Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Некоторые вопросы наследования объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве

18.09.2008

Р.Т. Идрисова, стажёр нотариуса г. Москвы, преподаватель кафедры гражданского права Академии труда и социальных отношений

 

Жилищный вопрос остаётся одним из самых злободневных. Решению этой важной социально-политической проблемы в современной России служат национальные проекты, реализуемые посредством государственных программ. Активно развиваются программы, связанные с инвестициями в строительство жилья и с долевым участием в таком строительстве, в том числе развитие ипотечного кредитования для приобретения жилья, создание специальных уполномоченных банков, жилищное сертифицирование, программа «Молодая семья» и др. Современные экономические и правовые реалии создали новую ситуацию на рынке недвижимости и актуализировали необходимость совершенствования правовых способов реализации и защиты прав участников инвестиционной деятельности и дольщиков, особенно в связи с массовыми нарушениями их прав. Типичными стали такие нарушения, как преступная деятельность «строительных пирамид» и «двойные» продажи объектов недвижимости. Отсутствие эффективного законодательного регулирования рассматриваемой области общественных отношений закономерно вызвало многочисленные судебные разбирательства и осложнило нотариальную практику в сфере оформления наследственных прав на имущество участников инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве.

Практическая деятельность показывает, что в области наследования объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве наиболее часто возникают вопросы, связанные с определением объекта наследования, а также с отсутствием единой нотариальной практики оформления наследственных прав инвесторов (соинвесторов) и участников долевого строительства.

В настоящей статье рассматриваются некоторые методологические и практические вопросы наследования объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве, связанные с определением объекта наследования в случае смерти инвестора (соинвестора) или участника долевого строительства.

Методологически решение указанных вопросов основывается на анализе четырёх основных компонентов, определяющих принципы и специфику наследования в рассматриваемой области:

1) реального (материального) комплексного процесса создания объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве;

2) норм действующего законодательства и, главным образом, специальных законов об инвестиционной деятельности, долевом участии в строительстве, норм наследственного права;

3) судебной практики;

4) нотариальной практики.

Существенно повысившийся спрос на объекты недвижимого имущества, главным образом квартиры, жилые дома, гаражи, определяет предложение на рынке недвижимости. Одновременно со вторичным рынком недвижимости и как альтернатива ему интенсивно развивается первичный рынок. Всё больше граждан предпочитают приобретать жильё в новостройках. Этому есть логичное объяснение. Во-первых, стоимость таких квартир значительно ниже стоимости квартир, приобретённых на вторичном рынке недвижимости. Во-вторых, на вторичном рынке жилья всегда существует риск приобретения квартиры, обременённой правами третьих лиц, поэтому целесообразна проверка сделки на так называемую чистоту, что приводит к дополнительным затратам и увеличению фактической стоимости вторичного жилья. Приобретатель квартиры в новостройке становится её первым собственником. Наконец, существуют причины психологического порядка. Многие предпочитают приобрести именно новую квартиру, в которой ещё никто не жил.

Реальный процесс создания объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве имеет ряд особенностей, которые, как правило, затрудняют оформление права собственности на такие объекты. Правильное определение объекта наследования зависит от понимания того, на какой из стадии его создания было открыто наследство.

В соответствии с градостроительным законодательством, включающим в себя Градостроительный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и иные нормативные акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, можно определить следующие стадии создания объекта недвижимости:

1. Согласование и оформление необходимой разрешительной документации для начала строительства объекта недвижимости, включая документацию по отводу земельного участка под строительство.

2. Строительство (монтаж) объекта недвижимости.

3. Приёмка объекта федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный надзор в сфере строительства.

4. Ввод объекта в эксплуатацию.

5. Документальное (юридическое) оформление объекта недвижимости.

Анализ практики показывает, что основными и существенными недостатками приобретения объектов недвижимости на первичном рынке недвижимости являются, во-первых, длительность создания объекта недвижимости и оформления прав на завершённые строительством объекты недвижимого имущества (нередко в силу многих объективных и субъективных причин этот процесс приобретает хронически-затяжной характер); во-вторых, существенное увеличение стоимости недвижимости в процессе строительства.

Нередко федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный строительный надзор, не принимает объект в связи с выявленными недостатками и невозможностью эксплуатации объекта. В таких случаях надзорные органы в предписании, выданном лицу, осуществляющему строительство, устанавливают срок устранения выявленных нарушений. Стадия ввода объекта в эксплуатацию затягивается до момента устранения недостатков.

Следует также отметить, что непосредственно перед началом этой стадии взамен строительного адреса объекту присваивается почтовый адрес на основании документов, возникших в результате работы органов технической инвентаризации.

На данной стадии происходят сбор необходимой документации и предоставление её в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании этих документов появляется возможность регистрировать право собственности приобретателей (инвесторов, соинвесторов, участников долевого строительства), например, на конкретные квартиры в созданном многоквартирном доме.

 

Одним из первых правовых актов, регулирующих отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, стал Федеральный закон № 39 от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – ФЗ № 39). Согласно ст. 1 ФЗ № 39 инвестиционная деятельность определяется как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Основной целью этой деятельности являются получение прибыли и достижение иного полезного эффекта, например, решение жилищной проблемы. Однако действие ФЗ № 39 направлено в первую очередь на осуществление предпринимательской деятельности различными субъектами. Закон слабо защищает права и интересы физических лиц, вложивших деньги в инвестиционный проект с целью приобретения жилья в будущем. Статья 11 ФЗ № 39, определяющая формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, называет создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, проводимой в форме капитальных вложений, путём защиты интересов инвесторов, а также расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения. Пункт 1 ст. 15 ФЗ № 39, посвящённый государственным гарантиям прав субъектов инвестиционной деятельности, определяет, что государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. В статье 17 ФЗ № 39 названы общие положения об ответственности субъектов инвестиционной деятельности, в которых указано, что в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации, а споры, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, разрешаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации. В целом ФЗ № 39 не содержит положений, относящихся к наследованию объектов инвестиционной деятельности.

Проблемы развития первичного рынка недвижимости обусловили острую необходимость в разработке и принятии нового закона, который бы смог урегулировать весь комплекс отношений, связанных с финансированием, строительством и оформлением прав участников долевого строительства. Таким законом стал Федеральный закон № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214). В статье 1 ФЗ № 214 определяется, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Новацией ФЗ № 214 является наличие в нём норм, касающихся регулирования наследственных отношений. В пункте 7 ст. 4 ФЗ № 214 указывается, что в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. В соответствии с п. 8 ст. 4 ФЗ № 214 существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства.

По сложившейся практике наследники на основании свидетельства о праве на наследство вступают в договор инвестирования либо договор участия в долевом строительстве путём подписания с застройщиком или с организацией, реализующей объекты недвижимости физическим и юридическим лицам, дополнительного соглашения к договору либо акта исполнения обязательств по договору, либо акта приёма-передачи. После этого происходит окончательное юридическое оформление прав и обязанностей по договору, в том числе осуществляется выплата недостающих денежных средств в счёт стоимости недвижимого имущества, наследники вправе требовать передачи им готового объекта недвижимости по акту приёма-передачи. Если же на момент получения наследниками свидетельства о праве на наследство происходят оформление и регистрация права собственности инвесторов (соинвесторов), участников долевого строительства на завершенные строительством объекты, то наследники, получив от застройщика либо от организации, реализующей объекты недвижимости физическим и юридическим лицам, необходимые документы по объекту недвижимости, включая договор, дополнительные соглашения к договору, акт исполнения обязательств по договору, акт приёма-передачи, представляют их в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вместе со свидетельством о праве на наследство. На основании этих документов происходит регистрация права собственности наследников на объект недвижимости.

Смерть инвестора (соинвестора) или участника долевого строительства может наступить на любом этапе инвестиционного процесса или долевого участия:

а) строительства объекта недвижимости;

б) приёмки объекта федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный надзор в сфере строительства, и ввода его в эксплуатацию;

в) фактической передачи готового объекта по акту приёма-передачи будущему собственнику;

г) оформления права собственности;

д) государственной регистрации права собственности.

Поэтому актуален вопрос: какой вид наследства будут наследовать наследники в случае, если наследодатель приобрёл, например, квартиру в новостройке, но умер, не успев оформить своё право собственности?

Исследуя данную ситуацию, важно отметить, что первичный рынок недвижимости в нашей стране начал формироваться относительно недавно и практика оформления наследства в отношении такого имущества не велика. В этой связи существуют две основные точки зрения по поводу того, какой из видов наследства необходимо указывать в свидетельстве о праве на наследство. Сторонники первой точки зрения полагают, что должно наследоваться имущество в виде денег, внесённых на строительство или в виде построенного объекта недвижимости. Сторонники второй точки зрения считают, что должны наследоваться имущественные права и обязанности.

На практике некоторые нотариусы обращаются с запросами в строительные организации или инвестиционные компании. Целью запросов является, во-первых, определение юридической природы отношений между наследодателем и указанными юридическим лицами, во-вторых, выяснение факта исполнения наследодателем своих обязательств перед строительными организациями или инвестиционными компаниями, в-третьих, определение вида наследства. Большинство строительных организаций и инвестиционных компаний считают, что наследуются денежные средства наследодателя, внесённые для строительства объекта недвижимости по соответствующему договору. На запросы нотариусов указанные юридические лица, как правило, отвечают, что объектом наследования являются денежные средства, например, инвестиционный взнос умершего гражданина.

Основываясь на подобных ответах, нотариусы в свидетельствах о праве на наследство часто указывают, что наследство состоит из денежных средств, внесённых наследодателем на строительство объекта недвижимости на основании соответствующего договора и дополнительных соглашений к договору. Следуя такой логике, наследуются денежные средства даже в том случае, если квартира была передана застройщиком гражданину до его смерти актом приёма-передачи жилого помещения как объект со всеми необходимыми идентифицирующими признаками. Более того, нередко инвестор (соинвестор) – участник долевого строительства на основании акта приёма-передачи квартиры фактически уже проживал в квартире, оплачивал коммунальные платежи, производил страховые выплаты по квартире, а также совершал иные действия в качестве собственника квартиры.

Однако на основании такого свидетельства органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаётся свидетельство о государственной регистрации права собственности, где объектом этого права является квартира.

Известен случай, когда до принятия ФЗ № 214 с гражданином был заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, который разрабатывался с учётом положений ФЗ № 39. В 2006 г. (после вступления в силу ФЗ № 214) на этапе строительства этот гражданин умер. Организация, принимавшая участие в реализации данной квартиры, в ответе на запрос нотариуса, в производстве которого находилось наследственное дело, просила нотариуса указать, что наследственным имуществом являются денежные средства (инвестиционный взнос), внесённые на строительство квартиры. Тем не менее по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя нотариусом были выданы наследникам свидетельства о праве на наследство по закону, в которых в качестве наследуемого имущества указывались права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве жилого дома. Нотариус определил наследственное имущество в соответствии с действующим на момент смерти наследодателя ФЗ № 214.

Анализ судебной практики выявляет различные подходы судов по разрешению споров по делам наследования имущества инвестора (соинвестора) – участника долевого строительства.

В качестве одного из примеров приведём дело по иску Зайцева И.Б. к Обществу с ограниченной ответственностью «Н.» о признании права на наследственное имущество, взыскании расходов по оплате госпошлины, рассмотренному Подольским городским судом Московской области.

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на наследственное имущество – квартиру, оставшуюся после смерти отца Зайцева Б.М., мотивируя свои требования тем, что Зайцев Б.М. являлся участником договора о долевом инвестировании строительства жилья с правом получения в собственность указанной квартиры, условия договора им выполнены, инвестиционный взнос выплачен в полном объёме. Однако 10 апреля 2006 г. наследодатель умер, не успев зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. После смерти отца он является единственным наследником к его имуществу, фактически принял наследство, т.к. несёт расходы по оплате спорной квартиры и коммунальных услуг. В установленный законом срок обратился к нотариусу для принятия наследства.

В отзыве на исковое заявление ответчик с правом на признание права собственности за истцом на спорную квартиру не согласен, т.к. считает, что истец имеет право только на имущественный инвестиционный взнос на указанную квартиру.

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 15 июля 2003 г. между ООО «Н.» и Зайцевым Б.М. заключён договор о долевом инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого Зайцев Б.М. по оплате инвестиционной стоимости приобретал в собственность однокомнатную квартиру.

Зайцевым Б.М. инвестиционная стоимость квартиры по договору уплачена в полном объёме, что подтверждается платёжными поручениями.

10 апреля 2006 г. Зайцев Б.М. умер, не успев зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

Постановлением главы Администрации города Щербинки Подольского района Московской области 24 декабря 2004 г. утверждён акт комиссии по приёмке в эксплуатацию дома.

Наследником к имуществу Зайцева Б.М. является его сын Зайцев И.Б., другие наследники не установлены, что подтверждается копией наследственного дела.

Зайцев И.Б. в установленный законом срок обратился к нотариусу для принятия наследства после смерти отца, однако 24 ноября 2006 г. нотариусом вынесено постановление об отказе в совершении нотариального действия в связи с тем, что не представлены документы, подтверждающие состав и место нахождения наследственного имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующих оснований, что согласно:

• ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону;

• ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности;

• ст. 218 ГК РФ «В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству другим лицам в соответствии с завещанием или законом»;

• ст. 1153 ГК РФ «Признаётся, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства».

Учитывая, что наследодатель являлся участником договора о долевом инвестировании строительства жилого дома, по которому им приобреталось право собственности на квартиру, и принимая во внимание, что условия договора им выполнены, инвестиционная стоимость квартиры им выплачена полностью ООО «Н.», однако по независящим от него причинам он был лишён возможности оформить право собственности на квартиру, так как 10 апреля 2006 г. умер, суд считает возможным включить указанную квартиру в состав наследственного имущества.

В связи с этим суд не соглашается с доводами ответчика, изложенными в отзыве о том, что в состав наследственного имущества может быть включён только имущественный инвестиционный взнос.

Учитывая, что Зайцевым И.Б. завещание не составлено, после его смерти единственным наследником по закону является сын – Зайцев И.Б., который фактически принял наследство, т.к. производит квартирную плату и коммунальные платежи за спорную квартиру, что подтверждается квитанциями, в установленный законом срок обратился к нотариусу для принятия наследства, суд считает возможным признать за ним право собственности на наследственное имущество в виде указанной квартиры.

Суд, руководствуясь ст. 194–198 ГПК РФ, признал за Зайцевым И.Б. право собственности на квартиру после смерти отца Зайцева Б.М.

 

Рассмотрим некоторые случаи наследования, возникшие на различных стадиях инвестиционного процесса или долевого участия в строительстве применительно к отношениям, возникшим до вступления и после вступления в силу ФЗ № 214.

Правоустанавливающим документом в сфере инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве является договор. Следует отметить, что существуют два основных вида таких договоров: инвестиционный договор и договор инвестиционного типа о долевом участии в строительстве. Праворегистрирующим документом является свидетельство о государственной регистрации права, выданное органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если смерть гражданина-инвестора (соинвестора), участника долевого строительства, наступила до вступления в силу ФЗ № 214 в период строительства объекта недвижимости, либо на этапе ввода дома в эксплуатацию, вероятнее всего, наследством будут являться денежные средства, вложенные в строительство этого объекта недвижимости.

Известную сложность представляет определение наследуемого имущества в случае смерти гражданина на этапе передачи ему квартиры по акту приёма-передачи. В данной ситуации существует уже готовый результат строительства – объект недвижимого имущества (дом, квартира, гараж, машиноместо), имеющий идентификационные признаки, указанные в акте приёма-передачи. Более того, существует практика регистрации граждан по адресу квартир в новостройках на основании акта приёма-передачи квартиры в соответствии с постановлениями глав администраций некоторых городов, в частности городов Московской области. Это связано с тем, что оформление прав собственности таких граждан на квартиры в новостройках затягивается на неопределённое время. В рассматриваемой ситуации инвестор (соинвестор) – участник долевого строительства имеет правоустанавливающие документы, а также акт исполнения обязательств по договору и акт приёма-передачи квартиры.

Вместе с тем, как известно, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Какое имущество наследуется в случае отсутствия праворегистрирующего документа? Анализ судебной и нотариальной практики показывает различные подходы для решения этого вопроса. В одних случаях выдаются свидетельства о праве на наследство на объект недвижимого имущества, в других – свидетельства о праве на наследство на денежные средства, внесённые в строительство объекта недвижимого имущества.

В случае смерти гражданина в период регистрации его права собственности на объект недвижимого имущества в органах государственной регистрации объектом наследования будет являться само недвижимое имущество, а не денежные средства.

С принятием ФЗ № 214 ситуация в части определения объекта наследования изменилась. Данный закон прямо указывает на вид наследства. Это имущественные права и обязанности. В соответствии с п. 4 ст. 16 ФЗ № 214 участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счёт денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором после подписания с застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В практике нередко возникают вопросы, связанные с определением вида наследства в случае заключения гражданином предварительного договора, по которому он оплатил определённую (как правило, наибольшую) часть стоимости недвижимости и умер, не успев заключить основной договор приобретения недвижимости. В этом случае необходимо обратить внимание на то, что после ввода объекта в эксплуатацию и его регистрации как объекта недвижимости право собственности на недвижимое имущество будет изначально оформляться на ту организацию или компанию, которая реализует их физическим лицам, заключая с ними в дальнейшем договоры купли-продажи. Следовательно, при наступлении смерти гражданина, являющегося стороной предварительного договора, у его наследников возникает право требования заключить с ними договор купли-продажи. Наследоваться будут не денежные средства, а имущественное право, точнее, имущественные права и обязанности. Однако необходимо отметить, что условие о наследовании таких прав должно быть чётко оговорено в предварительном договоре, иначе наследоваться будут денежные средства, внесённые наследодателем в строительство недвижимости, которые указанная организация или компания должна будет возвратить наследникам по истечении срока, определённого законом для принятия наследства.

Кроме того, следует отметить, что в таких случаях некоторые организации, реализующие объекты недвижимости физическим и юридическим лицам, избегают заключения договора купли-продажи с наследниками, предъявившими свои права на наследство. Это связано с тем, что существует значительная разница между суммой денежных средств, внесённых наследодателем по предварительному договору, и стоимостью завершённого строительством объекта. Организациям выгоднее вернуть наследникам первоначально внесённую сумму денежных средств и после этого вновь продать уже практически готовый объект другому покупателю за большую цену.

 

В заключение подведём некоторые итоги. В результате инвестиционной деятельности либо долевого участия гражданина в строительстве в состав наследства могут входить:

а) денежные средства;

б) объекты недвижимого имущества;

в) имущественные права и обязанности.

Определение объекта наследования зависит от стадии создания объекта недвижимого имущества, времени открытия наследства, с которым связано законодательство, подлежащее применению, а также от вида договора, заключённого с гражданином, приобретающим недвижимость в новостройке.

В силу различных объективных и субъективных причин в нотариальной практике отсутствует единый подход к оформлению наследственных прав, возникших после смерти инвестора (соинвестора), участника долевого строительства. Чаще выдаются свидетельства о праве на наследство, в которых в качестве объекта наследуемого имущества указываются «инвестиционные взносы» в определённом размере (указываются конкретный адрес объекта инвестирования, реквизиты соответствующего договора), либо в виде «денежных средств» в определённом размере, внесённые наследодателем на строительство квартиры по договору (указываются реквизиты договора, адрес объекта), заключённому с конкретным юридическим лицом. В свидетельстве о праве на наследство в таком случае указывается, что справкой соответствующего юридического лица подтверждается полная оплата денежных средств по договору.

В целях более эффективной защиты наследственных прав физических и юридических лиц, формирования единых теоретических, методологических и практических подходов при оформлении нотариусами наследственных прав на объекты инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве представляется необходимым дальнейшее развитие и совершенствование законодательства, регулирующего данную комплексную сферу, а также разработка соответствующими комиссиями и научно-методическими центрами Федеральной нотариальной палаты и нотариальных палат субъектов Российской Федерации методических рекомендаций по оформлению нотариусами наследственных прав.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100