Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Приобретение иностранцами недвижимого имущества во Франции

29.11.2008

Лионель Галлие, нотариус

 

Приобретение иностранцами недвижимого имущества во Франции вызывает многочисленные вопросы об их правовом положении во Франции, а также об определении закона, применимого для каждого типа операции.

Иностранцы, приобретающие недвижимость во Франции, должны задать себе несколько вопросов.

• Получат ли они те же права, что и французы?

• Какой закон применяется к каждому аспекту операции?

• Какие пункты будут относиться к французскому закону, а какие – к иностранному?

Во Франции нотариус является наиболее компетентным профессионалом, способным ответить на эти вопросы и разрешить трудности, возникающие в такой ситуации.

 

Правовое положение иностранцев во Франции

 

Пользование гражданскими правами

Первый вопрос, которым следует задаться: кто должен считаться иностранцем при приобретении недвижимого имущества во Франции? С точки зрения французского законодательства, иностранцем является любое лицо, не имеющее французского гражданства. Пользование иностранцами частным правом определено ст. 11 Гражданского кодекса. В ней предусматривается, что «иностранец пользуется во Франции теми же гражданскими правами, что и права, предоставляемые французским гражданам сейчас или в будущем на основе договоров с государством, гражданином которого данный иностранец является».

Кроме того, Нью-йоркским соглашением от 28 сентября 1954 г. и Женевской конвенцией от 28 июня 1951 г. к лицам без гражданства и беженцам применяется такой же благосклонный подход, как и к иностранцам.

Судебная теория и практика дают весьма широкое применение ст. 11. В постановлении Кассационного суда от 27.07.1949 г.1 уточняется, что иностранцы пользуются во Франции всеми правами, в которых им специально не отказано. Судебная практика отмечает, что любой отказ должен быть следствием специального постановления2.

Следовательно, иностранец, приобретающий недвижимое имущество, пользуется во Франции теми же правами, что и французы, за исключением тех, в которых ему явным образом отказано законом, что является исключением. Исключения встречаются очень редко: например, иностранцы не могут являться владельцами некоторых старинных сооружений и занимать военные посты.

Иностранец может приобретать во Франции любые виды недвижимого имущества с использованием любых допускаемых французским правом способов приобретения собственности. Он может распоряжаться своим недвижимым имуществом так же, как французский гражданин: уступать его на возмездной или безвозмездной основе, предоставлять залоговое обеспечение или обременять его сервитутом.

Иностранец пользуется правом собственности наравне с французами, он пользуется таким же правом на защиту, такими же правами, сервитутами или правом обращения в суд. На его недвижимое имущество может налагаться арест, в целях общественного интереса возможна его экспроприация на тех же условиях, что и в отношении французских граждан. Таким образом, на практике практически не существует никакой дискриминации – отрицательной или положительной.

 

Собственность на недвижимое имущество и вид на жительство

Иностранцы могут приобретать без ограничения жилые здания во Франции в качестве основного или дополнительного места проживания. Однако статус собственника недвижимости во Франции не предоставляет иностранцу права нахождения во Франции. Наоборот, иностранец, не имеющий вида на жительства, может свободно приобретать недвижимое имущество во Франции. Эти два вопроса независимы друг от друга.

Хочется порекомендовать иностранцам, желающим обосноваться во Франции, перед приобретением недвижимого имущества получать вид на жительство. В случае отказа в виде на жительство они рискуют приобрести имущество без возможности им воспользоваться.

 

Положения законодательства, регулирующие куплю-продажу недвижимости иностранцами

 

Закон, применимый к договору купли-продажи недвижимости, определяется, в зависимости от ситуации, французскими правилами международного частного права или Римским соглашением.

 

Внутренние нормы международного частного права

Статьёй 3 Гражданского кодекса предусматривается, что «Объекты недвижимости, даже тогда, когда они принадлежат иностранным гражданам, регулируются французским законодательством». Однако это не означает, что все вопросы, связанные с недвижимым имуществом, регулируются французским законодательством, поскольку судебная практика определила область применения данного правила.

Французское право распространяет закон местонахождения недвижимости только на следующие случаи:

• право собственности и расчленение права собственности, такое как узуфрукт;

• способ приобретения права собственности и другие вещные права;

• правила гласности сделок с недвижимостью, обеспечивающие действие в отношении третьих лиц.

 

Область применения Римского соглашения

Римское соглашение от 19.07.1980 г. (далее – Соглашение) закрепило нормы международного частного права, применимые к договорам купли-продажи. Во Франции оно вступило в силу 1 апреля 1991 г. и касается договоров, заключённых после этой даты. Оно также действует в следующих странах: Германия, Бельгия, Дания, Греция, Ирландия, Италия, Люксембург, Нидерланды, Соединённое Королевство Великобритания и Северная Ирландия.

Данное соглашение унифицировало международное частное право в сфере договоров в Европейском союзе. Статья 2 Соглашения придаёт ему универсальный характер, предусматривая при этом, что «указанный настоящим закон применим даже тогда, когда этот закон является законом не являющегося договаривающейся стороной государства».

Соглашение основано на принципе выбора национального закона договаривающимися сторонами. На основании ст. 3 стороны вольны в выборе закона, регламентирующего договор. Стороны могут свободно выбирать закон, регламентирующий договор полностью или некоторые его положения. Можно разделить на сегменты закон, применимый к каждой части договора.

Договор о продаже недвижимого имущества входит в область действия Римского соглашения. Когда договор касается права на недвижимое имущество, вещного или личного права, то абз. 3 ст. 4 Соглашения устанавливается презумпция привязки договора к стране, где находится недвижимость. Продажа недвижимости, расположенной во Франции, будет, в принципе, определяться французским законодательством. Это дополнительное право соответствует внутреннему французскому праву.

Область действия применимого закона, вытекающая из соглашения, включает:

• действительность договора по сути, как определено теорией обязанностей, т.е. согласие, предмет и причина, но не правоспособность;

• принципы толкования договора;

• правила выполнения договорных обязательств, за исключением мер, предпринимаемых кредитором в случае нарушения выполнения условий договора другой стороной, как предусмотрено ст. 10-2 Соглашения.

Согласно ст. 9 Соглашение определяет также закон, применимый к форме договора. Оно предоставляет право выбора между законом места составления и законом, который регулирует основу договора. Римское соглашение не устанавливает преимущество: достаточно того, чтобы акт признавался действительным в соответствии с одним из этих законов.

Тем не менее форма договоров о праве на недвижимость, реальном или личном, регулируется императивными нормами места нахождения недвижимого имущества, вне зависимости от места заключения договора, и законом, определяющим основу договора. В случае приобретения недвижимости во Франции иностранцами французские императивные законы не могут быть проигнорированы, даже если такова воля сторон. У приобретателя во Франции есть семидневный срок на обдумывание до того, как он будет приобретать недвижимость. Римское соглашение не позволяет избежать применения этого закона, поскольку речь идёт о норме общественного порядка.

Точно так же формальности гласности сделок с недвижимостью всегда определяются законом местонахождения недвижимости, поскольку публикация законов о собственности всегда проводится в администрации, находящейся на той же территории, что и недвижимость.

 

Вопросы, не входящие в область применения Римского соглашения

Некоторые вопросы, касающиеся договорных обязательств, не входят в область применения Римского соглашения. В частности, исключены статус и правоспособность физических лиц, режимы имущественных отношений между супругами.

Статус и правоспособность физических лиц. Статус и правоспособность лиц по-прежнему регулируются национальным законодательством заинтересованных лиц. Римское соглашение предусматривает единственную оговорку: правоспособное лицо в соответствии с правилами заключения договора может заявить о своей недееспособности, предусмотренной иным законодательством, только если «во время заключения договора другой стороне в договоре стало известно о данной недееспособности или она не знала о ней только в силу своей неосмотрительности».

Именно недееспособному лицу, заявляющему о своей недееспособности, надлежит доказывать, что другая сторона в договоре проявила недобросовестность, поскольку знала о недееспособности или обязана была знать. Это правило видимой правоспособности направлено на добросовестную защиту другой стороны в договоре.

Что касается французских граждан, абз. 3 ст. 3 Гражданского кодекса предусматривает, что «законы о статусе и правоспособности распространяются на французских граждан даже в случае их проживания за рубежом». Согласно судебной практике в данном документе изложен общий принцип, из которого она исходит при определении того, что статус и правоспособность иностранных граждан определяются во Франции их национальным законодательством.3 Кассационный суд подтвердил, что правоспособность на заключение договора купли-продажи определяется личным законом.4

Общая недееспособность принадлежит к области личного закона. Речь может идти о недееспособности в силу закона, возникшей в силу такого факта, как несовершеннолетие. Нотариус, которому иностранный гражданин поручил приобрести недвижимость, должен проверить, является ли тот совершеннолетним по национальному законодательству. Наступление совершеннолетия варьируется в разных странах от 18 до 21 года. Недееспособность может также устанавливаться в судебном порядке в результате определения правосудием таких фактов, как ухудшение умственных способностей вследствие болезни или возраста.

Зато ограничение дееспособности в силу судебного решения уголовного характера не зависит от личного статуса. Таким образом, иностранный гражданин, объявленный недееспособным за рубежом в силу осуждения по уголовному делу, во Франции не будет рассматриваться в качестве недееспособного лица. И, наоборот, иностранец, осуждённый во Франции, будет признаваться недееспособным с силу данного судебного решения.

Международное частное право отказывается также учитывать некоторые виды недееспособности, которые считает дискриминационными. Так, иностранный закон, лишающий дееспособности женщин в целом или людей по причине их религиозной принадлежности, во Франции не применяется. Французское право признаёт за такими иностранками дееспособность, в которой им было отказано их национальным законодательством.

Защита недееспособных лиц. Представление и защита недееспособных лиц зависят от их национального законодательства. Им определяются действия, которые данные лица не могут совершать самостоятельно, и те, которые в виде исключения могут их выполнять без помощи других лиц. Национальное законодательство определяет формальные требования назначения и наделения правами представителя недееспособного лица, а также объём его полномочий и его обязанностей.

Национальное законодательство о недееспособных лицах закрепляет также правила, обеспечивающие защиту их интересов. Национальное законодательство определяет, в частности, возможность и законные условия продажи имущества недееспособного лица. Можно ли продать это имущество по взаимной договоренности или здесь требуется, например, продажа по решению суда? Таким образом, в судебной практике допускается, что несовершеннолетний может заключить полюбовный договор купли-продажи, если это разрешено его национальным законодательством.5

Защита несовершеннолетних, тем не менее, определяется Гаагским соглашением от 5.10.1961 г. в ратифицировавших его странах. К таким странам относится и Франция, где названное соглашение вступило в силу 10 ноября 1972 года. Оно также действует в следующих странах: Германия, Австрия, Испания, Люксембург, Нидерланды, Португалия, Швейцария и Турция.

Согласно ст. 13 «Соглашение применяется ко всем несовершеннолетним, имеющим обычное место жительства в одном из договаривающихся государств». Соглашение применяется к любым несовершеннолетним, находящимся во Франции или в другой договаривающейся стране, вне зависимости от их гражданства. Например, на несовершеннолетнего из России или Польши, обычно проживающего во Франции, будут распространяться положения Соглашения, хотя Россия и Польша его не ратифицировали.

Компетентным судьей при выдаче необходимых разрешений в отношении иностранных несовершеннолетних граждан, не проживающих во Франции, является судья страны обычного местопребывания несовершеннолетнего.

Утверждение недееспособности определяется национальным законодательством, устанавливающим лиц, обладающих правом подачи иска о признании недействительности, последствия такого иска и сроки исковой давности.

 

Режимы имущественных отношений между супругами и приобретение недвижимого имущества.

Чтобы ознакомиться с правами на управление и владение имуществом супругами, необходимо обратиться к Закону о режиме имущественных отношений между супругами. Именно этот закон определяет, относится ли имущество к общему имуществу супругов или принадлежит на правах частной собственности одному из них.

Брачный договор между супругами позволяет указать закон, определяющий режим имущественных отношений между супругами. При отсутствии такого договора между супругами, определяющими критериями будет дата заключения брака – до или после 1 сентября 1992 г., когда во Франции вступило в силу Гаагское соглашение от 14.03.1978 года.

Закон, применимый к бракам, заключённым до 1 сентября 1992 г., определяется судебной практикой, исходящей из желания супругов. Основным критерием является критерий первого места постоянного совместного проживания супругов после брака. На практике минимальный срок составляет два года. Гражданство, форма или место заключения брака не влияют на закон, применимый к режиму имущественных отношений между супругами.

Закон, применимый к бракам, заключённым после 1 сентября 1992 г., определён Гаагским соглашением. Супруги, имеющие разное гражданство, руководствуются законом страны их первого обычного места жительства. И, наоборот, супруги, имеющие одинаковое гражданство, у которых после брака нет первого обычного места жительства в той же стране, всегда подчиняются закону страны их общего гражданства.

В остальных случаях, когда супруги вместе не проживают и не имеют одинаковое гражданство, следует искать закон, с которым режим имущественных отношений между супругами связан наиболее тесным образом.

В случае сомнения следует рекомендовать супругам указать в нотариальном акте закон, применимый к их режиму имущественных отношений. Речь может идти об их национальном законе, о законе их места жительства или даже, особенно в отношении недвижимого имущества, о законе места нахождения этого имущества.

Некоторые императивные нормы французского права применяются к иностранным супругам, проживающим во Франции. В отношении недвижимого имущества абз. 3 ст. 215 Гражданского кодекса запрещает супругу распоряжаться местом жительства семьи без согласия другого супруга, даже если речь идёт об имуществе, принадлежащем ему на правах частной собственности.

 

Вступление сторон в сделку

 

Установление личности сторон

Нотариусы удостоверяют личность присутствующих сторон, будь то физические лица или юридические. В их обязанность входит проверка их гражданского состояния вне зависимости от того, идёт речь о физических или юридических лицах.

Физические лица. Личность физических лиц устанавливается на основании выписки из свидетельства о рождении, которая действительна в течение шести месяцев с даты выдачи, а для лиц, родившихся за пределами Франции:

• выписки из свидетельства о рождении вне зависимости от даты её выдачи;

• в случае брака, заключённого во Франции – выписки из свидетельства о браке, которая действительна в течение шести месяцев с даты выдачи;

• официального документа, подтверждающего принятие гражданства.

Если получение одного из этих документов невозможно, удостоверение личности осуществляется при предъявлении паспорта, удостоверения личности или нотариального засвидетельствования общеизвестных фактов. Документы, подтверждающие личность, составленные на иностранных языках, должны сопровождаться заверенным переводом, согласованным с переводчиком, признанным в качестве судебного эксперта.

Первый абзац ст. 47 Гражданского кодекса предусматривает, что «любой акт гражданского состояния французских и иностранных граждан, составленный за рубежом, имеет силу, если составлен в употребительных формах в названной стране». Свидетельства о рождении, крещении, браке, смерти, составленные правомочными в их стране религиозными органами, могут визироваться в нотариальном акте.

Доказательственная сила иностранного акта определяется местным законом. Она не может ни расширяться, ни ограничиваться французским законодательством. Составленный за рубежом акт гражданского состояния имеет силу ввиду того, что является действительным в стране, где он был составлен, и не требует дополнительных доказательств.

Юридические лица. Определение иностранного юридического лица предполагает установление его существования. Любое общество с юридическим адресом вне территории Франции рассматривается французским законодательством в качестве иностранного общества. Для его указания в акте нотариус должен иметь доказательство существования данного общества. Установление личности юридического лица производится на основании справки, подтверждающей наименование, правовую форму и место нахождения (в настоящее время) юридического лица. В странах, где ведётся реестр обществ, общество идентифицируется на основании выписки из данного реестра. Эти документы должны быть переведены и легализованы компетентным органом.

Французское право признаёт в принципе личность иностранных обществ и товариществ. Полноправное признание акционерных обществ во Франции происходит только тогда, когда они учреждены в стране, на которую распространяется Декрет, принятый в исполнение ст. 2 Закона от 30 мая 1857 г., или в стране, с которой у Франции заключён договор признания обществ. При работе с акционерным обществом нотариус должен убедиться в существовании текста или договора, которыми признаётся его правосубъектность.

Как и физические лица, иностранные общества приравниваются к французским обществам, если в тексте не указано обратное. Следовательно, они, в принципе, способны пользоваться теми же правами, что и французские общества. Однако их способность пользоваться правами не может быть шире, чем признанная в стране их происхождения.

Национальный закон об обществах определяет порядок его учреждения, функционирования и роспуска. Даже при заключении иностранным обществом сделок во Франции его дееспособность определяется национальным законом, устанавливающим то, кто может его представлять.

Доверенности. Ввиду удалённости иностранные лица часто используют доверенности на подписание купчих. Когда французским законодательством требуется нотариальный акт, доверенность может быть выдана нотариусом за границей, если страна признаёт институт латинского нотариата (например, Россия или Польша).

В англо-саксонских странах, где не существует нотариальной подлинности, доверенность может оформляться в местной форме американским юристом, государственным нотариусом или английским солиситором. Далее акт подлежит легализации посредством апостиля в соответствии с Гаагской конвенцией от 5.10.1961 года. Теме не менее желательно оформить, если возможно, доверенность в консульстве Франции.

Язык договора. Важно, чтобы иностранное лицо, выступающее в качестве стороны в договоре, прекрасно понимало его условия и положения, а также их юридическое значение, чтобы данный договор не мог быть аннулирован или оспорен ввиду порока воли. Французское законодательство обязывает нотариусов составлять нотариально удостоверенные акты на французском языке, иначе они считаются не заверенными нотариально.

Если нотариус владеет языком иностранного участника договора, он устно переводит и затем записывает содержание договора, составленного на французском языке. Нотариус может добавить перевод, который всегда носит необязательный характер. В конце акта нотариус указывает о своём владении иностранным языком.

Если нотариус не владеет языком иностранного участника контракта, он должен воспользоваться помощью переводчика, выбранного сторонами под страхом недействительности акта. Переводчик осуществляет перевод и объясняет содержание договора сторонам, а также излагает волеизъявления иностранного участника договора. В этом случае дополнительный перевод также носит необязательный характер. Данный переводчик не обязан быть судебным экспертом.

 

Уплата цены и финансирование покупки недвижимого имущества

 

Уплата цены

Во Франции уплата продажной цены чаще всего проходит через бухгалтерию нотариусов, что делает платежи безопасными. Законом, применимым к уплате цены, является Закон места совершения договора. Он применяется ко всем вопросам, касающимся размера, даты и места платежа. Закон определяет права кредитора в случае невыполнения должником своих обязанностей. Некоторые положения общественного порядка ограничивают свободу сторон, в частности, в том, что касается выбора валюты и условий оплаты цены.

Валюта договора. Валютой, в которой установлена цена, является валюта расчета. Валюта, в которой выплачивается цена, является валютой платежа. Судебная теория и практика считают, что стороны свободны в выборе валюты расчёта по договору купли-продажи. Например, в договоре купли-продажи по французскому законодательству цена может устанавливаться в фунтах стерлингов или любой другой валюте, выбор которой разрешен французским законодательством.

Статья 3 Римского соглашения разрешает, впрочем, разделение договора на части, что позволяет подчинить вопрос валюты расчёта иностранному законодательству, а остальную часть договора – французскому закону местоположения недвижимого имущества.

Валюта платежа определяется в соответствии с законом места платежа. Для платежа, осуществляемого во Франции, речь идёт о французском законодательстве. В соответствии с ним:

• нерезиденты могут оплачивать приобретаемую ими недвижимость в евро или иностранной валюте;

• резиденты могут уплачивать продажную цену нерезидентам в евро или в иностранной валюте.

 

Финансовые отношения с иностранным лицом

Декретом и Постановлением от 29.12.1989 г. и Декретом от 15.01.1990 г. была проведена либерализация движения капиталов. Нотариусам больше не надо требовать представления свидетельства, удостоверяющего источник происхождения денежных средств.

Расчёт по договору купли-продажи недвижимости между резидентом и нерезидентом может осуществляться в любой форме. Оплата может осуществляться банковским переводом, а также чеками в евро или в иностранной валюте. В случае договоров купли-продажи с участием нерезидентов цена может уплачиваться даже за рубежом при условии перечисления продавцом в адрес нотариуса налога на прирост капитала, действующего во Франции.

Вместе с тем при наличии подозрении в криминальном происхождении капитала существует определённая форма контроля. Нотариусы, у которых есть такие подозрения, обязаны заявить об этом в организацию под названием TRACFIN, которая затем может назначить расследование. Заявление носит конфиденциальный характер.

 

Финансирование покупки недвижимого имущества

 

Договор займа для приобретения недвижимости.

Иностранные лица, приобретающие недвижимое имущество во Франции, часто прибегают к займам во французских или зарубежных банках. По Римскому соглашению стороны сами выбирают закон, применимый к кредитованию.

Согласно ст. 3 Римского соглашения «за неимением явного или неявного выбора сторон к договору применяется закон страны, с которой он связан наиболее тесным образом». Считается, что договор связан наиболее тесным образом со страной, где сторона, предоставляющая соответствующую выплату, должна быть предоставлена вторичным учреждением (филиалом).

Если сторонами не определён применимый закон, данная статья подчиняет договор займа закону местонахождения банка или филиала, предоставляющего ссуду. Эта компетенция не зависит от страны, в которой используются денежные средства.

Однако французские подзаконные правовые акты о займах для приобретения недвижимости касаются всех ссуд, направленных на финансирование приобретения недвижимого имущества во Франции. Таким образом, Закон от 13.07.1979 г. об информировании и защите получателя ссуды для приобретения недвижимости, применим, если:

• договор займа регулируется французским законодательством независимо от места нахождения недвижимого имущества;

• объект недвижимости расположен во Франции, и если ссудодатель или ссудополучатель имеют местом нахождения Францию.

Этот закон устанавливает защитный формализм, предоставляющий ссудополучателю время на размышление перед акцептацией предлагаемой ссуды, и требует внесения рукописной записи о тот, что ему известны его обязательства.

Обеспечение займа. Банки чаще всего обуславливают предоставление ссуды в пользу гарантии. Во французском праве текущие гарантии – ипотека в пользу кредитодателя и ипотека.

Ипотека в пользу кредитодателя определяется ст. 2103-2 Гражданского кодекса, согласно которому она выдаётся «тем, кто предоставил денежные средства для приобретения недвижимости, если актом ссуды достоверно установлено, что сумма предназначена для этих целей, а распиской продавца – что оплата была осуществлена при помощи заёмных денежных средств». Эта ипотека обеспечивает основной капитал ссуды и три года выплаты процентов по договорной ставке.

Согласно международному частному праву привилегия признаётся только при её наличии в Законе места совершения договора и в Законе местоположения недвижимого имущества. Ипотека в пользу кредитодателя присуща французскому праву. Для подобной гарантии необходимо получение ссуды по французскому законодательству.

Эта трудность приводит к выбору договорной ипотеки для ссуд, находящихся по обе стороны границы. Тем не менее сделка об установлении ипотеки должна всегда оформляться французским нотариусом, пользующимся монопольным правом на формальности о гласности ипотек в отношении расположенного во Франции недвижимого имущества.

 

 

 

1 Гражданская кассация от 27.07.1949 г.

2 Первая гражданская кассация от 22.12.1959 г. – 25.02.1981 г. – 31.01.1984 г.

3 CA Париж 23 марта 1888 г. – CA Алжир 5 мая 1896 г.

4 Первая гражданская кассация от 13.06.1960 г.

5 Гражданская кассация от 19.05.1958 г. – Первая гражданская кассация от 13.06.1960 г. – Первая гражданская кассация от 15.05.1963 г.

 


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100