, если быть более точным, собственности, относимой к государственному имуществу, определение границы собственности не оуществляется в рамках состязательного процесса с обязательным согласием соседнего частного лица. Всё происходит в одностороннем порядке, по решению ответственного государственного органа.

Разумеется, процедура определения границ государственного имущества природного (берега морей или рек) или искусственного (отчуждение полигона, места для автомобильной стоянки или улицы) характера описана в соответствующих нормативно-правовых актах.

Кроме того, у гражданина также есть возможность оспорить в административном суде обоснованность произвольно определённой границы.

Тем не менее принцип одностороннего определения границы является исключительным в общем праве, представляя собой ещё одну особенность государственной собственности.

4. Принцип неотчуждаемости и неприменимости срока давности к общественной собственности. При наличии критериев государственного имущества относимое к нему имущество не подлежит отчуждению и не подвергается действию исковой давности.

Данный принцип изначально был направлен на защиту имущества, принадлежащего королю Франции. В настоящее время он является основополагающим и направлен на защиту общественного интереса государства.

Обратимся к первому примеру неприменимости срока давности в отношении искусственных сооружений и представим две дороги в коммуне. Одна расположена в сельской местности, имеет небольшую интенсивность движения и используется исключительно для транспортных целей нескольких сельскохозяйственных предприятий. Другая находится в посёлке, имеет высокую интенсивность движения и больше похожа на улицу.

Первая является просёлочной дорогой, следовательно, частным владением коммуны. Вторая – коммунальная дорога, следовательно, общественная собственность коммуны. Вдоль каждой из этих двух дорог собственники прилегающих к ним участков устанавливают без разрешения забор, в результате чего данные участки выходят на территорию, предназначенную для дорог.

Прошло более 30 лет, что составляет срок, установленный законом для приобретательной давности за исключением прерывания или отсрочки по причинам, определённым Гражданским кодексом. По истечении этих 30 лет каждый владелец выдвигает требование на оба участка, расположенных внутри периметра забора.

В первом случае дело будет выиграно, поскольку речь идёт о частном владении коммуны, которая может потерять свою собственность вследствие обратного истечения срока исковой давности. Во втором случае собственник, даже если данная часть участка им использовалась с незапамятных времён, не сможет стать собственником данной части участка, которой он владеет, в силу принципа неприменимости срока давности для общественной собственности. В этом и заключается основное различие.

Возьмём ещё один пример, чтобы уточнить принцип неотчуждаемости государственного имущества природного характера. Рассмотрим случай двух рек, одна из которых не относится к государственному имуществу, а другая таковой является.

Что касается негосударственной реки, то здесь действует частное право. И правило гласит, что право собственности на русло реки принадлежит каждому владельцу обоих берегов, на каждого приходится половина русла. Но это правило ограничено обратным истечением срока исковой давности.

Предположим, что один из двух владельцев для создания водной поверхности строит на реке плотину без разрешения другого владельца. Если другой владелец не выразил своего несогласия и не предпринял никаких действий в течение 30-летнего срока, то тот, кто построил плотину, может потребовать ввиду приобретательной давности всё русло реки.

Что касается государственной реки, то здесь следует руководствоваться публичным правом. Следовательно, речь идёт о неприменимости срока давности. Правило гласит, что граница берегов определяется самым высоким уровнем половодий до выхода реки из берегов.

Если, например, собственник высаживает на берегу тополя, то даже по истечении 30 лет он не сможет пробрести берег за давностью, поскольку тот относится к государственному имуществу.

Теперь рассмотрим пример принципа неотчуждаемости. Коммуна является собственником участка земли, состоящего из леса, вокруг которого расположена автомобильная стоянка. Лес является частью частного владения коммуны, в то время как автомобильная стоянка относится к государственному имуществу. Лицо, проживающее по соседству с лесом и автомобильной стоянкой, обращается к коммуне с предложением о покупке всего земельного участка. Коммуна сможет продать лес без особых формальностей, но для продажи части участка, отведённого под автомобильную стоянку, ей придётся сначала перестать её использовать. Процедура прекращения использования требует проведения публичного обсуждения, когда любое заинтересованное лицо может прийти и высказать своё мнение. Данная процедура осуществляется под контролем префекторального органа власти и административного судьи. Автомобильная стоянка может быть продана, только если она, прежде всего, признана ненужной для местного населения, или в случае её замены без нанесения ущерба пользователям.

5. Невозможность создания или установления сервитута на общественную собственность. Рассмотрим то, в каких условиях данный запрет был смягчён Общим кодексом собственности юридических лиц публичного права, опубликованым 22.04.2006 года. Также рассмотрим различные виды сервитутов, которые допускаются французским правом, а также то, что их различает между собой. В целях упрощения можно напомнить, что сервитуты, в особенности частные, являются обязательствами, оказывающими воздействие на собственность в пользу другой собственности.

Например, по соглашению два собственника решают, что собственность одного будет обеспечивать право проезда в пользу собственности другого собственника. Это возможно только в частном праве, следовательно, между двумя частными собственниками или в отношении частной собственности юридических лиц публичного права.

Сервитут на имущество, относимое к государственной собственности, невозможен, поскольку он мог бы стать помехой целевому назначению – в соответствии с законодательством государственная собственность не должна нести нецелевые расходы в пользу частной собственности.

До 2006 года принцип невозможности установления сервитутов на собственность, относимую к государственному имуществу, имел общий характер. Это создавало массу препятствий, особенно при благоустройстве крупных объектов недвижимости.

Действительно, при проведении подобного благоустройства работа, в основном, связана с делением на объёмы. При этом каждый объём определяется в трёх измерениях. Верхние объёмы используются по необходимости сервитутами возведения оросительных сооружений на объёмах, которые расположены ниже.

Проблемы не возникают, если различные объёмы принадлежат частным лицам, или когда они рассматриваются как частное владение юридических лиц публичного права.

Но очень часто при проведении подобных благоустройств, как, например, квартал Дефанс в Париже, дороги общественного пользования пересекают объёмы, а объёмы, расположенные над дорогой, должны неизбежно опираться на инфраструктуру данной дороги.

Принципиальная невозможность создания сервитутов требовала получения специальных разрешений, значительно отягчавших процедуру благоустройства.

Общий кодекс собственности юридических лиц публичного права, законодательная часть которого была опубликована в «Журналь офисьель» 22.04.2006 г., упростил правило, благодаря новой ст. L. 2111-4, где уточняется, что отныне сервитуты могут создаваться на государственном имуществе и имуществе юридических лиц публичного права, в том числе в отношении имущества, относимого к государственной собственности по мере того, как их существование совместимо с этим назначением, что упрощает положение дел.

 

Различные уровни противопоставляемости сервитутов, когда некоторые из них рассматриваются как соглашения между различными владельцами, в то время как другие обязаны объединению или общности владельцев, административно-территориальным образованиям, государству с высшим предполагаемым интересом

 

В завершение обзора права лиц на землю вкратце коснёмся темы сервитутов.

В понятии «сервитуты» заложено понятие подчинения; изначально оно означало «рабство».

До XVIII века различались:

• личные сервитуты, которые подчиняли рабов их хозяевам, а крепостных – помещикам;

• смешанные сервитуты, которые подчиняли вещь человеку;

• вещно-правовые сервитуты, которые были связаны с землёй или недвижимостью и являлись вещными правами.

На протяжении долгого времени невозможно установление сервитута в отношении человека. Этот основной принцип закреплён Гражданским кодексом, подтверждающим данный запрет в ст. 686.

Различают несколько видов сервитутов. Не вдаваясь в подробные классификации, что могло бы увести нас слишком далеко от темы этого доклада, остановим внимание на следующей общей классификации, отличающей сервитуты в частном праве от административных сервитутов.

 

Сервитуты в частном праве

 

Это сервитуты, непосредственно вытекающие из Гражданского кодекса и первоначального понимания понятия сервитута как обязательства совершения действия (предоставление возможности прохода по своему участку другому владельцу) или несовершения действия (запрет на основании частного соглашения на строительство нового или проведение чрезмерной надстройки существующего сооружения).

Эти сервитуты касаются только построенных или непостроенных объектов недвижимости и не распространяются на движимое имущество или людей. Для их существования требуется наличие двух земельных участков, расположенных или не расположенных по соседству и принадлежащих различным собственникам. Их особенностью является отнесение к вещным правам. Они «следуют» за земельным участком, который использует или обеспечивает их, вне зависимости от нынешних или будущих частных собственников.

Способ установления сервитутов, применительные к ним положения и порядок их прекращения предусмотрены ст. 637–710, т.е. 73 статьями Гражданского кодекса.

Внутри данной категории различают сервитуты, установленные законом, следовательно, прямо предусматриваемые законом; договорные сервитуты, устанавливаемые по соглашению; и сервитуты, являющиеся таковыми по назначению, устанавливаемые отцом семейства в результате раздела земельного участка.

Примером «установленного законом» сервитута является обязательство собственника участка, расположенного ниже другого земельного участка, на приём естественных вод поверхностного стока, вытекающих из верхнего участка.

Примером договорного сервитута можно считать соглашение между двумя собственниками о том, чтобы участок одного собственника, уже имеющий доступ к дороге общего пользования, получил бы ещё право прохода по участку другого. Гражданский кодекс предусматривает, что собственники могут договариваться между собой о любых сервитутах при условии, что последние не противоречат публичному порядку.

Наконец, право на сохранение окна, которое существовало в доме до разделения земельного участка и после раздела оказалось на меньшем, чем разрешено, расстоянии, является сервитутом по назначению, устанавливаемым отцом семейства.

Правила регулирования данных сервитутов, естественно, разнятся в зависимости от их принадлежности к той или иной перечисленной категории, а также в зависимости от более сложных классификаций, как, например, постоянство или периодичность, очевидность или неочевидность сервитутов.

Некоторые регулируются законом о давности, в частности, очевидные и постоянные сервитуты, другие – нет. Некоторые должны упоминаться продавцом, в частности, неявные сервитуты, другие такого обязательства не предполагают. Некоторые подлежат публикации для противопоставимости, другие, в частности, сервитуты по назначению, устанавливаемые отцом семейства, являются противопоставляемыми без публикации.

Договорные сервитуты обычно устанавливаются в обмен на вознаграждение и в принципе являются постоянными, если нет противоположных соглашений, или если имеет место неосуществление права в течение периода, определённого Гражданским кодексом сроком на 30 лет.

Сервитуты, установленные законом, принадлежат к публичному порядку, иначе говоря, их нельзя оспорить даже при наличии обратных соглашений. Данные сервитуты не подвергаются действию исковой давности.

Устанавливаемый законом сервитут, например, для прохода, и позволяющий любому земельному участку иметь доступ к дороге общего пользования, может быть затребован в любое время, даже если собственник в течение долгого периода не прилагал усилий для получения доступа.

Частные сервитуты представляют собой очень сложную сферу, поскольку помимо различных статей Гражданского кодекса, на которые необходимо ссылаться, право толкуется судьёй, пользующимся в данной области весьма широкими полномочиями при вынесении суждения.

Возьмём, к примеру, проблему сервитута заглублённого в землю трубопровода, проходящего через сад. Данный сервитут, если он рассматривается в качестве неочевидного сервитута, подлежит упоминанию в договоре купли-продажи. Напротив, если речь идёт об очевидном сервитуте, то продавец не обязан о нём заявлять.

Представим, что в саду оборудованы смотровые колодцы, и в соответствии с тем, посчитает ли он эти смотровые колодцы заслуживающими внимания покупателя или нет, судья примет решение об очевидности или неочевидности данного сервитута, что будет иметь для продавца, как мы только что рассмотрели, разные последствия: необходимость заявления о данном сервитуте покупателю или возможность незаявления.

Самостоятельность судьи также играет значительную роль в определении вклинивания земельного участка в чужие владения, так как Гражданский кодекс только указывает, что вклинивание в чужие владения имеет место при отсутствии доступа земельного участка к дороге общественного пользования или при недостаточности транспортного обслуживания.

Недостаточность транспортного обслуживания, оценка доступа «в нормальных условиях» изменяются в зависимости от образа жизни и того, каким образом собственник использует свой земельный участок, тем самым оставляя судье большую свободу действий.

Время от времени это приводит к удивительным решениям, некоторые из которых иногда подвергаются критике со стороны исследователей в области права.

 

Административные сервитуты

 

Они имеют гораздо более позднее происхождение по сравнению с частными сервитутами, получив широкое распространение в XX столетии. Обычно они заключаются в ограничении права собственности, т.е. в обязательстве воздерживаться от определённых действий. Часто это проявляется в виде простого ограничения права застройки со всеми вытекающими последствиями для стоимости имущества.

Принципиальное отличие состоит в том, что в отличие от частных сервитутов, устанавливаемых в пользу частного владения, административные сервитуты устанавливаются в пользу коллективной собственности. Таким образом, они носят публично-правовой характер и в своём подавляющем большинстве не дают право на возмещение.

Если, например, по соглашению я решаю не производить застройку моего земельного участка, чтобы мой сосед имел из своего дома вид на море, я согласую данный запрет на строительство и обяжу соседа оплатить его, поскольку в данном случае он является выгодоприобретателем.

Однако если государство для защиты определённой территории, представляющей общественный интерес, запрещает мне производить застройку моего земельного участка, то данное ограничение моего права собственности, несмотря на его убыточный для меня характер, не даёт права на возмещение ущерба.

Среди административных сервитутов в первую очередь выделяют сервитуты, основанные на положениях Градостоительного кодекса и направленные на ограничение права застройки по таким разнообразным причинам, как безопасность, гигиена, эстетика, организация территории.

Сервитуты градостроительства устанавливаются либо для всей территории государства независимо от наличия или отсутствия местных градостоительных положений, либо для отдельных участков территории при наличии местных градостроительных нормативов.

Во-вторых, к административным сервитутам относятся сервитуты, установленные законом в целях общественной пользы, которые ещё более разнообразны и настолько многочисленны, что органы государственного управления сами воздерживаются от составления их исчерпывающего переченя.

Сюда относятся сервитуты:

• касающиеся путей и средств сообщения (сервитут «красной линии», обязанности не препятствовать видимости, расстояний для посадки, обрезки деревьев, сервитуты в интересах воздушных сообщений);

• в интересах энергетики (газ, электричество, доставка химических продуктов по трубопроводам);

• предназначенные для сохранения лесов;

• в интересах военных сооружений;

• касающиеся кладбищ, спортплощадок, зданий, находящихся в аварийном состоянии.

Данные сервитуты настолько разнообразны, что встречаются в таких различных нормативно-правовых актах, как Кодекс нормативных актов о торговле спиртными напитками, Строительный кодекс, Кодекс местных органов власти, Кодекс здравоохранения, Кодекс законов о сельском хозяйстве, Лесной кодекс, а также в отдельных законах и декретах, принятых очень давно, но по-прежнему действующих (Закон от 9 Вантоза XIII г. республики об отбросе земли при рытье кювет дорог общественного пользования).

К этой категории относятся всё новые сервитуты, направленные на предупреждение природных или техногенных катастроф. Разумеется, они также не подлежат компенсации и обязательны для включения в градостроительные документы органов местного самоуправления. Возьмём в качестве примера земельный участок, который в градостроительном документе относится к зоне, пригодной для застройки. Для данной коммуны был принят и утверждён префектом от имени государства план профилактических мер для предотвращения природных катастроф. В нём заявляется, что рассматриваемый земельный участок является затопляемым и, соответственно, расположен в зоне с высоким риском наводнения. Любой запрос на застройку данного участка, по-прежнему относимого к зоне, пригодной для застройки, будет неизбежно получать отказ, при этом возмещение ущерба собственнику не предусматривается.

В делах о праве застройки отсутствует широкое распространение «приобретённого права», в том смысле, что требовать компенсации у государства я могу не по той причине, что мой участок, который в течение некоторого времени относился к зоне, пригодной для застройки, определённой в местном градостроительном плане, сейчас застройке не подлежит ввиду изменений в данном плане или принятия нового нормативно-правового акта.

Наконец, отметим последнюю особенность – нарушение общественно-полезных сервитутов влечёт за собой уголовное преследование.

В данном общем обзоре можно выделить следующие принципиальные положения.

По-видимому, после нескольких столетий колебаний и различных, а иногда и противоречивых подходов к обоснованности права на частную собственность, между различными сосуществующими в XXI в. общественными системами достигнут консенсус, отводящий данному праву значительное место в жизни.

Тем не менее право на частную собственность может реализовываться, только будучи ограниченным правами других частных собственников, которые в определённый момент времени находятся в непосредственной конкуренции между собой.

В целях общественного блага необходим полный или частичный отказ от данного права в пользу общественного интереса, который при этом должен быть обоснованным.

Сервитуты, устанавливаемые между частными лицами, представляют собой вещные права и, следовательно, могут являться предметом обсуждения и подлежать компенсации, в то время как сервитуты, устанавливаемые в общественных интересах, не дают права на возмещение ущерба.

При наличии большего количества времени можно было бы провести сравнение между частной и государственной собственностью, с одной стороны, и частями общего недвижимого имущества, используемыми одним из собственников и всеми собственниками совместно, с другой стороны. При таком сравнении мы бы обнаружили соответствующее и весьма интересное сходство.

На уровне здания, разделённого на квартиры, принадлежащие различным владельцам, как раз и проявляется понятие общественной пользы. Внутри своей квартиры собственник может теоретически делать всё, что захочет: ломать перегородки, строить новые, устраивать дополнительную ванную комнату или превращать спальню в рабочий кабинет. Но его свобода ограничена. Он не может стеснять своих соседей, ведя образ жизни, не соответствующий назначению здания. Он также не может подвергать опасности надёжность здания, так как он владеет им лишь частично.

Интерес профессий, связанных с земельным правом и правом на недвижимое имущество, как раз и состоит в разрешении трудной задачи сосуществования априори противоположных различных прав собственности.

Роли нотариуса и геодезиста-землеустроителя во французской системе, иногда очень сложной, являются взаимодополняющими.

Нотариус отвечает за правовую обеспеченность сделки, не рассматривая при этом состава проданной вещи. Государство вменило в обязанность геодезиста-землеустроителя гарантировать состав проданной вещи. Союз этих двух гарантий необходим для развития рыночной экономики, поскольку именно он является поддержкой для инвестиций и напрямую связан с банковской гарантией.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100