Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Рента с недвижимости и рента с капитала в Средние века

16.07.2007

Э.Ф. Тимкина, аспирантка Белгородского государственного университета

 

Переход России к рыночной системе отношений вызвал необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся новых общественных отношений. Радикальные социально-экономические преобразования в Российской Федерации привели к существенным изменениям в правовом регулировании гражданско-правовых отношений, к расширению в действующем Гражданском кодексе РФ свободы участников экономических отношений.

Одним из институтов, появившихся под воздействием процесса реформирования экономических отношений, является договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. До принятия нового ГК РФ ограничивалась возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Но проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений. Таким образом, договор ренты является новым для российского гражданского права, но, тем не менее, он имеет древнее происхождение.

Договор ренты известен со времён Средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что «собственник, желавший продать своё недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заёмщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить её, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту»1.

Непосредственным поводом к использованию рентных отношений и их регулированию послужило, главным образом, недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства. Появились относительно самостоятельные договорные конструкции: рента «вечная» (непрерывная и бессрочная) и рента «пожизненная». В свою очередь «вечная рента» разделилась на «ренту с земли» и «ренту с капиталов»2.

Рента с недвижимого имущества и рента с капитала получили широкое распространение в Средние века. Рента с недвижимого имущества представляла собой вечное поземельное обременение в виде обязательных рентных платежей, лежавших на имении. Суть её заключалась в следующем. Продав недвижимое имущество кредитору с тем, чтобы получить за него определённую сумму денег, это имущество возвращалось к собственнику для использования, но уже на правах зависимого владельца, который был вечно обязан платить ежегодную ренту. Можно сказать, что рента с недвижимости обременяла, как отмечал К.П. Победоносцев, не лицо, а имение: «рента совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; и так право на ренту этого рода было вещное, состоявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении»3.
Она уплачивалась каждым владельцем недвижимости покупщику, его наследникам или каждому держателю рентного документа, получившему его по передаточной надписи (позднее без неё; документ обращается в бумагу на предъявителя).

При этом выкуп ренты не допускался, и владелец имения мог освободиться от указанной обязанности только путём продажи имения или передачи его другому владельцу. Таким образом, создавалась эта рента в основном продажей имения, переходя к любому гражданину вместе с самим имением. В городах можно было увидеть множество заколоченных домов, т.к. владельцы часто попросту бросали имущество и этим освобождались от уплаты ренты. Позднее было признано право кредитора на вступление во владение оставленным домом. К.П. Победоносцев отмечал, что такой договор «соответствовал состоянию тогдашнего хозяйства и потребностям кредита: хозяйство было первобытным, то есть неделимое, и главная ценность недвижимых имуществ состояла во внутренней производительности почвы и угодий, не подлежавшей верному и постоянному учёту; а с другой стороны, денежный личный кредитор не был обеспечен во взыскании своего долга с наследников в случае смерти должника»4. На одно и то же имущество не допускалось установление нескольких рент (cens sur п’а lien – французское правило). Позднее это правило утратило своё значение в связи с тем, что ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и поэтому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент, что, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, стесняя свободу зависимого владельца. Поэтому с XIII в. возникает право должника на выкуп ренты. Впоследствии с развитием и усилением роли денежного капитала кредит устанавливался и на других основаниях. «Ныне, – указывал К.П. Победоносцев, – кредит утверждается преимущественно на личном доверии и на уверенности в способах высказывания, а в недвижимом имении ищет лишь дополнительного обеспечения; ипотеки вошли в общее yпoтpeблeниe».

Таким образом, рента с недвижимости постепенно изменялась и развивалась, преобразуясь в две конструкции:

• собственно поземельную ренту, но уже с правом выкупа, она причислялась, как правило, к личным, а не к вещным правам (как во французском законодательстве), и

• ипотеку, как результат преобразования рентных отношений (как в германском законодательстве).

Второй вид договора – рента с капитала также получил широкое распространение в Средние века в западном законодательстве, но уже по другой причине. Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило, главным образом, недостаточное развитие кредита. Церковь и светское законодательство запрещали процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Для того чтобы обойти запретительные законы о процентах, люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а с тем, чтобы лицу, передающему капитал, уплачивалась ежегодная определённая сумма денег в виде периодических платежей (рента). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц. Подобный договор мог оформляться и дарственным способом по правилам о дарении или завещании. Этот институт ренты получил развитие, особенно в городах. Договоры пожизненной ренты часто заключались с особыми товариществами или государственными и городскими учреждениями. Право на ренту этого вида было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении. Освободиться от этой повинности можно было не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством оставления имения или передачи его другому владельцу5.

Здесь же следует упомянуть ещё один вид договора ренты – бессрочная рента с капитала, при которой плательщиком было само государство. Это особый вид государственного займа, без обязательства государства возвратить вложенный капитал к определённому сроку, который впоследствии был вытеснен договором займа. Историки указывают, что такая рента возникла впервые во Франции при Франциске I, эдиктом которого 15 октября 1522 г. были созданы rentes dei’hotel deville de France6. Государственная рента чаще всего была непрерывной или вечной, хотя существовала и срочная рента, по которой платеж дохода производился в течение определённого срока, а по окончании его государственное обязательство прекращалось. Также использовалась пожизненная рента, при которой государство выплачивало своему кредитору определённый доход в течение всей его жизни. Эти виды ренты применялись во Франции и Англии. Ж. Морандьер пишет, что договоры вечной ренты между частными лицами теперь не заключаются, используются лишь договоры пожизненной ренты. Только государство совершает займы в форме рентных платежей. «Нуждаясь в деньгах, – пишет автор, – государство выпускает пятипроцентные рентные обязательства в сумме 90 франков. Иначе говоря, оно обязуется выплачивать 5 % годовых каждому, кто внесёт ему 90 франков. Особенность государственной ренты заключается в том, что, с одной стороны, рантье никогда не может потребовать возврата вложенной им капитальной суммы, а только уплаты обещанной ренты, а с другой стороны, государство всегда вправе освободиться от выплаты рентных платежей, погасив капитальный долг»7. Государственная рента получила широкое распространение в XIX веке. В царской России государственная рента приносила около 4 % годовых.

Таким образом, рента с недвижимости и рента с капитала – древнейшие институты договора ренты, получившие широкое распространение в Средние века. Договор ренты в своём развитии прошёл длительный исторический путь, и многовековая традиция подтверждает его существование и актуальность в настоящее время.

 

 

1 Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: книга I. – М., 1961. – С. 253, 254.

2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. – М.: 2000. – С. 622.

3 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. – С. 345.

4 Там же.

5 Победоносцев К.П. Указ. соч. – С. 351–352.

6 Струве П.Б. «Рента государственная» // Энциклопедический словарь. – СПб.: Изд. Ф.А. Брокгауз,
И.А. Ефрон. T. XXVI, 1899. – С. 583.

7 Морандьер Ж. Указ соч. – С. 253.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100