Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Земельные сервитуты: основания возникновения и юридического оформления

10.07.2008

А.Х. Аленова, председатель Республиканской нотариальной палаты (Республика Казахстан)

 

Наряду с правом собственности и правом пользования (владения) существует особая разновидность вещных прав, выделявшаяся в особую категорию ещё в римском праве – это право на чужие вещи (jus in re aliena). Наиболее важной из указанной категории вещных прав являлись сервитуты.

Возникновение сервитутов было обусловлено, прежде всего, неравноценностью земельных участков, которые могли отличаться наличием в их границах водоёмов, наличием или отсутствием путей сообщения, качеством почв, других признаков природного характера. Термин «сервитут» происходит от латинского слова «servire» ? служить, а его назначение состоит в том, что один земельный участок служит потребностям другого земельного участка. Земельный участок, в интересах пользования которым устанавливается сервитут, является господствующим участком, а земельный участок, пользование которым в том или ином отношении составляет содержание сервитута, представляется служащим участком. Сервитуты, таким образом, восполняют естественные недостатки одних земельных участков за счёт природных качеств других и тем самым поднимают их ценность. Собственник земельного участка, обременённого сервитутом, обязан терпеть пользование своим земельным участком другими лицами.

В отечественном земельном законодательстве под сервитутом понимается право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком. Для данного вида вещного права характерно наличие двух земельных участков и, соответственно, двух собственников. Сервитут, как правило, устанавливается для соседнего земельного участка по инициативе и в интересах лица, не являющегося его собственником. Допускается в необходимых случаях установление сервитута и на иные земельные участки, не соседствующие с тем участком, для обслуживания которого требуется установление сервитута. Основным критерием допустимости сервитута является его экономическая целесообразность. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка, на который должен быть установлен сервитут.

Сервитут относится к категории вещных прав и представляет собой вещное право пользования чужой вещью в интересах определённого лица. Важным обстоятельством здесь является то, что право пользования чужой вещью связывается с вещью, а не с субъектами права собственности. Данное качество сервитута закреплено в ст. 73 Земельного кодекса Республики Казахстан, в соответствии с которой сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-продажи и залога. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с правом, для обеспечения которого он установлен. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обременённым сервитутом, другому лицу.

Подобная конструкция, иллюстрирующая вещный характер сервитутного права, была известна ещё праву Древнего Рима. По мнению И.Б. Новицкого, предметом сервитутного права является сам земельный участок, а не действие определённого лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права, считал он, сохранял своё право пользования соседним участком независимо оттого, остаётся ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику.1

По мнению А.Н. Копцева, в современном земельном (гражданском) праве отсутствуют положения о сервитутах как особой группе вещных прав. Как полагает он, подобная рассредоточенность по различным отраслям права вносит неопределённость в их общую систему. Является интересным и заслуживающим внимание его предложение в законодательном порядке предусмотреть возможность существования не только положительных, но и отрицательных сервитутов – это право требовать, чтобы собственник примыкающего (соседского) участка воздерживался от тех или иных действий2.

Сервитут даёт право субъекту в различном объёме пользования чужим земельным участком. Но каков бы ни был объём пользования, предоставляемого субъекту сервитутного права, он всегда меньше объёма прав собственника. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что, представляя право пользования, сервитут не распространяется на право распоряжения, потому что это право всегда остаётся за собственником.3 При анализе положений о сервитуте уместно сказать несколько слов относительно субъектов сервитутного права. Закон распространяет право требования от собственника соседнего земельного участка установления сервитута не только на собственников участка, для эксплуатации которого необходимо установление сервитута, но и для землепользователя. Что касается стороны, к которой обращаются с требованием об установлении сервитута (сервитутодатель), то наблюдается различный подход к характеристике этих субъектов в российском и казахстанском законодательстве.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу не на праве собственности. К лицам, устанавливающим в своём имуществе сервитут, российский законодатель отнёс лишь собственников земельных участков (ст. 274 ГК РФ). Субъекты других вещных прав исключены из списка возможных адресатов требования по установлению сервитута. Как отмечает А.Н. Копцев, такое ограничение является не вполне оправданным.4 Подобного же мнения придерживается и О.А. Самончик: автором признаётся, что это есть искусственное сужение сферы применения сервитутного права.5 Земельным кодексом Республики Казахстан в качестве лиц, которые могут устанавливать сервитут и к которым заинтересованные лица могут в случае их отказа заключить договор о сервитуте предъявить иск в судебном порядке, выступают как собственники, так и землепользователи (ст. 69 Земельного кодекса Республики Казахстан, далее – ЗК РК).

Согласно п. 1 ст. 67 ЗК РК, в случаях, предусмотренных кодексом или иными законодательными актами Республики Казахстан, собственник или землепользователь обязан предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, на котором ему принадлежит право собственности или землепользования. Согласно п. 2 цитируемой статьи право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком (сервитут) может возникать:

1)         непосредственно из нормативного правового акта;

2)         на основе договора заинтересованного с собственником или землепользователем;

3)         на основе акта местного исполнительного органа;

4)         на основании решения суда;

5)         в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Современным казахстанским законодательством и земельным законодательством ряда других стран установлены два основных вида сервитута – публичный и частный. В зависимости оттого, к какому виду относится тот или иной сервитут, зависит и основание его возникновения.

В соответствии со ст. 69 ЗК РК, публичные сервитуты устанавливаются для:

1) прохода или проезда через земельный участок к объектам общего пользования, кладбищам, погребениям и иным культурным объектам;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) забора воды и водопоя;

5) прогона скота через земельный участок;

6) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоёме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

7) временного использования земельного участка в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

8) свободного доступа к прибрежной полосе;

9) использования земельного участка для проведения культурно-массовых мероприятий по решению государственных органов;

10) в иных случаях, связанных с общественными и государственными интересами.

Частные сервитуты устанавливаются для обеспечения:

1) прохода и проезда через соседний или иной земельный участок, если другой путь частного собственника или землепользователя к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов;

2) прокладки и эксплуатации необходимых линий электропередачи, связи, обеспечения водоснабжения, водоотвода, теплоснабжения, мелиорации и других нужд частного собственника или землепользователя, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута на соседний или иной участок.

Критериями, позволяющими отнести тот или иной сервитут к частному или публичному, являются основания его возникновения и круг лиц, в отношении которых установлен сервитут. Частные сервитуты устанавливаются в интересах определённых лиц – собственников земельного участка или землепользователей. В соответствии со ст. 69 ЗК РК, частный сервитут устанавливается по договору с субъектами права частной собственности или землепользования, публичные сервитуты устанавливаются на основании нормативных правовых актов местных исполнительных органов.

Основная отличительная черта публичных сервитутов – отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут. В связи с этим в юридической науке существует мнение, что публичные сервитуты не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности. В качестве примера на этот счёт можно привести мнение Е.А. Суханова, который считает, что сервитуты определяют пределы прав публичных и частных собственников соответствующих недвижимостей.6

Известные дореволюционные учёные придерживались мнения о том, что земельный сервитут есть законное ограничение права собственности в пользу всех лиц или в интересах определённых лиц. Г.Ф. Шершеневич считал, что сервитут есть право на частичное пользование вещью, пользование ею в том или ином строго определённом отношении. По его мнению, пользование чужой вещью предполагается согласно с тем назначением, которое имеет вещь при установлении сервитута.7

К.Д. Кавелин (тоже представитель дореволюционной школы) отмечал, что особый вид прав в чужой вещи представляет выделение из права собственности какого-либо отношения к вещи в пользу всех и каждого. Такое выделение ограничивает право собственника, но не даёт самостоятельного имущественного права никому из посторонних лиц в особенности.8

Д.И. Мейер указывал, что такие ограничения права собственности не составляют права на чужую вещь, а составляют его предел: ограничения устанавливают для сторонних лиц только право на совершение известных действий, которые не считаются нарушением права собственности.9

Отмеченных позиций также придерживаются некоторые современные учёные. Российский специалист по земельному праву О.В. Назимкина подчеркивает, что сервитут не выступает в качестве самостоятельного титула или права владения и пользования землей. Она считает, что это лишь ограниченное, частичное пользование чужим земельным участком для сугубо конкретных нужд, связанных с использованием соответствующим лицом своего земельного участка или иной недвижимости.10

Вместе с тем существует и другой подход к определению сервитута в современном праве. А.В. Лукьяненко считает, что сервитут является правом на чужую вещь, на основе которого сервитуарий приобретает возможность только ограниченного пользования чужой землей в целях обеспечения нормальных условий хозяйствования.11

По мнению же С. Медведева, сервитут предполагает не только ограничение права собственности на земельный участок, но и пользование земельным участком в интересах того или иного лица. Понятие пользования подразумевает также действия со стороны субъекта, в пользу которого установлен сервитут. Он также утверждает, что ограничение права собственности на земельный участок, которое всегда предполагает некий публичный интерес, может и иметь в виду пользование земельным участком, обременённым сервитутом.12

Определяя правовую природу публичного сервитута, Г.В. Чубуков считает, что его надо рассматривать не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а с точки зрения расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и ресурсы13. Анализируя смежные вопросы нормативных параметров земельных сервитутов, А. Хаджиев пишет, что обременения и ограничения, составляющие содержание сервитута, не должны приводить к невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, к существенному изменению вида, профиля основной деятельности на земельном участке.14

На основе представленных позиций, можно сделать вывод, что сегодня в земельно-правовой науке существуют два различных мнения относительно правовой природы земельных сервитутов. Одни признают публичный сервитут, который устанавливается в интересах общества, а не в интересах конкретного собственника недвижимости. Другие отрицают самостоятельное существование данного института. Сервитут рассматривается ими только как ограничение права собственности в силу закона.

Анализ казахстанского земельного законодательства позволяет рассматривать сервитут как ограничение прав собственника, дающее право пользования чужим земельным участком лицу, которое владельцем участка не является. Право пользования земельным участком подтверждается закреплением в законодательстве норм обязательственно-правовой защиты. Заключив соглашение об установлении сервитута, лицо, в интересах которого установлен сервитут, приобретает право предъявления к собственнику обременённому сервитутом земельного участка иска в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. Необходимость применения средств гражданско-правовой защиты может возникнуть ещё на стадии ведения переговоров, если условия договора, предлагаемые собственником или землепользователем, кажутся неприемлемыми для лица, заинтересованного в установлении сервитута.

Судебной защитой обеспечиваются не только права лиц, нуждающихся в установлении сервитута, но и права собственников земельного участка, обременённого сервитутом. Собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута в случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка. По требованию собственника земельного участка, обременённого сервитутом, сервитут может быть прекращён ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Сервитут вступает в силу после государственной регистрации, данное требование касается, прежде всего, частных сервитутов. Публичные сервитуты, возникшие на основании нормативных правовых актов, а также сервитуты, не являющиеся объектами регистрации в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственной регистрации не подлежат (ст. 75 ЗК РК).

Таким образом, сервитут представляет собой одно из древнейших вариантов ограниченных вещных прав. С развитием экономических отношений эта категория прав не потеряла своей первоначальной значимости, особенно в области регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Развитие сервитутных отношений в современных условиях имеет важное значение для совершенствования правовой базы. Качественная нормативная база является необходимым условием для эффективного регулирования земельных и гражданских правоотношений, что, в конечном счете, позволит наиболее оптимально использовать земельные участки и иную недвижимость, находящиеся в гражданском обороте.

 

 

 

1 Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. – М.: ИКД ЗЕРЦАЛО-М., 2002. – С. 104.

2 Копцев А.Н. Сервитуты в римском праве и современном российском законодательстве // Гражданское право. – 2006. – № 2. – С. 24.

3 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (в ред. 1907 г.). – М.: Фирма «Спарк», 1995. – С. 226.

4 Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования // Гражданское право. – 2007. – № 1. – С. 44.

5 Самончик О.А. Земельная правосубъектность сельскохозяйственных коммерческих организаций: Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации / Под ред. И.А. Иконицкой. – М.: Изд-во ИГиП РАН, 1996. – С. 48.

6 Гражданское право: В 2 т. – 2-е изд.: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Изд-во БЕК, 1998. – Т. 1. – С. 595.

7 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (в ред. 1907 г.). – М.: Фирма «Спарк», 1995. – С. 226.

8 Кавелин К.Д. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. Опыт систематического обозрения. – СПб.: Изд-во тип. М.М. Стасюлевича, 1879. – С. 82–83.

9 Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). – 8-е изд., исп. и доп., 1902: 3-е изд., испр. – М.: Статут, 2003. – С. 82–83.

10 Назимкина О.В. Виды прав на землю и основания их возникновения // Государство и право. – 1999. – № 8. – С. 46.

11 Лукьяненко А.В. Земельный сервитут: закон, теория, практика // Гражданское право. – 2005. – № 3. – С. 35.

12 Медведев С. Земельные сервитуты в контексте земельного и гражданского законодательства // Хозяйство и право. – 2003. – № 11. – С. 112.

13 Чубуков Г.В. Земельное право России: Учебник для вузов. – М.: Экзамен, 2003. – С. 72.

14 Хаджиев А. Проблемы теории земельного права Республики Казахстан в условиях становления и развития рыночных отношений: Дисс. док. юрид. наук. ? Алматы, 2005. ? С. 31.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100