Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Нотариальное удостоверение договора ренты

21.11.2007

Э.Ф. Тимкина, аспирантка Белгородского государственного университета

 

Статья 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате называет основной задачей нотариата обеспечение защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц путём совершения нотариусами предусмотренных законодательством нотариальных действий от имени Российской Федерации. Нотариат является отдельной самостоятельной структурой, объединяющей лиц, занимающихся нотариальной деятельностью.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населённом пункте нотариуса1. Из категории нотариальных действий «удостоверение сделок» они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок, таких как завещания и доверенности. Поэтому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

В близком родстве и соответствии с деятельностью нотариальной состоит деятельность регистрационная. Так, ГК РФ отмечает, если под выплату ренты передаётся недвижимое имущество, то договор подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации. Причём регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности.

Сложившаяся в России система государственной регистрации оборота недвижимости вызвана особенностями переходного периода, в котором пребывают наше общество и законодательство. Это состояние должно измениться после наработки практики по применению Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А пока в системе государственной регистрации прав на недвижимость нет такого опыта, который имеется в рамках системы нотариата.

Однако в настоящий момент возможности нотариата в процессе регулирования гражданских правоотношений при осуществлении законо-
творчества не учитываются должным образом. На сегодняшний день отсутствует положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

Считаю необходимым отметить опыт зарубежных стран в области сделок с недвижимостью. Так, в странах Западной и Центральной Европы, а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются регистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта система придаёт законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи. Эта широко распространившаяся практика свидетельствует о её предпочтительности перед другими системами. В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. Таким образом, мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров.

В нашей стране в пользу нотариального удостоверения сделок с недвижимостью говорит сама сложившаяся действительность. В настоящее время в России в результате приватизации, роста рынка недвижимости собственниками значительных материальных ценностей (квартир, предприятий, земельных участков) стали миллионы граждан. Это повлекло значительный рост таких сделок. При этом собственники в большинстве случаев не обладают элементарными правовыми знаниями при заключении договоров и нуждаются в услугах профессионального юриста, каковым и является нотариус. Поэтому придание сделкам с недвижимостью обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах.

В пользу нотариального удостоверения сделок с недвижимостью говорит и тот факт, что в нашей стране немало людей с низкой правовой культурой, а устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведёт к увеличению уровня криминальности в данной сфере.

Всё это вызывает недоумение: почему законодатель при разработке законопроектов меньше уделяет внимание содействию профессиональных юристов (нотариусов) при оформлении договоров отчуждения недвижимости и придаёт большое значение лишь формальному аспекту регистрации?

Статья 584 ГК РФ устанавливает требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику ренты имущества. Следует отметить, что это один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило.

В ГК РСФСР 1964 г. не было прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но, так как пожизненное содержание являлось разновидностью купли-продажи жилого дома, то к нему применяли правила ст. 239 ГК РСФСР, согласно которым договор нуждался в нотариальном удостоверении, а в сельской местности – в письменном оформлении с последующей регистрацией в исполкоме местного Совета. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и третьих лиц на случай, если бы приобретатель попытался реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечалось, что жилой дом приобретён по договору пожизненного содержания2.

Представляется, что в пользу обязательного нотариального удостоверения договора ренты говорит следующее: во-первых, при обращении к нотариусу стороны имеют большую возможность уяснить смысл сделки и её правовые последствия; во-вторых, нотариус сам составит проект договора, что очень часто вызывает затруднения у сторон; в-третьих, реализуется необходимость в защите обеих сторон. С одной стороны, в защите ренты нуждается получатель ренты, и такое положение вполне логично: гражданин расстаётся со своим имуществом, поэтому важно помочь составить договор таким образом, чтобы его права не были ущемлены. Однако все эти опасения перекрываются условием об обязательном обеспечении получателя ренты и, кроме того, возможностью в некоторых случаях получить своё имущество обратно. Поэтому быть осторожными при заключении такого договора следует и получателю ренты. С этой стороной договора, как правило, на практике и происходит большинство проблем.

Первая проблема заключается в том, что после заключения договора ренты (а иногда после смерти получателя ренты) очень часто появляются граждане, которые под всякими предлогами будут стараться признать данный договор недействительным. Главный аргумент их состоит в том, что получатель ренты в момент заключения договора был недееспособным, то есть не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. Тем не менее заключение договора в присутствии нотариуса, в обязанности которого входит проверка дееспособности сторон договора, поможет потом в суде отмести подобного рода утверждения.

Вторая проблема – это претензии со стороны самого получателя ренты. Даже если плательщик ренты добросовестно выполнял свои обязанности, но нигде не фиксировал это, надеясь на взаимное, доброжелательное отношение к нему со стороны контрагента по сделке, возможна ситуация, когда в случае спора в суде получатель ренты или его родственники докажут обратное. Поэтому, исполняя договор, плательщик ренты должен собирать всевозможные свидетельства (чеки, справки, счета за коммунальные услуги и т.п.), которые подтвердят надлежащее исполнение им своих обязательств при возникновении спора в суде.

На первоначальном этапе сразу возникает вопрос «К какому нотариусу необходимо обращаться, чтобы договор ренты мог быть удостоверен?» В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате, если под выплату ренты передаётся движимое имущество, то договор может быть удостоверен любым нотариусом. Удостоверение договоров ренты, при заключении которых под выплату ренты передаётся недвижимое имущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества.

Чётких законодательных требований к перечню документов, необходимых нотариусу для удостоверения договора ренты, в данный момент не существует. На сегодняшний день он определяется примерно, если не считать указаний
п. 10–22 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий, утверждённых Приказом Минюста от
15 марта 2000 г. № 91.

Перечень документов для удостоверения договора ренты:

•          паспорта сторон договора;

•          правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, решение суда);

•          если под выплату ренты передаётся недвижимое имущество, то нотариусу необходимо предъявить документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности, справку бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта;

•          при удостоверении договора, по которому передаётся жилое помещение (жилой дом, квартира, комната в квартире), нотариусу должна быть представлена справка либо жилищно-эксплуатационной организации, либо паспортного стола о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. Если в числе проживающих имеются несовершеннолетние дети, то на заключение договора ренты требуется согласие органов опеки и попечительства;

•          в отношении недвижимого имущества нотариусу также должна быть представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, свидетельствующая об отсутствии арестов на отчуждаемое недвижимое имущество, выданная учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

•          при отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретённого в период брака, на совместные средства для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Аналогичное согласие на заключение договора ренты требуется и от плательщика ренты. Думается, это совершенно справедливо, т.к. расходы по выплате рентных платежей будут производиться из совместных средств супругов. Если супруга нет, подаётся соответствующее заявление, с содержанием которого должна ознакомиться другая сторона.

Если участником договора является юридическое лицо (если в силу закона оно может быть стороной по сделке), то нотариус должен проверить его правоспособность и полномочия представителя.

Ранее инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными органами РСФСР в обязательном порядке было предусмотрено предоставление справки финансового органа об отсутствии задолженности по налогооблажению за отчуждаемый объект. В настоящее время истребование указанной справки не является обязательным. Но по желанию самих участников договора она может быть представлена как доказательство отсутствия обременений. И это обстоятельство может быть занесено в договор в виде отдельного пункта: «Задолженности по налогам за отчуждаемую квартиру не имеется, о чем свидетельствует справка Государственной налоговой инспекции города Челябинска от 12.03.2007 г. № 344».

При наличии всех необходимых документов нотариус приступает к процедуре удостоверения сделки. При этом нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представленного им проекта сделки, проверяет дееспособность сторон и соответствие сделки действительным намерениям участвующих в ней лиц.

Хотелось бы поставить на обсуждение вопрос, касающийся оформления договора пожизненного содержания с иждивением через представителей. Хотя в гл. 33 ГК РФ прямого запрета нет, по моему мнению, заключение этого договора по доверенности вряд ли допустимо.
И вот почему. В соответствии с п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Думается, что договор пожизненного содержания относится именно к таким сделкам, т.к. он носит фидуциарный характер и построен на тесном контакте плательщика и получателя ренты. Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений, которые и будут соответствовать фидуциарным сделкам.

Вполне возможен такой вариант, что при заключении договора пожизненного содержания с иждивением по доверенности плательщик ренты не будет знаком с её получателем. Таким образом, обеспечение бесспорности такой сделки в будущем представляется маловероятным. Кроме того, в этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации содержания договора.

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

• договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

• с момента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, считается заключённым (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если же предметом является недвижимое имущество, то необходимы государственная регистрация сделки и государственная регистрация прав на имущество;

• нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является серьёзной гарантией защиты прав граждан и юридических лиц, участвующих в сделке. Поэтому вряд ли является целесообразным то, что российское законодательство исключило удостоверение всех сделок, относящихся к собственности на недвижимость, поручив лишь немногие, такие как договор ренты;

• заключение договора пожизненного содержания с иждивением вряд ли возможно по доверенности, т.к. договор основан на доверительном характере отношений между участниками, на уважительном отношении их друг к другу. Об этом трудно будет говорить, если стороны элементарно будут незнакомы.

 

 

1 Статья 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

2 Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юрид. лит., 1975. – С. 297.

 


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100