Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Проблемы государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их перехода

10.07.2008

И.С. Ахмадгазизов, аспирант Российской академия правосудия

 

Практика применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ1 (далее – Закон о регистрации) до настоящего времени является достаточно противоречивой. У регистрирующих органов и судов существуют разные подходы к решению ряда вопросов, возникающих при регистрации вещных прав на недвижимое имущество.

Не являются объектами гражданского права помещения (квартиры) в незавершённом строительством доме, вследствие чего невозможна и государственная регистрация права собственности на данный объект. До сдачи дома в эксплуатацию отдельные квартиры в объекте незавершённого строительства не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости (в смысле ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации). В то же время граждане в порядке, установленном Законом о регистрации, вправе зарегистрировать право собственности на квартиры, построенные за счёт долевого участия, в доме, готовом для сдачи в эксплуатацию, даже если при этом имеются пороки предоставления застройщику земли для целей строительства, отсутствует разрешительная документация или если необходимые для государственной регистрации документы не соответствуют требованиям законодательства. Суды признают, что граждане не несут ответственности за то, что застройщик не получил всех необходимых документов; не могут повлиять на него; и что данное препятствие в регистрации является непреодолимым и неустранимым.

Так, Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее – Управление) отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности семье Р. на квартиру во вновь построенном многоквартирном жилом доме в г. Орехово-Зуево. При проведении правовой экспертизы документов застройщика установлено, что договор аренды земельного участка для целей строительства подлежал государственной регистрации. Однако государственная регистрация договора произведена не была, и поэтому жилой дом, построенный на земельном участке, не отведённом в установленном законом порядке для этих целей, является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Орехово-Зуевским городским судом Московской области решением от 26.03.2007 г. данный отказ признан незаконным. В мотивировочной части решения суд отметил, что государственный регистратор обоснованно указывает на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка между администрацией города Орехово-Зуево и застройщиком не был зарегистрирован в органе, производящем государственную регистрацию, и что на момент ввода жилого дома в эксплуатацию земельные отношения надлежащим образом оформлены не были. Вместе с тем, отметил суд, постановление главы г. Орехово-Зуево о предоставлении в аренду земельного участка под строительство дома не признано в установленном законом порядке недействительным. Далее суд констатировал, что семья Р. приобрела по договору об уступке права требования право на долевое участие в строительстве квартиры в спорном жилом доме, предоставила на государственную регистрацию весь пакет документов в соответствии с требованиями Закона о регистрации и объективно не может и не могла повлиять на ненадлежащее оформление прав на земельный участок для строительства жилого дома. Это препятствие в регистрации является для заявителей и других участников долевого строительства объективно непреодолимым и неустранимым.

Регистрирующие органы не вправе оценивать законность и обоснованность действий и решений других государственных и муниципальных органов власти, принятых в рамках полномочий последних. Суды указывают на то, что государственная регистрация является лишь юридическим актом признания и подтверждения прав на недвижимое имущество. Других задач, кроме указанных федеральным законом, перед органом, осуществляющим регистрацию прав, не ставится и не предусматривается в связи с этим предоставление каких-либо дополнительных полномочий. В то же время суды общей юрисдикции разделяют правовую позицию Управления о необходимости предоставления заявителями на государственную регистрацию права собственности или договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства в порядке ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), документов, подтверждающих соблюдение принципа публичности. Более того, суды оценивают как законную позицию Управления о том, что данная процедура распространяется и на земельные участки, предоставляемые гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

Возникают вопросы и при регистрации прав на несколько земельных участков, которые составляют так называемое единое землепользование. Решением от 7.05.2007 г. Арбитражный суд Московской области признал незаконным отказ Управления ООО «Арсана-2000» в государственной регистрации договора аренды земельного участка, описанного в кадастровом плане как «единое землепользование». Обосновывая принятое решение п. 2 ст. 6 ЗК РФ, суд отметил, что земельный участок может быть разделён на части, каждая из которых становится самостоятельным земельным участком после совершения раздела и оформления новых земельных участков. Согласно Правилам присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 6602, кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Таким образом, констатировал суд, обозначение земельного участка как «единое землепользование» не является запретом или ограничением для государственной регистрации, т.к. кадастровый план выдан и удостоверен уполномоченным органом, земельному участку присвоен кадастровый номер. В то же время регистрирующие органы (совместно с органами государственного кадастра) указывают, что государственная регистрация прав на земельный участок, сформированный и описанный в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования, возможна только при условии наличия государственной регистрации прав на обособленные земельные участки, входящие в состав единого землепользования.

Субъекты гражданских прав вправе отчуждать доли в праве общей долевой собственности от «целого», а также доли от доли в праве общей долевой собственности даже при отсутствии у отчуждателя зарегистрированного права долевой собственности на объект. По мнению судов, обратное было бы ограничением прав собственника и положений, предусмотренных нормами ст. 209, 218, 244, 245 ГК РФ.

Управлением в порядке надзора в сентябре 2007 г. обжаловано решение Балашихинского городского суда по заявлению Т. и С. об оспаривании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, и перехода права на данные объекты недвижимости. Судья надзорной инстанции Мособлсуда определением от 22.10.2007 г. отказал регистрирующему органу в истребовании дела и со ссылкой на п. 2 ст. 209 ГК РФ отметил, что суд правомерно исходил из того, что собственница указанного имущества вправе совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам. Доводы надзорной жалобы о том, что Т. не обладала правом общей долевой собственности на указанное имущество, в связи с чем она не могла передать его другому лицу, судья признал несостоятельными, отметив при этом, что земельный участок и дом являются делимыми для целей отчуждения, и что моментом возникновения права общей долевой собственности двух или нескольких лиц на недвижимое имущество является его регистрация.

В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не свидетельство, подтверждающее произведённую государственную регистрацию права. Свидетельство не может быть оспорено в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), т.к. оно в силу ст. 14 Закона о регистрации является документом, который удостоверяет проведённую государственную регистрацию права, и не отвечает признакам ненормативного акта.

Земельный участок, предоставленный лицу в пользование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – КФХ), не может быть отчуждён в пользу юридического лица, поскольку обратное нарушало бы нормы Гражданского кодекса РФ, а также положения Земельного кодекса РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа (далее – ФАС МО) от 7.09.2007 г. оставлены без изменения постановление Десятого арбитражного апелляционного суда (далее – Десятый ААС) и решение Арбитражного суда Московской области (далее – АС МО) об отказе ООО «Круглогодичный спортивно-оздоровительный комплекс "Дмитровские Альпы"» в удовлетворении требований к регистрирующему органу о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности общества на земельный участок для организации КФХ. Суд, со ссылками на нормы п. 2 ст. 7, ст. 78, п. 1 ст. 81 ЗК РФ, отметил, что предоставление земельных участков для ведения КФХ возможно только гражданам, использование земельного участка для КФХ коммерческой организацией действующим законодательством не предусмотрено; следовательно, такие земельные участки не могут предоставляться и отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения. Согласно п. 1 ст. 8 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, в связи с чем он может отчуждаться или переходить от одного лица к другому только способами, предусмотренными законом.

Наиболее сложным в последнее время является решение вопроса о регистрации права собственности на земельные участки за публично-правовыми образованиями: муниципальными образованиями, субъектами РФ и самой Российской Федерацией. Основная проблема состоит в доказывании уполномоченными органами того факта, что земельные участки ранее предоставлялись органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казённым предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти.

По делу № А41-К2-11638/07 Территориальное управление Росимущества по Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просило признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, предоставленный ранее в пользование ГУП «Московский Агроцентр ВИЛАР» на основании того, что спорный земельный участок в силу закона (ст. 214 ГК РФ, ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу РФ) является федеральной собственностью, поскольку ГУП «Московский Агроцентр ВИЛАР» является организацией, подведомственной Российской академии сельскохозяйственных наук.

Решением Арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2007 г. в удовлетворении требований, заявленных территориальным управлением Росимущества по Московской области, отказано на основании того, что учредительные документы ГУП «Московский Агроцентр ВИЛАР» не подтверждают, что данное предприятие создано органом государственной власти Российской Федерации. Доводы территориального управления Росимущества по Московской области о том, что имущество предприятий в составе Россельхозакадемии является федеральной собственностью, были отклонены судом с указанием на то, что из представленных на государственную регистрацию документов невозможно сделать вывод о том, что на момент издания администрацией Ленинского района Московской области Постановления от 8.02.1993 г. № 283 «О закреплении земельного участка площадью 324 га в бессрочное (постоянное) пользование Московскому Агроцентру "НПО ВИЛАР"», последний являлся организацией в составе Россельхозакадемии.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, Постановлением от 11.01.2008 г. отменил решение Арбитражного суда Московской области и вынес новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указав на то, что из представленных в материалах дела Уставов ГУП «Московского Агроцентра ВИЛАР» следует, что названная организация является предприятием в составе Россельхозакадемии, а имущество предприятий в составе Россельхозакадемии (в том числе и земельные участки) является федеральной собственностью.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.04.2008 г. постановление апелляционного суда было отменено с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что определяющее значение для регистрации права собственности Российской Федерации согласно п. 2 Перечня, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. № 4043, имеет факт предоставления земельного участка предприятию, созданному органом государственной власти Российской Федерации. Судом первой инстанции было установлено, что в регистрирующий орган не были представлены правоустанавливающие документы, безусловно подтверждающие наличие оснований для регистрации права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, и на этом основании правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

Выдача свидетельств о государственной регистрации права общей долевой собственности граждан на земельные доли не может свидетельствовать о наличии у них права собственности на спорные земельные доли, если граждане распорядились ими ранее путём внесения их в уставный капитал акционерного или иного хозяйственного общества. Так, Постановлением ФАС МО от 9.10.2007 г. оставлено без изменения решение АС МО об отказе Г.А. и А.Ф. Медвеженковым к открытому акционерному обществу «СПК "Новая жизнь"» и Управлению о признании права собственности на земельный участок (пай) и признании недействительной записи о праве в Едином государственном реестре прав. Суд первой инстанции установил, что при реорганизации колхоза «Новая жизнь» на основании Закона РСФСР от 25 декабря 1990 г. №445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности», Указа Президента РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и Постановлений Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»4 все его работники и пенсионеры, ранее работавшие в колхозе, в том числе и истцы, были бесплатно наделены имущественными паями и земельными долями. Ими они распорядились путём внесения в качестве вкладов в уставный капитал созданного при реорганизации колхоза «Новый жизнь» ТОО «Мещерино» (впоследствии – ОАО «СПК "Новая жизнь"»). Доказательств того, что учредительные документы и государственная регистрация общества были оспорены истцами или признаны в установленном порядке недействительными, в материалах дела не имеется. С учётом изложенного суд пришёл к выводу о том, что истцы выразили волю на распоряжение своими земельными долями, в связи с чем в силу ст. 14 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР»5 ответчик обладает правом собственности на спорное имущество. По мнению ФАС МО, суд сделал правильный вывод о том, что выданные впоследствии истцам свидетельства на право общей долевой собственности на землю, каковыми последние ранее уже распорядились, не могут свидетельствовать о наличии у истцов права собственности на спорные земельные доли.

Расходятся позиции судов и регистрирующих органов в вопросах регистрации прав на земельные участки при переходе права собственности на здания и строения, расположенные на данных земельных участках. Суды стоят на позиции, что на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ к покупателю переходит то право, на котором земельным участком владел продавец. Для регистрации данного права новому собственнику зданий и сооружений представление в регистрирующий орган каких-либо дополнительных документов не требуется. Постановлением Десятого ААС от 12.09.2007 г. оставлено без изменения решение АС МО о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Главербор» на два земельных участка под объектами недвижимости, приобретёнными по договору купли-продажи. Спорные земельные участки являются частями земельного участка, принадлежащего продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (далее – право ПБП). Суд отметил, что к покупателю объектов недвижимости право пользования земельными участками, на которых они расположены, перешло в силу прямого указания ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, и что право ПБП продавца в отношении выделенных частей земельного участка прекращено постановлением главы местной администрации, не оспоренным и не признанным недействительным в установленном законом порядке, в связи с отказом продавца от права на эти части. Судом признаны несостоятельными ссылки Управления на невозможность государственной регистрации заявленных прав ввиду противоречия между заявленными к регистрации и уже зарегистрированными правами. В данном случае, констатировал суд, прекращение права ПБП на земельный участок обусловлено переходом прав на него к новому правообладателю в силу закона, не зависит от волеизъявления предыдущего правообладателя и осуществляется одновременно с возникновением прав нового правообладателя этого участка.

 

 

 

1 СПС «КонсультантПлюс».

2 Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // Собрание законодательства РФ от 11 сентября 2000 г. – № 37. – Ст. 3726.

3 Постановление Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю» // Собрание законодательства Российской Федерации от 10 июля 2006 г. – № 28 – Ст. 3074.

4 СПС «КонсультантПлюс».

5 Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. – 1990. – № 30. – Ст. 416.

 


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100