Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Принцип «одного окна» и его реализация в нотариальной практике

16.07.2007

Л.В. Усович, директор Фонда института развития нотариата

 

На современном этапе развития общества особую актуальность приобретает необходимость эффективного правового регулирования отношений собственности, установления и закрепления действенных гарантий осуществления данного права, а главное – механизма реализации правомочий собственника. Ведь «субъективное право, предоставленное лицу, но не обеспеченное от его нарушения необходимыми средствами защиты, является лишь декларативным правом»1.

В связи с этим существующие правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре – поземельной книге или ином реестре земельных участков и зданий. Следует отметить, что конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для различных правопорядков.

На сегодняшний день можно выделить две принципиально отличающиеся друг от друга системы регистрации – регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии с чем выделяют актовые системы регистрации (или регистрация сделок), свойственные, как правило, англо-американской модели, и титульные системы регистрации (или регистрация прав), характерные в большей степени для системы континентального права.

Наибольшее доверие заслужила именно система регистрации прав на недвижимость, что обусловлено чёткой регламентацией деятельности регистраторов, высоким статусом этой организации, часто приравненным к судебному, участием в подготовке документов нотариусов.

Например, в Германии в соответствии с Германским гражданским уложением никакое вещное право не может возникнуть или прекратиться без занесения в поземельную книгу. Любое изменение правового положения объекта недвижимости также подлежит регистрации в поземельной книге. Регистрация прав на недвижимость осуществляется по заявлению лица, права которого затрагиваются такой регистрацией, или в пользу которого она осуществляется. От имени указанных лиц может выступать также и нотариус, если для регистрации недвижимости требуется нотариальное удостоверение.

Исследователи особо отмечают, что в Германии на регистрацию права в поземельной книге договор купли-продажи недвижимости не предоставляется, т.к. для передачи собственности он несущественен. Объясняется это тем, что при совершении сделки с недвижимостью велика роль нотариуса: все документы, подаваемые на регистрацию, заверяются нотариально, в том числе заявления сторон о передаче права собственности, разрешение на регистрацию от лиц, чьи права она затрагивает. В случае же, если регистрация проводится по заявлению одной из сторон, другую представляет нотариус2.

Таким образом, германский опыт демонстрирует пример прекрасного сотрудничества регистрационных функций с нотариальной деятельностью.

Десятилетия существования в странах континентальной правовой системы государственной регистрации не сделок, а прав наглядно демонстрируют, что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает публичные интересы государства и частные интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность рынка недвижимости, способствует снижению количества споров относительно недействительности заключённых сделок с объектами недвижимого имущества.

В России, как известно, на сегодняшний день основными полномочиями по обеспечению законности оборота недвижимости наделён институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на то что Россия традиционно относится к странам с континентальной правовой системой, в настоящее время она является единственной в мире страной, где декларирована «совмещённая» система регистрации и права, и сделок, введённая Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Попытка совместить одновременно и регистрацию сделок, и регистрацию права привела к последовательному вытеснению нотариата из сферы оборота недвижимости, что абсолютно не характерно для стран нотариата латинского типа.

Начиная с 1997 г. нотариат утратил право осуществлять обязательное нотариальное удостоверение таких сделок с недвижимостью, как:

• договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

• договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

• договор дарения (ст. 574 ГК РФ);

• договор ипотеки (Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. от 30.12.2004 г.).

Результатом указанной законодательной политики, выразившейся фактически в восприятии системы государственной регистрации, наиболее распространённой в странах англосаксонской правовой системы, стало существенное увеличение количества споров, рассматриваемых российскими арбитражными и общими судами.

В связи с этим полагаем, что такая важная в социальном отношении функция, как регистрация вещных прав на недвижимость, может успешно осуществляться только в рамках сложившейся правовой традиции, а не вопреки ей. Российские правовые традиции, основой которых является континентальная правовая система, безусловно, могут обогащаться регистрационными подходами и конструкциями, разработанными применительно к системе общего права, но в пределах, не разрушающих её структуры и системы.

Всё это позволяет сделать вывод о нецелесообразности исключения института нотариата из гражданского оборота и необходимости восстановления подлинного статуса и функций нотариата и, соответственно, усиления регулятивных функций государства в имущественных отношениях3.

На наш взгляд, существенным достижением в этом направлении являются положения Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ (далее – ФЗ).

Данный закон наделяет нотариусов полномочиями специального заявителя, частично реализуя на практике так называемый принцип одного окна, применимый для регистрации недвижимости. При этом само нотариальное удостоверение рассматривается гражданами не как очередная бюрократическая процедура, а как необходимый этап защиты их законных прав и имущественных интересов, более того, существенным образом облегчающий для них саму процедуру госрегистрации.

Надо отметить, что наиболее эффективно указанный выше принцип зарекомендовал себя в области регистрации юридических лиц (Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Согласно указанному принципу путём одной подачи документов в регистрирующий орган предприниматель получает сразу:

1) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

2) свидетельство о постановке юридического лица на налоговый учёт;

3) документы, свидетельствующие о регистрации юридического лица в качестве страхователя в органах Пенсионного фонда РФ, Фонда социального страхования РФ, Фонда обязательного медицинского страхования РФ;

4) документ, свидетельствующий о присвоении юридическому лицу номера в Федеральной службе государственной статистики.

Данное нововведение действительно облегчило всю процедуру легализации предпринимательской деятельности и устранило излишние административные проволочки при регистрации предпринимателей в соответствующих государственных органах. Законодательством, на наш взгляд, чётко и слаженно отрегулирована вся система движения сведений, начиная от предоставления их из Государственного реестра и заканчивая выдачей необходимых документов заявителю регистрации юридического лица.

Аналогичный подход был положен в основу Федерального закона № 93-ФЗ от 30 июня
2006 года. В соответствии с указанным законом с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку, либо удостоверивший документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующий орган, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе свидетельства о регистрации права «новым» правообладателям (ст. 1, 3 ФЗ).

По нашему мнению, полномочия нотариуса в данном случае зависят от воли правообладателей (сторон сделки), обратившихся к нему за нотариальным удостоверением, т.е. они могут заключаться либо только в подаче заявления, либо в подаче заявления и получении свидетельства.

Особо следует отметить, что закон предоставляет право выступать заявителем в регистрирующий орган не любому нотариусу, а только тому, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами.

Таким образом, предусмотренный законом дополнительный порядок подачи в регистрирующий орган документов по существу допускает квалифицированную часть юридического сообщества, наделённую статусом и призванную в силу закона обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, и к процедуре осуществления государственной регистрации прав, что во многом будет способствовать повышению правовой защищенности всех сторон сделки.

Следует особо подчеркнуть, что обязательное нотариальное удостоверение сделок не вводится. Всё зависит только от воли правообладателя: регистрировать свою собственность самостоятельно либо поручить сделать это нотариусу.

Представляется, что реализация указанных нововведений на практике потребует также и дополнительного урегулирования как на уровне законодательства, так и в организации самой процедуры регистрации ряда вопросов.

Прежде всего необходимо решить вопрос о правовом статусе действий нотариуса по подаче заявления и получению свидетельства.

По мнению Федеральной нотариальной палаты, указанные действия нотариуса следует рассматривать как новое единое нотариальное действие, установленное Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.

Подтверждение совершаемого нотариального действия, по мнению палаты, следует по аналогии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее –
Основы) осуществлять выдачей свидетельства о передаче заявления либо свидетельства о передаче заявления и получении свидетельства, формы которых могли бы быть утверждены Министерством юстиции Российской Федерации. Основываясь на тезисе, что указанные выше действия нотариуса являются нотариальным действием, а не услугой, делается вывод о взимании платы (нотариального тарифа). Так как для подачи заявления и получения свидетельства законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма, то при определении размера нотариального тарифа за совершение указанного нотариального действия следует руководствоваться пп. 13 п. 1 ст. 22.1 Основ, в соответствии с которым за совершение прочего нотариального действия взимается нотариальный тариф в размере 100 рублей.

Противоположную позицию по данному вопросу занимает Федеральная регистрационная служба (ФРС), по мнению которой все виды нотариальных действий, совершаемых нотариусами, занимающимися частной практикой, предусмотрены ст. 35 Основ. Статья 15 Основ предусматривает только права нотариуса, а именно право совершать
предусмотренные Основами нотариальные действия, составлять проекты сделок, заявлений и других документов, изготовлять копии документов и выписки из них, истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы.

Исходя из этого, по мнению ФРС, дополнение указанной статьи новым абзацем, предусматривающим право нотариуса представлять заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы, не может рассматриваться как введение нового вида нотариального действия, следовательно, за совершение данных действий не может взыскиваться государственная пошлина или нотариальный тариф, предусмотренные за совершение нотариальных действий, а также не требуются новые формы свидетельств.

На наш взгляд, позиция ФРС является более обоснованной.

Дискуссионным является и вопрос о возможности применения Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 98-ФЗ к правоотношениям, возникшим до вступления его в силу.

По мнению Федеральной регистрационной службы, нотариус вправе представлять заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в случае, если соответствующая сделка была удостоверена или иное соответствующее нотариальное действие было совершено нотариусом после вступления в силу названного федерального закона.

Наша точка зрения по этому вопросу не совпадает с мнением ФРС. Полагаем, что в данном случае позиция Федеральной нотариальной палаты является обоснованной и соответствующей действующему гражданскому законодательству. Она заключается в том, что нотариус имеет право совершать действия, предусмотренные ФЗ, если переход незарегистрированных ранее в ЕГРП прав, возникших до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании нотариально удостоверенной сделки или выданного нотариусом документа, осуществляется на основании сделки (документа), удостоверенной (выданного) тем же нотариусом. И не вправе совершать действия, предусмотренные ФЗ, если переход незарегистрированных ранее в ЕГРП прав, возникших до введения в действие указанного Федерального закона на основании сделки, заключённой в простой письменной форме, или сделки (документа), удостоверенной (выданного) нотариусом, осуществляется на основании сделки (документа), удостоверенной (выданного) другим нотариусом.

Из смысла анализируемого ФЗ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ следует, что документ об уплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен предоставляться нотариусу обратившимися к нему за нотариальным удостоверением лицами.

Не менее важным является также решение и ряда других процедурных вопросов, связанных с реализацией новых полномочий нотариуса.

С учётом положений ст. 20, 23 Основ, в соответствии с которыми нотариальные действия, правовая и техническая работа могут совершаться не только нотариусом, но и лицом, замещающим временно отсутствующего нотариуса, считаем, что полномочия, предоставленные анализируемым ФЗ, могут осуществляться не только нотариусами, но и лицами, временно их замещающими. Более того, по нашему мнению, целесообразно было бы также предусмотреть возможность представления и (или) получения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявлений и всех необходимых для проведения регистрации документов не только самим нотариусом и (или) лицом, временно исполняющим его обязанности, но и специально назначенными ответственными работниками нотариальной конторы, состоящими с нотариусом в трудовых отношениях, предоставив в орган, осуществляющий государственную регистрацию, образцы подписей и реквизиты паспортов этих лиц, т.е. введя аккредитацию указанных лиц при регистрирующем органе.

С учётом последних законодательных нововведений требуется и корректировка порядка приёма документов от нотариуса (лиц, временно исполняющих обязанности нотариуса), имея в виду выделение специальных должностных лиц, ответственных за приём заявлений от нотариуса и выдачу ему свидетельства, либо установление особого режима принятия и выдачи указанных заявлений (выделение отдельных окон и/или установление времени).

По нашему мнению, следует внести дополнения в Приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184, которым утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закрепив положения об особенностях заполнения нотариусом заявления о государственной регистрации.

Кроме указанных выше позиций, следует в дальнейшем внести некоторые изменения в федеральное законодательство.

Во-первых, представляется обоснованным внесение дополнений и в ст. 2 и 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно представляться нотариусом в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним того регистрационного округа, в пределах которого находится территория деятельности нотариуса не позднее трёх рабочих дней со дня принятия нотариусом заявления гражданина (юридического лица) о совершении нотариального действия. Вместе с заявлением о государственной регистрации нотариус (лицо, временно исполняющее обязанности нотариуса) либо работник нотариальной конторы должен предъявлять документы, удостоверяющие его личность.

Во-вторых, в Основах целесообразно закрепить обязанность нотариуса в течение трёх рабочих дней с момента получения уведомления из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получить свидетельство о государственной регистрации прав и иные, представленные на государственную регистрацию документы, и уведомить об этом физических и юридических лиц, в интересах которых осуществлялась государственная регистрация прав, а также  незамедлительно выдавать указанным физическим и юридическим лицам по их первому требованию документы и свидетельство о государ-
ственной регистрации прав, полученные из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В-третьих, исходя из того, что нотариус может подавать заявление на государственную регистрацию права общей собственности на недвижимое имущество, а также договоров участия в долевом строительстве, аренды недвижимого имущества, сервитутов, ипотеки и др., полагаем целесообразным эти полномочия нотариуса непосредственно оговорить в законе, внеся необходимые дополнения в ст. 24, 25.1, 26, 27, 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Всё изложенное выше позволяет сделать общий вывод о том, что положения Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ в части наделения нотариусов новыми полномочиями являются лишь только началом на пути к дальнейшему совершенствованию законодательства и повышению эффективности взаимодействия органов госрегистрации и нотариата.

На наш взгляд, наиболее желаемым результатом могло бы стать введение, в конечном счёте, ускоренной процедуры (не более пяти дней) регистрации нотариально удостоверенных актов и прав. Поскольку, как уже неоднократно отмечалось, нотариальное удостоверение представляет собой правовую экспертизу, причём в гораздо более широких масштабах, чем это предусмотрено для учреждений юстиции, логично по нотариально удостоверенным документам проводить сокращённую по срокам и объёму правовую экспертизу, исключив проверку законности сделки и установив срок государственной регистрации продолжительностью не более пяти дней для нотариально удостоверенных сделок и возникших на их основании прав.

Такой подход позволит создать дополнительный стимул для использования потенциала и возможностей нотариата, что, в конечном счёте, будет способствовать повышению защиты имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц, и тем самым обеспечению законности и правопорядка в государстве. Необходимо учитывать, что и система учреждений юстиции, и система нотариата имеют одну цель – обеспечить правовую защиту прав участников рынка недвижимости, стабильность и бесспорность отношений собственности.

 

 

1 Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. – М., 1992. – С. 96.

2 Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом. – М.: Ось-89, 2003. – С. 34–35.

3 Тихенко А.И. Все усилия нотариусов – на службу праву // Нотариальный вестникъ. – 1998. – № 7/8. – С. 9.

 


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100