Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Хранение ипотек и нотариальные отношения

29.11.2008

Жан-Клод Барде, хранитель ипотек

 

Хранение ипотек является административным институтом, во многих отношениях схожим с нотариальным устройством. Беглый обзор вопросов по гласности сделок с недвижимостью покажет вам, что система требует от своих субъектов, нотариусов и хранителей ипотек абсолютной точности при выполнении своих обязанностей и чёткости в отношениях.

 

Предмет гласности сделок с недвижимостью

 

Во Франции ст. 1138 и 1583 Гражданского кодекса гласят, что вещные права передаются только с согласия договаривающихся сторон. Само собой разумеется, что применение принципа мгновенной передачи права было бы опасным, если бы осуществлялось сторонами одновременно. К тому же передача вещного права вступает в силу в отношении третьих лиц только с момента, когда соглашение подвергается гласности сделок с недвижимостью.

Во всех странах конечной целью гласности сделок с недвижимостью является обязательное обеспечение безопасности гражданского оборота в недвижимости. Данное обоснование, которое наряду с этим способствует урегулированию правовых конфликтов, связанных с недвижимым имуществом, считается отличительной чертой нормального функционирования общества. Это исключительно верно для Франции.

Французская система имеет очень чётко структурированную организацию с кодифицированным порядком производства. Правовая обеспеченность, которая достигается гласностью сделок с недвижимостью, позволяет считать, что для нотариуса она представляет собой вместе с исполнительным документом и его кажущейся монополией во всём, что касается недвижимости и ипотечного кредита, одну из основ его деятельности.

Гласность сделок с недвижимостью может быть определена как правовой институт, имеющий целью обеспечение публичности прав на недвижимость с целью предотвращения либо передачи собственности третьими лицами, либо установления ими права или обязанности (льготы, ипотеки):

• если гласность сделок с недвижимостью касается главным образом вещных прав на недвижимое имущество, то в некоторых случаях она распространяется на право требования, если только оно относится к недвижимости или правам на недвижимое имущество;

• гласность в виде опубликования обозначает в прямом смысле гласность прав, не относящихся ко вспомогательным вещным правам, последние – льготы и ипотеки – являются предметом регистрации.

Цель гласности сделок с недвижимостью заключается в том, что сделки, в силу которых происходит переход права, и сделки об установлении, относящиеся к вещным правам на недвижимое имущество, а также льготы и ипотеки приобретают силу в отношении третьих лиц. Третьими лицами в смысле гласности сделок с недвижимостью являются те, кто владеет правом на недвижимое имущество, исходящим от того же праводателя, с которым они конкурируют, и кто опубликовал данное право.

Юридическая сила в отношении третьих лиц представляет собой основные граждан-
ско-правовые последствия гласности сделок с недвижимостью во многих случаях, когда опубликование сделок является обязательным, а в случае льгот и ипотек их регистрация всегда является факультативной.

Данный принцип противодействует любому последующему опубликованию, пока не будет опубликован правовой документ или юридический факт, породивший право распоряжения. Кроме того, соответствующая запись сделки об отчуждении недвижимого имущества в кадастр не может быть совершена в отсутствие предварительного опубликования в картотеке учёта сделок по поводу недвижимого имущества документа, изменяющего правовое положение недвижимого имущества.

Три классических примера прекрасно иллюстрируют то, как гласность сделок с недвижимостью позволяет предотвращать или решать правовые конфликты с недвижимым имуществом, используя юридическую силу в отношении третьих лиц:

• приобретённое недвижимое имущество обременено сервитутом; если последний был опубликован, то он налагается на приобретателя и ограничивает право собственности;

• недвижимое имущество с обеспечением, предоставленное кредитору, уже обременено ипотеками: если они зарегистрированы, то получат преимущество над своей собственной ипотекой и уменьшат или сделают беспроцентным обеспечение, которое ему таким образом предоставлено;

• одно и то же недвижимое имущество приобретено двумя лицами у одного и того же продавца: ни один и ни другой не могут стать единственным владельцем имущества. Именно тот, кто первым опубликует свой документ, и одержит верх, так как данное опубликование вынуждает считать, что все осведомлены о данном конкурирующем праве, и делает его действительным по отношению к другому приобретателю, даже если этот последний на самом деле совершил покупку первым.

 

Характеристики гласности сделок с недвижимостью

 

Качество и надёжность государственного реестра, составленного нейтральным и объективным органом власти, представляют собой безоговорочную цель. В целом существуют два типа опубликования, которые противостоят друг другу как на уровне своей организации, так и на уровне последствий.

 

Система поземельной книги. В данной системе гласность сделок с недвижимостью является правоустанавливающей и как таковая позволяет приводить доказательство данного права, она является условием возникновения права как между сторонами, так и по отношению к третьим лицам. Эта система требует главным образом вещного подхода к гласности сделок с недвижимостью и таким образом очень точного определения недвижимого имущества.

Кроме того, опубликование относится к правам, а не к сделкам и юридическим фактам.

Два примера в очень общих чертах иллюстрируют данную систему.

Пример 1. Австралийская система – более известная под названием «торренской сделки» – в 1850 г. вводит в Австралии земельную книгу, чтобы сначала, по инициативе государственной власти, могли выполняться первоначальные функции, связанные с правом собственности.

В данной системе регистрация через реестр предназначена для того, чтобы смоделировать ситуацию противопоставления третьих лиц относительно вещных прав, которыми они смогут владеть. За отсутствием судебной инстанции спустя некоторое время выдаётся свидетельство, предоставляющее заявителю право собственности, почти не подлежащее обжалованию, освобождённое от обязательств и от любой пошлины.

«Торренская» система кажется прижившейся только в «новых странах», где право собственности было слабо определено, а права предоставлялись государством (Тунис, Марокко, Мадагаскар).

Пример 2. Немецкая система ещё под влиянием римского права предусматривает, чтобы сделки, имеющие целью или следствием передачу вещных прав на недвижимое имущество, становились правоустанавливающими только после занесения в поземельную книгу. Только обмен по согласию порождает встречные обязательства без передачи. Опубликование происходит под контролем работника судебного ведомства (но не служащего административного аппарата, как в «торренской» системе), который может, в сущности, осуществлять контроль за правильным оформлением документов и отклонять требуемое опубликование.

Замечено, что изучение поземельной книги доступно лишь заинтересованным лицам, а не всякому лицу, как это происходит во Франции с картотекой учёта сделок по поводу недвижимого имущества. Зато, как и в «торренской» системе, опубликование является действительной основой, из которой проистекает тесная связь между поземельной книгой и кадастровым реестром.

 

Французская система. В данной системе, основывающейся на ведении картотеки, опубликованию принадлежит лишь поддерживающая роль: оформление документов не осуществляет передачу прав, оно является лишь правовым индикатором и не несёт в себе проверочной функции.

По-другому и не может быть в силу принципов, управляющих нашим гражданским правом, в частности традиции, стремящейся к консенсусу, согласно которой передача собственности осуществляется только путём обмена по согласию.

Так как право предшествует формальности, относящейся к гласности, функция последней состоит лишь в придании сделке эффективности по отношению к третьим лицам.

 

Статус хранителя ипотек. Это главное действующее лицо, занимающееся гласностью сделок с недвижимостью. Его статус и особенности государственной службы объясняются одновременно его функциями и его ответственностью. Хранители ипотек являются государственными служащими, набираемыми из начальников управления кадров, высшего руководящего состава Главного финансового управления и из служащих категории А, высшего руководящего состава территориальных отделов Главного налогового управления.

Хранитель занимается обнародованием сделок, но не прав: французское законодательство, в отличие от законодательств некоторых зарубежных стран, не предоставляет хранителю право судить.

Их функция является двойной:

• гражданская функция – выполнение формальностей, относящихся к гласности сделок с недвижимостью, обновление картотеки учёта сделок по поводу недвижимого имущества и выдача информации, которую они содержат;

• налоговая функция – взимание подлежащих оплате налогов и сборов за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом при выполнении формальностей, относящихся к гласности. Данная функция наделяет их функцией государственного казначея, и с этой точки зрения ответственность перед государством обязывает их, как любого государственного казначея, предоставлять гарантийное поручительство своего управления.

Но своеобразие статуса хранителей ипотек и их ответственность вытекают, в основном, из их гражданской функции и способа оплаты их труда. Заработная плата выплачивается нотариусом заранее, оплате подлежит надлежащим образом оформленная заявка, а юридический факт заработной платы приходится именно на эту дату, а не на дату сделки или решения об опубликовании.

Такая квази-полная независимость хранителя, хоть и служащего, в выполнении своей гражданской функции подразумевает своеобразную ответственность, отличающуюся от ответственности, возлагаемой на него государством в качестве государственного казначея.

Срок привлечения к гражданской ответственности хранителя исчерпывается 30 годами. Но хранитель или его последователи могут привлекаться и спустя 10 лет после прекращения своих полномочий в данном качестве.

Чтобы защитить себя от имущественных последствий такой ответственности, хранители заключают договор страхования, осуществляемого членами общества взаимного страхования, через посредника своей ассоциации.

 

Организация и функционирование хранения ипотек

 

Организация. В отличие от организаций, функционирующих в системе поземельной книги, подчиняющихся судье, французское ведомство, занимающееся гласностью сделок с недвижимостью, подотчётно административному управлению.

Хранение ипотек регулируется Министерством бюджета, государственных счетов и государственной администрации и находится под опекой Главного управления государственных финансов, а в департаментском отношении – Управления налоговых органов. Такое подчинение вызвано причинами функциональности, учитывая гражданскую и налоговую двойственность задачи, возложенной на службы регистрации ипотек, и учитывая постоянные технические связи с Бюро по составлению кадастра (другая организация Главного налогового управления).

В отличие от нотариальных контор каждое ведомство, занимающееся хранением ипотек, обладает собственной территориальной компетенцией, а служба регистрации ипотек, в которой будет оформляться необходимое опубликование, определяется в зависимости от географического местоположения недвижимого имущества. Из этого следует, что опубликование относительно нескольких видов недвижимого имущества, расположенных в пределах компетенции различных служб регистрации ипотек, должно осуществляться нотариусом каждой из правомочных служб регистрации. Подобным образом регистрация способа обеспечения исполнения обязательства должна быть затребованной столько раз, сколько существует видов недвижимого имущества, расположенных в различных округах.

 

Функционирование службы регистрации ипотек. Работа службы регистрации ипотек состоит из различных этапов.

 

1. Принятие депозита

Документы, отправленные нотариусом, после материальной проверки депозита тотчас дают основания для их принятия в компьютерном варианте, предназначенном для создания картотеки и проведения бухгалтерского учёта платежных средств, обязательно сопровождающих депозит.

После принятия документы совокупно являются предметом двух операций:

• изучение, заключающееся в анализе документации и прилагающихся к ней документов, выступающих носителями информации для совершения процедуры опубликования, и в выявлении элементов, необходимых в дальнейшем для внесения отметок в картотеку (название сторон, недвижимое имущество, относительная сила, особые положения);

• исчисление пошлины, состоящее в выявлении элементов, необходимых для определения исходной суммы и расчёта пошлин и вознаграждений, и в проверке оплаты, произведённой нотариусом.

Именно на этой стадии проверки определяются серьёзные нарушения, влекущие за собой отклонение депозита. В таком случае продвижение документов окончательно прекращается; они возвращаются нотариусу вместе с решением об отказе.

 

2. Регистрация в реестре записи ипотек

Данная регистрация осуществляется в день принятия ипотеки и определяет дату опубликования. Совокупность документов, зарегистрированных этой датой, определяет депозитный день, закрываемый хранителем ипотек.

Документы, зарегистрированные в реестре записи ипотек, наконец, могут использоваться для пополнения картотеки. Служба удостоверяется в согласованности различных элементов, выявленных при изучении материалов, с картотекой учёта сделок по поводу недвижимого имущества и приступает к внесению новых отметок на документы.

Именно на этой последней стадии определяются возможные причины отказа в приёме заявки, который является результатом обнаруженных в ходе проверки несоответствий. В таком случае выполнение оформления приостанавливается до опубликования вносящего поправки документа или предъявления обоснований, испрашиваемых у нотариуса. В случае неоформления в соответствии с законом выполнение оформления останавливается, а нотариус извещается в установленной форме об отказе. Таким образом, документы возвращаются, как при отклонении.

Когда все документы, относящиеся к одному и тому же депозитному дню, отмечены, картотека приведена в порядок на рассматриваемую дату. Это дата пополнения картотеки.

 

3. Инструменты гласности сделок с недвижимостью

Для сбора, обработки, хранения и возврата информации служба регистрации ипотек имеет в своём распоряжении реестры для оформления ипотек и картотеку учёта сделок с недвижимым имуществом.

На основании ст. 2196 Гражданского кодекса документы, хранящиеся более 50 лет, передаются в специальные архивные центры. Выдача копий или выписок из данных документов обеспечивается подчиняющимся учреждением, назначенным администрацией; заявку можно также направить в учреждение по месту происхождения документов.

Документы, которым более 100 лет, обязательно хранятся в архивах департаментов и Национальном архиве города Парижа.

• Реестр записи ипотек. В соответствии со ст. 2200 Гражданского кодекса «хранители ипотек обязаны вести реестр, в который день за днём в числовом порядке они будут вносить передаваемые им сделки, судебные постановления, ведомости и, главное, документы, переданные для осуществления требования, относящегося к гласности»,

Как и картотека нотариуса для получаемых им актов в подлинном экземпляре и нотариальных актов, не содержащих исполнительной формулы, реестр записи ипотек вступает в силу с депозитной даты, а по мере того, как хранители ипотек выполняют формальности, в день и в порядке передачи, записи депозита день за днём присваивается очерёдность удовлетворения требования, обеспеченного ипотекой. Данный реестр записи ипотек ежедневно закрывается хранителем ипотек.

Знак прогрессивности – документ в электронном виде заменяет реестр при условии, что он обеспечивает любые гарантии в том, что касается представления доказательств.

• Картотека учёта сделок по поводу недвижимого имущества. Если качество поземельной документации очень сильно зависит от качества предоставленной нотариусом документации, то эффективность опубликования очень тесно связана с техническими условиями, в которых сортируются, анализируются и разрабатываются документы, предоставленные для предъявления настоящего положения недвижимого имущества. В этом отношении картотека учёта сделок для недвижимого имущества играет главную роль.

На определённом этапе возникла необходимость использования современной технологии массовой обработки информации. Она проводилась на уровне картотеки с применением «Компьютеризованной картотеки правовой информации по недвижимому имуществу».

 

4. Использование поземельной документации

• Залоговые документы являются государственными (ст. 2196 ГК). Нотариус или любое другое лицо может потребовать информацию в виде копии, выписки, свидетельства без подтверждения своего статуса или личного интереса.

Требование или заявка на получение информации должны быть обязательно оформлены в письменной форме с использованием специальных бланков, предоставляемых в распоряжение пользователей администрацией. Выдача информации является обязанностью хранителя ипотек, знающего, что он должен в результате своих поисков найти только те формальности, данные которых совпадают с данными, указанными в требовании, это принцип «полного соответствия».

• Что могут просить нотариусы и остальные пользователи?

Они могут попросить у хранителя ипотек выдать им копии или выписки из документов за последние 50 лет:

• сделок, опубликованных с 1 января 1956 г.;

• текущих обращений взыскания;

• существующих регистраций ипотеки;

• индивидуальных карточек и карточек на недвижимое имущество.

 

Характер осуществляемого контроля

 

Сроки оформления составляют:

• для льготных сделок и регистраций в распоряжении нотариуса есть два месяца со дня обращения к нему с требованием;

• для нотариальных свидетельств срок составляет четыре месяца;

• для прочих сделок срок составляет три месяца.

Пропуск нотариусом, составляющим акт продажи недвижимого имущества, опубликования в предоставленный двухмесячный срок является профессиональной ошибкой.

 

Принципы гласности сделок с недвижимостью, показанные практикой. Идёт ли речь об опубликовании или регистрации, практика гласности сделок с недвижимостью указывает на существование некоторого количества периодически повторяющихся причин нарушения работы, объясняющихся несоблюдением основных правил, обеспечивающих качество поземельной документации.

 

Идентификация сторон. Она должна быть засвидетельствована нотариусом.

1. Название недвижимости

Кроме кадастрового названия, площади земельного участка и коммуны, где располагается имущество, нотариус должен составить описательную ведомость с разделением на тома и серии для общей собственности и в любом случае приложить выписку из кадастра.

2. Принцип относительной силы

Ни одна сделка, ни один предмет, подлежащие оглашению, не могут быть опубликованы в картотеке учёта сделок по поводу недвижимого имущества, если должность последнего владельца не была предварительно опубликована, это принцип непрерывной связи между наследственными формальностями относительно данного недвижимого имущества. При отсутствии записей, обеспечивающих действие относительной силы, депозит, осуществляемый нотариусом, отклоняется.

 

Отказ в приёме и отклонение оформления. Отказ в приёме депозита и отклонение оформления, объявленные хранителем ипотек, свидетельствуют о нарушении неукоснительных и точных обязательств, которые нотариус обязан выполнять.

Частота отказов и отклонений представляет собой как для хранителя ипотек, так и для нотариуса особо ценный показатель качества выполняемой работы и рабочую характеристику нотариальных контор и служб регистрации ипотек.

 

1. Отказ

Отказ в приёме депозита свидетельствует о серьёзных нарушениях (неполное оформление сделки, отсутствие дополнительных заявлений, недостаточное денежное обеспечение), выявленных при первом изучении предъявленных документов без сопоставления с поземельной документацией.

Отказ в приёме депозита влечёт за собой немедленное действие: он приводит к возврату документов нотариусу без начала оформления.

 

2. Отклонение

Отклонение оформления свидетельствует о менее серьёзных нарушениях, чем отказ в приёме депозита, которые могут быть выявлены после сопоставления одного с другим предъявленных документов и картотеки учёта сделок по поводу недвижимого имущества. Отклонение в оформлении не является немедленным; в распоряжении нотариуса есть 30 дней с момента официального уведомления из хранилища ипотек для исправления оформления, не отвечающего основным требованиям.

Нотариус представляет свидетельство о внесении исправлений, если речь идет о сделке, или ведомость с исправлениями, если речь идёт о записи ипотеки.

 

«Дистанционные сделки» (система Tele@ctes) – пример модернизации партнёрских отношений государства и нотариусов

 

За период 2000–2003 гг. задачи, выполняемые ипотечными организациями, были компьютеризированы (бухгалтерия, внесение отметок в картотеку, выдача информации в 10-дневный срок).

С мая 2003 г. нотариусы также имеют возможность прямо с компьютера просматривать поземельную кадастровую информацию обо всём имуществе на государственной территории, чтобы производить выписки из кадастров, прилагаемые к их сделкам.

Сегодня применение «Дистанционных сделок» (система Tele@ctes), задуманное в тесном сотрудничестве с Высшим советом нотариата, направлено на устранение всех обменных операций с нотариальными конторами и ипотечными организациями. Данное применение является составной частью программы по улучшению службы предоставления информации нотариусам.

Программное обеспечение построено на базе совместно разработанных типовых условий и основывается на четырёх принципах: проще, надёжнее, безопаснее и быстрее.

Эксперимент был проведён на добровольных началах, и развитие дистанционных методов работы в организациях продолжается, предоставляя возможность обновления их информационного обеспечения.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100