Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Нотариальная система закрепления прав на недвижимость в России XIX века

23.10.2007

А.В. Арзуманян, кандидат юридических наук

 

В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путём привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России. И это не случайно. В работах Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского и других прослеживается, что с развитием торгового оборота, разделения вещей на движимые и недвижимые человечество, что вполне естественно, стремилось найти общедоступные и понятные способы установления прав на недвижимое имущество.

Такое положение дел постепенно привело к тому, что к концу XVIII в. в Европе сформировался институт ипотечных книг, в соответствии с которым любое юридическое право на недвижимое имущество приобретало юридическую силу для третьих лиц лишь после его внесения в особые книги. Ведением ипотечных книг занимались официальные учреждения публичной власти. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимость в ипотечных книгах давало приоритет на закрепление права на эту недвижимость тому, кто первый осуществит свою запись.

Успешное развитие данной системы в Европе привело к необходимости указывать в ипотечных книгах не только такое важное обременение прав на землю, как ипотека, но и другие вещные права на неё, т.к. добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на землю из-за наличия другого собственника, неизвестного ему ранее1.
В результате уже в XIX в. в Европе ипотечные книги превратились в поземельные, которые давали точную официальную картину всей правовой информации о земле.2

Проблема участия публичной власти в обеспечении надёжности гражданского оборота земли ещё в дореволюционной России привлекала таких известных цивилистов, как А.В. Гантовер, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.А. Покровский.

В отличие от Европы в XIX столетии в России, где сформировалась и успешно действовала ипотечная система, существовала другая система, которую можно назвать нотариальной системой укрепления прав на недвижимое имущество. В соответствии с ней все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершались младшим нотариусом, затем утверждались старшим нотариусом с внесением им записей в реестры. Эти реестры старших нотариусов можно считать неким подобием поземельных книг, принятых в Европе, но подобием довольно слабым и относительным3.
Такой порядок регулировался Положением о нотариальной части от 14 апреля 1866 года. Нотариальные части организовывались в губернских, иногда и в уездах городах при окружных судах. Нотариусы состояли на государственной службе, но содержались не за счёт казны, а за вознаграждение, которое получали за предоставляемые услуги4. При окружном суде состояли один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах – крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции России порядке по объекту недвижимости. Лист реестра крепостных дел соответствовал отдельному объекту недвижимости и состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, ограничениях прав собственности, залоге и других обременениях.

Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определённую территориальную единицу (город, уезд) в пределах соответствующего судебного округа. Все сделки, касающиеся права собственности на землю, оформлялись младшими нотариусами. Далее оформленные ими акты утверждали старшие нотариусы. Сделки с землёй могли быть совершены в любом месте, но утверждались только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Для этого старшему нотариусу в течение года представляли выписку из книги актов, в которую младший нотариус внёс запись о совершении в нотариальной форме сделки с землей. Старшему нотариусу необходимо было удостовериться в том, что представленная выписка является подлинной, соответствует действующему законодательству, а продавец действительно является собственником отчуждаемой земли. После оплаты соответствующей пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку из книги актов, делал запись в свою крепостную книгу и соответствующую отметку в реестре крепостных дел. О произведённой операции по «укреплению прав» старший нотариус сообщал в местные органы власти (в земскую или городскую управу) и в столицу для опубликования в установленном порядке. На руки сторонам выдавалась выписка из крепостной книги о внесённой в неё записи о сделке отчуждения земли. Выписка служила удостоверением права покупателя на землю.

Однако здесь существовали свои проблемы и, как показывает их детальный анализ, весьма существенные. Так, Г.Ф. Шершеневич отмечал, что момент перехода права собственности от одного обладателя к другому в законе точно не определён. Его в равной степени можно отнести к утверждению старшим нотариусом особого документа – выписки из актовой книги или же к вручению старшим нотариусом этой выписки лицу, к которому переходила недвижимость5. С таким же успехом момент перехода права собственности можно отнести к вводу во владение недвижимостью – особому действию, состоящему в оглашении судебным приставом в присутствии свидетелей имени нового собственника недвижимости, или же к отметке старшим нотариусом в реестре крепостных дел о совершённом вводе во владение.

Таким образом, очевидно, что порядок проведения регистрации вещных прав на недвижимое имущество для дореволюционной России был чрезвычайно сложен и порождал при практическом применении массу вопросов и проблем. Кроме того, не мог быть гарантирован важнейший принцип – принцип гласности. Действовавший порядок оглашения о произведённом укреплении права в «Сенатских Ведомостях» в Санкт-Петербурге, вдали от места совершаемого перехода прав, тем более в условиях России, во многом превращался в формальность. Кроме того, крепостное «укрепление вещных прав» не способствовало полному охвату всех происходящих сделок с землей ввиду чрезмерной сложности самой бюрократической процедуры и её длительности6.

Наряду с отмеченными к основным недостаткам действовавшего порядка «укрепления прав» можно отнести и отсутствие единой законодательной системы, несоответствие друг другу норм; неопределённость, неоднозначность и недостаточная надёжность прав на недвижимость; излишняя сложность отмеченной процедуры «укрепления прав»7.

Анализ развития системы поземельных книг в Европе показывает, что одним из важнейших факторов этого развития явилась потребность общества в гласном и документальном подтверждении всех обременений на землю, что в свою очередь позволило бы развивать ипотечную систему кредитования, чего требовали развивавшиеся капиталистические отношения.

В России крепостной порядок «укрепления вещных прав» на землю не позволял активно развивать ипотечную систему. Одной из основных причин этого являлось отсутствие чёткого однозначного законодательного закрепления факта юридического приоритета записи в крепостной книге о наличии права собственности, его обременении или ограничении перед всеми остальными нормами материального плана. Кроме того, право залога «рассматривается не как право, непосредственно тяготеющее на имении и потому безразличное с точки зрения того, кто в данный момент существования этого права будет обладателем как последнего, так и самого имения, а как право по преимуществу с личным характером»8. То есть, как отмечал в своих работах Л.А. Кассо, юридическая дореволюционная практика отдавала преимущество материальному праву перед достоверностью крепостной записи.9

Для устранения отмеченных недостатков действующего крепостного порядка «укрепления вещных прав» в 1892 г. разрабатывается проект Вотчинного устава (одно из предлагавшихся названий – Положение об укреплении прав на недвижимость). При первом же изучении этого документа бросаются в глаза его безусловная прогрессивность для своего времени и следы западных веяний, особенно германского законодательства.

Разработчики проекта устава определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определённости и, главное, твёрдости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности»10. Решение поставленных целей предлагалось в проекте путём введения в рамках вотчинной системы особых гласных поземельных книг с записью в них прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разработчики проекта предусмотрели создание специальных учреждений – «вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось всё производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов. Таким образом, новым проектом из ведения нотариусов изымалось ведение крепостных актов на недвижимость11.

Согласно духу проекта устава залог должен был получить значение обременения и ограничения права собственности в силу самого залога, прошедшего надлежащее «укрепление прав» до тех пор, пока данный залог не будет соответствующим образом погашен, то есть «внесение в вотчинную книгу как необходимое условие установления залогового права есть акт чисто внешнего, формального характера»12.

 

 

1 Труды юридического факультета СевКавГТУ: Сборник научных трудов. Вып. 2. – Ставрополь:
СевКавГТУ, 2004. – С. 23.

2 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.). – М., 1998. – С. 26.

3 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). – М., 1995. – С. 172.

4 Труды юридического факультета СевКавГТУ: Сборник научных трудов. Вып. 2. – Ставрополь:
СевКавГТУ, 2004. – С. 45.

5 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). – М., 1995. – С. 178.

6 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. – С. 179.

7 Гантовер А.В. Залоговое право. – СПб., 1890. – С. 5.

8 Гантовер А.В. Указ. соч. – С. 5.

9 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве (по изд. 1898 г.). – М., 1999. – С. 64.

10 Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. – СПб., 1893.

11 Там же.

12 Гантовер А.В. Залоговое право. – СПб., 1890. – С. 5.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100