Официальный сайт небюджетного нотариата Российской Федерации
 Главная
Информбюро
Нотариат
ФНП
Теория и практика
Нотариальный вестник
Гостиная
Избранное
 
Архив

Правовое регулирование имущественных земельных отношений

16.07.2007

О.А. Жаркова, кандидат юридических наук, доцент кафедры правовой охраны окружающей среды Санкт-Петербургского государственного университета

 

Введение

Со времён римского права земля считалась недвижимостью, была включена в оборот и земельные отношения вполне укладывались в предмет гражданского права. Так было и в России до
1917 года. Однако в 1917 г. земля была объявлена государственной собственностью, исключена из оборота и имущественный элемент полностью пропал из земельных отношений. Возникла необходимость в регулировании нового вида отношений, не известных истории – так появилось советское земельное право, которое традиционно считалось публично-правовой отраслью права. Даже земельные споры разрешались не в судах, а в Советах народных депутатов, поскольку в основном сводились к спорам колхозов и совхозов о границах их владений.

С переходом к новой системе экономических отношений законодатель провозгласил, что земля выступает, с одной стороны, как природный ресурс, а с другой – как недвижимое имущество (ст. 1 ЗК РФ). Земельные отношения распались на имущественные и природоресурсные
(неимущественные). Если в результате имущественные земельные отношения вошли бы в предмет гражданско-правового регулирования, особых проблем не возникло. Но вместо этого законодатель провозгласил, что имущественные земельные отношения будут регулироваться гражданским законодательством, если иное не установлено земельным (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Таким образом возникла коллизия между нормами земельного законодательства, регулирующими имущественные отношения, и нормами гражданского законодательства, регулирующими земельные отношения.

Спор о том, какие нормы должны выступать специальными, а какие – общими, к конкретному результату так и не привёл. Правда, Верховный Суд РФ высказался, что в случае коллизии указанных норм нужно руководствоваться нормами земельного законодательств. Более того, были разработаны проекты федеральных законов по приведению гражданского законодательства в соответствие с земельным, но эти проекты так и не воплотились в жизнь. В итоге сегодня, несмотря на то, что в Российской Федерации прецедент не является источником права, суды при вынесении конкретных судебных решений руководствуются, прежде всего, судебной практикой, сложившейся в соответствующем регионе.

 

Новации земельного законодательства

1. Индивидуализация земельного участка

Законодатель провозгласил землю недвижимым имуществом, а недвижимость всегда выступает индивидуально-определённой вещью. Индивидуально определить земельный участок можно только при помощи его кадастрового номера, то есть предметом оборота может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учёт. Об этом и говорится в определении земельного участка, данном в ст. 6 ЗК РФ: «земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Несмотря на то, что в этом определении прямо не говорится о том, что земельный участок должен быть выделен на местности (должны быть проведены межевые работы), земельные участки, поставленные на так называемый временный кадастровый учёт, не могут быть включены в оборот. Дело в том, что временный кадастровый учёт включает в себя составление кадастрового плана, присвоение кадастрового номера земельному участку, регистрацию в ЕГРП, но такие земельные участки на местности не выделены, что противоречит ФЗ
«О государственном земельном кадастре». И если на кадастровом плане присутствует надпись, что площадь земельного участка будет уточнена во время проведения межевых работ, то в отношении такого участка совершение сделок не допустимо.

Каждая недвижимая вещь должна выступать единым объектом гражданских прав. Поэтому большинство виднейших цивилистов сходятся на том, что из ГК РФ следует исключить указание на возможность распоряжения частью земельного участка. Предметом гражданского оборота и объектом вещных и обязательственных прав может быть только целый земельный участок, а не его часть1.

Если необходимо совершить сделку с частью земельного участка, то надо сначала поделить его, образовать два новых земельных участка с двумя новыми кадастровыми номерами, а затем распорядиться одним из этих новых земельных участков. Такая позиция была подтверждена ВАС РФ: «Часть земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка и присвоения каждому выделенному земельному участку кадастрового номера»2.

В связи с этим ЗК РФ в п. 2 ст. 6 вводит понятие делимого земельного участка – он может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. О делимости земельного участка говорится также в ст. 1182 ГК РФ: при разделе земельного участка каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответственно целевому назначению, и в п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»: земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учёт, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешённого использования.

Как видно из этих определений, для делимости земельного участка первостепенную роль играет его размер. Но это имеет значение только тогда, когда речь идёт о разделе пустых земельных участков. Когда же возникает необходимость раздела застроенного земельного участка, тогда выдвигаются дополнительные требования. В частности, нужно учитывать, что раздел строений отдельно от земельного участка возможен. Земельный участок при этом будет находиться в общей собственности. А раздел земельного участка c оставлением строения в общей собственности не возможен, т.к. в этом случае не произойдёт выделения каждому из собственников земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Таким образом, земельный участок может быть разделён либо после прекращения права общей собственности на здания, либо одновременно с ним, либо суд должен найти возможность передать строение одному из собственников с выплатой денежной компенсации другому3.

С учётом вышесказанного можно считать, что земельный участок, занятый зданием, помещения в котором принадлежат различным владельцам, всегда будет неделимым, какого бы размера он не был, поскольку невозможно провести раздел так, чтобы каждому собственнику помещения был выделен земельный участок, на котором не будет располагаться принадлежащее другому собственнику помещение или части помещений.

Если земельный участок является неделимым, то совершать сделки можно с долями в праве общей собственности. Доля в праве также оборотоспособна, как и целый земельный участок, за некоторыми исключениями. Доля в праве, например, не может быть сдана в аренду – это противоречит ст. 607 ГК РФ.

Но зато предметом договора аренды, в отличие от предмета договора купли-продажи, может быть часть земельного участка. Такой вывод можно сделать из п. 1 ст. 6 ЗК РФ и п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Последний допускает государственную регистрацию подобной сделки путём приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Таким образом, объектом возникновения арендных отношений становится часть земельного участка4. Пункт 1 статьи 6 ЗК РФ прямо называет часть земельного участка в числе объектов земельных отношений.

Но до недавнего времени судебная практика, в отличие от регистрационной практики, не признавала возможности сдачи в аренду части земельного участка. Основной аргумент против признания таких сделок сводился к тому, что согласно ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта найма. Исходя из этого, договор аренды части земельного участка, прошедший кадастровый учёт, зарегистрированный учреждением юстиции, с внесением записи в ЕГРП об обременении прав на земельный участок, признавался незаключённым, т.к. сторонами не было достигнуто соглашения по такому существенному условию, как предмет5.

Изменение позиции судебной практики произошло в 2006 г., примером чему может служить позиция, которую занял ФАС СЗО. Он указал следующее: «Отказывая в иске, суд сослался на ст. 6 ЗК РФ, согласно которой часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Кроме того, п. 2 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пре-дусмотрены особенности государственной регистрации права аренды на часть земельного участка. Таким образом, законодатель прямо предусмотрел возможность передачи в аренду части земельного участка»6.

 

2. Принцип единства судьбы земли и недвижимости

Согласно этому принципу, провозглашённому в ст. 1 ЗК РФ, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Однако в литературе отмечалось, что исходя из современных экономических и правовых реалий воплощение в жизнь принципа «единого объекта недвижимости» представляется весьма затруднительным по следующим причинам7.

Во-первых, значительное число зданий находится в собственности лиц, которым земельные участки принадлежат не на праве собственности, а на иных правах, либо же права на землю вообще не оформлены.

Во-вторых, значительную часть в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, в отношении которых действующее законодательство не предусматривает обязанности по оформлению прав на землю.

В-третьих, некоторые объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из оборота или ограниченно оборотоспособных, которые следовать судьбе здания при его отчуждении вообще не могут.

В-четвёртых, гражданское законодательство допускает совершение ряда сделок с объектами недвижимости, не направленных на их отчуждение (например, аренда здания), и передача прав на земельные участки при этом законодательством не предусмотрена.

Таким образом, когда собственник здания и собственник земельного участка не совпадают, реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости в полной мере затруднена. Это не означает, что здание и земельный участок могут существовать независимо друг от друга. Наоборот, собственник здания в обязательном порядке должен оформить какое-либо вещное или обязательственное право на земельный участок. В противном случае правомерно возведённое в своё время здание окажется на самовольно занятом земельном участке и будет признано самовольно возведённой постройкой с последствиями, вытекающими из ст. 222 ГК РФ.

Если же земельный участок и здание принадлежат одному лицу на праве собственности, то тогда принцип единства судьбы здания и недвижимости реализуется в полной мере, они выступают единым объектом недвижимости, и их разделение в дальнейшем не допускается.

К сожалению, довольно часто наблюдается злоупотребление данным принципом единства судьбы и доведение его до абсурда. Прежде всего это касается арендаторов зданий и арендаторов помещений, к которым ЗК РФ не имеет никакого отношения и не предусматривает оформление прав на землю под арендуемыми объектами недвижимости. В таком случае нужно руководствоваться нормами ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Причём, это право передается автоматически, без заключения договора аренды земельного участка. У арендатора здания никаких правоустанавливающих документов на земельный участок нет, и титульных прав на землю не возникает.

По этому поводу высказался Президиум ВАС РФ: «Отсутствие в договоре аренды здания условия об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости8».

Более того, можно сдавать в аренду здание, находящееся на земельном участке, на праве постоянного (бессрочного) пользования, и это не будет противоречить п. 4 ст. 20 ЗК РФ, запрещающему распоряжение земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

И, естественно, установленная в договоре аренды плата за пользование зданием включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Обязанность внесения арендной платы возникает только по зарегистрированному договору аренды, о чём прямо указывал Президиум ВАС РФ.

Правда, ранее ВАС считал, что арендатор здания платит земельный налог, если собственник – государство, т.к. оно не является налогоплательщиком. Причём такая позиция поддерживалась и многими постановлениями ФАС9.

Но на сегодняшний день подобная позиция прямо противоречит гл. 31 НК РФ, устанавливающей, что плательщиками земельного налога выступают только лица, пользующиеся землей на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения, что должно быть подтверждено документально.

Ещё более нелепым выглядит требование о внесения арендной платы за землю арендаторами помещений. После принятия ЗК РФ к договорам аренды помещений стали устанавливаться дополнительные соглашения, которые выглядят примерно так: «Одновременно с правом аренды на помещение "Арендодатель" передаёт право аренды на 1/5318 долю земельного участка без выдела границ в натуре (общая площадь – 80 932 км2), необходимую для использования помещения и свободного доступа к нему».

Такое «дополнительное соглашение» напрямую противоречит действующему законодательству. Во-первых, доля в праве не может быть предметом договора аренды. Это прямо противоречит ст. 607 ГК РФ, устанавливающей, что предметом договора аренды может быть только вещь. ВАС РФ признал обоснованным отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, в регистрации договоров аренды земельных участков, по которым арендаторам предоставлена доля в праве аренды земельных участков10. В данном случае в договоре аренды отсутствует предмет договора – земельный участок, прошедший кадастровый учёт, или часть такого участка с приложением плана, где эта часть обозначена.

Далее, ни гражданское, ни земельное законодательство вообще не предусматривают никакой возможности оформления прав на землю арендаторами помещений. Пункт 3 статьи 36 ЗК РФ говорит о том, что собственники помещений могут оформить свои права на землю, но применять эту норму по отношению к арендаторам помещений нельзя.

3. ЗК РФ ввёл исключительно титульное землепользование

Земельный кодекс РФ установил, что пользоваться землёй можно только на тех правах, которые указаны в законе. Откуда такое категоричное требование? Дело в том, что после принятия Конституции РФ ожидалось скорейшее принятие нового ЗК, в связи с чем Указом Президента от 24 декабря 1993 г. все положения, регулирующие предоставление прав на землю, из ЗК РСФСР 1991 г. были исключены. Но новый ЗК РФ был принят только в 2001 г., и образовался правовой вакуум, который был заполнен региональным законодательством и ведомственными актами. Это привело к тому, что земельные участки стали предоставляться на праве хозяйственного ведения, оперативного управления. В целях упорядочения существующих видов прав на землю ст. 3 ФЗ
«О введении в действие ЗК РФ» предусматривает, что права на землю, не предусмотренные ст. 15 и ст. 20–24 ЗК РФ подлежат переоформлению со дня введения ЗК РФ в силу. То есть пользоваться землёй после принятия ЗК РФ можно только на основании одного из шести титулов: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут.

В связи с этим изменилась позиция судебной практики по поводу фактического землепользования и самовольного занятия земельного участка.

Накануне принятия ЗК РФ ВАС высказался следующим образом: «отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка»11.

Но в 2005 г. ВАС высказался совершенно иначе: «Под использованием земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряжённое с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю»12.
К подобному выводу ВАС пришёл в результате того, что арендаторов помещений начали привлекать к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка, мотивируя это тем, что с момента заключения договора аренды помещения у арендатора возникло право владения и пользования соответствующим земельным участком, которое он должен оформить надлежащим образом, то есть путём заключения договора аренды земельного участка13. Как было указано выше, подобное требование противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству.

4. Отказ ЗК РФ от ограниченных вещных прав

В отличие от ГК РФ, гл. 17 которого специально посвящена вещным правам на землю, ЗК РФ даже не упоминает категорию вещных прав и стремится ликвидировать ограничение вещных прав на землю, максимально упростив правовой режим земли, и свести его лишь к праву собственности и аренды. В первую очередь подобная позиция законодателя направлена на право постоянного (бессрочного) пользования.

 

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования было самым распространённым правом на землю в советское время, правда, тогда оно называлось несколько иначе – бессрочное постоянное пользование. И, естественно, лица, пользующиеся землёй на данном праве, не обладали никакими полномочиями по распоряжению земельным участком. Позднее ГК РФ назвал это право постоянным (бессрочным) пользованием и наделил лиц, пользующихся землёй на данном праве, многочисленными полномочиями по распоряжению. Лицо, которому участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, в соответствии со ст. 270 ГК РФ могло передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. В декабре 2006 г. ст. 270 ГК РФ признана утратившей силу Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса», также в соответствии со ст. 271 ГК РФ такой земельный участок может переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства.

А ЗК РФ, оставив этому титулу прежнее название, по существу свёл его содержание к титулу советских времен – бессрочному постоянному пользованию, т.к. лишил лиц, пользующихся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, всех полномочий по распоряжению, предоставленных ГК РФ.

Но по общему правилу нормативно-правовые акты распространяются на отношения, возникшие после их введения в действие. Обратную силу они имеют только тогда, когда это прямо предусмотрено нормативным актом.

Исходя из этого, полномочиями по распоряжению не обладали бы только лица, которым земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования был бы предоставлен после введения в действие ЗК РФ, те же, кто получил такой участок на основании ГК РФ, распоряжались бы им в соответствии с ГК РФ. Дабы избежать такой ситуации, в п. 12 ст. 3 Закона «О введении в действие ЗК РФ» было включено положение, в соответствии с которым ранее предоставленное право постоянного (бессрочного) пользования соответствует по своему содержанию праву постоянного (бессрочного) пользования, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ. По существу в этой норме идёт речь о действии во времени ЗК РФ. Законодатель прямо установил, что ст. 20 ЗК РФ имеет обратную силу. Это абсолютно верная формулировка, тем не менее норма п. 12 ст. 3 Вводного закона постоянно критиковалась в литературе за лингвистическую ошибку. В частности, указывалось, что в п. 12 ст. 3 должна была содержаться норма о том, что ранее предоставленное землепользователем право бессрочного (постоянного) пользования землей соответствует по своему содержанию праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ. Однако в результате не вполне удачной лингвистической правки текста смысл этой нормы был утрачен14. С этим трудно согласиться, т.к. право бессрочного (постоянного) пользования землей по своему содержанию соответствует праву, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, и указывать на это специально во Вводном законе нет необходимости.

В данном случае законодатель, конечно же, заботился, прежде всего, о том, чтобы земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не сдавались их пользователями в аренду. Это положение нашло отражение и в Постановлении Пленума ВАС РФ № 11, где сказано, что после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду, в том числе и при наличии согласия собственника земельного участка. Таким образом, Постановление Пленума ВАС фактически отменяло ст. 270 ГК РФ, которая утратила силу только в декабре 2006 года.

Однако критика положений п. 12 ст. 3 Вводного закона достигла своей цели, в результате чего данная норма действует сейчас в редакции ФЗ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ (закон, который принято именовать «законом о дачной амнистии») и выглядит следующим образом: «Предоставленное землепользователем до введения в действие ЗК РФ право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками». То есть теперь в ЗК РФ отсутствует норма, указывающая на его действие во времени.

Но договор аренды земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, заключённый до введения в действие ЗК РФ, прекращается по истечении срока, на который он был заключён, даже если этот срок наступит после принятия ЗК РФ. Правда, положение об автоматической пролонгации такого договора в данном случае не применяется.

В пункте 1 статьи 20 ЗК РФ установлено, что после введения в действие ЗК РФ данный титул передаётся только трём видам юридических лиц:

• государственным и муниципальным учреждениям;

• казённым предприятиям;

• органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Причём, установив возможность предоставления земельного участка на данном праве ограниченному кругу лиц, законодатель не установил порядок его предостановления. Указанный пробел частично восполняется распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г., которым утверждены примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и по договорам купли-продажи.

Среди лиц, которым может быть предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, ГУПы и МУПы не фигурируют. Тем не менее, например, § 2 п. 1 ст. 6 Закона Санкт-Петербурга № 282-43 от 17.06.2004 г. «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб., для строительства и реконструкции» называет ГУПы в качестве субъектов права постоянного (бессрочного) пользования, если это необходимо для выполнения их уставных задач. Однако Пленум ВАС РФ в своём Постановлении № 11 подтвердил позицию ст. 20 ЗК РФ, указав, что ненормативные акты государственных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и индивидуальным предпринимателям должен признаваться недействительным либо не подлежащим применению.

А дальше законодатель повёл себя противоречиво, включив в Закон «О введении в действие ЗК РФ» и ЗК РФ нормы, не соответствующие друг другу. В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона
«О введении в действие ЗК РФ» лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести в собственность до 1 января 2008 года. А в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего кодекса, сохраняется.

Причём схожая ситуация в истории уже наблюдалась. Статья 7 Закона «О земельной реформе» 1991 г. предусматривала, что право постоянного пользования должно быть пересмотрено до 1 февраля 1993 года. Судебные споры по этому поводу длились восемь лет. В итоге Президиум ВАС в своём Информационном письме № 61 указал, что, устанавливая сроки переоформления прав пользования земельным участком, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы. И тем не менее ситуация повторяется.

По поводу этого противоречия высказался Конституционный Суд РФ, заявив, что указание в п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), притом, что в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо ограничения свободы в заключении договора15.

Тем не менее некоторые чиновники стали предоставлять такие не переоформленные земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования третьим лицам, считая, что не переоформление после указанной даты (сначала это было 1 января 2004 г., потом – 1 января 2006 г.) является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования. Подобная позиция категорически не соответствует ст. 45 ЗК РФ, предусматривающей основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользовании. Среди перечисленных в ст. 45 ЗК РФ оснований такое, как не переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, не предусмотрено. Это было подтверждено Постановлением ФАС СЗО, в котором указано, что отмена статьи ЗК РФ, предусматривающей предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформление этого права в установленные сроки не свидетельствуют о прекращении права16.

И окончательно по этому поводу высказался ВАС РФ в Постановлении Пленума № 11, указав, что лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему усмотрению приобрести их в аренду или собственность независимо оттого, для каких целей были предоставлены земельные участки.

Иная ситуация складывается с временным пользованием земельным участком, предусмот-
ренным ЗК РСФСР 1991 года. Этот кодекс содержал два вида срочного платного пользования землёй: аренда земельного участка и договор временного пользования земельным участком, регулируемые ст. 14 и 39 ЗК 1991 года. Наличие этих двух видов договоров, мало чем отличающихся друг от друга, породило путаницу, в результате чего лица, пользующиеся земельным участком на основании договора временного пользования, полагали, что к ним применяется положение п. 2 ст. 621 ГК РФ об автоматическом продлении договора аренды и продолжали пользоваться земельным участком по истечении срока. По этому поводу Президиум ВАС в Информационном письме № 61 указал, что истечение срока, на который предоставлялся такой земельный участок, является основанием прекращения прав на землю, а п. 2 ст. 621 ГК РФ по аналогии применён быть не может, т.к. данный порядок противоречит ЗК 1991 года. И поскольку договор между сторонами в связи с истечением срока временного пользования прекращён, а новый заключён не был, собственник земельного участка вправе передавать его третьему лицу. И даже если на таком земельном участке, предоставленном во временное пользование, возведено строение, ситуация не меняется. Подобную ситуацию рассматривал ФАС Волго-Вятского округа, который указал, что автостоянка, возведённая на земельном участке, предоставленном во временное пользование, не может расцениваться в качестве объекта недвижимости. По смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости за самовольным застройщиком может быть признано судом при условии, что данный земельный участок предоставлен этому лицу для капитального строительства17.

Более того, позиция ВАС РФ исходит из того, что, если был заключён договор аренды без права капитального строительства, то возведение на таком участке здания будет самовольной постройкой, на которую право собственности в судебном порядке признано быть не может.

Ситуация с гражданами, пользующимися земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, складывается иная.

До 30.06.2006 г. ЗК РФ содержал положение о том, что граждане, которым земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (после вступления в силу ЗК РФ гражданам земельные участки на этих титулах не предоставляются), могут однократно, безвозмездно, в полном объёме приобрести право собственности на них.

Верховный Суд РФ потратил немало времени, чтобы объяснить значение термина «однократность», т.к. довольно часто чиновники отказывали в бесплатной приватизации на том основании, что таковая уже проводилась до введения в действие ЗК РФ. Фактически здесь речь шла о действии во времени ЗК РФ и поскольку в данном случае ни ЗК РФ, ни Закон «О введении в действие ЗК РФ» не содержали указания на обратную силу, факт приватизации гражданами земельных участков до введения в действие ЗК РФ не имел значения для определения однократности.

Но после принятия ФЗ от 30.06. 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» («закон о дачной амнистии») из ЗК РФ было исключено упоминание об односторонности и бесплатности.

Этот закон распространяется на следующие случаи: во-первых, земельные участки должны быть предоставлены до введения в действие ЗК РФ; во-вторых, они должны быть предоставлены в строго определённых целях – для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного, гаражного строительства; в-третьих, зарегистрировать можно только право собственности гражданина, а не иное вещное право (нельзя зарегистрировать право на земельный участок, изъятый из оборота или ограниченный в обороте).

В этом федеральном законе создан механизм легальной трансформации любого права на земельный участок в право собственности путём признания такого права государством в лице регистрационного органа. Принятие решения о предоставлении таких земельных участков в собственность гражданам не требуется. С момента регистрации права собственности ранее существовавшее на данный участок право прекращается.

Основаниями регистрации права собственности на земельный участок являются:

• акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления, к которому предъявлялось одно требование – он должен соответствовать закону, действовавшему в данном месте в момент его принятия. В акте о предоставлении может быть не указано лицо, которому земельный участок предоставлялся, и право, на котором этот земельный участок предоставляется;

• акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок. Эти акты выдавались, как правило, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, они также должны были соответствовать законодательству, действовавшему в данном месте и в данное время, и этот документ указывал либо на лицо, которому земельный участок предоставлялся, либо на вид прав на землю;

• выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, выдаваемая органом местного самоуправления;

• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

Не совсем ясно, что имел в виду законодатель, вводя открытый перечень оснований для регистрации, но в данном случае не подразумевается фактическое землепользование, возникшее на основании сделок, совершённых с жилыми домами, расположенными на данном земельном участке, т.к. положение фактических землепользователей в связи с принятием ФЗ № 93-ФЗ не изменилось. Им по-прежнему бесплатно могут быть предоставлены только те земельные участки, фактическое землепользование которыми возникло по сделкам с домами, совершённым до 6 марта 1990 года.

В регистрационный орган гражданин должен предоставить заявление, документ об уплате государственной пошлины, один из названных выше документов и кадастровый план, наличие которого предусматривает обязательное проведение межевых работ.

Ранее, если в результате проведения межевых работ выяснялось, что по документам числится земельный участок одного размера, а фактически в пользовании у гражданина находится земельный участок большего размера, то это являлось основанием для отказа в бесплатной приватизации в полном объёме земельного участка, находившегося у гражданина в фактическом использовании. После вступления в силу ФЗ № 93-ФЗ в случае расхождения по площади в правоустанавливающих документах и кадастровом плане запрещается рассматривать такие расхождения как повод для отказа в регистрации.

Но после вступления в силу этого закона возникли новые проблемы. Появились случаи отказа в бесплатном оформлении прав на землю на том основании, что вместе с «однократностью» из ЗК РФ исчезло и слово «бесплатно». Такое положение ничем не обосновано. Дело в том, что раньше п. 3 ст. 3 Закона «О введении в действие ЗК РФ» содержал положение о предоставлении в собственность гражданам земельных участков, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение.

Теперь в связи с тем, что, как говорилось выше, принятие решения о предоставлении земельного участка не требуется, термин «предоставление» был заменён термином «оформление». Оформлением занимается регистрационный орган, который не выступает в роли продавца и требовать выкупную цену у землепользователя не может. Он получает то, что ему положено – государственную пошлину. Поэтому естественно исключение термина «бесплатность» из текста ЗК РФ. Объяснить, почему был исключён термин «однократность», не представляется возможным. В любом случае, теперь законодательство такого требования не выдвигает, и это даёт основание полагать, что при соблюдении перечисленных в законе оснований гражданин может бесплатно оформить права не на один участок.

На положении граждан РФ, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, ФЗ № 93-ФЗ никак не сказался. В соответствии с Законом «О введении в действие ЗК РФ» бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки граждане могут, только если сделка с жилым домом была совершена до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. «О собственности в СССР». Соответственно, если дом был приобретён после 6 марта 1990 г., земельный участок придётся выкупать по ставкам, действующим в соответствующем регионе. В противном случае земельный участок будет признан самовольно занятым, поскольку права на него не были оформлены надлежащим образом и зарегистрированы. Причём эта позиция законодателя была одобрена и Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 3 декабря 2003 г. (Обзор судебной практики за III квартал 2003 г.). Позднее Президиум Верховного Суда РФ в Постановлении от 8 декабря 2004 г. внёс дополнения, в соответствии с которыми, если жилой дом был приобретён в собственность до введение в действие ЗК РФ, а у бывшего собственника дома земельный участок находился на праве постоянного (бессрочного) пользовании, то собственник дома имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка (Обзор судебной практики за III квартал 2004 года).

Однако региональное законодательство, в частности, законодательство Санкт-Петербурга, подобную позицию не поддержало, установив, что независимо от даты совершения сделки с жилым домом его собственник может бесплатно приобрести земельный участок в пределах норм предоставления, действовавших на момент совершения сделки с жилым домом18. Конечно, региональное законодательство не может не соответствовать федеральному. Земельное законодательство относится в соответствии со ст. 72 Конституции РФ к совместному ведению и только в отсутствие федерального закона может самостоятельно регулировать земельные отношения. Но пока данные акты не признаны не соответствующими федеральному законодательству или не отменены вновь принятыми нормативными актами, при регулировании соответствующих положений в Санкт-Петербурге будут применяться они, а не федеральный закон.

Иначе складывается ситуация с земельными участками, которые передавались во временное пользование на основании Постановления СМ СССР от 24.02.1949 г. и 08.04.1957 г. на срок до трёх лет и на основании ЗК 1970 г. – до десяти лет под огород.

Эти сроки могли продлеваться теми органами, которые предоставляли участки. Однако данные предписания закона игнорировались, и граждане продолжали пользоваться земельными участками и по истечении срока в течение десятилетий без каких-либо документов. Такое временное право не могло трансформироваться в постоянное, и приватизация таких участков недопустима.

Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования завещать нельзя. Наследуются строения, находящиеся на этом земельном участке на праве собственности у наследодателя, а земельный участок переходит к наследнику строения вслед за строением по правилам ст. 35 ЗК РФ. Причём к наследнику переходят все права, в том числе и право на бесплатное оформление в собственность этого участка. Переход прав на земельный участок после смерти наследодателя – собственника строения нельзя рассматривать как акт наследования, это не более, чем один из частных случаев перехода прав на земельный участок при смене собственника строения, что преду-
смотрено ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ19.

Разрушенное строение также переходит по наследству, если не проведена государственная регистрация прекращения права собственности на него к моменту открытия наследства. В таком случае степень разрушения не имеет значения. Если остались два кирпича от стены, то они и переходят к наследнику. А вслед за разрушенным строением наследнику передаётся земельный участок, находящийся у наследодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Такой же порядок применяется и в отношении объекта незавершённого строительства. Если наследодатель умер до окончания возведения строения, оно наследуется на общих основаниях. Права на объект незавершённого строительства регистрируются в соответствии со
ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», земельный участок к наследнику в этом случае также переходит по правилам ст. 35 ЗК РФ.

А вот если к моменту открытия наследства наследодатель не приступил к возведению строения, то ситуация осложняется, поскольку данная проблема ЗК РФ не урегулирована. Если исходить из общих положений ГК РФ (ст. 417), то право землепользования в таких случаях прекращается со смертью наследодателя и переходить к другим лицам по закону не может. Судебная практика по спорам о праве на такой участок между наследниками умершего и местной администрации однозначной позиции не занимает. Положение наследников изменится только в том случае, если наследодатель обратился с заявлением об оформлении права собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном ФЗ № 93-ФЗ. Ситуация не меняется, если на участке находятся многолетние растения. Тем более, что сейчас они не рассматриваются как объект недвижимости, т.к. исключены из перечня ст. 130 ГК РФ Федеральным законом «О введении в действие ЛК РФ».

В отношении права пожизненного наследуемого владения ситуация складывается таким же точно образом, как и в отношении права постоянного (бессрочного) пользования граждан, за исключением того, что сейчас это право может возникнуть на основании наследования. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, то есть по закону и по завещанию.

В литературе высказывается мнение, что в отличие от права общей собственности право общего владения законодательством не предусмотрено и участок на праве пожизненного наследуемого владения не переходит по наследству к нескольким лицам, если он является неделимым, то есть не может быть разделён между наследниками20.

С таким высказыванием трудно согласиться. Действительно, ГК РФ не содержит положения об общем владении, в отличие от общей собственности. Но это не означает, что общего владения не может быть. Право пожизненного наследуемого владения – вещное право, и земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения так же, как и на праве собственности, может принадлежать нескольким лицам. И для наследования такого участка его делимость не имеет никакого значения, как и для наследования любого имущества.

Несмотря на это, регистрационные органы довольно часто отказываются регистрировать общее право пожизненного наследуемого владения. Судебная же практика придерживается иного мнения, что можно проиллюстрировать следующим примером.

Московская областная регистрационная палата отказала гражданину К. в государственной регистрации свидетельства о праве на наследство, выданного на долю в праве пожизненного наследуемого владения. Подольский городской суд, куда обратился с жалобой гражданин К., признал доводы регистрационной палаты неубедительными и обязал её зарегистрировать долю в праве пожизненного наследуемого владения на спорный земельный участок.

Все вопросы, связанные с реализацией наследниками своего права пожизненного наследуемого владения, его раздел, либо определение порядка пользования, относятся к иной стадии, которая может последовать (а может и нет) после того, как наследники оформят свои наследственные права. В силу диспозитивности норм от наследников будет зависеть, оставаться ли им в режиме общего владения или же выйти из него. Заставить их никто не может21.

 

Правовой режим земельной доли

В результате земельной реформы начала 90-х гг. прошлого века у колхозов и совхозов были изъяты все сельскохозяйственные угодья; 10 % из них перешли в фонд перераспределения земли, а 90 % были поделены на условные земельные доли без определения границ на местности и переданы в общую долевую собственность граждан (бывших членов колхозов, совхозов, некоторых других категорий работников), каждый из которых получил свидетельство о праве собственности на земельную долю. Вопрос об использовании новыми сельскохозяйственными обществами, товариществами, кооперативами, созданными на базе бывших колхозов и совхозов, сельскохозяйственных угодий можно было решать только на договорной основе с гражданами – собственниками земельных долей. Но на тот момент это было невозможно по следующим причинам. Земельные доли определялись не в денежном выражении, как имущественные паи, а в условных балло-гектарах, что делало невозможным внесение их в уставный капитал вновь создаваемых сельскохозяйственных организаций без проведения соответствующей оценки, а закон об оценочной деятельности ещё не был принят. Выдел земельной доли в натуре был заблокирован требованиями ч. 1 ст. 246 и ч. 1 ст. 252 ГК РФ о необходимости согласия всех участников долевой собственности, а их насчитывалось до 3 тыс. в каждом хозяйстве. Статья 250 ГК РФ, устанавливающая преимущественное право покупки доли остальными участниками долевой собственности, по той же причине (огромное количество сособственников) заблокировала возможность продажи земельной доли. Передача в аренду земельной доли также была невозможна, т.к. в соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду может быть передана только вещь.

Не всегда судебная практика занимает правильную позицию, когда все участники общей долевой собственности отдают в аренду свои земельные доли, фактически передавая по договору аренды земельный участок, находящийся в общей долевой собственности. Арбитражный суд Липецкой области сослался на ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой стороны вправе заключить договор аренды только после выделения земельного участка в счёт земельной доли, и указал, что если рассматривать подобный договор как договор аренды земельных долей, то его нельзя считать заключённым, поскольку земельные доли не могут быть предметом договора аренды, а для последнего предмет является существенным условием. Договор аренды конкретного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя также не может быть заключён, ведь земельные доли не были выделены в натуре22. Позиция, занятая судом, не соответствует п. 1 ст. 246 ГК РФ, согласно которому участники общей долевой собственности вправе распорядиться имуществом по взаимному согласию.

В свете изложенного распорядиться земельной долей на практике оказалось невозможно, и новые сельскохозяйственные организации в большинстве случаев используют сегодня сельскохозяйственные угодья без юридически оформленных прав на них, то есть осуществляют фактическое использование земли.

Попытку упростить процедуру совершения сделок с земельной долей предпринял только ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он установил, что, когда собственников земельных долей более пяти, может применяться не только письменная форма оповещения собственников о намерении одного из них распорядиться земельной долей, но и публикация сообщения. Это привело к тому, что постепенно сельскохозяйственные организации начали приобретать земельные доли, становясь участниками долевой собственности, но основная масса сельскохозяйственных угодий по-прежнему находится в долевой собственности граждан, у которых имеются правоустанавливающие документы на земельную долю.

Впрочем, судебная практика по этому вопросу всегда неоднозначна, в особенности это касается Северо-Западного региона. Показателен пример с ЗАО «Ручьи», о принадлежности земельного участка которому было принято весьма оригинальное решение23. Истец просил обязать ЗАО «Ручьи» выделить в натуре земельную долю в праве общей долевой собственности на землю. По мнению суда, исковые требования необоснованны, т.к. истец распорядился своей земельной долей при реорганизации совхоза, став членом акционерного общества. А свидетельство об общей долевой собственности на землю, которое было выдано истцу в 1994 г., не является безусловным подтверждением того, что он не распорядился ранее своим земельным паем.

В таком же духе высказался и ФАС СЗО: «Отказывая в иске, арбитражный суд исходил из того, что истец распорядился своей земельной долей, передав её в уставный капитал ЗАО "Перелески". Имущество акционерного общества является его собственностью, а не собственностью его учредителей, которые обладают лишь обязательственными по отношению к обществу правами. Действующим гражданским законодательством предусмотрено право акционера в любое время выйти из числа акционеров общества путём отчуждения принадлежащих ему акций, а право на получение части имущества акционерного общества возникает у акционера только в случае ликвидации общества24».

Однако такую сомнительную позицию разделяют далеко не все суды, и, как правило, требования об обязании выделить земельную долю в натуре удовлетворяются.

Далеко не всегда акционерное общество может в судебном порядке подтвердить право собственности на земельный участок, как не смогло это сделать ЗАО «Ручьи».

Как показывает судебная практика, право сельскохозяйственной организации на подобныеземельные участки может быть подтверждено только при наличии таких доказательств, как акт приёмки-передачи, реестр акционеров, учредительные документы, подтверждающие передачу земельных долей в уставный капитал25. Однако судебная практика Московского региона явно занимает сторону сельскохозяйственных организаций. Показательно в данном случае постановление ФАС МО от 20.03.2006 г., где указано, что если при проведении реорганизации колхозов или совхозов их члены внесли свои земельные доли в качестве взноса в уставный капитал вновь созданного общества, то они не приобретают право собственности на эти земельные доли. Истец ЗАО «Серп и Молот» просил признать за ним право собственности на 1/723 долю каждого из ответчиков в праве собственности на земельный участок общей площадью 325 га. Решением Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены в полном объёме. ФАС МО указал, что истцы распорядились своими земельными долями, внеся их в уставной капитал общества, в результате чего ЗАО стало собственником имущественных и земельных паёв, а бывшие работники совхоза «Серп и Молот» – акционерами. Ответчики (физические лица) не приобрели право собственности на оспариваемые земельные доли, их зарегистрированные права являются недействительными26.

С учётом такой неоднозначной ситуации судебная и нотариальная практика исходят из того, что для оформления наследственных прав на земельную долю должны быть предоставлены:

1) решение общего собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности;

2) решение органов местного самоуправления о передаче сельскохозяйственных земель в общую собственность с планом земельного участка;

3) свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 года;

4) справка из сельскохозяйственной организации о том, что земельная доля не вносилась в уставный капитал.

Наличие последнего пункта обусловлено тем, что нередко выдача свидетельств, удостоверяющих права граждан на земельную долю, происходила уже после принятия решений о передаче такой доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

Это привело к тому, что сейчас в ряде случаев и организация, и её работники – участники долевой собственности располагают свидетельствами о праве собственности на один и тот же земельный участок. Оформлять наследственные права в таком случае до разрешения ситуации в судебном порядке не следует. При рассмотрении неизбежных в подобной ситуации споров необходимо учитывать, что судами выданные гражданам свидетельства о праве собственности после внесения их в уставной капитал организации не признаются безусловным подтверждением того, что гражданин не распорядился ранее своей земельной долей27.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 г., которым были утверждены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, к числу правоустанавливающих документов можно отнести лишь акт органов местного самоуправления о передачи земли в общую собственность. Решение общего собрания о круге лиц, имеющих право на земельную долю, служило лишь базой для принятия решения органов местного самоуправления, что соответствует и ст. 18 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». И, соответственно, моментом возникновения права на земельную долю является дата принятия администрацией региона решения о передачи земли в общую собственность, а не дата принятия постановления об утверждении списка лиц, имеющих право на земельную долю.

В связи с этим некоторые сельскохозяйственные организации используют абсолютно бесперспективный способ признания права собственности на земельный участок путём предъявления требований к органам местного самоуправления о признании недействительными их постановлений о передаче земельных участков в общедолевую собственность28. В данном споре не решается вопрос о принадлежности участка, не говоря уже об истечении сроков исковой давности по таким требованиям.

18 мая 2005 года в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были внесены изменения, сократившие перечень сделок с земельной долей. Теперь земельную долю можно внести в уставный капитал сельскохозяйственной организации, фактически использующей земельный участок, продать другому дольщику или сельскохозяйственной организации, подарить тем же лицам. Государство утратило право первоочередной покупки земельной доли. Теперь земельную долю нельзя обменять, отдать в залог. Договоры аренды земельной доли должны были быть приведены в соответствие с законодательством в течение двух лет с момента вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть для того, чтобы сдать в аренду земельную долю, её надо выделить в натуре, и сдавать в аренду земельный участок.
К тем договорам, которые не приведены в соответствие с законодательством, применяются правила о договорах доверительного управления.

Изменилась ситуация и с налогообложением земельной доли. До принятия гл. 31 НК РФ «Земельный налог» в РФ применялось взимание земельного налога за фактическое землепользование. Исходя из этого, плательщиком земельного налога признавалась сельскохозяйственная организация, фактически использующая земельный участок. Это можно продемонстрировать на примере постановления ФАС Восточно-Сибирского округа, где указано, что до выдела акционерам ЗАО «Племенной завод "Элита"» их доли земли указанное ЗАО является владельцем данной земли и плательщиком земельного налога. Отсутствие правоустанавливающих документов на землю не является основанием для неуплаты за землю29.

После вступления в силу гл. 31 НК РФ подобный подход уже не мог быть применён, т.к. в соответствии с ч. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, то есть исключительно титульные землепользователи, имеющие правоустанавливающие документы на землю. Это было подтверждено Письмом Минфина РФ от 08.06.05 г. № 03-06-02-04/39. Исходя из ч. 1 ст. 392НК РФ, плательщиками земельного налога теперь являются собственники земельных долей, то есть физические лица, которым сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется налоговыми органами, и обязанность уплаты возникает у них только после вручения уведомления.

В письме Минфина РФ прямо указано, что налогоплательщиками земельного налога в отношении земельных долей, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий, должны признаваться собственники земельных долей, а не сельскохозяйственные организации, использующие данные земельные участки30.

Возникает вопрос, каким образом налоговые органы будут вычислять этих налогоплательщиков?

Дело в том, что правоустанавливающие документы выдавались собственникам земельных долей в начале 90-х гг. прошлого века, а ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признали, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права граждан и юридических лиц на земельные участки и земельные доли, выданные до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», имеют равную силу с записями в ЕГРП, то есть свидетельства, которые выдавались ОМСУ до 27.10.1993 г., и свидетельства, которые выдавались роскомземами до 1998 г., менять не надо до тех пор, пока собственник земельной доли не захочет совершить с ней сделку, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» для осуществления государственной регистрации сделки с объектом недвижимости, совершаемой после введения в действие этого ФЗ, обязательна государственная регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие этого ФЗ.

Следовательно, с уверенностью можно сказать что, сведения налогового органа появятся только о тех собственниках земельных долей, которые зарегистрировали права на них в ЕГРП, в результате чего у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, возникает обязанность сообщить о расположенном на подведомственной территории имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках), и его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации.

Но доля таких налогоплательщиков очень незначительна. Выявление же остальных налогоплательщиков – собственников земельных долей вызовет у налоговых органов весьма серьёзные трудности, в результате чего, надо полагать, местные бюджеты не досчитаются довольно крупных сумм. И если бы при написании гл. 31 НК РФ вышеизложенная ситуация была учтена, можно было бы сформулировать эту норму иначе, например, введя налогового агента, функции которого были бы возложены на сельскохозяйственную организацию, фактически использующую данный земельный участок.

 

Аренда земельных участков

При разработке норм ЗК РФ, посвящённых правовому регулированию арендных отношений, законодатель собирался исходить из того, что основные положения будет регулировать ГК РФ, а ЗК РФ установит только особенности аренды земельных участков, связанные со спецификой предмета договора аренды. Однако ситуация сложилась иначе, и зачастую нормы ЗК РФ содержат положения, прямо противоположные ГК РФ.

В соответствии с нормами ЗК РФ в качестве арендодателя может выступать только собственник земельного участка. Очевидно, что законодателя в данном случае интересовало одно – чтобы лица, пользующиеся земельным участком на ограниченных вещных правах, не могли сдавать их в аренду и извлекать экономическую выгоду из этого. Но такая формулировка не учитывает возможность выступать в качестве арендодателя лиц, уполномоченных собственником земельного участка. Поэтому иначе, как лингвистической ошибкой, данное положение назвать нельзя.

Статья 22 ЗК РФ, в отличие от ст. 37 ЗК РФ, в которой прямо говорится, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учёт, такое требование в отношении предмета договора не содержится. Правда, есть ст. 607 ГК РФ, где говорится, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым. Из этого положения можно сделать вывод, что определённо установить земельный участок позволяет только его кадастровый номер, то есть предметом договора аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учёт. Такое положение содержится в п. 1 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – в аренду может быть передан прошедший государственный кадастровый учёт земельный участок. Но это положение действует только в отношении сельскохозяйственных земель. Поэтому на практике индивидуализировать сдаваемый в аренду земельный участок стали путём указания его адреса, координат и пр. Судебная практика такую позицию не поддержала, что видно на примере Постановления ФАС СЗО от 11.02.2003 года. В удовлетворении иска КУГИ к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка отказано, т.к. указанный договор аренды признан судом не заключённым ввиду отсутствия в нём данных, позволяющих определённо установить объект аренды. Стороны определили объект аренды (земельный участок) путём указания адреса, по которому расположен подлежащий передаче земельный участок, и его площади.

Пунктом 7.1 договора на арендатора возложена обязанность осуществить закрепление границ земельного участка в натуре с последующим составлением плана участка и обозначением на нём границ участка поворотными точками.

В таких случаях государственные органы обычно предъявляют иски о неосновательном обогащении, исходя из принципа платности землепользования. Но иск о неосновательном обогащении может быть удовлетворён только в том случае, если размер неосновательного обогащения можно рассчитать. Такую позицию разделяет ВАС РФ, считая, что требование о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению при условии возможности установления размера неосновательного обогащения. Точно так же считает и ФАС СЗО – суд правомерно отказал КУГИ в иске о взыскании неосновательного обогащения вследствие пользования земельным участком без законных оснований, указав, что истец не обосновал расчёт взимаемых сумм31. А точно установить размер неосновательного обогащения можно только тогда, когда известна площадь земельного участка, которая указывается на кадастровом плане, что лишний раз подтверждает необходимость кадастрового учёта сдаваемого в аренду земельного участка и невозможность совершения сделок с земельными участками, поставленными на временный кадастровый учёт.

Позиция судебной практики по поводу необходимости государственной регистрации договора аренды для взыскания арендной платы является неоднозначной. На протяжении последнего времени позиция судебной практики сводилась к тому, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключённость либо недействительность договора или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Позиция ФАС СЗО сводилась к тому, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его недействительным или незаключённым, поскольку права сторон не нарушаются. Суд кассационной инстанции счёл неправомерным доводы о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды должно повлечь отказ в иске КУГИ о расторжении договора аренды земельного участка и взимании задолженности по арендной плате32.

Такая позиция судебных органов обусловлена тем, чтобы не допускать искусственных оснований для признания сделок недействительными, злоупотребления этим институтом недобросовестными сторонами сделок. Привлечь частное лицо, не желающее регистрировать договор аренды, к публично-правовой ответственности невозможно. На это специально указывал Верховный Суд РФ. Арендатор земельного участка не может быть привлечён к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если он не осуществит такую регистрацию в определённый срок, т.к. законом не установлен срок для подачи заявления на регистрацию. Срок в один месяц установлен лишь для органа, осуществляющего регистрацию33.

Но ВАС РФ решил иначе, указав, что договор аренды земельного участка, хотя частично и исполненный сторонами, но не прошедший государственную регистрацию, не может быть положен в основу исковых требований собственника земли о взыскании арендной платы за пользование земельным участком. Такая позиция ВАС РФ полностью соответствует гражданскому законодательству, закрепляющему обязательную регистрацию договора аренды. Эту позицию не разделяет ФАС СЗО, в его постановлении указано, что в процессе рассмотрения дела суд первой инстанции признал договор аренды незаключённым вследствие отсутствия его государственной регистрации. Однако ФАС СЗО указал, что Земельным кодексом РФ закреплён принцип платного использования земли. Поскольку ответчик мог использовать спорный земельный участок только на условиях аренды, то общество обязано производить оплату за пользование в размере арендной платы, установленной согласно п. 3 ст. 5 ЗК РФ, соответствующим органом местного управления по видам использования земель и категориям арендаторов34. Подобная позиция ФАС СЗО не бесспорна.

При сдаче в аренду государственного имущества нормы права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон, например, порядок, размер, сроки внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов. В связи с этим в договорах аренды государственных и муниципальных земель появилось следующее положение: «В случае изменения нормативно-правовых актов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год».

Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они внесены в договор аренды при его заключении. Если стороны желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативно-правового акта, они должны включить это условие в договор. Подобную позицию занимает и судебная практика. В своём постановлении ФАС СЗО указал, что при включении в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условия об изменении размера арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, арендатор обязан уплачивать арендную плату в новом размере с момента вступления в силу нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, без подписания сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды35.

Но это единственный случай, когда арендодатель может в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Правда, государственные органы не всегда следуют этому правилу и пытаются изменить размер арендной платы по иным основаниям, что можно продемонстрировать на примере Постановлении ФАС СЗО от 27.01.2003 г.: «В удовлетворении иска КУГИ к ОАО о взимании задолженности по договору аренды отказано, т.к. право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено только в случаях изменения законодательства РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, а в данном случае увеличение арендодателем арендной платы оказалось следствием изменения истцом в одностороннем порядке целей использования предоставленного ответчику земельного участка».

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК РФ арендаторы земельного участка могут использовать земельный участок в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования. То есть право выбора вида разрешённого использования и его изменение, а, соответственно, и изменение размера арендной платы принадлежат не арендодателю, а арендатору земельного участка.

Весьма необычно решён в ЗК РФ вопрос распоряжения арендными правами. В соответствии со ст. 615 ГК РФ перенаём (передача прав и обязанностей), поднаём (субаренда), внесение в уставный капитал арендных прав возможны только с согласия собственника земельного участка. То есть ГК РФ предусматривает согласительный порядок распоряжения арендными правами. В соответствии же со ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать в залог, внести в уставный капитал без согласия собственника при условии его уведомления. Следовательно, в отличие от ГК ЗК предусматривает не согласительный, а уведомительный порядок передачи арендных прав, что является ущемлением прав собственника.

Сторонники такого подхода утверждают, что эта норма введена для аренды государственных и муниципальных земель на длительный срок, т.к. если договор аренды заключается менее чем на пять лет, то согласительный порядок передачи арендных прав может быть предусмотрен договором. Сделано это для того, чтобы арендатор не попадал в зависимость от волеизъявления местной администрации, имел возможность эффективно распорядиться арендными правами при изменении экономических условий, влекущих невозможность дальнейшего использования земли.

После введения уведомительного порядка передачи арендных прав возник ряд вопросов, на которые ЗК РФ ответа не давал: когда должно быть произведено уведомление, до или после передачи, в какой форме, каковы последствия отсутствия уведомления, каковы последствия включения в договор аренды публичных земель, заключённый более чем на пять лет, условия о согласительном порядке передачи арендных прав?

Ответы на эти вопросы были даны только в Постановлении Пленума ВАС РФ № 11. В этом постановлении подтверждена правомерность уведомительного порядка передачи арендных прав со ссылкой на п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающих возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков, чем и воспользовался ЗК РФ.

Уведомление должно быть направлено в разумный срок после совершения сделки с заинтересованным лицом в письменной форме или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления арендатором. Если уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков.

Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключён до введения в действие ЗК РФ на срок более пяти лет и содержит условие о порядке получения согласия арендодателя, стороны должны руководствоваться данными условиями договора, а не п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключён на срок более пяти лет после введения в действие ЗК РФ, то стороны договора не вправе предусмотреть в договоре условие, по которому арендатор может передавать арендные права третьему лицу только после получения на это согласия арендодателя.

До разъяснений Пленума ВАС РФ оставался открытым вопрос о порядке передачи в залог арендных прав. В соответствии с п. 1(1) ст. 62 ФЗ «Об ипотеке», если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Иногда это несоответствие норм ЗК РФ и ФЗ «Об ипотеке» трактовалось в пользу ЗК РФ как специального закона, но Пленум ВАС РФ занял иную позицию, указав, что при залоге арендных прав необходимо учитывать требования ФЗ «Об ипотеке», предусматривающего согласительный порядок передачи арендных прав на земельный участок в залог.

Однако 18.12.2006 г. п. 1(1) ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» был дополнен новым абзацем, в соответствии с которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более пяти лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления36.

Ещё на один случай уведомительного порядка залога арендных прав земельного участка указал Президиум ВАС РФ в Информационном письме «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемых им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого земельного участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. На сегодня день указание на пятилетний срок утратило свою актуальность в свете последних изменений ст. 62 ФЗ «Об ипотеке».

Когда арендные права на земельный участок являются не самостоятельным предметом договора об ипотеке, а следуют за закладываемым зданием, находившимся в собственности залогодателя, согласие собственника земельного участка не требуется.

 

Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание
на чужом земельном участке

В самом общем виде порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нём здания зафиксирован в п. 1 ст. 35 ЗК РФ: «при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник».

Первый вопрос, который возникает – что означает словосочетание «часть земельного участка»? На первый взгляд в этой статье говорится о возможности отчуждения части земельного участка. Но, по всей видимости, это просто не совсем удачная редакция. На самом деле речь идёт об определении размера земельного участка, который может перейти вслед за зданием.

Дело в том, что ГК РФ и ЗК РФ решают вопрос о размере земельного участка, следующего за зданием, не совсем идентично. В соответствии со ст. 273 ГК РФ вопрос о размере земельного участка ставится на усмотрение сторон: «если иное не предусмотрено договором», то переходит часть земельного участка, необходимая для его обслуживания, а п. 2 ст. 35 ЗК РФ, отсылая к п. 3 ст. 33 ЗК РФ, определяет размер земельного участка по нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами застройки, градостроительной, проектной документацией.

Пленум ВАС РФ в своём Постановлении № 11 указал на то, что в данном случае следует руководствоваться положением п. 3 ст. 33 ЗК РФ. Однако императивность этого требования относится только к лицам, использующим земельный участок не на праве собственности.

К собственнику положения п. 3 ст. 33 ЗК РФ применяются диспозитивно. Он может продать весь земельный участок вместе с отчуждаемым зданием, а может продать и часть земельного участка, размер которой будет определяться по правилам п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
В данном случае произойдет по существу раздел земельного участка, и, естественно, к земельному участку предъявляется требование его делимости. То есть, оставаясь без здания, часть земельного участка должна формироваться в самостоятельный земельный участок. Если это требование не может быть соблюдено, то отчуждается весь земельный участок. К тем землевладельцам и землепользователям, которые вместе со зданием отчуждают землю, находящуюся в государственной собственности, требование о делимости земельного участка, находящегося под зданием продавца, не применяется. Прежний земельный участок, если он по размеру больше, чем предусмотрено п. 3 ст. 33 ЗК РФ, снимается с кадастрового учёта, а покупатель здания формирует новый земельный участок, соответствующий требованиям п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Следующий момент, который следует прояснить применительно к этой статье – на каком праве к покупателю здания переходит земельный участок? По общему правилу, зафиксированному в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, на тех же условиях и в том же объёме, что и у прежнего собственника.

Рассмотрим различные варианты.

1. Земельный участок у продавца здания находится на праве собственности. Исходя из
ст. 273 и 552 ГК РФ, вопрос о передаваемом покупателю здания праве на земельный участок должен решаться сторонами, и лишь при отсутствии договоренности покупатель здания приобретает право собственности на земельный участок.

ЗК РФ, вводя принцип единства судьбы земли и недвижимости, устанавливает, что к покупателю здания вместе с правом собственности на здание должно перейти и право собственности на земельный участок.

До выхода Постановления Пленума ВАС РФ № 11 судебная практика проводила чёткую позицию по поводу переходящего к покупателю здания права на земельный участок.

Однако позиция Пленума ВАС РФ, основанная на нормах ЗК РФ, исходила из того, что в данном случае должен быть заключён единый договор купли-продажи здания и земельного участка и осуществляется одновременная регистрация перехода прав на здание и земельный участок. Это идеальная конструкция. Но ничто в действующем законодательстве не запрещает заключение двух договоров купли-продажи: договора купли-продажи здания и договора купли-продажи земельного участка при условии, что на стороне покупателя выступает одно лицо.

Высказывание Пленума ВАС РФ о том, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящегося на нём здания, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, в данном случае применено быть не может.

При заключении двух договоров купли-продажи – здания и земельного участка, если на стороне покупателя выступает одно лицо, воля сторон не направлена на раздельное отчуждение здания и земельного участка. Несмотря на чётко обозначенную позицию Пленума ВАС РФ, практика некоторых регионов эту точку зрения не разделила. В частности, парадоксальным является постановление ФАС ВСО, в соответствии с которым суд не только не указал на ничтожность придачи здания без земельного участка, но и взыскал с приобретателя здания по иску продавца сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком37.

2. Земельный участок у продавца здания находится на праве аренды. В данном случае следует руководствоваться положением п. 3 ст. 552 ГК РФ – при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.

После принятия ЗК РФ в отношении перехода права аренды земельного участка вслед за продаваемым зданием творились явные злоупотребления.

Достаточно указать на такой пример, когда регистрационный орган в Москве отказал новому собственнику здания в регистрации перехода права аренды земельного участка на том основании, что не было решения органа власти о предоставлении земельного участка в аренду, и предложил новому собственнику выкупить право аренды на торгах, несмотря на то, что срок договора аренды с предыдущим собственником ещё не истёк.

Однако схема перехода права аренды земельного участка при продаже здания, расположенного на этом участке, которую предложил Пленум ВАС РФ в Постановлении № 11, кажется чрезмерно упрощённой, хотя и весьма удобной. Если земельный участок находится у продавца здания на праве аренды, то покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем здания и собственником земельного участка. Подобная схема перехода охотно была воспринята многими регионами38, в частности и в Санкт-Петербурге. Но не все согласились с таким порядком. Уже после высказывания Пленума ВАС РФ ФАС Волго-Вятского округа своим постановлением оставил без изменения решение суда, в соответствии с которым с прежнего собственника недвижимого имущества взыскана задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежа, указав, что довод заявителя о наличии у нового собственника имущества обязанности по уплате арендных платежей за земельный участок несостоятелен, т.к. покупатель не был стороной договора аренды. Переход имевшегося у продавца недвижимости права пользования земельным участком к покупателю недвижимости в отсутствие заключённого между ним и истцом договора аренды не породил у нового собственника недвижимого имущества обязанности по внесению арендных платежей, установленных соглашением администрации и прежнего собственника39.

В данном случае можно выяснить, на каком основании возникает у покупателя здания право аренды земельного участка. Вывод, который напрашивается, исходя из высказывания Пленума ВАС РФ (покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды), заключается в том, что у покупателя здания возникает фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы. Практика ФАС СЗО исходит из возможности взыскания задолженности по арендной плате, если арендные отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости не оформлены (дела № А56-49850/2004; А56-55674/2005; А56-7789/2005). В свете этой позиции между собственником здания и собственником земельного участка должно возникнуть новое право аренды земельного участка. В таком случае необходима государственная регистрация изменения субъектного состава арендных правоотношений, которая носит правоустанавливающий характер, в связи с чем регистрирующие органы обоснованно отказывают в осуществлении регистрации указанных изменений по мотивам отсутствия соглашения сторон о внесении изменений в отношении реквизитов лица, выступающего на стороне арендатора, а также отсутствия заявления о регистрации изменений от предыдущей стороны по договору аренды. С учётом действующего ФЗ «О государственной регистрации...» такая позиция является оправданной. Этот подход позволяет не возлагать на нового арендатора земельного участка долги бывшего арендатора. Арбитражные суды Северо-Западного округа правомерно отказывают во взыскании неустойки в связи с несвоевременным внесением арендной платы новым собственником объекта недвижимости исходя из того, что до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости у последнего отсутствует предусмотренная заключённым между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды обязанность по оплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает замены лица в обязательстве по договору аренды (дела № А56-16958/2005; А56-7798/2005).

Согласно иной позиции при переходе права собственности на здание, находящееся на арендуемом земельном участке, происходит замена стороны в договоре аренды земельного участка. При этом регистрация замены стороны в договоре может быть осуществлена на основании заявления лица, являющегося в момент обращения в регистрационный орган стороной по договору аренды, поскольку она носит не правоустановительный, а правоудостоверяющий характер, основанием для внесения записи об изменениях, связанных со вступлением нового собственника объекта недвижимости в договор аренды, является регистрационная запись о праве собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости нового собственника. При таком подходе к новому собственнику объекта недвижимости переходят и долги по арендной плате продавца объекта недвижимости. Подобная позиция, которой придерживаются арбитражные суды Московского округа, допускает возможность взимания неустойки в случае нарушения новым собственником объекта недвижимости сроков внесения арендной платы (дела № КГ-А40/4885-03, КГ-А40/13150-05, КГ-А40/1308-05).

Данная позиция требует внесения определённых изменений в действующий ФЗ «О государственной регистрации...».

Существует также точка зрения, согласно которой право аренды земельного участка возникает у покупателя здания в силу прямого указания закона (ст. 552 ГК РФ). При этом у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора, но ему не может быть отказано во внесении изменений в подраздел III-1 ЕГРП, в который вносятся записи об аренде (в частности, сведения об арендаторе).

Точка зрения, согласно которой к покупателю здания право аренды переходит в силу закона, безусловно, интересна, хотя и дискуссионна. Далеко не все согласны с тем, что в ст. 552 ГК РФ содержится такое указание. Но этот подход весьма «удобен», т.к., во-первых, покупатель здания в таком случае не обязан регистрировать переход права аренды, а, во-вторых, к нему не переходят долги продавца здания, как при замене стороны в договоре. Но если согласиться, что к покупателю здания переходит в силу закона право аренды, то придётся согласиться и с тем, что к покупателю здания переходит в силу закона и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если у продавца здания земельный участок находится на этом праве. Некоторые регионы идут по этому пути, о чём будет сказано ниже, но такой подход крайне не выгоден государству с политико-экономической точки зрения, т.к. и законодательные, и исполнительные органы государства преследуют цель полностью отказаться от ограниченных вещных прав на землю и свести земельный строй России к двум титулам: аренде и собственности. Данная тенденция весьма наглядно прослеживается, например, в Московском и Северо-Западном регионах.

Подобная противоречивость судебной практики свидетельствует о том, что действующее законодательство в этой области явно устарело и нуждается в приведении его в соответствие с экономическими реалиями. Пока же следует больше уделять внимание серьёзному доктринальному толкованию норм права, чем, в частности, занимаются научно-консультативные советы, действующие при арбитражных судах.

3. Наиболее сложным является вариант перехода прав на земельный участок, когда земельный участок находится у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования. В общем виде схема перехода права постоянного (бессрочного) пользования изложена в абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». При продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретён в собственность по выбору покупателя здания. Из этого положения ясны два момента: во-первых, право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено на право аренды или право собственности. Во-вторых, выбирать титул собственности или аренды будет покупатель здания. Но не понятно, когда будет происходить это переоформление – до продажи здания его продавцом или после продажи его покупателем.

Совершенно иную схему предложил Пленум ВАС РФ. Эта схема основана, прежде всего, на положениях ст. 271 ГК РФ и выглядит следующим образом. Если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупатель здания не относится к юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, то после перехода к покупателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания он может переоформить своё право на земельный участок путём заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

Как видно из вышеизложенного, ВАС РФ занял иную позицию, нежели ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». На практике такая схема породила ряд сложностей.

Первый вопрос, который возникает у чиновников – на каком основании прекращается у продавца здания право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок? Статья 45 ЗК РФ, предусматривающая основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, подходящего основания не содержит. Поэтому, как правило, продавцу здания в таком случае предлагают отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Доктрина также в большинстве случаев стоит на позиции отказа от права. Однако судебная практика пошла по иному пути. Ещё в 2003 г. ФАС Уральского округа указал, что ст. 45 ЗК РФ в такой ситуации применению не подлежит, т.к. право продавца здания на пользование земельным участком прекращено в силу указания закона40.

Аналогичную позицию занял ФАС Волго-Вятского округа в 2006 году. Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о признании прекращённым его права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Исковые требования основаны на ст. 12, 552 ГК РФ, ст. 35, 45, 53 ЗК РФ и мотивированы тем, что предприниматель не имеет возможности в надлежащем порядке оформить право пользования земельным участком, поскольку общество не заявляет об отказе от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с продажей расположенной на нём недвижимости. ФАС ВВО указал, что право пользования соответствующей частью земельного участка возникает у приобретателя находящейся на нём недвижимости в силу закона. Отказ продавца от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не требуется41. Аналогичную позицию занял ФАС Дальневосточного округа42.

Такая позиция судебной практики соответствует положениям Постановления Пленума ВАС РФ № 11, основанным на ст. 271 ГК РФ, в соответствии с которой основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у продавца здания является регистрация права собственности на здание его покупателем. 18 декабря 2006 г. Федеральным законом № 232-ФЗ ст. 45 ЗК РФ была дополнена п. 7: «право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть прекращено в иных, предусмотренных федеральными законами случаях».

Гораздо серьёзнее выглядит другая проблема: на каком основании и как возникнет у покупателя здания право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? Как регистрировать переход права постоянного (бессрочного) пользования? Вопрос этот был самым простым образом решён в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 г. № 61, то есть незадолго до принятия ЗК РФ. В соответствии с п. 1 Информационного письма № 61 при переходе права собственности на строение вместе с этим строением переходит и право пользования земельным участком. При этом выдаётся новый документ, удостоверяющий право на землю. До принятия ЗК РФ такой новый документ действительно мог быть выдан, но после вступления в силу ЗК РФ он может быть выдан только юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. А как быть остальным юридическим лицам, к которым относится схема, предложенная в Постановлении Пленума ВАС РФ № 11? Судебная практика по этому поводу пока весьма противоречива. Например, практика Уральского округа исходит из того, что независимо от момента перехода права собственности на объект недвижимости (до или после введения ЗК РФ) к покупателю объекта переходят права пользования земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, в объёме и на условиях, существовавших у прежнего собственника объекта (продавца). В частности, выводы арбитражных судов Оренбургской области о переходе к обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подтверждены рекомендациями Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа, утверждёнными Протоколом заседания от 11.11.2005 г. № 4. В Решении суда первой инстанции от 06.02.2006 г. и Постановлении апелляционной инстанции от 17.04.2006 г. по делу № А47-12859/2005-3ГК указано, что к ответчику с момента государственной регистрации прав на приобретённые объекты недвижимости перешло право постоянного (бессрочного) пользования под объектами недвижимости. Отсутствие у ответчика документа, удостоверяющего право пользования земельным участком, не свидетельствует об отсутствии у него данного права. Право пользования земельным участком возникло у собственника недвижимого имущества в силу прямого указания закона в результате перехода права собственности на недвижимость.

Аналогичной позиции придерживается и ФАС Волго-Вятского округа, указывая, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникает у приобретателя недвижимости в силу закона43.

Но, в Постановлении Пленума ФАС РФ № 11 не зря есть отсылка к ст. 271 ГК РФ. Эта статья предполагает, что право пользования земельным участком в данном случае возникает без оформления правоустанавливающих документов на землю как фактическое землепользование. Конечно, с учётом норм ЗК РФ такое фактическое землепользование создаёт массу сложностей вплоть до угрозы сноса правомерно возведённого в своё время строения по причине признания фактического землепользования самовольным занятием земельного участка, не говоря уже о невозможности возведения какого-либо строения на таком участке. Но до 1.01.2006 г., то есть до принятия муниципальными органами законов о введении земельного налога на основании гл. 31 НК РФ, такая схема перехода прав на земельный участок была экономически выгодна. Пока действовал Закон РФ «О плате за землю», фактические землепользователи платили земельный налог, и все попытки органов местного самоуправления взимать с таких землепользователей суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере арендной платы признавались судебной практикой неправомерными. Подобная позиция судебных органов по этому поводу приведена в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа, где указано, что неправомерны требования органов местного самоуправления о взимании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, права на которые возникли в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 552 ГК РФ, если лицо не зарегистрировало право на данный земельный участок, но уплачивает земельный налог44. После же прекращения действия Закона «О плате за землю», когда гл. 31 НК РФ чётко определила круг налогоплательщиков, фактические землепользователи из их числа были исключены. Изменилась по этому поводу и позиция судебной практики.

Наконец-то появилась возможность взимать с фактического землепользователя плату за землю не в размере земельного налога, а в размере арендной платы. Главное, чтобы продавец здания, находящегося на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования, как можно быстрее прекратил платить земельный налог. Поэтому арбитражные суды охотно соглашались с тем, что право постоянного (бессрочного) пользования переходит к получателю здания, что можно проиллюстрировать на примере Постановления ФАС СЗО: «Арбитражный суд правильно указал на то, что с момента приобретения объектов недвижимости к Обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Этот вывод соответствует ст. 271 и 552 ГКРФ и ст. 35 ЗК РФ. В связи с этим суд правильно установил, что с момента продажи объектов недвижимости завод не является плательщиком земельного налога за земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости»45. Однако подобная позиция ФАС СЗО не соответствует указаниям Минфина РФ в письме которого указано, что до момента государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком организация будет признаваться плательщиком земельного налога46.

Вполне закономерное развитие данной ситуации представлено в следующем Постановлении ФАС СЗО: «В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ землепользование в РФ платное, формами платы являются земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству РФ о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, в размере арендной платы, установленной соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Отсутствие заключённого между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка не освобождает предпринимателя от обязанности оплачивать пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой в силу ст. 65 ЗК РФ в порядке, установленном органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления»47.

Позиция, согласно которой обязанность вносить арендную плату возникает по незаключённому договору аренды, не согласуется с нормами ГК РФ. Речь здесь идёт о взимании неосновательного обогащения в размере арендной платы.

Не осталось в стороне от этого вопроса и Министерство финансов РФ. В частности, в одном из его писем указано следующее: «С момента введения в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки передаются только лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

Учитывая, что здания и сооружения расположены на земельных участках, принадлежащих продавцу указанных зданий и сооружений на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю недвижимости в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ земельные участки на таком праве предоставляться не могут, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением зданий и сооружений недвижимости, может оформить своё право на земельный участок путём заключения договора аренды или приобретением его в собственность. Указанная позиция подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11»48.

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ не допускает отчуждения земельного участка без находящегося на нём здания, если они принадлежат одному лицу. А статья 553 ГК РФ допускает возможность продажи земельного участка без недвижимости, находящейся на нём. За продавцом при этом сохраняется право ограниченного пользования земельным участком (сервитут).

После принятия ЗК РФ был разработан проект закона о приведении норм ГК РФ в соответствие с ЗК РФ, в котором ст. 553 ГК РФ отсутствовала. Но, как говорилось выше, проект этот так и остался проектом, а ст. 553 ГК РФ продолжает существовать и в настоящее время.

Данная позиция была разрешена Постановлением Пленума ВАС РФ № 11, в котором фигурирует фраза, уже приводимая выше. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждения здания без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящегося на нём здания, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному собственнику, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и зданий должен применяться в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Последнее положение весьма важно в силу диспозитивности п. 4 ст. 340 ГК РФ, о чём будет сказано ниже.

Весьма важно высказывание ВС РФ по поводу неправильного толкования п. 4 ст. 35 ЗК РФ от 24.12.2003 года.

В Постановлении Президиума ВС РФ от 24.12.2003 г. (Обзор судебной практики ВС РФ за III квартал 2003 г.) указано, что в судебной практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, т.к. на отчуждаемой части земельного участка отсутствует здание. Такая практика основана на неправильном применении и толковании закона. Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ исходит из того, что земельной участок, необходимый для обслуживания здания, можно продать только вместе со зданием. На другую часть земельного участка, не занятую зданиями, это ограничение не распространяется.

Речь идёт по существу о разделе земельного участка на два, один участок будет со зданием, а другой – пустым.

 

Ипотека земельного участка

Отношения, связанные с ипотекой земельного участка, ЗК РФ не регулирует.

Проблема соотношения прав на земельный участок и объект недвижимости, находящийся на нём, возникла при регулировании ипотечных отношений гораздо раньше, чем ЗК РФ провозгласил принцип единства судьбы земли и недвижимости.

Применительно к ипотеке этот принцип был введён ещё ГК РФ в п. 3 ст. 340, где установлено, что ипотека зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, либо части земельного участка, необходимого для обслуживания данного здания, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Реализация этого положения на практике была затруднена по тем же основаниям, что и реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости, провозглашённого в ЗК РФ.
У большинства собственников, закладывающих объекты недвижимости, права на земельный участок оформлены не были, а если и были оформлены, то это было не право собственности, а иные вещные или обязательственные права. Вторая причина заключалась в том, что значительную долю в обороте составляли вторичные объекты недвижимости, то есть помещения в зданиях, а ГК РФ вообще не преду-
сматривал возможности оформления права на землю собственниками таких помещений.

Судебная практика неоднократно подвергала сомнению эти положения. Наиболее чётко позиция судебной практики нашла отражение в совместном Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ», где указывалось, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он был заключён без залога прав на земельный участок49.

В некоторых случаях судебная практика занимала ещё более мягкую позицию, подвергая сомнению необходимость залога арендных прав на земельный участок одновременно с залогом здания.

В Информационном письме Президиума ВАС № 61 указывалось, что договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключён без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

На сегодня этот вопрос окончательно решён в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

По поводу необходимости одновременного залога объекта недвижимости и земельного участка, если их собственник совпадает, судебная практика сомнений никогда не высказывала.

Информационное письмо № 90 ещё раз подтвердило, что если залогодателю земельный участок принадлежит на праве аренды, то обязателен залог этого права вместе с залогом здания, сооружения.

А вот если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, то залог права постоянного (бессрочного) пользования не производится. Однако если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежащем залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования и в дальнейшем приобретённым залогодателем в собственность, то при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием.

Но принцип единства залога недвижимости и земельного участка, введённый п. 3 ст. 340 ГК РФ, в п. 4 ст. 340 ГК РФ был изложен совсем иначе. При ипотеке земельного участка право залога на здание, сооружение, расположенное на этом участке, не распространяется, если договором ипотеки не установлено иное. При реализации этого положения возникали трудности в обращении взыскания на заложенное имущество, поэтому регистрационные органы довольно часто отказывали в регистрации договора ипотеки, предметом которого являлся земельный участок без расположенных на нём зданий, сооружений.

5.02.2004 года ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» была дополнена новым п. 4, в котором указано, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находится здание, сооружение, то ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой здания. Конструкция этой нормы абсолютно верная, она носит императивный характер и не допускает по усмотрению сторон внесение в договор ипотеки оговорки о нераспространении его на объекты недвижимости, находящиеся на закладываемом земельном участке. Но эта норма распространяется только на земельные участки сельскохозяйственного назначения и неприменима к землям иных категорий.

И только 30.12.2004 г. п. 4 ст. 340 ГК РФ был изменён. В новой редакции он выглядит следующим образом: «При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие».

Как видно, это норма, в отличие от п. 4 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке», носит диспозитивный характер, позволяя сторонам договора по своему усмотрению включать в договор условие о нераспространении договора ипотеки земельного участка на объекты недвижимости, находящиеся на нём. Такую конструкцию нельзя назвать удачной, т.к. могут возникнуть те же трудности с обращением взыскания на заложенное имущество, которые были и до изменения этой нормы.

Но здесь нам на помощь приходит Постановление Пленума ВАС РФ № 11, в котором, как уже говорилось выше, указывается, что при обращении взыскания на заложенное имущество применяется положение о ничтожности сделок, воля сторон по которым направлена на раздельное отчуждение здания и земельного участка, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

В том же Постановлении № 11 подтверждён исключительно судебный порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок, установленный ст. 278 ГК РФ, и невозможность применения внесудебного порядок обращения взыскания, предусмотренного п. 1 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке», к земельному участку. То есть ВАС РФ своим актом фактически отменяет диспозитивность нормы ГК РФ.

18 декабря 2006 г. в ФЗ «Об ипотеке» были внесены очередные дополнения. Среди прочих была введена новая ст. 62.1, в соответствии с которой предметом залога по договору ипотеки могут быть земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если они предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решение об ипотеке принимается соответственно органами местного самоуправления или государственными органами.

При залоге вторичных объектов недвижимости, то есть помещений в зданиях, регистрационные органы, как правило, исходили из буквального толкования п. 3 ст. 340 ГК РФ. Они считали, что требования об одновременной ипотеке земельного участка распространяются лишь в отношении залога зданий и сооружений, то есть первичных объектов недвижимости. А при ипотеке помещений одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.

В большинстве случаев аналогичной позиции придерживалась и судебная практика. В частности, ФАС СЗО указывал, что апелляционная инстанция обоснованно не применила п. 3 ст. 340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге является не здание или сооружение, а нежилое помещение50.

В другом постановлении ФАС СЗО, отменяя решение суда первой инстанции о признании договора ипотеки нежилых помещений, заключённых без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, недействительным, отметил: «Суд, применяя п. 3 ст. 340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не ипотеке помещения в здании, то есть суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятии "здание"»51.

Такая позиция является совершенно обоснованной. Расширительное толкование п. 3 ст. 340 ГК РФ и распространение его на вторичные объекты недвижимости на практике может привести к необоснованному ограничению оборотоспособности указанных объектов.

Регистрационные органы также указывали на то, что в соответствии со ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» предметом залога может быть только земельный участок, выделенный в натуре, а не доля земельного участка, которая следует за помещением.

Такова была общая картина накануне принятия ЗК РФ. Но после того, как был принят новый ЗК, провозгласивший принцип единства судьбы земли и недвижимости, у собственников помещений возникло опасение, что требования п. 3 ст. 340 ГК РФ подвергнутся расширительному толкованию, и при залоге помещения с них будут требовать включения в договор об ипотеке одновременного залога и прав на земельный участок. В результате этого многие собственники помещений стали оформлять права на землю путём заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием возможного присоединения к нему. К тому же в такой договор стали вносить условие о согласии соарендаторов на залог права аренды, что было совершенно не обязательно делать.

Доходило до того, что после принятия ЗК РФ иногда заключался договор залога помещения с обязательством включить в предмет договора право аренды земельного участка, когда оно будет оформлено. Подобная практика может быть объяснена только наступившей после принятия ЗК РФ паникой в связи с недостаточно чётким урегулированием многих положений.

Окончательно эта проблема была решена в Информационном письме Президиума ВАС № 90,
который указал, что если у собственника помещения оформлено право на землю, то залог помещения возможен только вместе с этим правом. Если же права на землю не оформлены, то предметом залога будет выступать одно помещение. Этот момент очень важен, т.к. на практике регистрационные органы на сегодня иногда неправильно трактуют данное положение, вырывая из контекста фразу об обязательности одновременного залога помещения и прав на землю,
не учитывая согласительный характер этого положения.

Помимо этого в Информационном письме № 90 был уточнён порядок применения п. 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке», устанавливающий необходимость выделения земельного участка в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, для его залога. ВАС указал, что правило п. 2 ст. 62 определяет особенности ипотеки земельных участков и применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки являются нежилое помещение и доля в праве на земельный участок.

 

Оформление прав на земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение

Самым общим образом порядок оформления прав на земельные участки под зданиями изложен в ст. 36 ЗК РФ. Вид права на землю зависит оттого, на каком праве находится здание на оформляемом земельном участке.

Юридические лица, имеющие здание на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ), могут оформить свои права на земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или заключить договор аренды земельного участка. В последнем случае нести ответственность по их обязательствам будет государство. Приватизировать земельный участок они не могут.

Юридические лица, у которых здание находится на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ), могут только заключать договор аренды земельного участка. Это самый невыгодный вариант оформления прав на землю, который применяется к ГУПам и МУПам.

Юридические лица, у которых здание находится в собственности, могут либо оформить земельный участок на праве собственности, либо заключить договор аренды земельного участка. И здесь возникает первая проблема. Кто будет выбирать вид права на землю: собственник земельного участка или собственник объекта недвижимости? Однозначно этот вопрос решён только в отношении лиц, у которых земельный участок уже находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, и они хотят переоформить его на право собственности или право аренды. В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» право выбора принадлежит юридическому лицу, которое по своему желанию переоформит право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобретёт земельный участок в собственность.

Но дело в том, что ст. 36 ЗК РФ гораздо чаще применяется к юридическим лицам, у которых земельный участок находится не на праве постоянного (бессрочного) пользования, а в фактическом землепользовании, то есть права на землю не оформлены. А в отношении таких лиц ЗК РФ чётко не указывает, кому принадлежит право выбора. В связи с этим судебная практика пошла по двум направлениям.

В соответствии с одним из направлений право выбора принадлежит собственнику здания, и тогда действует следующая схема. Собственник здания направляет заявление в государственный орган с указанием титула, и если государственный орган в течение двух недель не направляет юридическому лицу проект указанного в заявлении договора (купли-продажи или аренды) земельного участка, то на основании ст. 445 ГК РФ собственник здания вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора. Правда, подобная схема неоднократно критиковалась в связи с тем, что возможность понуждения к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка вызывает серьёзные сомнения. В частности, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа указывалось, что требования предпринимателя о понуждении к заключению договора аренды не основано на нормах права и противоречит ст. 421 и 445 ГК РФ, предусматривающим как свободу заключения договора, так и случаи, при которых сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении к заключению договора.

Второе направление судебной практики исходило из того, что п. 6 ст. 36 ЗК РФ предоставляет право выбора договора государственному органу, получившему заявление. И тогда действует следующая схема. Если государственный орган, получивший заявление от собственника здания, в течение двух недель не направляет ему один из проектов договора купли-продажи или аренды, то собственник здания может обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия (бездействия) государственного органа в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

Окончательно вопрос о том, кому принадлежит право выбора соответственного титула, был решён в Постановлении Пленума ВАС РФ № 11, который исходил из того, что, как правило, чиновники охотно сдают землю в аренду и не желают предоставлять её на праве собственности. Поэтому ВАС предложил следующую схему. Если собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путём заключения договора купли-продажи, а соответствующий орган государственной власть или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник здания может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействий) этих органов незаконными в порядке, установленном в гл. 24 АПК РФ. Но самое главное в этой ситуации – какое решение должен вынести арбитражный суд в случае признания действий (бездействий) государственных органов незаконными. И как раз этот вопрос в Постановлении Пленума ВАС
№ 11 решён в пользу продавца, т.к. предложен следующий вариант. В случае признания действий (бездействий) исполнительных органов незаконными суд обязывает их подготовить проект договора и направить его в определённый срок собственнику недвижимости. Вот если бы ВАС РФ указал, что суд обязан предоставить земельный участок с указанием срока и условий предоставления, как это сказано в ст. 30 ЗК РФ в отношении отказа в предоставлении земельного участка для строительства, ситуация сложилась бы совершенно иная.

ВАС РФ подтвердил также положение ЗК РФ о том, что отказ в продаже земельного участка возможен только в трёх случаях:

• ограничение в обороте земельного участка;

• запрет на приватизацию;

• резервирование участка для государственных и муниципальных нужд.

Указание в ЗК РФ на возможность отказа в продаже земельного участка по причине его резервации послужило поводом для резервирования в некоторых случаях целых населённых пунктов. В связи с этим ВАС РФ специально указал, что нормативный акт о резервации должен быть принят до обращения собственника с заявлением о выкупе.

Особую актуальность после принятия ЗК РФ приобрёл вопрос о возможности выкупа земельного участка в случае, если уже был заключён договор аренды этого земельного участка. Изначально позиция судов была такова, что наличие договора аренды земельного участка является основанием для отказа в приватизации данного земельного участка. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 13.05.2004 г. указывал, что земельный участок, на котором расположена недвижимость истца, последний занимает на основании договора аренды от 24.04.1999 г., заключённого на пять лет, который не расторгнут, следовательно, собственник недвижимости выбрал титул аренды.

По данному вопросу гражданка Костина обратилась в КС РФ с жалобой о нарушении её конституционных прав п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Администрация г. Серпухова отказалась предоставить ей в собственность земельный участок под объектом недвижимости, т.к. был заключён договор аренды земельного участка на 10 лет и срок действия договора аренды не истёк, а оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется. Но КС РФ в определении от 9.07.2004 г. отказал в принятии жалобы.

Зато по этому поводу ВАС РФ указал, что договор аренды не препятствует выкупу земельного участка, т.к. собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ52.

Такая позиция ВАС полностью соответствует положениям ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в
соответствии с п. 3 ст. 28 которого договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Однако позднее ВАС в Постановлении Пленума № 11 уточнил свою позицию, которая стала выглядеть следующим образом. Наличие договора аренды земельного участка, заключённого до введение в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключён собственником объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, т.к. он уже реализовал своё исключительное право приватизации или аренды путём заключения договора аренды.

Подобная позиция ВАС РФ подвергается критике за ограничительное толкование ст. 36 ЗК РФ. Доводы критиков обычно сводятся к следующему. Статья 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не ставит решение вопроса о возможности выкупа земельного участка в зависимость от момента заключения договора аренды – до введения в действия ЗК РФ или после.

Ни ЗК РФ, ни ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ни какие-либо другие нормативно-правовые акты не содержат подобного рода запретов или ограничений на приватизацию земельных участков под объектами недвижимости. То есть п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 по существу содержит ограничения оборотоспособности земельных участков, не предусмотренных действующим законодательством.

В связи с этим возникает ряд вопросов. Вправе ли собственник здания после окончания срока договора аренды земельного участка приватизировать его? Имеет ли право выбора новый собственник здания при отчуждении здания на арендуемом земельном участке?

Но в данном случае критика позиции ВАС может быть и обоснована с точки зрения справедливости, но не с точки зрения гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии с п. 2
ст. 407 ГК РФ прекращение обязательств по требованиям одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. А ни ст. 450 ГК РФ, ни ст. 446 ЗК РФ такого основания прекращения арендных отношений по требованию одной из сторон не содержат.

И нет никаких оснований полагать, что титул аренды выбран собственником здания на века и после окончания срока договора аренды он обязан будет и в дальнейшем арендовать земельный участок.

Ещё сложнее обстоит дело с возможностью оформления прав на землю собственниками помещений, которые не обязаны, а имеют право оформить права на землю, когда здание находится на неделимом земельном участке.

ЗК РФ рассматривает четыре возможных ситуации в зависимости оттого, на каком праве находится помещение.

1. Все помещения в здании находятся на праве собственности. Тогда земельный участок может быть приобретён в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В литературе высказывалось мнение, что по договорённости между собой собственники помещёний могут предусмотреть и другой вариант. Например, один из них получает право собственности на весь земельный участок, а другие – право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)53.

Подобная позиция была категорически отвергнута Президиумом ВАС РФ, который указал, что закрепление земельного участка за одним из совладельцев здания, даже с правом «вступления» в договор иных лиц, нарушает принцип единства судьбы земли и недвижимости, закреплённый в ст. 1 ЗК РФ54. Если права на землю желает оформить только один собственник помещения, то он может заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с правом присоединения к нему. Пленум ВАС РФ указал, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключён при условии участия в нём как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учётом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

2. Помещения в здании одним лицам принадлежат на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения или всем лицам – на праве хозяйственного ведения.

В этом случае единственная возможность оформить свои права на землю – это заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключён как с участием всех правообладателей помещёний, так и с несколькими правообладателями. При этом в договор аренды включаются условия согласия сторон на вступление в данный договор иных правообладателей помещений в названном здании. Выкупить землю они не могут, так как лица, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, земельный участок могут только арендовать.

3. Одним помещения в здании принадлежат на праве собственности, а другим – на праве оперативного управления. В такой ситуации ЗК РФ предлагает собственникам помещений заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендаторов, а для лиц, у которых помещения находятся на праве оперативного управлении, установить право ограниченного землепользования. Надо полагать, речь идёт о частном сервитуте, хотя на практике такие правообладатели помещений свои права на землю никак не оформляют. Статья 36 ЗК РФ не предусматривает возможности вступления в договор аренды земельного участка лиц, у которых помещения находятся на праве оперативного управления не потому, что они не могут выступать арендаторами государственного имущества, а потому, что тогда государству пришлось бы отвечать по обязательствам и других участников договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, то есть собственников помещений.

Сразу возникает вопрос: почему собственники помещений не могут оформить права на землю путём приобретения доли в праве собственности на земельный участок? Для этого надо поставить земельный участок под зданием на кадастровый учёт, определить земельную долю пропорционально площади, занимаемой собственниками помещений в здании и образовать общую долевую собственность публичных и частных субъектов на земельный участок. Такая конструкция вполне соответствует нормам ГК РФ, т.к. государство названо в качестве участника цивилистических отношений, и на практике общая частно-публичная собственность встречается довольно часто.

Однако первым такую ситуацию отверг ФАС СЗО, заявив, что ЗК РФ не предусматривает возможности образования общей долевой собственности на земельные участки граждан и юридических лиц вместе с публично-правовыми образованиями. Поэтому в такой ситуации возможна только аренда земельного участка со множественностью лиц на стороне арендаторов55.

Позднее к высказыванию ФАС СЗО присоединился и ВАС РФ, заявив, что ст. 36 ЗК РФ не преду-
сматривает возможности приобретения права собственности на земельный участок одним из собственников помещений независимо от других. Норма ст. 36 ЗК РФ допускает исключительно совместное обращение в исполнительный орган государственной власти всех собственников здания. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законом не предусмотрен56.

Подобная позиция ВАС РФ не учитывает, что норма ст. 36 ГК РФ указывает на некоторые, но не на все возможные способы приобретения прав на земельный участок, на котором расположено здание.

Вопрос о соответствии Конституцией РФ нормы п. 5 ст. 36 ЗК РФ рассматривался КС РФ, который не нашёл в ней противоречий Конституции, отметив следующее. Законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями объективно обусловлены спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу ч. 3 ст. 55 КРФ не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина57.

Но в любом случае следует учитывать, что, как указано в Постановлении Пленума ВАС
РФ № 11, понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

4. Все помещения в здании закреплены за лицами, у которых имущество находится на праве оперативного управления. В таком случае земельный участок может быть предоставлен одному из них на праве постоянного (бессрочного) пользования, а другие получают право ограниченного пользования земельным участком (надо полагать, частный сервитут, хотя в ст. 36 ЗК РФ термин «сервитут» не употребляется).

 

Права на землю собственников в многоквартирном доме

Права на землю собственников в многоквартирном доме регулируются ст. 16 ЖК РФ, в соответствии с которой земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и поставлен на кадастровый учёт до введения в действии ЖК РФ, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Здесь следует учитывать, что сформированный земельный участок, предоставленный застройщику для возведения жилого дома, будет являться сформированным земельным участком под многоквартирным домом только в том случае, если он был предоставлен на праве собственности.

В соответствии со ст. 3 Закона о долевом участии в строительстве началу преддоговорной деятельности застройщика по привлечению денежных средств должны предшествовать получение и государственная регистрация прав на земельный участок. Дольщики по исполнении договора получат свои квартиры (помещения) и одновременно долю в праве общей собственности на общее имущество, уже включающее земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок). С момента регистрации права на квартиру, когда застройщику земельный участок был передан на праве собственности, собственник квартиры является плательщиком земельного налога.

Если же земельный участок был предоставлен застройщику на праве аренды, то у государственного органа не возникает обязанность передать собственникам квартир в многоквартирном доме земельный участок бесплатно в долевую собственность. В этом случае земельный участок считается несформированным.

Если земельный участок под многоквартирным домом к моменту введения в действие ЖК РФ сформирован не был, то на основании решения общего собрания собственников помещений, которое правомочно при наличии не менее 2/3 собственников помещений, любое уполномоченное собранием лицо обращается в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, то есть заказывает межевые работы. С момента постановки на кадастровый учёт земельного участка он переходит бесплатно в общую долевую собственность. В этом случае правила п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации не применяются.

Закон не обязывает собственников квартир регистрировать свои права на землю. Это положение не противоречит ГК РФ, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Пока права на земельный участок не будут зарегистрированы, платить земельный налог собственники квартир не будут. Если среди собственников квартир есть индивидуальные предприниматели, то принуждать их оформлять свои права на землю и регистрировать их никто не вправе. В соответствии с ЖК РФ индивидуальные предприниматели теперь не переводят свои квартиры в нежилые помещения, и будет весьма затруднительно определить, какая доля занимаемого ими помещения используется для осуществления их профессиональной деятельности, и как они будут рассчитывать сами земельный налог. Принуждать же их оформлять право аренды на земельный участок прямо запрещено Постановлением Пленума ВАС № 11.

Если же собственники квартир захотят зарегистрировать свои права на землю, то они должны заключить между собой договор об определении долей земельного участка, зарегистрировать право общей долевой собственности и получить свидетельство на долю. Если собственники квартир захотят увеличить площадь земельного участка, то они должны принять решение о благоустройстве смежной территории и заключить договор аренды сроком не более трёх лет, либо наряду с другими участвовать в инвестиционном процессе.

 

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения была запрещена в период с момента вступления в силу ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» и до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Законодательство, действовавшее до вступления в силу ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим законом, ЗК РФ и иными федеральными законами, а начало приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, устанавливается законом соответствующего субъекта РФ. Приватизации не подлежат только оленьи пастбища в районе Крайнего Севера и отгонные пастбища. Если субъект РФ не принял соответствующий закон о моменте начала приватизации, то с 1.01.04 г. приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется по правилам ст. 19.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» до вступления в силу закона субъекта РФ.

Некоторые субъекты РФ не преминули воспользоваться такой ситуацией, что можно продемонстрировать на примере Читинской области. Статья 1 Закона Читинской области от 17.12.2003 г.
«О начале приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения в Читинской области» определила дату начала приватизации – 1.01.2053 года. Прокурор обратился в суд с заявлением о признании этого закона противоречащим федеральному законодательству, т.к. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает максимальный срок начала приватизации – 1.01.2004 года (что тоже не соответствует действительности. – О.Ж.). Читинский областной суд признал ст. 1 этого закона противоречащей федеральному законодательству. Читинская областная Дума обратилась с кассационной жалобой, и судебная палата по гражданским делам ВС РФ жалобу удовлетворила, указав, что согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная и муниципальная собственность. Установление даты начала приватизации –  1.01.2053 г. – направлено на защиту государственной и муниципальной собственности и не ограничивает право частной собственности.

Выкупная цена, установленная ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», к землям сельскохозяйственного назначения не применяется. Сельскохозяйственные угодья выкупают по цене, установленной субъектом, но не выше 20 % кадастровой стоимости, а остальные земли сельскохозяйственного назначения – по рыночной стоимости.

 

Оформление прав на землю под линейно-кабельными сооружениями

Вопрос об оформлении прав на землю под линейно-кабельными сооружениями может быть решён несколько иначе.

Если линейно-кабельные сооружения проходят по непредоставленному никому в пользование земельному участку, то в соответствии с нормами ЗК РФ этот земельный участок должен быть передан в аренду или приобретён в собственность. Но экономически это крайне не выгодно. Поэтому, например, закон СПб. от 17.06.2004 г. № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб. для строительства и реконструкции» предлагает другой вариант оформления прав на землю под линейно-кабельными сооружениями.

В соответствии с п. 1 ст. 5 названного закона лицам, имеющим право в силу гражданского законодательства требовать от СПб. заключения договора об установлении сервитута для прокладки и эксплуатации линий электропередач и трубопроводов и иных коммуникаций, земельный участок предоставляется в соответствии с целевым назначением.

Речь идёт об установлении частого сервитута для прокладки линейно-кабельных сооружений. Правда, возникает определённая неувязка с ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитут). То есть для установления частного сервитута необходимо наличие соседнего участка. Но тогда получается, что «соседним участком» является земля СПб. Следуя формально нормам ЗК РФ и ГК РФ, нет никакой необходимости в таком случае устанавливать частный сервитут, он устанавливается на земельных участках, уже предоставлявшихся кому-либо. В таком случае соглашение должно быть заключено не с СПб., а с пользователем земельного участка. Земли же СПб., никому не предоставленные, должны быть переданы для прокладки линейных сооружений на ином титуле (аренде, собственности). Но это весьма трудоёмкий и дорогостоящий путь. Поэтому положения п. 1 ст. 5 Закона № 282-43 с практической точки зрения более приемлемы. Тем более, что публичные субъекты являются участниками цивилистических отношений. Но в любом случае сервитут должен устанавливаться на сформированном земельном участке, поставленном на кадастровый учёт, иначе не понятно, что обременять и как это обременение регистрировать.

Когда речь идёт о прокладке подземных коммуникаций, возникает ещё один вопрос: что это – землепользование или недропользование? Если формально следовать понятию земельного участка, данному в ст. 6 ЗК РФ, и понятию недр, данному в Законе «О недрах», то всё, что находится ниже почвенного слоя, должно быть отнесено к недропользованию. Но ГК РФ подходит к решению этого вопроса иначе. В понятии градостроительного регламента, данном в ГК РФ, учтено понятие земельного участка, данное в ФЗ «О государственном земельном кадастре», которое отличается от понятии ЗК РФ – к земельному участку относится всё, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации. То есть подземные коммуникации должны выступать в качестве обременения земельного участка, а не как нед-
ропользование, тем более что такого вида недропользования в Законе «О недрах» не указано. Строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, как вид недропользования относится к нефте-, газохранилищам, метрополитену и т.д.

Установление частного сервитута предполагает и доступ к линейно-кабельным сооружениям с целью их ремонта, содержания.
Но довольно часто встречается ситуация, когда линейно-кабельные сооружения были проложены, но они нигде не зарегистрированы как обременение земельного участка, и земельный участок вместе с линейно-кабельными сооружениями передаётся третьим лицам, которые впоследствии не желают допускать ремонтные службы на свой земельный участок. Единственный выход здесь – установление публичного сервитута, который в соответствии со ст. 23 ЗК РФ устанавливается нормативно-правовыми актами по результатам общественных слушаний.

 

 

 

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом. – М., 2004. – С. 10.

2 Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2004 г. № 15671/03.

3 Ефимов А.Ф., Толчев Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам. – М., 2006.

4 Корнев А.Л. Сделки с земельными участками. – М., 2006.

5 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.08.2005 г. № А11-8655/2004 – К-5/313.

6 Постановление ФАС Северо-Западный округа от 10.03. 2006 г. № А-52/4070/2005/1.

7 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом. – М., 2004. – С. 20–21.

8 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03. 2004 г. № 11.

9 Постановление Президиума ВАС РФ от 09.01.2002 г. № 7486/08. от 10.12.2002 г. № 5378/02; Постановление ФАС Московский округа от 13.01.2004 г. № КА-А40/10951-03.

10 Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 г. № 12168/02; Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 г. № 1971/03.

11 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 г. № 61.

12 Постановление Президиума ВАС от 01.02.2005 г. № 11301/04 и 9289/04.

13 Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2003.; Постановление ФАС УО от 09.08.2004 г.

14 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий. Земельный кодекс РФ. – М., 2002. – С. 80.

15 Определение КС РФ от 25.12. 2003 № 512–О.

16 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.01.04 г. № А05-2068/02-418/5.

17 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2006 г. № А11-340/2005-К1-1/83.

18 Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 31.12.2002 г. № 2732-РА «Об утверждении положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти СПб. при оформлении документов о передачи в собственность гражданам земельных участков»; Распоряжение КЗР СПб. Администрации СПб. от 16.05.2003 г. № 1-РП «О порядке оформления документов при передаче в собственность гражданам земельных участков, находящихся в их собственности».

19 Ефимов А.Ф., Толчев Н.К. Указ. соч. – С. 108.

20 Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к ЗК РФ. – М., 2002. – С. 77.

21 Ефимов А.Ф., Толчев Н.К. Указ. соч. – С. 107.

22 Решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.10.2005 г. № А36-1799/2005.

23 Решение Арбитражного суда СПб. и ЛО от 26.10.2004 г. по делу № А56-2895/2004.

24 Постановление ФАС СЗО от 13.09.2004 г. № А21-2646/03-С2.

25 Решение Приозёрского городского суда от 16.05.2006 г. по гражданскому делу № 2-403.

26 Постановление ФАС Московского округа от 20.0.2006 г. № КГ-А41/1686-06.

27 Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти от 06.08.2004 г. № А56-11362/04.

28 Решение Арбитражного суда СПб. и ЛО от 12.12.2005 г. по делу № А56-41312/2005.

29 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2004 г. № А33-18533/03-С3-Ф02-3330/04-С1.

30 Письмо Минфина РФ от 05.05.2006 г. № 03-06-02-02/59.

31 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2004 г. № А56-15186/03.

32 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2004 г. № А56-23604/98.

33 Постановление Президиума ВС РФ от 14.05.2005 г.

34 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.03.2006 г. № А42-1869/2005.

35 Постановление ФАС СЗО от 18.02.2004 г. № А21-2876/03-С2.

36 ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ. РГ от 23.12.2006 г. № 290.

37 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.08.2005 г. № А74-508/05-Ф02-4208/05-С2.

38 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2005 г. № Р08-3246/2005; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа № А33-14953/04-С2-Ф02-2022/05-С1.

39 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2005 г. № А43-17136/2004-22-603.

40 14.04.2003 г. № Ф09-812/03 ГК.

41 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.07.2006 г. № А17-70/14.

42 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2006 г. № Ф03-А51/06-1/3965.

43 ФАС ВВО от 20.07.2006 г. № А17-70/14.

44 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2005 г. № А11-8655/2004-К1-5/313.

45 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2006 г. № А13-6879/2005-06.

46 Письмо Минфина РФ от 20.06.2006 г. № 03-06-02-04/89.

47 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 г. № А05-19276/2005-33.

48 Письмо Минфина РФ от 20.06.2006 г. № 03-06-02-04/89.

49 Совместное Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8.

50 Постановление ФАС СЗО от 30.09.1999 г. № А13-2650/99-12.

51 Постановление ФАС СЗО от 07.08.1997 г. № Ф04/1000-205/А03-97.

52 Постановление Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 г. № 4345/04.

53 Жариков Ю.Г., Улюпаев В.Х., Чуркин В.Э. Земельное право. – М., 2003. – С. 159.

54 Постановление Президиума ВАС РФ от 20.06.2004 г. № 393404.

55 Постановление ФАС СЗО от 23.01.2004 г. № А56-40781/02.

56 Постановление Президиума ВАС РФ от 20.06.2004 г. № 393404.

57 Определение КС РФ от 05.03.2004 г. № 82-О.


Вернуться


© Федеральная нотариальная палата, 2006-2012

Пишите нам:info@notariat.ru Web-редактору: web@notariat.ru

Разработка сайта и дизайн «ИнфоДизайн» © 2006
Rambler's Top100