Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Наследование обязательственных прав на земельные участки

23.10.2007

О.В. Мананников, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Архангельского государственного технического университета

 

Регулирование отношений, возникающих при переходе к наследникам обязательственных прав, входящих в состав наследственного имущества, является безусловной прерогативой наследственного права как подотрасли гражданского права. Вместе с тем наследование имущества должно учитывать особенности этого имущества как объекта гражданского оборота. Такие особенности в отношении земельного участка устанавливаются земельным законодательством.

По мнению Д.И. Мейера, судьба обязательства, в котором участвовал наследодатель, определяется в большинстве случаев установлениями действующего законодательства, которые может признать прекратившимися со смертью лица либо частично, либо полностью. Однако в действительности всё происходит наоборот. Законодательство признаёт прекращёнными со смертью лица лишь некоторые обязательства, да и те только в случае необходимости. «...Таким образом, для законодательства представляется необходимость определить судьбу юридических отношений, переживающих своего субъекта, установить, кто вправе вступить в эти отношения. И вот это-то и составляет право наследования»1.

В силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определённое действие (например, передать имущество), либо воздержаться от определённого действия, а кредитор вправе потребовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ). Одним из главных принципов обязательственного права является недопустимость одностороннего отказа от исполнения или одностороннего изменения условий обязательства за исключениями, установленными законом (ст. 310 ГК РФ). Основания прекращения обязательства могут быть предусмотрены законом или договором. К их числу закон относит в том числе совпадение должника и кредитора в одном лице и смерть физического лица (ст. 407, 413, 418 ГК РФ). Совпадение должника и кредитора в одном лице может произойти по причине смерти и перехода по наследству прав умершего кредитора к должнику, ставшему его наследником (консолидация), или перехода обязанностей умершего должника к кредитору, который оказался наследником должника (конфузия). Такие ситуации, как правило, не вызывают вопросов, т.к. их разрешение урегулировано принципом универсальности правопреемства, обеспечивающим переход к наследнику не только актива, но и пассива наследственной массы. Интерес представляет единственный случай отказа кредитора-наследника от наследства должника (ст. 1157 ГК РФ), вызванного отсутствием для кредитора дополнительной имущественной выгоды от наследования. Такой отказ наследника от наследства не лишает его как кредитора прав на предъявление к принявшим наследство наследникам или к исполнителю завещания требований, вытекающих из неисполненного должником обязательства (п. 3 ст. 1175 ГК РФ). Очевидно, что основания возникновения прав кредитора и прав наследника различны, поэтому отказ лица от принадлежащего ему субъективного права на наследование (дереликция) не прекращает его субъективной возможности на реализацию права кредитора.

Смерть гражданина прекращает любое обязательство, возможность исполнения которого неразрывно связана с личностью должника
(в том числе личное участие в исполнении) или кредитора (в том числе личное получение) в соответствии со ст. 418 ГК РФ. Юридическая техника изложения нормы закона позволяет говорить о презумпции прекращения обязательства в силу наступления юридического факта в виде события, то есть объективного обстоятельства – смерти человека. Выявленная презумпция является условной или опровержимой, т.к. поставлена в зависимость от существования или, наоборот, отсутствия других юридических фактов. Если будет доказано, что исполнение и существо обязательства неотделимы от личности умершего субъекта обязательственных отношений, то обязательство признаётся прекращённым с момента открытия наследства. Другой исход опровергает презумпцию и влечёт продолжение существования обязательства с участием наследников умершего субъекта обязательственного отношения. Опровержимость презумпции можно объяснить её потенциальным противоречием (исключением) общему правилу недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, т.к. смерть или отказ должника от исполнения обязательства влекут в некотором роде одинаковые правовые последствия для кредитора – невозможность удовлетворения его интересов.

Таким образом, наследование имущественных обязательственных прав в отношении земельного участка регулируется комплексным сводом законоположений, содержащихся в гражданском и земельном отраслях права России, и возможно в случаях, когда существо и исполнение обязательства не поставлены в зависимость от личности субъектов.

Рассмотрим некоторые проблемы, связанные с наследованием отдельных имущественных обязательственных прав. Договор дарения является одним из самых древних. Так, в Законах древневавилонского царя Хаммурапи (XVIII в. до н.э.) урегулированы вопросы брачного дара (§ 159, 160), дара отца сыну (§ 165) и дарение между мужем и женой (§ 150), а в законах Древнехеттского государства (XIII–XIV вв. до н.э.) вопросам дарения, в том числе дарения царской земли своим приближённым, посвящены § 47 (47 А) и 53. Дарение упоминается в древнеиндийских Законах Ману (II в. до н.э.) в § 165, 199, 222 гл. VIII, § 77 гл. IX, а также в § 115 гл. Х как один из семи способов приобретения имущества, наряду с наследованием. В дальнейшем дарение (donatio) было предметом исследования древнеримских юристов, которые вывели ряд максим, воплотившихся в доктрину континентальной системы права и применяющихся до сих пор. Настоящее российское законодательство позволяет утверждать о конфликте интересов наследника и дарителя, спровоцированном п. 4–5 ст. 578 ГК РФ, где предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого, и при условии оговорки о таком праве в тексте договора2. Исследователи полагают, что подобная оговорка может иметь место при дарении земельного участка между родственниками3.

Смоделируем ситуацию4, когда предметом дарения выступал земельный участок, который реально был передан одаряемому, а последний построил на нём жилой дом и зарегистрировал впоследствии своё право собственности на земельный участок и жилой дом в установленном порядке. В процессе заключения договора даритель и одаряемый пришли к устному соглашению о порядке пользования земельным участком, по которому даритель сохранял за собой право выращивать на участке овощи, поэтому формально встречное представление в договоре дарения не просматривалось. После смерти одаряемого, наступившей через несколько лет, наследниками первой очереди стали два малолетних ребёнка и супруга, которые получили свидетельства о праве на наследство по закону на жилой дом и земельный участок в равных долях. Одновременно с процедурой оформления наследства между дарителем и наследниками одаряемого возник конфликт интересов по использованию земельного участка, которое было предметом устного соглашения. Не достигнув взаимопонимания, даритель отменил дарение. Таким образом, спор о праве пользования земельным участком переквалифицировался в спор о праве собственности на землю и жилой дом. Совершив одностороннюю сделку по отмене дарения, даритель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации своего права собственности на земельный участок, право на который уже было зарегистрировано за наследниками одаряемого. Регистрирующий орган отказал в регистрации, сославшись на противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на прекращение сделки надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ), а также на отсутствие в законе прямого указания на такое последствие отмены дарения как автоматический переход (возврат) права собственности к дарителю.

Оставив в стороне исследование правомерности действий регистрирующего органа и соответствие мотивов отказа в регистрации положениям ст. 20 Закона о регистрации5, отметим, что в п. 5 ст. 578 ГК РФ в случае отмены дарения предусмотрена обязанность одаряемого возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (ревокации). В нашем случае одаряемый умер, и исполнить обязанность не в состоянии, но, согласно принципу универсальности правопреемства, обязанности наследодателя переходят на наследников. В рассматриваемой ситуации даритель обратился в суд с иском к наследникам одаряемого о расторжении договора и признании права собственности на земельный участок. Судом такое требование дарителя было удовлетворено со ссылкой на его право отменить дарение, закреплённое договором. По мнению М.Н. Малеиной, «...если в договоре было обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого, то отмену дарения можно определить как расторжение договора по соглашению сторон»6. Не соглашаясь с такой оценкой отмены дарения, вспомним, что основным правовым последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон по договору (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Обязательство передать в дар земельный участок уже было прекращено надлежащим исполнением дарителем реального договора дарения, однако суд возложил обязанность на наследников возвратить земельный участок дарителю, сославшись на то, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было ими исполнено до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Для случая дарения иное установлено, по мнению суда, соглашением сторон и законом (п. 4, 5 ст. 578 ГК РФ), а также универсальностью правопреемства при наследовании.

Приведённый случай наглядно демонстрирует не только несовершенство правоприменительной практики, но и недостатки юридической техники норм закона об отмене дарения, а также их коллизии с наследственным правом. Не вызывает сомнений, что земельный участок, права одаряемого на который были зарегистрированы в ЕГРП, стал собственностью одаряемого и на законных основаниях должен быть включён в наследственную массу как имущество, принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства (ст. 1112 ГК РФ). Основным недостатком принятого правоприменительного решения является распространение прекращённых обязательственных прав на действующие правоотношения вещного характера, что является недопустимым вмешательством в сферу правового господства субъекта вещного права и нарушает доктринальное признание приоритета вещных прав над обязательственными. Действительно, невозможно прекратить уже однажды прекращённое обязательство. Исполненный сторонами договор дарения прекратил своё существование с того момента, когда право собственности одаряемого на объект дарения было зарегистрировано в ЕГРП. Прекращённый договор дарения может рассматриваться в контексте описываемой ситуации только как легитимное основание (титул) возникновения права собственности одаряемого.

В научной литературе имеются ещё более кардинальные характеристики правовой природы дарения и утверждается, что заключение договора дарения «...не порождает никаких обязательственно-правовых отношений, а приводит к возникновению права собственности на подаренное имущество у одаряемого»7. Критически оценивая данное суждение, добавим, что возникновение права собственности у одаряемого означает одновременное прекращение аналогичного права у дарителя. Если это так, то тогда резонно задаться вопросом, на чём основано право дарителя требовать от собственника передать ему свою вещь? Попутно заметим, что одаряемый до момента своей смерти будучи собственником, вправе распорядиться подарком, что влечёт обесценивание обсуждаемой нормы и делает эфемерной возможность реализации дарителем своего права отменить дарение.

Таким образом, существование потенциальной отмены дарения, зависящей только от соотношения моментов смерти одаряемого и дарителя, а также от желания последнего, создаёт у субъектов гражданского оборота неуверенное отношение к незыблемости и защищённости своего права. В безусловном праве дарителя отменить дарение объекта недвижимости после смерти одаряемого усматривается определённое нарушение конституционного права наследников на наследование имущества. Поэтому не подвергая сомнению этические и моральные мотивы отмены дарения при наличии условий, свидетельствующих о противоправном поведении одаряемого (п. 1–3 ст. 578 ГК РФ), весьма странным выглядит в современных социальных и экономических реалиях предоставление законом дарителю возможности истребования столь ценного имущества, как недвижимость, от наследников только на основании объективного факта – смерти одаряемого ранее смерти дарителя. Хотя существует и иная точка зрения8.

Нельзя оставить без внимания тот факт, что разрешение выявленной коллизии непосредственно зависит от правовой природы договора дарения, то есть консенсуальности или реальности последнего. Различия правовых последствий таких договоров были объектом внимания учёных-цивилистов в XIX – начале XX веков и в современной России9, но сравнительного исследования положений наследственного права и института отмены дарения не осуществлялось. Представляется, что отсутствие чёткого разделения применения норм об отмене дарения к консенсуальным и реальным договорам дарения порождает на практике различные подходы и влечёт нарушение гражданских прав как дарителя, так и наследников одаряемого. Договоры дарения недвижимого имущества только в случае их реальности в полной мере отвечают цели своего заключения, т.к. лишь непосредственная передача земельного участка позволяет одаряемому рассчитывать на экономический и юридический эффект от обладания участком. Но, нет оснований для запрета консенсуального договора дарения земли, который требует для достижения юридического результата в виде перехода права собственности и государственной регистрации такого перехода подтверждения своего надлежащего исполнения сторонами. В большинстве случаев речь идёт о составлении сторонами документа, свидетельствующего о реальной передаче участка в собственность (дар) одаряемому. После перехода участка в собственность одаряемого отмена дарения со стороны дарителя по причине того, что он пережил одаряемого, даже при наличии такого условия в договоре, не может иметь места. Поэтому справедливо утверждение, что «...если договор дарения совершён путём передачи дара одаряемому, такое дарение не может быть отменено по данному основанию...»10.

С учётом сказанного существование ст. 578 ГК РФ в действующей редакции оправдано, но требует комментариев и разъяснений по порядку применения от высших судебных органов на уровне совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Полагаем, что при применении положений п. 4 ст. 578 ГК РФ следует учитывать, что если даритель пережил одаряемого, но право собственности одаряемого на подаренный земельный участок уже возникло, то есть зарегистрировано в установленном порядке, то независимо от содержания договора дарение не подлежит отмене, а земельный участок входит в состав наследственной массы и не может быть истребован дарителем от наследников одаряемого.

Под договором аренды (имущественного найма) земельного участка понимается соглашение, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) – земельный участок за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством. Приведённое определение аренды земельного участка непосредственно вытекает из комплексного толкования ст. 606–607 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ.

Наём вещей, так же как и дарение, имеет продолжительную историю и получил наиболее детальную регламентацию в трудах древнеримских юристов, где был известен как locatio-conductio rerum. Отнесение найма вещей к обязательственному или вещному праву издавна рассматривается цивилистикой в качестве vexata quaestio, т.к. выработанные доктриной теоретические признаки не дают однозначного ответа на поставленный вопрос. Вещный характер арендным отношениям придают такие качества, как сохранение права арендатора в случае смены собственника-арендодателя и защита этого права от любых лиц как права титульного владельца. В то же время аренда всегда возникает на основании договора с собственником арендуемого имущества, и содержание прав арендатора «...включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного арендного договора
(в соответствии с которыми объём прав арендатора всякий раз может быть различным). Для вещных прав такое положение невозможно...»11. На наш взгляд, размещение законодателем института аренды в разд. IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств» не даёт легальных оснований для подтверждения вещного характера права аренды.

В договоре аренды должны быть указаны такие данные земельного участка, которые позволяют определённо установить, какой из ряда подобных участков является объектом аренды. В противном случае договор аренды не считается заключённым, а арендные отношения признаются не возникшими. К идентифицирующим данным земельного участка, обеспечивающим его дискретность, относятся описание местоположения участка, его адрес (если имеется), площадь и кадастровый (условный) номер, которые содержатся в кадастровом плане. Отметим, что, несмотря на изменения в законодательстве12, касающиеся оборотоспособности части земельного участка, правила о регистрации договора аренды части земельного участка по-прежнему сохраняют свою силу (п. 2 ст. 26 Закона о регистрации)13. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации14, если срок его действия составляет один год и более (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Если требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка не выполнено, то такой договор не признаётся заключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ)15. Субъектами арендных отношений, возникающих по поводу земельных участков, могут быть любые лица, за исключениями, предусмотренными положениями закона, определяющими правосубъектность конкретного лица. Земельный участок может быть предоставлен его собственником в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Арендодателями могут быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В отношении правосубъектности арендатора земельного участка законодательство России прямых ограничений не содержит, за исключением иностранцев и лиц, не обладающих полной дееспособностью. Таким образом, физические лица в договоре аренды могут занимать положение арендодателя или арендатора.

Из общих правил сохранения договорных отношений при изменении сторон выделим следующие. Во-первых, переход по наследству права собственности на земельный участок не является основанием для изменения и расторжения договора аренды участка (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое изложение нормы в комплексном толковании с положениями ст. 418 ГК РФ позволяет сделать вывод, что независимо от личности сторон (кредитора и должника), права и обязанности арендодателя в случае его смерти включаются в наследственную массу и переходят по правилам наследственного правопреемства к его наследникам, которые получат не только земельный участок, но одновременно и права арендодателя. Такой вывод справедлив для ситуаций, когда земельный участок принадлежал арендодателю на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 267 ГК РФ)16. Если наследников несколько (для случая с правом собственности), то образуется множественность лиц на стороне арендодателя.

Характерную особенность имеет ситуация наследования земельного участка несовершеннолетним лицом, когда его законные представители могут передать земельный участок в аренду на срок до достижения наследником совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ). При изучении содержания данной нормы обнаруживается её потенциальное противоречие положениям гражданского законодательства. Если законные представители решили передать участок, который ранее не находился в аренде, то норма применяется без осложнений.

При рассмотрении ситуации, когда участок был ранее арендован и срок аренды на момент смерти арендодателя не истёк, выясняется, что закон, устанавливая права законных представителей на передачу земельного участка в аренду, не определяет порядка и формы такой передачи, но, учитывая договорный характер арендных отношений, предполагает необходимость оформления такой передачи путём заключения нового договора аренды с иным лицом на стороне арендодателя и с иным сроком действия. При этом законные представители должны выступать в таком договоре не от своего имени, а от имени несовершеннолетнего наследника. Однако п. 1 ст. 617 ГК РФ прямо указывает на то, что переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды17. Мало того, неудачное использование законодателем диспозитивного выражения «могут передать... на срок» говорит о вариативности поведения законных представителей, а не об обязательности соблюдения ими прав арендатора с учётом интересов несовершеннолетнего собственника. При буквальном прочтении нормы оказывается, что законный представитель может передать участок в аренду на указанный срок, а может вообще не передавать участок в аренду. Существует и другое противоречие.

Смоделируем ситуацию, когда после смерти арендодателя оставшийся срок аренды составляет четыре года, а до достижения совершеннолетия наследнику остаётся всего год. Законный представитель, подчиняясь императиву срока, предоставляет участок арендатору только на год, чем резко ограничивает права арендатора во времени, а возможность продолжения арендных отношений по истечении года становится неопределённой. Достигнув совершеннолетия, наследник может отказаться передать земельный участок арендатору на оставшийся срок, то есть откажется продлить арендные отношения. Позиция наследника подкрепляется тем, что он в предыдущем договоре аренды не участвовал, а его законные представители не имели права в условиях договора отражать обязанность наследника продолжить арендные отношения после достижения им совершеннолетия. Несовершенством нормы фактически провоцируется односторонний отказ от исполнения обязательства, которое вошло в наследственную массу и должно быть исполнено наследником арендодателя, что вызывает высокую вероятность рассмотрения спора в судебном порядке. Противоречивость и неоднозначность рассмотренной модели правового поведения проявляются отчётливее, если учесть, что в аналогичной ситуации совершеннолетний наследник будет обязан соблюдать права арендатора независимо от оставшегося срока действия аренды. Поэтому более оправданным и логичным представляется следующее изложение п. 10 ст. 22 ЗК РФ: «В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители от их имени вправе заключить договор аренды или подтвердить сохранение существующего договора аренды этих земельных участков на срок, не превышающий срока достижения наследниками совершеннолетия».

Во-вторых, в случае смерти арендатора земельного участка его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Закон не создаёт препятствий для наследования права аренды несколькими наследниками, что влечёт возникновение ситуации с множественностью лиц на стороне арендатора. Отметим, что арендодатель не вправе отказать наследнику на вступление в договор аренды на оставшийся срок действия, за исключением случая, когда заключение договора аренды земельного участка было обусловлено личными качествами наследодателя (п. 2 ст. 617 ГК РФ). На первый взгляд может создаться впечатление, что право аренды возникает у наследника не в результате универсального правопреемства, а исключительно по воле арендодателя и на основании договора аренды. Действительно, стороны в договоре могут установить условие о невозможности вступления в договор наследников арендатора, что свидетельствует об опосредованном волеизъявлении арендодателя. Мало того, арендодатель даже при отсутствии такого условия может отказать в праве аренды наследнику, если докажет, что заключение договора аренды зависело исключительно от личных качеств арендатора. Наконец, право аренды наследника при согласии арендодателя и отсутствии запретительных условий в договоре или законе может возникнуть только после оформления наследственных прав и фиксации наследника в качестве стороны договора аренды, то есть замены субъекта на стороне арендатора.

Все приведённые доводы довольно существенны, однако имеют характер внешних признаков передачи прав арендатора или условий, соблюдение которых обязательно для реализации права наследника и подтверждения состоявшегося перехода к нему прав арендатора. Безусловным запретом на наследование наследниками арендатора имущественного права аренды является только существование специального условия в тексте договора о прекращении действия договора в связи со смертью арендатора, либо специальное указание закона на невозможность наследования прав арендатора. Зависимость перехода по наследству права аренды от личных качеств арендатора является юридическим фактом, который требует своего установления в судебном порядке при несогласии с ним наследников.
В этом случае включение в наследственную массу имущественного права аренды может быть осуществлено с учётом резолютивной части судебного акта. При отсутствии ссылок арендодателя на личностный характер возникших договорных отношений нотариус в силу выявленной презумпции обязан включить имущественное право аренды в состав наследственной массы на основании заявления наследника и действующего договора аренды земельного участка. Таким образом, юридическим основанием правопреемства в отношениях аренды выступает субъективное право наследования18. Если отрицать данное утверждение, то переход права аренды к другому лицу будет лишён своей законной causa, замену которой найти невозможно. К тому же теряет свой смысл указание закона на наследника в качестве правопреемника арендатора19. Следовательно, в состав наследства арендатора входит имущественное право аренды земельного участка, реализация которого наследником зависит от совокупности следующих юридических фактов: а) отсутствия в договоре или законе запрета на переход прав арендатора конкретного земельного участка по наследству; б) независимости заключения договора от личных качеств арендатора.

Определение правовой природы залога как вещного или обязательственного права является одной из самых дискутируемых проблем цивилистики. Залог обладает наряду с вещно-правовыми также набором обязательственно-правовых признаков, что привело к поляризации мнений в доктрине. Кроме двух взаимоисключающих позиций, существует ещё третья, согласно которой под залогом понимается «смешанный» институт вещного и обязательственного права20. В числе обязательственных признаков залога можно указать его срочный и акцессорный характер, прямое отнесение законом залога к обязательственным правам, удовлетворение интересов управомоченного лица опосредованным воздействием на вещь, возможность залога имущественных прав и возможность равноценной замены объекта залога. Вещную природу залога подтверждают абсолютный характер защиты прав залогодержателя и его преимущественное право перед другими кредиторами, что соответствует примату вещного права над обязательственным, право следования залога и пр.

Настоящее гражданское законодательство России относит залоговые правоотношения к обязательственным, разместив соответствующие нормы в разделе III ГК РФ «Общая часть обязательственного права» и назвав залог «способом обеспечения исполнения обязательств».
С учётом особенностей земельного участка как объекта земельного права залог земли должен регулироваться ГК РФ, ЗК РФ, Законом о регистрации, Законом об ипотеке и другими нормативно-правовыми актами21. Вместе с тем Земельный кодекс РФ практически не упоминает о залоге земельных участков. Исключениями являются положения п. 5 ст. 22 ЗК РФ о возможности залога прав аренды земельного участка и п. 2 ст. 37 ЗК РФ о запрете ограничения договором прав покупателя участка на совершение с приобретаемым участком различных сделок, в том числе ипотеки22. Скудная нормативная база в ЗК РФ обусловлена гражданско-правовым характером залога, который является институтом частного, а не публичного права. Что касается Закона о регистрации, то его целью является правовая регламентация отношений, возникающих при регистрации договора ипотеки и обременения прав залогодателя23. Таким образом, основными источниками регулирования отношений при наследовании ипотечных прав и обязанностей в отношении земельного участка являются ГК РФ и Закон об ипотеке. Под ипотекой понимается договор, по которому одна сторона – залогодержатель, то есть кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным за-
коном. Ипотека может возникать не только на основании договора, но и в силу закона.
К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем из договора об ипотеке.
Из определения ипотеки видно, что залогодателем может быть либо сам должник, либо лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Российской гражданской доктриной в отношении наследования залога выработано общее положение, которое можно выразить следующей ёмкой сентенцией: «...если наследственное имущество заложено, то смена собственника залог имущества не прекращает...»24. Однако при ипотеке земельных участков есть существенные особенности, позволяющие сделать вывод о наличии исключений из приведённой максимы.

Предметом ипотеки могут быть только такие земельные участки, которые не исключены и не ограничены в обороте, а также выделены в натуре из состава земель, находящихся в общей собственности. Законом об ипотеке поддерживается принцип «единой судьбы» земельного участка и находящихся на нём строений и сооружений. Вместе с тем действию этого принципа присущ определённый дуализм. Генеральное уложение закона утверждает диспозитивный характер применения принципа, т.к. залогодатель в договоре ипотеки может указать предметом земельный участок и объекты недвижимости на нём, а может ограничиться ипотекой только земельного участка. Что касается ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, то здесь принцип «единой судьбы» действует императивно, не допуская возможности ипотеки земли без недвижимости на ней.

Остановимся подробнее на последствиях открытия наследства, наступающих в случае смерти участников договора ипотеки. В случае смерти залогодателя право залога земельного участка сохраняет свою силу, а наследники залогодателя несут вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Если заложенный земельный участок является неделимым или наследники оформили право общей собственности на делимый участок, то они несут солидарную ответственность перед залогодержателем. Если же заложенный участок был разделён между наследниками, то наступает долевая ответственность, то есть каждый из них отвечает перед залогодержателем соразмерно перешедшей к нему части земельного участка (ст. 353 ГК РФ, ст. 38 Закона об ипотеке). В последнем случае речь, безусловно, идёт не о реальной части земельного участка, т.к. таковая не может быть объектом взыскания, а о соразмерности, определяемой по пропорциональному соотношению стоимости земельного участка наследодателя и стоимости вновь созданного земельного участка, перешедшего к наследнику.

Определённый интерес представляет ситуация, когда заложенный земельный участок переходит к государству по завещанию (п. 3 ст. 37 Закона об ипотеке) либо по закону как выморочное имущество. После оформления права государственной собственности на такой участок государство должно выполнить обязательства, вытекающие из договора ипотеки. Тем не менее залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке), а согласно п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не могут быть предметом ипотеки. Исключение составляют земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и переданы в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). В остальных случаях возникает ситуация, когда предметом ипотеки становится имущество, ипотека которого запрещена – земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Но, залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо оттого, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 Закона об ипотеке). В моделируемой ситуации правила перехода земельного участка в порядке наследственного правопреемства по закону или завещанию никаких нарушений не содержат и закону не противоречат. Следовательно, залог должен сохранять силу. Очевидны две контрверсы, потенциально существующие в законе. Если предположить замену в договоре ипотеки залогодателя-гражданина на залогодателя-государство, то подлежит рассмотрению вопрос о действительности такого договора. Именно о действительности договора, т.к. для автоматического или судебного прекращения ипотеки оснований не имеется (ст. 352 ГК РФ). Представляется, что ипотека, где предметом выступает имущество, залог которого не допускается законом, является ничтожной как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Но даже ничтожность ипотеки не освобождает государство от ответственности по обеспеченному ипотекой основному обязательству.

Известно, что наследники отвечают по долгам наследодателя солидарно в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества (ст. 1175 ГК РФ). При выморочности имущества наследодателя или при единственном наследнике – государстве по завещанию перед кредитором в полном объёме будет отвечать государство. При рассмотрении иска кредитора к такому наследнику (государству) суд возложит на государство обязанность выполнить основное обязательство (например, возвратить кредит и выплатить по нему проценты). Если же имеются другие наследники по завещанию или/и по закону, то обязанность, выполнение которой было обеспечено ипотекой земельного участка, распределится солидарно между государством и остальными наследниками, которые отношения к земельному участку не имеют.

Сложнее выглядит ситуация, когда залогодатель не являлся участником основного обязательства, а был третьим лицом. Тогда ничтожность договора ипотеки может повлечь для кредитора невозможность предъявления требований к государству и иным наследникам, которые не наследовали заложенный участок.

Самым запутанным будет случай, когда залогодатель (должник) завещал земельный участок государству и другим субъектам права. Открытие наследства влечёт возникновение общей долевой собственности на заложенный земельный участок, и при этом в числе сособственников состоит государство. Остаётся открытым вопрос о том, будет ли договор ипотеки действительным или ничтожным в целом или только в части залога доли в праве, принадлежащей государству. От разрешения этого вопроса зависит способ удовлетворения интересов кредитора – либо обращение взыскания на земельный участок, либо предъявление иска к наследникам залогодателя.

С учётом невозможности отказа государства от принятия выморочного имущества существующее легальное регулирование наследования залоговых прав на земельный участок представляется недостаточным и требует адекватных дополнений. В качестве возможного варианта решения выявленных коллизий предлагается дополнить п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке после слов «Федерального закона» словами «, и земельных участков, перешедших в государственную или муниципальную собственность в порядке наследования»25.

В завершение обзора темы по наследованию залога отметим ещё три важные особенности. Во-первых, наследник залогодателя по соглашению с залогодержателем может быть освобождён от обязанностей, имевшихся у наследодателя. Во-вторых, т.к. право залога со смертью залогодателя не прекращается, то на требования залогодержателя по обязательствам, обеспеченным залогом, шестимесячный срок, установленный для принятия наследства, не распространяется26. В-третьих, со смертью залогодержателя его права, вытекающие из договора ипотеки, должны переходить по наследству в силу положений п. 2 ст. 418 ГК РФ27. Очевидно, что сама по себе ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства свидетельствует об отсутствии особых личностных отношений между кредитором и должником по основному обязательству. Так, согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога не могут быть требования, неразрывно связанные с личностью кредитора. Кроме того, иной подход неизбежно приводит к нарушению имущественной сферы наследников кредитора (залогодержателя) ибо не позволяет наследникам добиться восстановления наследственной массы в полном объёме.

Рентные обязательства возникают при отчуждении (передаче) одной стороной (получателем ренты) своего имущества в собственность другой стороны (плательщика ренты) под условием осуществления плательщиком денежных выплат или иного содержания получателю.
Из этого определения следует, что договор ренты является реальным (в литературе вопрос реальности или консенсуальности договора ренты остаётся спорным), односторонне обязывающим (отсутствие обязанностей у получателя ренты тоже далеко не бесспорно) и возмездным. Основанием реального характера договора ренты служит легальная формулировка, согласно которой получатель передаёт, а не обязуется передать плательщику в собственность имущество (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Именно передача имущества определяет момент заключения договора ренты, а не достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям, хотя последнее также должно иметь место. Кроме того, договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, где под выплату ренты передаётся недвижимое имущество, должен быть зарегистрирован в ЕГРП. Таким образом, доктрина утверждает о реальности договора, а правоприменительная практика для признания договора заключённым требует одновременного наличия ряда юридически значимых обстоятельств (сложного юридического состава заключения сделки).

К плательщику ренты переходит право собственности на имущество, переданное под выплату ренты, и до тех пор, пока обязательства плательщиком исполняются добросовестно и надлежащим образом, его право непоколебимо. Вместе с тем право плательщика не является абсолютно свободным, а ограничено в пользу получателя. В основном это касается правомочия распоряжения, которое может осуществляться плательщиком при участии (согласии, извещении) получателя ренты. Для защиты прав получателя ренты и других участников гражданского оборота установлено правило о регистрации ограничения права собственности плательщика в отношении недвижимого имущества, которое передано под выплату ренты. Например, если под выплату ренты передан земельный участок, то кроме регистрации сделки и перехода права собственности регистрирующий орган обязан внести запись в ЕГРП о наличии обременения (ограничения) ипотекой в силу закона права собственности плательщика в пользу получателя ренты28. Такое положение позволило исследователям «...квалифицировать право плательщика ренты на полученное недвижимое имущество как ограниченное вещное право»29. Придание вещного характера рентным обременениям земельного участка поддерживается Е.А. Сухановым, ссылающимся на опыт восточноевропейских государств, как наиболее близких к нам по уровню социально-экономического развития и правовым традициям30.

Текущее законодательство устанавливает три вида рентных обязательств: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ). Основное отличие пожизненной ренты от постоянной заключается в срочном характере обязательств плательщика пожизненной ренты. Основанием прекращения пожизненной ренты закон устанавливает смерть получателя ренты (третьего лица, последнего из получателей ренты), что указывает на тесную связь рентного обязательства с личностью получателя ренты (кредитора). Под третьим лицом понимается субъект, определённый получателем ренты в договоре, что также подразумевает личностный характер отношений. При множественности лиц на стороне получателя смерть одного из них обязательство не прекращает. Напротив, доля умершего в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иного (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Буквальное толкование закона позволяет предположить условие договора, устанавливающее либо возможность прекращения обязательства плательщика в доле, выпадающей на умершего, либо возможность перехода доли в праве на получение ренты не только к прочим получателям, но и к наследникам умершего получателя. Последний вариант развития событий предоставляет наследникам получателя право на рентные выплаты, но только до момента смерти последнего из получателей ренты, которая влечёт прекращение действия договора (п. 1, 2 ст. 596 ГК РФ). В переходе права на получение ренты от умершего к другим лицам некоторые учёные усматривают наследственное правопреемство31. Думается, что достаточных оснований для такого утверждения не имеется, т.к. право на получение ренты переходит от умершего к другим получателям не в порядке наследования, а в порядке, установленном последним абзацем ст. 387 ГК РФ, когда права кредитора по обязательству (получателя ренты) переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нём обстоятельств. Таким законом является ст. 596 ГК РФ, а обстоятельствами будут множественность лиц на стороне получателя ренты, смерть одного из них и отсутствие иных условий в договоре ренты. Несмотря на присутствие в указанном сложном юридическом составе объективного обстоятельства в виде смерти физического лица, наследственное правопреемство в данном обязательстве не возникает, т.к. имеется прямое указание закона на иной порядок перехода прав. Следовательно, право требования выплаты пожизненной ренты в силу своей неотделимости от личности получателя ренты не может быть включено в наследственную массу, и наследственного правопреемства здесь не будет.

Пожизненное содержание с иждивением отличается от первых двух видов тем, что под выплату ренты может быть передано только недвижимое имущество, а также дополнительной обязанностью плательщика ренты предоставлять получателю содержание с иждивением, которое может быть не только денежным. Пожизненное содержание прекращается смертью получателя ренты, и данное условие в законе изложено гораздо более императивно, нежели в случае с пожизненной рентой. Даже если договор допускает выплату ренты не только в пользу получателя, но и в пользу указанного им третьего лица, обязательства плательщика по выплате прекращаются смертью получателя ренты независимо от хронологического соотношения моментов смерти получателя и третьего лица. Законодатель подчеркивает личностный и фидуциарный характер этого обязательства. Так, Верховный Суд Российской Федерации указывает, что «...В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания»32.

Исходя из вышеизложенного, только институт постоянной ренты допускает безусловную возможность наследственного правопреемства в случае смерти получателя ренты. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ, права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться по наследству гражданам и некоммерческим организациям. Другие юридические лица, государство, муниципальные образования и субъекты Российской Федерации не могут наследовать право на получение постоянной ренты. Следовательно, если кто-либо из названных лиц становится единственным наследником по закону (государство) или завещанию, то обязательства постоянной ренты прекращаются, а право собственности плательщика ренты на земельный участок, переданный под выплату ренты, освобождается от обременений. Когда указанные лица входят в круг прочих наследников по завещанию, то они вправе претендовать на иное наследственное имущество, за исключением права на получение постоянных рентных платежей. Таким образом, отличительными чертами постоянной ренты являются:

а) независимость субъективного права на получение постоянной ренты от личности получателя;
б) субъектное ограничение круга наследников, претендующих на получение выплат по постоянной ренте.

Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования земельным участком (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передаёт земельный участок в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется возвратить земельный участок с учётом его натуральных свойств в состоянии, позволяющем использовать участок по его целевому назначению. Кроме того, пользователь должен соблюдать экологическое, водное, градостроительное и иное законодательство, а также строительные, санитарные, противопожарные и другие правила (ст. 42 ЗК РФ). Безвозмездное срочное землепользование возникает на основании договора, в случаях, предусмотренных законом33, либо на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, принятого по заявлению работника соответствующей организации. Характерным признаком института срочного пользования является его безвозмездный характер, который определяет его происхождение от древнеримского commodatum. Некоторые современные исследователи обнаруживают сходство содержания договора срочного пользования с содержанием договора аренды земельного участка и с существовавшим в прежнем земельном законодательстве правом временного (срочного) пользования34.

К особенностям срочного безвозмездного пользования относится неопределённость в вопросе о необходимости его государственной регистрации. По мнению А.Р. Кирсанова, регистрации подлежит договор безвозмездного срочного пользования, заключённый на срок не менее одного года35. Напротив, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова называют договор безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды) в числе сделок, не подлежащих регистрации, но признают возможность регистрации обременения права ссудодателя правами ссудополучателя36. Третьей позиции придерживается А.А. Иванов, указывая, что «...право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения права на недвижимость. Это означает, что регистрации в силу ст. 164 ГК РФ подлежит и договор ссуды»37. Четвёртая позиция принадлежит Е.А. Галиновской, утверждающей, что подлежит государственной регистрации право безвозмездного срочного пользования, несмотря на отсутствие упоминания о нём в ст. 131 ГК РФ38. Такое разнообразие оценок свидетельствует о существовании определённой правовой проблемы, требующей легального разрешения. В свою очередь, заметим следующее. Согласно ст. 25 ЗК РФ права, в том числе право безвозмездного срочного пользования, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, подлежат регистрации. Установленный в п. 1 ст. 131 ГК РФ перечень прав, подлежащих регистрации в случаях, предусмотренных законом, является открытым и не исчерпывается исключительно вещными, т.к. законодатель упоминает ипотеку, которая к вещным правам не относится. Определяющим условием для отнесения того или иного права к указанному перечню выступает императив закона о необходимости регистрации данного права. Такой императив имеется в отношении всех прав, перечисленных в упомянутых главах ЗК РФ, за исключением права безвозмездного срочного пользования, легального требования о регистрации которого нигде не прозвучало.
В пункте 2 ст. 26 ЗК РФ предусмотрено правило, по которому договор безвозмездного срочного пользования, заключённый на срок менее чем один год, не подлежит регистрации. Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землёй подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, указанным в законе. Нормы земельного законодательства не требуют государственной регистрации договора срочного пользования земельным участком, а, наоборот, освобождают от необходимости таковой для конкретного случая. Следовательно, ни право, ни договор безвозмездного срочного пользования регистрации не подлежат, т.к. прямого требования законодательства на этот счёт не имеется. Однако нельзя забывать о том, что право ссудополучателя в известной мере ограничивает права ссудодателя, а перечень ограничений (обременений), подлежащих регистрации, законом в императивной форме не установлен39. Поэтому обоснованным представляется мнение о необходимости и возможности государственной регистрации ограничения (обременения) прав лица, предоставившего земельный участок по договору безвозмездного срочного пользования, в пользу ссудополучателя.

В числе оснований замены ссудодателя в договоре безвозмездного пользования назван переход по наследству прав и обязанностей ссудодателя-гражданина к его наследникам (п. 2 ст. 700 ГК РФ). Наследование осуществляется как по завещанию, так и по закону, но требует учёта некоторых особенностей, когда объектом безвозмездного пользования является земельный участок. Если наследниками ссудодателя становятся исключительно физические лица, то они вступают в договор и несут права и обязанности соразмерно своим долям в наследстве. Если же наследником становится государство или муниципальное образование, то из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в срочное безвозмездное пользование могут быть предоставлены участки только:

а) государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год;

б) религиозным организациям в случаях, предусмотренных законом (п. 3 ст. 30 и п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

в) лицам, с которыми заключён государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счёт средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещённого в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости (ст. 24 ЗК РФ).

Таким образом, если договор безвозмездного пользования был заключён гражданином с пользователем, не входящим в данный перечень, то возникает вопрос о дальнейшей правовой судьбе договора и права срочного пользования, принадлежащего такому лицу. Не вызывает споров случай, когда право безвозмездного срочного пользования прекращается в связи с истечением годичного срока (пп. 1 п. 1 ст. 47 ЗК РФ). В остальных случаях моделируемая ситуация не подпадает ни под одно из легальных оснований прекращения права пользования, что влечёт рассмотрение вопроса о расторжении или действительности договора. Гражданское законодательство предусматривает возможность расторжения договора по соглашению сторон, если иного нет в законе или договоре. Вместе с тем возникновение собственности публично-правового образования на земельный участок, переданный в безвозмездное пользование лицу, не упоминаемому законом в качестве стороны такого договора, влечёт одновременно ничтожность этого договора как сделки, не соответствующей требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Правомерность расторжения ничтожной сделки по соглашению сторон вызывает большие сомнения. В любом случае, если земельный участок оказался в результате наследственного правопреемства в государственной или муниципальной собственности, то право безвозмездного срочного пользования на такой участок у ненадлежащих субъектов подлежит прекращению. Представляется, что такое основание прекращения права безвозмездного срочного пользования требует своего закрепления в текущем законодательстве – в ст. 47 Земельного кодекса РФ.

В случае смерти ссудополучателя (землепользователя) договор безвозмездного пользования подлежит прекращению, если иное не предусмотрено договором (ст. 701 ГК РФ). Таким образом, требование закона о прекращении договора в случае смерти ссудополучателя стороны договора могут дезактивировать иным условием, определив лиц, к которым перейдут права и обязанности умершего ссудополучателя. Очевидно, что такое правопреемство не носит характер универсального, а возникает исключительно по воле участников сделки, которые допускают возможность вступления в договор иных лиц, после выбытия одной из сторон. Прямая зависимость возможности перехода прав ссудополучателя от воли участников условия договора подчеркивает личностный, фидуциарный характер взаимоотношений контрагентов. Отметим, что круг субъектов, допущенных к такому сингулярному правопреемству, может определяться участниками с привязкой к субъектам наследственного права. Например, указанием, что после смерти ссудополучателя его права и обязанности переходят к его наследникам по закону или завещанию. Видимо, именно такое развитие ситуации позволило некоторым исследователям предположить, что «...право безвозмездного пользования по наследству не переходит. Но возможность такого перехода может быть закреплена в договоре»40. Заметим, что даже в этом случае говорить о наследовании прав и обязанностей не приходится, ибо основанием наследования российская доктрина договор не признаёт.

Земельный кодекс РФ также установил исключение из общего правила о прекращении пользования в случае смерти пользователя служебного надела. Право на служебный надел подразумевает право безвозмездного срочного пользования на земельные участки из земель организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков41. Это право возникает у работников указанных организаций на основании заявлений работников по решению организаций42. Срок пользования служебным наделом не может превышать времени трудовых отношений между работником и организацией (ст. 24 ЗК РФ), поэтому прекращение работником трудовых отношений влечёт прекращение права на служебный надел (п. 2 ст. 47 ЗК РФ). Однако право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей. Срок сохранения права в этом случае зависит от субъекта, к которому перешёл служебный надел. Так, за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями умершего работника это право сохраняется пожизненно, а за несовершеннолетними детьми – до их совершеннолетия (п. 4 ст. 47 ЗК РФ). При анализе субъектов права на служебный надел обнаруживается почти полное их совпадение с наследниками первой очереди. Не получают такого права трудоспособные супруг и «не престарелые» родители, совершеннолетние дети и иные члены семьи или родственники умершего наследника. Вызывают определённый интерес понятие «престарелых родителей» и возраст, по достижению которого человек, с точки зрения земельных отношений, будет считаться «престарелым» до такой степени, что может претендовать на служебный надел. Представляется, что, преследуя благие цели, но, не желая придавать переходу права на служебный надел статус наследственного правопреемства, законодатель попытался отмежеваться от понятийного аппарата, используемого гражданским правом43 для определения трудоспособных граждан. В результате была создана очередная терминологическая неопределённость.

Несмотря на всё вышесказанное, установленный законом переход к членам семьи умершего работника обязательственного права на безвозмездное срочное пользование служебным земельным наделом зиждется на родственных отношениях, что подразумевает корневую привязку такого перехода к доктринальной базе наследования. Можно условно назвать данный случай неким «квазинаследованием» обязательственного имущественного права на земельный участок.

Принципиальная невозможность передачи землепользователем по наследству права безвозмездного срочного пользования может быть объяснена следующими причинами:

а) обязательство неразрывно связано с личностью должника (его жизнью) сроком своего существования и прекращается со смертью землепользователя;

б) личностный характер обязательства предопределяется его безвозмездностью и срочностью;

в) переход прав к иным лицам после смерти землепользователя не подпадает под действие наследственного права, т.к. основания возникновения прав у правопреемников не относятся к основаниям наследования.

Поэтому нельзя согласиться с мнением, «...что право срочного безвозмездного пользования может занять вполне определённое место среди других прав граждан на земельные участки, которые возникают при их наследовании»44.

 

1 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. – М.: Статут, 2003. – С. 779.

2 См. подробнее: Мананников О.В. Актуальные проблемы наследования земельных участков и имущественных прав на них // Нотариус. – 2005. – № 6. – С. 27–28.

3 Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. – Подготовлен для Системы «Консультант Плюс», 2006. –  Режим доступа: компьютер. сеть б-ки Арх. гос. тех. ун-та, свободный.

4 Мананников О.В. Споры, связанные с применением норм наследственного права // Нотариус. – 2005. –
№ 3. – С. 27.

5 Подробнее см.: Мананников О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Научно-практический постатейный комментарий к закону. – М.: Викор-Медиа, 2006. – Ч. II. –
С. 45–61.

6 Малеина М.Н. О договоре дарения // Правоведение. – 1998. – № 4.

7 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – Кн. 2: Договоры о передаче имущества. –
М.: Статут, 2000. – С. 337.

8 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – Кн. 2. – С. 377.

9 Мейер Д.И. Указ. соч. – С. 285–286; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. – Тула: Автограф, 2001. – С. 443; Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. – М.: Статут, 2004. – Кн. 3. – С. 32–33, 258 и др.; Гражданское право. Обязательственное право. Учебник: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – Т. 3. – С. 378; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Указ. соч. – Кн. 2. –
С. 335–340; Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1997. –
Ч. II. – С. 118–119, 133–134 и др.

10 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – Кн. 2. – С. 374.

11 Гражданское право. Учебник: В 2 т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М., 1998. – Т. I. – С. 477.

12 Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» // Российская газета. – 2007. – № 141. – 4 июля.

13 По данному вопросу имеется и диаметрально противоположная позиция. См., например: Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования земельных участков // Вестник ВАС РФ. – 2004. –
№ 8. – С. 164.

14 Мананников О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. –
Ч. II. – С. 147.

15 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут, 2000. – С. 95.

16 В связи с вышеуказанными изменениями законодательства теперь ст. 267 ГК РФ запрещает распоряжение земельным участком, принадлежащим гражданину на праве пожизненного наследуемого владения. Поэтому возникает вопрос о действительности ранее заключённого наследодателем договора аренды, когда в него вступает наследник после 03.07.2007 года.

17 За исключением случая изменения сведений о стороне договора. См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ, 2002. – № 3. – С. 23–24.

18 Возможность наследования права аренды поддерживалась и ранее. См., например: пп. «е» п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе» от 22 апреля 1992 г. № 6. – Бюллетень Верховного Суда РФ,
1992. – № 7; См. также: Телюкина М.В. Комментарий к Разделу V Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) // Законодательство и экономика. – 2002. – № 11.

19 Более категоричным выглядит текст п. 13 ст. 33 Модельного земельного кодекса государств – участников СНГ, устанавливающий переход по наследству именно права аренды, а не прав и обязанностей по договору аренды. При этом наследовать право аренды участка может только один из наследников арендатора.

20 Скворцов В.В. Эволюция природы залога в российском праве // Гражданин и право. – 2001. – № 8. –
С. 44.

21 Статья 7 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

22 Кроме того, ст. 3.2 Вводного закона к ЗК РФ установлены случаи запрета залога земельных участков.

23 Мананников О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. –
Ч. II. – С. 183–190.

24 Гражданское право: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 2004. – Т. 3.– С. 627. Автор –
Ю.К. Толстой.

25 Тогда норма будет выглядеть так: «1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 настоящего Федерального закона, и земельных участков, перешедших в государственную или муниципальную собственность в порядке наследования».

26 См.: пп. «г» п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» от 23 апреля 1991 г. № 2. – Бюллетень Верховного Суда РСФСР,
1991. – № 7. – С. 10, а также п. 3 ст. 1175 ГК РФ.

27 Сравните с п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, 2005. – № 4.

28 Пункты 24, 26 Приказа Минюста Российской Федерации от 15.06.2006 г. № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» // БНА федеральных органов исполнительной власти. – 03.07.2006. – № 27.

29 Танага А.Н. Комментарий к гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации «Рента и пожизненное содержание с иждивением» (постатейный). – М.: ЗАО «Юстицинформ», 2006. – С. 13–14.

30 Суханов Е.А. О понятиях и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. – 2006. – № 12. – С. 34–40.

31 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – Кн. 2. – С. 636.

32 Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ № 237пв-2000пр от 10 января 2001 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2001 г. – № 7. Представляется, что точка зрения рассматриваемого по данному делу протеста прокурора гораздо ближе к истинному содержанию института пожизненного содержания и его неотделимости от личности получателя ренты нежели позиция, занятая судом.

33 Постановление Правительства Российской Федерации от 31.03.2006 г. № 176 «Об утверждении Правил передачи отдельных земельных участков из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования». – М.: АО «КонсультантПлюс», 2007. – Справочно-правовая система: [Электронный ресурс]: Режим доступа: Компьютер. сеть б-ки Арх. гос. тех. ун-та, свободный.

34 Сухова Е.А. Сборник нормативных актов по земельному праву с комментариями (постатейный). –
Альфа-Пресс, 2005. – КонсультантПлюс: [Электронный ресурс]: Справочная правовая система. – М.:
АО «КонсультантПлюс», 2006 // Режим доступа: Компьютер. сеть б-ки Арх. гос. тех. ун-та, свободный.

35 Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Ось-89, 2004. – С. 62.

36 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.: Юрайт-Издат, 2004. – С. 59.

37 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 2004. – Ч. II. – С. 295.

38 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова – 2-е, изд., перераб. и доп. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. – С. 97; Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – С. 142.

39 Мананников О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Научно-практический постатейный комментарий к Закону (Ч. I). – М.: Викор-Медиа, 2006. –  С. 23–33.

40 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. – М.: Издательский Дом «Городец», 2006. – С. 156.

41 Подробнее о количественном и качественном составе земель данных категорий см.: Сухова Е.А. Сборник нормативных актов по земельному праву с комментариями (постатейный). – Указ. соч. [Электронный ресурс]: Справочная правовая система «КонсультантПлюс», 2006.

42 См., например: Постановление Совета Министров РСФСР от 20.03.1965 г. № 369 «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников, заказников и охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов». – СП РСФСР. – 1965. – № 5. – Ст. 24.

43 Понятие «престарелых» используется только в одной статье – ст. 1127 ГК РФ в словосочетании «дома для престарелых».

44 Писарев Г.А. Наследование земельных участков гражданами // Наследственное право. – 2006. – № 1.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100